Станислав Данелян: Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
На большинстве объектов ФКУ «Севзапуправтодор» в нынешнем году работы идут с опережением плана. О том, как это стало возможным и какие изменения в подходе к ремонтам федеральных трасс произойдут в ближайшем будущем, рассказал руководитель управления Валентин Иванов.
- Валентин Олегович, на каких объектах ремонта, реконструкции или строительства сделан акцент в этом сезоне? Чем это обусловлено?
- Наш ежегодный объем текущего и капитального ремонта - порядка 300 км. И нынешний год не стал исключением. Среди наиболее крупных объектов стоит назвать текущий ремонт автомобильной дороги «Сортавала», капитальный ремонт на «Южном полукольце» (участок между М-10 и Р-21 «Кола»). Большой объем работ по текущему ремонту выполнен на автодороге «Нарва», отремонтировано также 40 км Киевского шоссе.
По традиции объектами реконструкции стали практически все вылетные трассы: «Скандинавия», Кингисеппское шоссе (от 31-го км, границы с городом, до «Южного полукольца»), Киевская трасса (также от границы Петербурга до «Южного полукольца»). Трасса «Сортавала» охвачена работами до пос. Лосево.
В нынешнем году мы ввели два участка подъездов к порту Усть-Луга, а в следующем году автомобильная дорога будет продолжена вдоль северной границы территории порта еще на 8 км. Надо сказать, что в текущем году благодаря заделу, сформированному в прошлые годы, нам удалось ввести в эксплуатацию новых объектов больше обычного - около 50 км.
- Регулярно приходится слышать от экспертов о росте нагрузки на вылетные магистрали. Видите ли вы это по показателям износа?
- Проблема, связанная с износом верхнего слоя покрытия на участках с высокими скоростями движения и высоким трафиком, характерна и для Кольцевой автомобильной дороги, и для выходов из Петербурга: Мурманского шоссе (трасса «Кола»), трассы «Россия», трассы Р-23 («Псков»). Идет колееобразование, вызванное высокой интенсивностью движения транспорта с шипованной резиной, особенно зимой. Что же касается повышенной интенсивности, более 50% федеральных трасс в Ленобласти уже работают в режиме перегрузки, и мы последовательно реализуем планы по их реконструкции.
- Приходилось ли вам в последнее время корректировать объемы финансирования по тем или иным объектам?
- Корректировки – достаточно частое явление. Они могут быть вызваны чисто технологическими моментами преимущественно на особо сложных объектах. Пример - реконструкция моста через р. Волхов: там сложная последовательность производства работ. Сначала необходимо отсыпать и усилить земляное полотно, отсыпать дорожную одежду. А после этого земполотно должно выстояться и дать проектную осадку в течение 2-2,5 года. Там заложены специальные датчики, мы ведем постоянный мониторинг. И на технологический период осадки нам пришлось скорректировать объемы финансирования.
Необходимость в корректировках финансирования возникает и при досрочном выполнении работ. В нынешнем сезоне, как я уже упоминал, на многих объектах текущих ремонтов, стройки подрядчики выполнили объем работ сверх того, который был профинансирован на 2015 год. Соответственно теперь мы подаем заявки на увеличение финансирования.
- В чем изменилась структура работ на ближайший год? Возможно, какие-то проекты признаны отложены до лучших времен?
- Исходя из прошедшей бюджетной оптимизации ряд объектов, планировавшихся к реализации в ближайшие годы, действительно, как мы понимаем, отойдет на более поздний период.
Остаются актуальны такие объекты, как путепровод через железную дорогу на 132-м км «Южного полукольца»: он в аварийном состоянии, откладывать его реконструкцию нельзя, и на этот проект выделено долгосрочное финансирование (на три года).
Признано важным и продолжение подъездной дороги вдоль северной границы территории порта Усть-Луга. Это строительство позволит замкнуть транспортную сеть вблизи Усть-Луги.
В следующем году начнется реконструкция трассы Санкт-Петербург – Мурманск с 51-го по 68-й км.
В то же время выполнение программы проектных работ по трассе «Скандинавия» отложено до окончания реконструкции первого участка – до пос. Огоньки в Выборгском районе Ленобласти.
- У ФКУ «Севзапуправтодор» есть собственная дорожная лаборатория. Каковы результаты ее деятельности на сегодня?
- В 2014 году мы уложили два опытных участка протяженностью 1 км. В нынешнем году в рамках текущего ремонта реализовали новые опытные участки на трассе Санкт-Петербург - Мурманск, где уложили дорожное покрытие по методике Superpave. Это четыре экспериментальных участка протяженностью 500-700 м, с примерно одинаковыми характеристиками (без дополнительных примыканий, поворотов), следующие один за другим, с разными типами дорожных покрытий, в том числе закрупненным щебне-мастичным асфальтобетоном. Более крупная щебеночная фракция более устойчива к колееобразованию от трафика транспорта с шипованной резиной. В этом году мы доукомплектовываем лабораторию оборудованием, необходимым для полноценных испытание качества дорожного полотна разных состава по той же «умной» методике Superpave. А на следующий год запроектированы новые опытные участки. Пока рано говорить о преимуществах, которые дает использование смесей, подобранных по системе Superpave, по сравнению с обычными асфальтобетонами: первые опытные участки в эксплуатации всего год. Но, думаю, позже отличия станут очевидны.
- По планам Росавтодора параллельно КАД должен быть создан опытный полигон для апробации асфальтобетонных смесей. Каково участие в этом проекте вашего управления?
- Действительно, рядом с северным участком КАД запланировано строительство полигона для испытания и дорожных покрытий, и мостовых конструкций, и жестких либо нежестких дорожных конструкций, предполагаемых к использованию на Северо-Западе. Надеемся, что полигон будет включен в федеральную адресную отраслевую программу развития. Таких объектов должно появиться несколько в разных климатических поясах. Если в южных регионах основные проблемы – это сохранение дорожного полотна летом, в условиях высоких температур, то для нас проблемы связаны с зимой, частыми переходами через 0. А в районах вечной мерзлоты состоянию дорог угрожают подвижки грунта, вызванные деградацией вечной мерзлоты. Если полигон вблизи КАД построят, наша дорожная лаборатория переместится туда, потому что это будет единый центр научных разработок в области дорожного строительства.
- Что изменится для водителей автотранспорта массой свыше 12 тонн после вступлений в силу поправок в федеральное законодательство, регламентирующих компенсацию вреда дорожному полотну от движения тяжелого транспорта?
- Начиная с 15 ноября такие транспортные средства должны будут компенсировать ущерб, причиняемый дорожному полотну федеральных трасс, согласно утвержденному Правительством РФ тарифу за километр пробега (пока он предполагается в размере 3,73 рубля). Это увеличит стоимость перевозок примерно на 10%.
Возможно использование одного из двух механизмов компенсации. Первый вариант - пользователь вносит предоплату и при прокладке маршрута система рассчитывает стоимость проезда по выбранной трассе и списывает средства со счета перевозчика. Второй вариант – пользователь оснащается бортовым устройством, связанным с ГЛОНАСС/GPS. Через определение местонахождения автотранспорта фиксируется протяженность пробега по федеральным трассам. Сейчас начинают работать передвижные пункты контроля (их организует Росавтодор совместно с концессионером –
ООО «РТ-Инвест Транспортные Системы»), которые будут проверять наличие предоплаты либо бортового устройства; при их отсутствии будет налагаться штраф.
- Нужна ли, по вашему мнению, такая система для региональных дорог? В частности, в Ленобласти?
- Считаю, нужна. У разных регионов разная потребность в компенсации вреда дорогам от движения тяжелого транспорта. Там, где сеть разветвленная, как в Ленинградской области, действительно нужно уравнивать региональные и федеральные автодороги в возможностях получать дополнительное финансирование на поддержание и ремонт.
Цифра
На 15% увеличилось в 2015 году финансирование ремонтов и капитальных ремонтов на объектах Севзапуправтодора.
Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Николай Кутьин рассказал о необходимости законодательных изменений в строительной отрасли и роли саморегулирования в грядущих реформах.
– Николай Георгиевич, сейчас Минстроем готовится новая стратегия развития отрасли. Чего ждать от документа?
– Этот год знаменателен тем, что на базе Минстроя России действительно формируется новая стратегия развития строительной отрасли, и в ближайшее время она будет опубликована. У добросовестных строительных компаний появляется возможность через площадку саморегулирования принять непосредственное участие в формировании окончательной редакции этого документа. Кроме того, Президент Российской Федерации Владимир Путин отчетливо дал понять профессиональному сообществу, что время перемен пришло – в марте 2015 года состоится Государственный совет при Президенте России, который будет посвящен исключительно строительной отрасли. И через институт саморегулирования мы имеем возможность вместе со строительными компаниями представить главе государства реальную ситуацию и наши предложения по решению ключевых вопросов в отрасли. Уверен, это послужит опорой для принятия больших политических решений. Шанс уникальный!
– Какого рода инициативы могут предложить строители?
– Мы много лет говорим об административных барьерах, о том, как тяжело работается в таких условиях. Но давайте уже сами предложим правительству лучшие практики решения этих вопросов. Если говорить, например, о госнадзоре в строительстве, то речь не идет о полном его снятии, но необходима некая разрешительная инфраструктура, которая создаст равные и справедливые условия для участников рынка. При этом она должна быть понятной, прозрачной, информационно открытой и, разумеется, не тормозящей развития, чтобы застройщики не тратили годы и значительную часть сметы на прохождение ненужных процедур.
К сожалению, мы часто сталкиваемся с тем, что даже добросовестные строительные компании переоценивают свои силы. К примеру, крупный строительный холдинг может выполнять объем работ в 50-100 млрд рублей, но благодаря лобби в определенных кругах принимает на себя обязательства на 200-300 млрд. А у нас ведь реально сейчас работают компании с текущим портфелем и на 400 млрд рублей. Да ни в какой компании просто действующих специалистов не хватит, чтобы эти объемы выполнить! В результате госконтракты срываются, растет социальная напряженность.
Отрасль, оставаясь несомненным локомотивом экономики, сейчас как никогда нуждается в качественном скачке. Давайте посмотрим: в 2014 году почти 6 трлн рублей израсходовано заказчиками на стройку. Я говорю о заказе разного уровня – государственном, муниципальном, коммерческом. В первой половине 2015 года заключено по сравнению с прошлым годом контрактов больше на 9% в стоимостном выражении и на 70% в количественном. Это своеобразный ответ нашим политическим недругам, говорящим о бедственном положении российской экономики.
Настал момент, когда все стороны должны понять, что от нас зависит выполнение государством своих социальных обязательств. Это касается прежде всего строительства жилья. В прошлом году мы работали ударными темпами, выдав уже знаменитые 82 млн кв. м. Но нужно, чтобы и этот год мы прошли не менее успешно. Для этого нам необходима законодательная поддержка. Сейчас активно обсуждается судьба 214-ФЗ. Но, как вы знаете, Минстрой России развеял негативный информационный фон об отмене закона. Он будет скорректирован с точки зрения повышения безопасности граждан, участвующих в долевом строительстве и повышения прозрачности действий застройщиков.
– Министр строительства Михаил Мень отводил саморегулированию год на то, чтобы доказать свою эффективность. Осталась всего пара месяцев.
– На наш взгляд, институт саморегулирования сегодня способен стать ресурсом, предназначенным для быстрого реагирования на проблемы в отрасли и создания таких рыночных условий, при которых добросовестные компании в установленные сроки и за установленную цену смогут выполнять предусмотренные программами развития государства объемы работ. Я считаю, что нам следует закончить обсуждать внутренние проблемы саморегулирования и перейти к реальной работе над ошибками и выработке конкретных предложений для укрепления позиций отрасли. Мы провели совещания с рабочими группами и Экспертным советом НОСТРОЙ и по итогам направили в Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации целый пакет законодательных инициатив, связанных с расшиванием этих проблем.
– Видите ли Вы предпосылки для возврата к лицензиям?
– Главное сейчас – это не вопросы лицензирования или выдачи допусков. Главное – создание новых рыночных условий для качественной работы через внутренние стандарты строительных компаний, в том числе стандарты требований к персоналу. Не секрет, что в тучные годы, с 2003-го по 2007-й, стройка привлекла многих, никак не связанных с отраслью людей, и сейчас строительство от этого и страдает. Как следствие – низкое качество построенного жилья и ремонтных работ. То и дело приходится сталкиваться с ситуацией: построено 10 домов для переселения граждан из аварийного жилья, но эти новостройки сами нуждаются в ремонте уже через пару лет. Или вообще новое жилье сразу признается аварийным.
Для XXI века эта ситуация – нонсенс. И как раз саморегулирование может создать необходимые условия для того, чтобы на рынке оставались только добросовестные специалисты и компании. Как? Через создание внутренних стандартов, обязательных к применению. Ведь сегодня многие компании работают действительно добросовестно, ответственно подходя к исполнению контрактов. Многие разработали неплохие стандарты, но они добровольные – и в этом проблема. Мы говорим о том, что пришло время выставить жесткие требования, причем не со стороны государства или чиновников, а со стороны самого профессионального сообщества, чтобы качество строительства, его долговечность, безопасность и энергоэффективность не вызывали сомнений. Тут саморегулированию замены просто нет. Я, например, сочувствую руководителям федеральных органов исполнительной власти, потому что сегодня на невысокую зарплату и существующие ограничения для госслужащих привлечь квалифицированного специалиста на работу в госорганах крайне сложно. Я сам совсем недавно возглавлял Ростехнадзор и знаю, о чем говорю. В этой ситуации саморегулирование оказывается единственной платформой, которая наполнена ресурсами и может служить опорой для федерального центра при подготовке принятия решений.
– Участники рынка говорят, что объем компенсационного фонда СРО в последнее время стал стремительно сокращаться и сейчас составляет уже менее 50 млрд рублей. Почему так происходит?
– Реальную оценку общего объема компенсационных фондов никто сегодня не сможет дать, поскольку это банковская тайна. Все разговоры на эту тему – оценочные мнения и не более того. Вместе с тем отзыв лицензий у ряда банков, где СРО размещали свои компенсационные фонды, действительно создал угрозу потери этих денежных средств.
– Одним из важнейших событий времени Вашего президентства участники саморегулирования называют введение Единого реестра СРО и их членов. Есть ли первые итоги работы этого ресурса? Стал ли институт саморегулирования прозрачнее?
– На мой взгляд, единый реестр – это большой эволюционный шаг в развитии системы саморегулирования в России. Он задает новый уровень открытости и прозрачности не только в отношениях между СРО и их членами, но и дает возможность непредвзятой оценки деятельности строительных организаций при выборе исполнителей на строительный подряд.