Станислав Данелян: Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
Генеральный директор крупнейшей новгородской проектной организации "Новгородгражданпроект" Владислав Букетов рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о состоянии рынка проектирования и успехах саморегулирования в регионе.
Что представляет собой институт на сегодняшний день, какие крупные проекты удалось выполнить организации за последнее время?
– Мы работаем как в гражданском, так и в промышленном проектировании. Здесь нам очень повезло. Среди суетных 1990-х, когда отрасль находилась в упадке, к нам, не побоявшись российских реалий, пришел датский инвестор, который предложил строить завод Dirol. Это был наш первый опыт работ с иностранным инвестором. Дальше подобные заказы стали более частыми – это и проектирование заводов для финских OIFINNISHHOLDINGSOY и «ЮИТ», и работа на строительстве упаковочной фабрики в Великом Новгороде. Позже пришел немецкий концерн Pfleiderer, который построил в области деревообрабатывающий завод. И хотя, в принципе, наша основная специфика – это гражданское строительство, на настоящий момент мы фактически делаем по 2 завода ежегодно. В итоге институт накопил большое портфолио, куда входят достаточно серьезные бренды.
Какова контрактная база на этот год?
– В 2011 году объем выручки собственными силами института составил 150 млн рублей. В этом году, думаю, будет не меньше. Большой портфель заказов составит проектирование арбитражных судов по всей России. Это очень хороший для компании подряд, и я рад, что нам удалось его взять. В частности, у нас в Новгороде построено очень красивое здание. Кроме того, у нас много заказов по объектам социальной инфраструктуры. Понятно, что в основном мы специализируемся на комплексной застройке территорий под жилье, и, по сути, все крупные застройщики Новгородской области проектируются у нас. Это не отдельные дома, а именно целые районы, подразумевающие строительство, в том числе множества специальных объектов. Кроме того, сейчас возникла новая необходимость внедрения Градостроительного кодекса – мы сейчас практически закончили работы над нашими генпланами. В целом мы сделали несколько сотен генеральных планов территорий.
Хватает ли ресурсов брать большой объем заказов?
– Появление ряда крупных промышленных и социальных заказов привело к тому, что школа проектирования в Новгородской области возродилась. Люди поняли, что работа есть. Сегодня у нас есть некий костяк специалистов еще советской эпохи, которые с 1990-х годов набрали опыт современных наработок, прошли курсы повышения квалификации. Вокруг этих старожилов мы создали достаточно большую школу молодых резервов. То есть мы ведем активную работу по омоложению и укреплению кадрового состава. К каждому профессионалу в кабинет мы, грубо говоря, сажаем молодого специалиста – так и происходит живая трансляция опыта. Наработана настоящая кузница кадров: 2 года поработал с профи – освободи место следующему. Фактически удалось сформировать еще одно поколение из молодых специалистов, выпускников вузов.
Есть ли у компании планы по выходу в регионы?
– Планы уже реализуются. Как я уже сказал, мы проектируем арбитражные суды во многих регионах России. В частности, идут работы в Калуге, Томске, Смоленске, Архангельске. Есть проекты во Владимире. Три поликлиники мы делаем в Московской области. Хотя я считаю, что в целом правильнее сосредотачивать силы именно на своем регионе.
Как можете охарактеризовать состояние рынка проектирования в регионе?
– В нашу областную СРО «Гильдия проектировщиков Новгородской области» входит 82 проектных организации. Я думаю, еще около 20 областных организаций состоят в других СРО. Хочу отметить, что, несмотря на то что у многих компаний на областном рынке есть допуск генерального проектировщика, реально комплексным проектированием занимаются единицы. В основном идет распределение проектирования специализированных объектов. Кто-то делает архитектурные решения, а потом дополнительно нанимает конструкторов или отдает на субподряд проектирование сетей, инженерии. Очень много организаций вообще работают только по своей специфике – по пожарной безопасности, по электрике, кто-то работает только по малоточке.
Удается ли гильдии реально контролировать работу членов организации?
– Могу сказать, что мы очень рады, что создали здесь саморегулируемую организацию. Таким образом мы, во-первых, пресекли возможность коммерциализации СРО на нашей территории, а во-вторых, решили проблемы некачественного подряда. То есть мы хотя бы можем отслеживать, контролировать эти процессы. Ведь это вопрос нашей же собственной безопасности, и мы относимся к этому очень трепетно. Например, зачастую к нам приходят наши компании и говорят о том, что хотят стать генпроектировщиками. Нам приходится отвечать, что, при всем уважении, они это сделать не могут. Потому что у них нет соответствующей материальной базы и нужных специалистов. Сначала они обижались на нас, потом вроде как поняли. В итоге сегодня в области допуск к генпроектированию имеют только те компании, которые могут это делать и при этом делать на высоком уровне. Та же ситуация с обследованием зданий. Некоторое время назад все вдруг изъявили желание заниматься обследованием зданий. Мы сказали: подождите, давайте разберемся. А кто у вас будет это делать? Скажите фамилии! Мы – небольшой регион, поэтому мы знаем поименно всех специалистов, которые реально могут выполнять тот или иной вид работ. Отмечу, что сам институт саморегулирования у нас действительно работает. К дирекции со стороны членов есть полное доверие, в том числе и финансовое. Мы занимаемся вопросами собственной безопасности, для того чтобы наши члены не «халтурили» в своей проектной работе, не делали ошибок, работали качественно. Чтобы никто из заказчиков не смог потом покуситься на наш компенсационный фонд.
Нет ли дефицита в части заявляемых объектов? Всем ли хватает работы?
– Скажу так: сегодня чувствуется, что экономика наша продолжает находиться в кризисном состоянии. При этом проектировщики – это первые люди, которые сталкиваются с инвестором, и поэтому очень тонко чувствуем колебания инвестиционной активности. Я должен констатировать, что инвестиционных проектов сейчас стало меньше. И не только у нас, а вообще на рынке. В секторе частных инвестиций объемы заказа резко уменьшились, и нас это, разумеется, очень тревожит. С другой стороны, в последнее время начали появляться очень интересные государственные проекты. В частности, сейчас идет активное государственное финансирование строительства детских садов, спортивных объектов. В связи с увеличением дорожного фонда области много проектов заявлено в части дорожно-транспортной инфраструктуры.
Какие цели и задачи ставит перед собой институт на ближайшее будущее?
– Главная задача сейчас – сформировать пакет заказов и продолжать плодотворную работу. По этому году у нас было 2 весьма крупных промышленных объекта, сейчас мы ведем переговоры по проектированию еще одного. Мы заканчиваем эти проекты, и хотя мы ведем переговоры, пока реальных договоров на перспективу мало. По жилью и связанной с ним инженерной инфраструктуре заказов хватает – это наша традиционная загрузка. Кроме того, появляются заказы на проектирование объектов социальной сферы – сейчас по большей части детские сады. Также постоянно возникают вопросы модернизации – замены устаревших компьютеров, нового программного обеспечения и прочего. Стараемся не отставать от времени.
Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Александр Макаров в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Михаилом Немировским рассказал о реформах в охранном законодательстве и борьбе с незаконными надстройками в историческом центре.
В начале года вышел указ губернатора об ужесточении контроля за сносом зданий в историческом центре Петербурга. Какие итоги моратория можно подвести по итогам восьми месяцев работы?
- Действительно, на одном из заседаний Совета по сохранению культурного наследия губернатор заявил о моратории на снос зданий в историческом центре Санкт-Петербурга и распорядился подготовить законодательные акты, разрешающие новое строительство в центре только в исключительных случаях. И это абсолютно правильная мера. Петербург – это город уникальной исторической среды, и всем, кто хочет осуществлять строительную деятельность в центре города, необходимо это понимать.
Подводить итоги сейчас, на мой взгляд, несколько преждевременно.
Напомню, что сегодня в рамках действующего закона Санкт-Петербурга "О зонах охраны…" новое строительство в историческом центре максимально ограничено.
Есть ли на сегодняшний день необходимость в реформировании 820-го городского закона о зонах охраны? Какие изменения нужно внести?
- Безусловно, изменения нужны. И это нормально. Напомню, с момента вступления в силу закона №820-7 прошло 3 года. И это вполне естественный рабочий процесс: когда закон дорабатывается, в него вносятся необходимые изменения. В процессе работы с законом были выявлены отдельные технические неточности, кроме того, вступили в силу решения Санкт-Петербургского городского суда и федеральные нормативные правовые акты, затрагивающие отдельные положения закона. Также прокуратурой Санкт-Петербурга была проведена проверка закона на предмет коррупционной составляющей. Все эти основания обуславливают необходимость внесения изменений в закон. В настоящее время проводится работа по согласованию с Министерством культуры градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия и приведению 820-го закона в соответствие с проектом зон охраны объектов культурного наследия, согласованным Росохранкультурой, а также в соответствие с действующим федеральным законодательством.
Сможет ли в случае окончательного принятия закон "О федеральной контрактной системе" изменить положение дел в ситуации с сохранением культурного наследия в городе?
- Тут важно отметить, что законопроект предлагает изменить критерии, по которым оцениваются заявки участников торгов. Предполагается, что такие критерии оценки подрядчиков, как квалификация участников, наличие у них трудовых и финансовых ресурсов, оборудования и иных материальных ресурсов для исполнения контракта, будут приравнены по своему значению к цене контракта. Ведь в настоящее время преимущество имеет не тот, кто обладает большим опытом по проведению работ по реставрации памятников, а тот, кто снизит свои издержки до уровня, который в итоге приведет к некачественному выполнению работ на памятнике.
Согласно указанному законопроекту, в случае если участник закупок подает заявку с демпинговой ценой, то есть с ценой на 25 и более процентов ниже начальной цены контракта, он обязан будет дополнительно представить для обоснования цены расчет предлагаемой цены и гарантийное письмо. Если участник процедуры закупок не представит соответствующие документы, комиссия по осуществлению закупок обязана будет отклонить заявку с демпинговой ценой.
Можно ли ожидать от городских властей введения новых инструментов сохранения памятников?
- Мне кажется, прежде чем создавать новые инструменты, нужно в совершенстве овладеть имеющимися. За последние два года комитет значительно усилил работу по контролю за деятельностью правообладателей объектов культурного наследия. Приведу пример: в 2011 году в адрес нарушителей комитет направил 233 предписания, за полгода 2012 - уже 120 предписаний. Также в прошлом году мы провели порядка 170 проверок деятельности юридических и физических лиц на объектах культурного наследия, и только за 6 месяцев 2012 было проведено уже 134 проверки. За полтора последних года комитет возбудил 269 дел об административных правонарушениях, к административной ответственности привлечен 181 нарушитель. При этом за 2010 год было привлечено только 27 лиц.
Кроме того, за 2011 год и прошедший период 2012 года мы заключили порядка 900 охранных обязательств с пользователями и собственниками памятников. За полтора последних года юристы комитета приняли участие более чем в 700 судебных заседаниях в судах, в первую очередь в качестве истцов по делам о понуждении заключить охранные обязательства и о взыскании неустоек за неисполнение условий данных договоров. К сожалению, отрицательные результаты сегодня приносит работа комитета по возбуждению уголовных дел. Несмотря на то что мы инициировали возбуждение 11 уголовных дел по фактам разрушения памятников и самоуправству, реально возбуждено было только 4 дела.
Отмечу, что комитет все эффективнее использует меры административного и имущественного понуждения, что, на мой взгляд, постепенно приводит к повышению уровня правосознания владельцев памятников. Наша ближайшая цель – добиться того, чтобы ни одно из выявленных нарушений не осталось безнаказанным: именно поэтому мы боремся до конца практически по каждому делу, проходим все судебные инстанции, чтобы наказать виновных. Пользуясь случаем, хочу предупредить собственников памятников, которые доводят здания до аварийного состояния, что мы продолжим практику предъявления исков в суд об изъятии у владельцев таких объектов.
Какие меры могут помочь в борьбе с незаконным мансардным строительством?
- Мансардное строительство - это одна из болевых точек нашего города. Разумеется, комитет выступает против незаконной надстройки зданий-памятников, приводящей к утрате объектами их исторического облика. Но, к сожалению, бывает так, что мы узнаем о проблеме, когда мансарда уже построена или находится на стадии строительства. Безусловно, комитет принимает все меры для того, чтобы предотвратить подобное незаконное надстраивание, а в случаях когда мансарда уже построена - для ее демонтажа. Далее мы принимаем меры по привлечению всех виновных лиц к ответственности.
Проблему мансардного строительства на объектах культурного наследия невозможно оперативно решить, в первую очередь, из-за длительных судебных разбирательств, сопровождающих каждое такое дело, а также из-за невысоких штрафов, которые наше законодательство предусматривает за самовольную надстройку памятников архитектуры. Эти весьма скромные суммы не остановят желающих соорудить на здании мансарду. На мой взгляд, самой существенной "профилактической" мерой должны быть именно штрафы, во много раз превышающие те, которые есть сейчас, но, к сожалению, КГИОП не имеет полномочий регулировать данные суммы, мы лишь исполняем закон.