Александр Шарапов: «Доход по расписанию становится реальностью»
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.
Сергей Петров, заместитель председателя Комитета ГД РФ по земельным отношениям и строительству, координатор НОСТРОЙ по Северо-Западному федеральному округу, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал свое видение развития института саморегулирования, а также о законодательных изменениях, направленных на реформирование строительной отрасли.
– Сергей Валерьевич, многие говорят о том, что институт саморегулирования в строительстве сейчас находится не в лучшем состоянии. Какие основные вопросы сегодня нужно решить, чтобы вывести его из кризиса?
– В первую очередь открытая информационная политика: нужно информировать общественность, руководство регионов, страны о повседневной деятельности СРО и заслугах. Бесспорно, необходима дальнейшая работа по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов, регулирующих деятельность НОСТРОЙ. Как никогда необходима профессиональная экспертная работа на федеральном, окружном, региональном уровнях. Нужно привлекать настоящих экспертов и в область саморегулирования, и в сферы, связанные со строительной спецификой. Нужно показать настоящий профессионализм в решении сложнейших задач, которые сегодня волнуют профессиональное сообщество. Возможно, нам придется принимать непопулярные решения и меры по выходу института саморегулирования из кризиса, но нам нужны не половинчатые решения, чтобы придать ему новый импульс развития. Нужно участвовать в законотворческом процессе по СРО. Нужно оценить, что делает НОСТРОЙ для строителей, для СРО. Нужно оценить, что СРО делают для строителей, для своего региона.
– С этой точки зрения, как, по-вашему, должен измениться институт координаторов НОСТРОЙ?
– Я считаю, что институт координаторов НОСТРОЙ состоялся. С другой стороны, на мой взгляд, нужно усилить роль наших окружных конференций, придать им статус органов Съезда НОСТРОЙ, ввести координаторов в совет. Как раз именно это мы обсуждали в последние полгода с представителями саморегулируемых организаций, а также направляли их в качестве наших предложений по изменению положения о координаторах. Я твердо убежден, что координатор должен избираться окружными конференциями и быть им подотчетен. В первую очередь он должен информировать совет о мнениях СРО, и лишь во вторую очередь проводить позицию НОСТРОЙ в регионе, как это сейчас записано в положении. Нам нужен обмен мнениями, опытом для дальнейшей работы.
– У представителей профессионального сообщества много вопросов возникает по поводу эффективного расходования сметы НОСТРОЙ.
– Да, и они возникают не на пустом месте. Всем понятно, что мы должны добиваться эффективного расходования денежных средств Национальным объединением строителей. В этой связи еще раз оценить отдельные статьи «Приоритетных направлений деятельности» с точки зрения их целесообразности. В случае неэффективного и нецелевого расходования денежных средств – добиваться снижения отчислений на нужды объединения, исходя из модели расходования денежных средств: административно-хозяйственные расходы плюс расходы на выполнение целевых программ и т. д.
– Какие законодательные инициативы, касающиеся саморегулирования, сейчас рассматриваются в Государственной Думе?
– Сейчас Государственной Думой во втором чтении рассматривается проект Федерального закона № 50482-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации». Я совместно с депутатом Владимиром Парахиным выступаю ответственным за подготовку указанного законопроекта с учетом замечаний и поступивших поправок, в том числе поправок правительства РФ. Поправки в том числе предлагают уточнить нормы, направленные на повышение информационной открытости СРО в области строительства. В частности, изменения вносятся в реестр членов СРО в части указания стоимости работ, которые вправе выполнять член СРО, сведений о дате и основаниях приостановления, возобновления или прекращения действия свидетельства о допуске, информации о фактах выплат в соответствии со ст. 60 Градостроительного кодекса.
Также предлагается решить вопрос о проверке соответствия членов СРО требованиям к выдаче допусков в части наличия у них работников. В связи с этим предлагается предоставить саморегулируемым организациям право получать такую информацию из пенсионных фондов и фонда социального страхования, а также учебных заведений, выдавших соответствующие дипломы об образовании.
Уточняется перечень документов, необходимых для получения свидетельства о допуске, в части представления договора страхования и другие изменения.
Также уточняется порядок обращения национальных объединений в суд с иском об исключении СРО из государственного реестра. Данная поправка была внесена с учетом обсуждений на парламентских слушаниях и представляет собой сбалансированное решение данного вопроса. С одной стороны, национальные объединения не смогут воспользоваться предлагаемым механизмом для устранения неугодных им членов, поскольку такое решение принимается коллегиально, не менее чем двумя третями голосов членов совета, а кроме того, для них установлены четкие основания для принятия такого решения. С другой стороны, мы наконец начнем наводить порядок в этом направлении, исключая «коммерческие» СРО.
В части несоответствия данной поправки «духу саморегулирования» следует отметить, что именно национальные объединения, представляющие собой объединения СРО и обладающие наиболее полной информацией о своих членах, должны проводить «чистку своих рядов», чтобы повысить репутацию СРО. Именно они, а не Ростехнадзор заинтересованы в повышении своей репутации, и, следовательно, именно они смогут справиться с этой задачей.
Кроме того, предлагается дополнить законопроект нормами об административной ответственности СРО в случае несоблюдения ею требований к выдаче свидетельств о допуске.
В ближайшее время, после получения мнений федеральных органов исполнительной власти, комитетом будет подготовлен окончательный текст законопроекта.
Принятие законопроекта во втором и третьем чтениях планируется до конца 2013 года.
– Какие еще законопроекты, обсуждаемые ГД РФ, касаются саморегулирования?
– На мой взгляд, следует отметить проект Федерального закона № 2621376 «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законопроект предлагает заменить солидарную ответственность саморегулируемых организаций в рамках регрессных требований собственников зданий или сооружений, возместивших вред потерпевшим и выплатившим компенсации, на субсидиарную.
Целью установления компенсаций сверх возмещения вреда, помимо обеспечения имущественных интересов пострадавших и их семей, является мотивация к соблюдению требований безопасности при строительстве.
Однако порядок возмещения вреда в рамках солидарной ответственности саморегулируемой организации и лица, выполнившего работы с недостатками, может привести к уменьшению такой мотивации и ущемлению прав остальных членов СРО. Это связано с тем, что намного проще обратиться с требованием о возмещении вреда не к самому строителю или проектировщику, по чьей вине причинен вред, а непосредственно к саморегулируемой организации, к ее компенсационному фонду, что ляжет тяжким бременем на остальных ее членов.
Таким образом, принятие законопроекта предоставит лицам, обязанным возместить вред потерпевшим, право на обращение с регрессным требованием непосредственно к виновному в причинении вреда лицу, а при невозможности удовлетворения регрессного требования – к саморегулируемой организации.
После получения отзыва правительства РФ указанный законопроект будет вынесен на Комитет по земельным отношениям и строительству и далее на рассмотрение Государственной Думы в первом чтении.