Станислав Данелян: Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
Длительная и не всегда уместная процедура согласования проектных и строительно-монтажных работ с чиновниками тормозит их проведение и отражается на стоимости. Так считает генеральный директор компании ООО «ВодоСтройПроект» Сергей Иванов. Газете «Строительный Еженедельник» специалист рынка рассказал о вариантах исправления негативной сложившейся ситуации.
– Сергей Владимирович, федеральные и городские власти постоянно говорят о необходимости снижения административных барьеров по отношению к бизнесу, в том числе и строительному. Происходит ли оно на самом деле? Чувствуете какое-то потепление?
– К сожалению, никакого резкого потепления отношений между чиновниками и бизнесом нет, но и определенного охлаждения тоже, что уже немаловажно. На мой взгляд, за последние годы выстроились определенные правила игры, которые в большей степени удовлетворяют чиновников, и менять они их не торопятся. Работать по этим правилам предпринимателям можно, все доступно, только не всегда эффективно.
Есть на рынке заметная и положительная тенденция по внедрению современных материалов и технологий в производство работ. Власть идет на диалог, рассматривает различные, в том числе инновационные, способы и методы производства работ, например мы сами выполняем работы по футеровке существующих колодцев пластиком – использование технологии позволяет значительно увеличить эксплуатационные свойства конечного продукта, при этом цена работ доступна для широкого круга потребителей. Считаю, что крайне важно и необходимо в условиях современного мира.
Сам рынок, в том числе проектный и строительно-монтажный, на котором мы работаем, не стоит на месте и постоянно движется вперед. В частности, на последнем съезде строителей, в котором я принимал участие, поднимался вопрос о снижении административных барьеров, а именно о необходимости сокращения по времени процедуры согласований, а также самого их количества. Об этом говорят, обсуждают важность и значимость подобных изменений, но пока ощутимых шагов властей по поддержке инициатив строителей нет.
– Неужели все так критично?
– Есть над чем работать! Могу привести простой пример: поставлена задача подключить к водопроводу уличный ларек. Сеть находится в 10 м от него, и все работы по присоединению можно провести за один день. Но при этом их согласование с различными ведомствами займет от трех и более месяцев. Если более конкретно, то получение только исходных данных для начала проектирования от ответственных структур власти занимает более месяца – это очень долго. А дальше нужно проектировать и согласовывать проект до производства работ в более чем пяти организациях, при этом минимальный срок согласования одной инстанции – две недели и дольше. Такой период «хождения» по чиновникам считаю недопустимым, ведь неэффективно тратится очень много времени.
Подчеркну, что в итоге такое количество согласований и длительные их сроки увеличивают и стоимость проводимых работ. Специалистам приходится заниматься проектом не несколько дней, а несколько месяцев, что значительно увеличивает себестоимость. Стоимость работ на объектах может вырастать в 2,5 раза, иногда заказчики уже на этом этапе отказываются от реализации таких проектов.
– Какой выход из сложившейся ситуации вы видите?
– Полагаю, что необходимо значительно отрегулировать саму разрешительную систему. Во-первых, важно уменьшить количество согласований с ведомствами по небольшим работам и на небольших объектах. Так, в случае с прокладкой инженерных сетей водопровода и канализации по отдельным работам должно быть достаточно согласования только с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Дело в том, что ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» при согласовании проекта уже производит проверку возможности его реализации с учетом всех пересечений с другими инженерными сетями, ведение технадзора за строительством осуществляется ими, принимаются сети только с выполненным благоустройством, то есть надзор ведется от истоков и до полной реализации проекта. Получается, что контроль иных организации в большей степени носит дублирующий характер.
Необходимо определить критерии такого рода объектов, допустим, при подключении объекта к коммунальным сетям расположенного в непосредственной близости, до 100 м, на выполнение работ необходимо разрешение только данного ведомства. Все, что дальше, требует разрешений больших инстанций. Кроме того, необходимо избавить отрасль от согласований с теми структурами, с которыми мы вообще не соприкасаемся.
Во-вторых, активнее следует вводить электронный документооборот. Переход от традиционного согласования проектов документов на бумажном носителе к электронному согласованию с использованием системы электронного документооборота – действительно важная необходимость в сегодняшних реалиях. Электронное согласование имеет существенный перечень преимуществ, в том числе прозрачность.
– Сергей Владимирович, а как вы охарактеризуете взаимоотношения чиновников и предпринимателей в рамках работ по тендерам и госзаказам?
– Здесь тоже не все так гладко, как бы хотелось. С Нового года внесены изменения в федеральный закон о государственных закупках (ФЗ-44). Казалось бы, документ должен был внести новые веяния, что-то улучшить, но особого понимания, как по нему работать, нет ни у бизнесменов, ни у чиновников. Фактически закон сырой, нуждающийся в серьезной доработке, многие вещи в нем не стыкуются друг с другом.
Добавлю, что в настоящее время самый главный минус проведения тендеров – выбор исполнителя не по качеству, а по цене. Безусловно, конкурсное падение цены и торг должны быть, но они должны быть разумными. Ведь если проанализировать предложения некоторых участников конкурсов, можно отметить такую интересную особенность: сметная стоимость их материалов меньше отпускной заводской цены материалов, естественно, к такой организации должно сразу же появиться множество вопросов, но их почему-то не всегда задает заказчик. Поэтому иногда появляются на рынке компании-однодневки, которые выскакивают неизвестно откуда, получают заказ и исчезают. Естественно, в таких случаях говорить о качестве и гарантийных обязательства неуместно.
– На ваш взгляд, что стоит предпринять властям, чтобы такие сомнительные фирмы не занимались тендерами?
– Необходимо создать более жесткие условия для компаний-участников. При отборе учитывать наличие у компании-участника собственных производственных мощностей, достаточность собственного персонала, проверять налоговую историю участника. Все это очень просто проверить при формировании запроса по участнику в структурах власти. Правда, снова нужно отметить, что отработка какого запроса должна быть оперативной и не занимать месяцы.
Кроме того, компания-участник должна иметь опыт работы в сфере проведения тендера, представлять свое реальное портфолио на рассмотрение.
Необходимо создать такие критерии отбора, чтобы система заработала, чтобы появлялись рабочие места, а не субподрядные компании-однодневки. Поручать выполнять работы нужно компаниям, приносящим пользу не только себе, но и обществу, государству.