Станислав Данелян: Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
В конце 2009 г. выяснилось, что для того, чтобы новый стадион «Газпром-Арена» удовлетворял всем требованиям УЕФА и ФИФА, необходимо внести некоторые изменения в его проект. Это вызвало волну различных слухов, развенчать которые мы попросили председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко.
– Вячеслав Васильевич, на какой стадии находится строительство, укладываетесь ли в график? – На сегодняшний день мы отстаем от графика примерно на 1,5 месяца. Сейчас подходим к отметке 14,5 метров. Но у нас нет оснований полагать, что окончательные сроки могут быть существенно сдвинуты. Изначально было ясно, что в процессе реализации этого проекта возможны изменения. В частности, нас к этому подтолкнуло участие России в борьбе за право проведения Чемпионата мира по футболу. Арена проектировалась под требования ФИФА и УЕФА 2006 года. Недавно они изменились: вместимость стадиона рекомендовано повысить до 67 тысяч человек, появились дополнительные требования по безопасности, распределению зрительских потоков, комфортности трибун. Некоторые из этих требований носят обязательный характер, другие – рекомендательный. Наша задача – найти золотую середину. Внести максимально возможные изменения в проект для его улучшения, руководствуясь рациональностью таких преобразований, их экономической целесообразностью. – Что для этого было сделано? – Этим летом руководство футбольного клуба «Зенит» по поручению губернатора Валентины Матвиенко обратилось в спортивную маркетинговую организацию IMG и компанию Wembley National Stadium Ltd., управляющую стадионом «Уэмбли» в Лондоне, чтобы они проанализировали решения архитектурных разделов проекта. В частности, касающиеся оптимального использования подтрибунных помещений будущего стадиона. – К каким выводам пришли зарубежные специалисты? – Существенных недостатков они не выявили, но сделали ряд предложений по доработке проекта с целью более эффективного использования стадиона, повышения его экономической привлекательности для будущей эксплуатирующей организации, а также улучшения условий безопасности болельщиков. К примеру, было предложено увеличить количество мест категории VIP. Другая рекомендация касалась распределения зрительских потоков и увеличения зон эвакуации болельщиков. – Каковы ваши дальнейшие действия? – В начале октября минувшего года при вице-губернаторе Романе Филимонове была создана рабочая группа, которая изучила все замечания английских экспертов и приняла необходимые меры для их устранения. В состав этой группы вошли представители всех заинтересованных сторон – нашего комитета, Комитета по физкультуре и спорту, генподрядной и проектной организаций, футбольного клуба «Зенит» и других. Сообща мы выработали рекомендации по корректировке проекта. – Какие именно изменения планируется внести в проект? – Основное изменение – создание трех дополнительных уровней. К примеру, в восточной части стадиона планируется сделать этаж 2А, в котором разместятся бизнес-кабинеты на 400 мест, что существенно повысит их коммерческую привлекательность. Вместе с тем места повышенной комфортности будут убраны в северном и южном секторах шестого уровня, поскольку они находились слишком далеко от футбольного поля. Здесь будут оборудованы места для массового зрителя. Введение нового этажа 4А позволит переместить сюда часть торговых и хозяйственных помещений с других уровней, а освободившиеся площади использовать для эвакуации зрителей. Таким образом, зоны движения расширятся, болельщики смогут перемещаться по всему периметру стадиона. В еще одном дополнительном уровне 7А разместится все технологическое оборудование его верхней части. Это также создаст пути для эвакуации людей и улучшит инженерное обеспечение чаши стадиона. Все эти меры направлены на улучшение функциональной организации, увеличение степени безопасности и комфорта зрителей и, что немаловажно, коммерческой привлекательности стадиона. – Как это может повлиять на внешний облик стадиона, на его архитектурную концепцию? – Все изменения будут вноситься в существующих объемах. Мы не имеем права вмешиваться в архитектурную концепцию, созданную победителем международного конкурса Кисе Куракавой. И не будем этого делать. – А насколько нововведения увеличат смету строительства? – Об увеличении стоимости строительства говорить преждевременно. Сейчас подготовлено задание на корректировку проекта, разрабатывается сметная документация. Затем проект будет отправлен на повторное заключение госэкспертизы. Только после этого можно будет установить окончательную цену вопроса. Увеличение объемов естественно предполагает увеличение стоимости. Однако о существенном превышении сметы речи не идет. Губернатор жестко контролирует этот вопрос. Рабочей группе поручено внести необходимые изменения в проект с минимальным отхождением от ранее утвержденной сметы. – Есть ли у вас какие-либо нарекания к подрядчикам, субподрядчикам, поставщикам? – Со стороны заказчика всегда должны быть замечания к исполнителям. Но они носят рабочий характер. – Сами увлекаетесь футболом? За какую команду болеете? – Конечно, за наш «Зенит». Я фанатичный болельщик, не пропускаю ни одного матча. Правда, из-за занятости не могу похвалиться, что удается посещать выездные матчи, но с удовольствием делал бы это. Слежу также за выступлениями наших игроков в зарубежных клубах. Сейчас, к примеру, наблюдаю за Андреем Аршавиным. – Какие стадионы за рубежом вы посещали? На что, по-вашему, нам нужно ориентироваться? – Был на «Уэмбли» в Лондоне, на стадионах в Монако, в Мюнхене... Уверен, у нас есть все возможности построить стадион высокого мирового класса. Не вижу, что могло бы этому помешать. Беседовал Дмитрий Кирман
Реформа техрегулирования, которая на законодательном уровне запущена еще в 2002-2003 гг., тормозится по целому ряду причин. По мнению руководителя Управления саморегулирования ССОО, генерального директора НП «Строители Петербурга» Сергея Фролова, проблема не только в несовершенстве законодательства.
- Вы уже говорили, что также проекты регламентов «О безопасности зданий и сооружений» «О безопасности стройматериалов и изделий» имеются недочеты системного характера. Что вы имели в виду?
- Закон о техническом регламенте должен точно отражать предмет регулирования. В двух проектах технических регламентов в строительной сфере в качестве предмета определен «готовый продукт» отрасли.
- Какое значение это имеет на практике?
- Согласно ст.2 регламента «О безопасности зданий и сооружений», как здание, так и сооружение является результатом строительства. То есть речь идет о завершенном объекте. Если объектом техрегулирования является здание или сооружение, это означает, что регламент распространяется только на период его эксплуатации, но не на период проектирования и строительства.
Между тем, как нам известно по большинству известных несчастных случаев - от аквапарка в Москве до Саяно-Шушенской ГЭС, на судьбе уникальных объектов могут сказаться недочеты в проектной документации. Безопасность будущего сооружения должна подлежать контролю уже на этой стадии.
Таким образом, предметом регулирования должны быть не здания и сооружения, а требования к их безопасности. В соответствии с Градкодексом, требования к безопасности должны соответствовать техническим регламентам. Пока они не утверждены, статьи Градкодекса в части проектирования и строительства практически не работают.
- Техрегламенты, в соответствии с законом №184-ФЗ «О техрегулировании», были призваны заменить существующую нормативную документацию. Но нормативы имеют числовое выражение, а в двух законопроектах нет вообще никаких цифр.
- За эталон технического регламента были приняты европейские директивы. Но в европейском техническом регулировании действует ссылочный механизм: директивы содержат ссылки на исходные нормативы, обеспечивающие безопасность объектов. В них и должны содержаться цифровые показатели.
- Таким образом, к каждому техническому регламенту должен прилагаться перечень документов?
- Да, и регламент не может быть введен в действие без утверждения этого перечня.
- По закону «О техрегулировании», до разработки техрегламентов нормативы, не влияющие на безопасность, стали рекомендательными. Что будет с этими нормативами после утверждениями регламентов?
- Положения, подлежащие добровольному исполнению, в соответствии с законом должны содержаться в национальных стандартах и сводах правил. Перед вступлением в силу закона №184-ФЗ несколько месяцев продолжался спор о том, что считать национальными стандартами. В итоге решили просто переименовать существующие ГОСТ Р и ГОСТ в национальные стандарты. Появилась хоть какая-то ясность. А вот со сводами правил так и осталась путаница.
- По идее, в них должны были войти строительные нормы и правила?
- Какие именно СНиП должны быть включены в своды законов, так и осталось неясным. Это действительно непростая задача – разобраться в том, какие из них имеют прямое и косвенное отношение к безопасности зданий, а какие – нет.
В соответствии с 184-ФЗ, нормативы, не имеющие отношение к безопасности, имеют рекомендательный характер. Они не отменены, но, согласно толкованию Минюста, не влекут правовых последствий, то есть их неисполнение не может быть оспорено судом.
Более того, новейшие СНиП, разработанные в 2003 г. накануне вступления в силу закона №184 и учитывающие лучший современный отечественный и мировой опыт, не были зарегистрированы Минюстом.
Нормативная неопределенность на практике приводит к снижению надежности как в производстве, так и в строительстве. Между тем, органам надзора по существу нечем руководствоваться для подтверждения соответствия используемых норм каким-либо документам.
- В разных регионах нашей страны сильно различаются геологические и климатические условия. Могут ли территориальные строительные нормативы, утвержденные в качестве обязательных, заменить отсутствующие федеральные нормативы?
- В принципе ТСН не должны содержать более строгих ограничений, чем федеральные нормативы. Однако за неимением таковых, по существу «от безысходности», региональные власти актуализируют ТСН, придают им обязательный статус и рекомендуют СРО принять их в качестве стандартов.
- А сами СРО в этом заинтересованы?
- Строительные СРО несут субсидиарную ответственность за работу своих членов. Фактически приблизиться к европейскому уровню строительства мы сможем только тогда, когда бизнес будет сам финансировать разработку нормативов, обеспечивающих качество как стройматериалов, так и зданий и сооружений.
Именно такой порядок сложился в Германии, где институт нормирования (DIN) является частной организацией, работающей по контракту с государством. В Германии бизнес на 98% финансирует разработку строительных нормативов, влияющих на качество. А безопасность берет на себя государство.
- Как нормативы отдельных европейских стран согласуются между собой в рамках ЕС?
- Гармонизация стандартов продукции в европейских странах было многолетним и постепенным процессом, как и сближение законодательства в других сферах. Разработка европейских стандартов и присоединение к ним было организовано таким образом, чтобы максимально учесть пожелания всех заинтересованных сторон, позволяя переходить на новые стандарты без существенных проблем и в течение длительного времени.
Но при этом совершенствование стандартов в Европе происходило непрерывно, а в нашей стране - застыло на 7 лет. Но если наша страна вступит в единое торговое пространство с Европой без собственной нормативно-технической базы, она будет вынуждена подчиняться требованиям чужих документов. Тогда о технологическом лидерстве в каких-либо сферах не придется и мечтать.
- Чем вы объясняете такую задержку с разработкой регламентов по безопасности стройматериалов, зданий и сооружений в нашей стране?
- Не в последнюю очередь сыграло роль «размывание» государственного субъекта. Сейчас разработку нормативов, влияющих на безопасность, курируют несколько министерств, а единого органа после роспуска Росстроя не существует.
Кроме того, административная реформа была произведена таким образом, что Росстандарт, как федеральное агентство, имеет статус ведомства, оказывающего услуги. Между тем ведомство, отвечающее за качество строительства, должно располагать как полномочиями разработки – и соответственно, правом на законодательную инициативу в этой области, и полномочиями контроля.
- Таким образом, проблема состоит не только в нечеткости определений, но и в отсутствии единого государственного субъекта?
- Да. В том числе и в сфере контроля над обеспечением безопасности, поскольку Ростехнадзор и региональные службы строительного надзора и экспертизы не образуют единую иерархию. Действительно, системные проблемы имеются не только в законодательстве, но и в государственном управлении отраслью.
Беседовал Константин Черемных