Станислав Данелян: Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
Председатель Госкомитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ Дмитрий Быстров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о крупнейших проектах комплексного освоения, росте спроса и покупательской способности местного населения, а также об отказе властей от консервации исторического центра Пскова.
– Как можете охарактеризовать ситуацию в строительном комплексе региона?
– Не секрет, что основной показатель, на который смотрят в правительстве РФ при оценке эффективности региона, – это объемы жилья. И с 2010 года в области наблюдается положительная динамика роста жилищного строительства. Так, в 2010 году в области введено 149,7 тыс. кв. м жилья, а уже в 2012 году мы перевыполнили план Минстроя РФ и ввели 214 тыс. кв. м при плане в 210 тыс. Вместе с тем в 2013 году был некий провал, связанный с негативной экономической ситуацией в стране, – в регионе было введено только 184 тыс. кв. м жилья. В конце июня будут сделаны корректировки и, скорее всего, эта цифра возрастет до 200 тыс. В 2014 году мы планируем с лихвой компенсировать это падение, поскольку по плану мы сдадим около 250 тыс. «квадратов». Растет и динамика работ в строительстве. С 2009 по 2013 год эти темпы выросли практически в два раза (с 6,6 млрд до 11,6 млрд рублей). При этом показатель 2013 года составил 115% к показателю 2012 года. Отмечу, что на территории региона действует около 300 строительных организаций. Средняя стоимость на первичном рынке сегодня составляет 37,8 тыс. рублей за «квадрат», но по факту стоимость жилья доходит до 42 тыс. рублей.
– Какие крупнейшие проекты в области жилищного строительства вы можете выделить?
– Сразу несколько крупных объектов будет реализовано на границе Пскова. Это связано с тем, что приоритет региона смещается в сторону комплексной застройки. Мы считаем, что сегодня город должен развиваться именно в юго-западном направлении, вдоль федеральной трассы в сторону ОЭЗ «Моглино». До 2028 года в этом направлении, близ д. Борисовичи, будет введено более 1 млн кв. м жилья. Здесь уже сформированы три больших участка площадью 390 га. Кроме того, могу отметить проект комплексного строительства в пос. Родина на 149 тыс. кв. м, строительство коттеджного поселка «Борисов Ручей» на 250 жилых домов. Крупный проект будет реализован на Инженерной ул. в Пскове – это строительство жилых домов в квартале бизнес-класса «Пятый элемент» общей площадью 41,9 кв. м. Есть проект строительства жилого микрорайона «Видный» в д. Писковичи Псковского района на 52,3 тыс. кв. м эконом-класса.
– Одним из главных факторов, который сдерживает выход петербургских и московских девелоперов в регионы, является отсутствие платежеспособного спроса. Насколько активно скупается недвижимость в упомянутых вами проектах?
– Спрос на жилье эконом-класса в регионе неуклонно растет. Как правило, при сдаче дома только 2-3 квартиры оказываются нереализованными. Остальные выкупаются по договорам ДДУ очень быстро. Не скрою, часты случаи инвестиционных сделок. Помимо этого, в регионе нами сформировано понятие социального пакета. Это гарантированный государством выкуп жилья у застройщиков под определенные программы, которые обеспечивают жильем льготные категории граждан. В 2014 году Псковская область приобретет у застройщиков около 20 тыс. кв. м жилья для льготных категорий граждан в рамках федеральных и региональных программ. А в дальнейшем количество выкупаемого жилья будет только расти. Покупаем мы по 44-ФЗ и ориентируемся на цену, установленную Минрегионом РФ, – чуть более 32 тыс. рублей.
– В каких программах по строительству жилья могут принять участие иногородние застройщики и генподрядные организации?
– У нас есть несколько направлений, где мы были бы рады видеть петербургских строителей. Область будет выделять значительные средства на реализацию госпрограмм по переселению граждан из аварийного фонда. Для этих целей многие регионы идут по пути покупки жилья на вторичном рынке, мы же решили сосредоточиться именно на строительстве нового бюджетного жилья, поскольку понимаем, что превращение «вторички» в такое же аварийное жилье – вопрос времени. До 2017 года 2 млрд рублей область направит на расселение аварийного жилья, а с 2018-го регион выделит еще 3 млрд рублей. Если говорить конкретно, то на территории Пскова в настоящее время есть 26 аварийных зданий, которые включены в программу расселения. Если у кого-то появится желание на месте аварийного дома, на готовых сетях, построить жилье или другие объекты, мы готовы оказать инвестору всевозможную поддержку. А с 2017 года на территории города появятся еще 100 таких домов, которые также могут быть отданы под новые инвестпроекты. Еще одним направлением является проведение капремонтов общедомового имущества. Напомню, теперь все собственники многоквартирных домов должны ежемесячно вносить плату в фонд регионального оператора капремонта, с 2016 года он начнет аккумулировать поступающие средства граждан и проводить конкурсы подряда на выполнение ремонтов. Ежегодно будет ремонтироваться около 300 тыс. кв. м жилья, объем финансирования – 1,5 млрд рублей. Это большие возможности для строительного сектора.
– Вы говорите об аварийных зданиях в Пскове. Насколько жестко законодательно регламентирована работа строителей в центре города?
– У нас есть зона регулируемой застройки и зона исторической части города. Если мы говорим про исторический центр, то вся эта территория является зоной охраны. Высотность здесь ограничена 8 м. В ЗРЗ есть возможность строить выше. Хотел бы отметить, что мы два года согласовывали с Минкультом РФ новые ПЗЗ и охранные зоны, которые бы не дали полностью законсервировать исторический центр и отсечь все возможности для строительства. В результате выделены 10 зон регулируемой застройки в центре города, где могут быть те или иные послабления.
– А насколько активно местные застройщики работают с объектами культнаследия?
– Представители стройкомплекса региона идут по более легкому пути, пытаются выбирать объекты без охранного статуса, и их желание понятно. Вместе с тем, если взять тот же «Двор Поздноева», достаточно известную в том числе в Петербурге гостиницу, то это именно проект реконструкции здания в его историческом виде. То есть процесс идет, но не так активно, как нам бы хотелось.
– В каком состоянии находится в регионе рынок арендного жилья, есть ли бюджетные объекты, где возможна реализация таких схем?
– У нас такое жилье будет представлено в рамках проекта «Борисовичи». Для того чтобы сбалансировать экономическую составляющую проекта, часть жилья планируется сдавать в аренду по льготной цене, а часть будет сдаваться на коммерческой основе, чтобы окупить проект. Осуществлять управление будет государственный оператор. Я считаю, что это отличный метод ухода от «серых» схем съема жилья. Хочу отметить, что у нас уже около 14 тыс. кв. м жилья на рынке сдается официально, с возможностью оплатить аренду на длительный срок.
– На какие меры господдержки может рассчитывать строительный сектор в Псковской области?
– Поддержку предпринимателей мы обеспечиваем по двум направлениям. Во-первых, это снятие административных барьеров. Не секрет, что на уровне регионов идет работа по сокращению количества процедур для получения разрешения на строительство. Когда эта программа стартовала, этих процедур было 200, сейчас основная задача – уменьшить их количество до 100. При этом на территории Псковской области количество процедур гораздо меньше показателя федерального уровня, примерно на 20%. И средний срок получения разрешения на строительство также ниже того стандарта, который задан на федеральном уровне. В качестве примера могу привести проект австрийской компании, которая пришла к нам с предложением построить предприятие по производству пищевой бумаги. С момента их обращения к губернатору до момента запуска прошло 12 месяцев, а срок выдачи разрешения составил 30 дней. И такую практику мы распространим на всех инвесторов. Вторая линия поддержки – это финансовое участие региона в жилищном строительстве, а конкретно финансирование ряда мероприятий при реализации проектов КОТ. Мы берем на себя строительство улично-дорожной сети и работу с монополистами по подключению участков к сетям.