Александр Шарапов: «Доход по расписанию становится реальностью»
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.
Руководитель архитектурного бюро L’AUC Франсуа Декостер рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о своих впечатлениях от массовой застройки петербургских окраин, а также о том, почему современные мегаполисы должны развиваться по принципу полицентризма.
– В Петербурге принята Концепция-2030, которая предполагает в течение 15 лет существенное улучшение качества жизни и городской среды. В каких аспектах, на ваш взгляд, Петербург сегодня отстает от крупнейших европейских мегаполисов?
– К сожалению, в Петербурге я пробыл только два дня и подробный экспертный комментарий по социально-экономической ситуации в городе дать не смогу. Но что мне сразу бросилось в глаза – это яркий контраст между великолепным историческим центром города, который не уступает по красоте и богатству европейским столицам, и удручающим видом городской периферии, куда я специально ездил на экскурсию. Спальные районы города развиваются не очень гармонично. Сегодня на городских окраинах применяется массовая застройка, которая не берет в расчет контекст окружающих территорий. На отдельных участках вырастают отдельные многоэтажки, которые не связаны друг с другом. И, на мой взгляд, сегодня Петербургу нужно думать о создании системы общественных пространств, чтобы объединить эту застройку, путем создания точек притяжения и зон активности для жителей этих домов. Не секрет, что все крупные города сегодня стремятся к полицентричному развитию, развитию множества экономических, культурных центров, зон занятости населения. При этом важно не просто строить новые городские центры, но использовать существующие мощности и земли, чтобы не допускать локун в ткани городской среды. Все должно быть связано. Идеологическая база полицентризма – это развитие многообразия экономических центров, развитие качественного жилищного строительства и развитие общественного транспорта. Это очень важный момент, поскольку Петербург не может продолжать множить личный транспорт – это тупиковый путь. Важно грамотно спланировать систему развития метро, располагая станции там, где планируются наиболее крупные точки притяжения. Я знаю, что такие планы у правительства Петербурга есть. Но те ветки, которые есть в прогнозном плане развития петербургской подземки, к сожалению, очень централизованы. Они скучены вокруг исторического центра. Я понимаю, что тянуть ветки метро в отдаленные районы города – это очень дорого, но для сбалансированного развития города важно подумать о четкой связи центра с городскими окраинами. А также связи между районами, минуя центр.
– Одна из главных проблем развития городской периферии Петербурга – это соседство с Ленинградской областью. Это два различных субъекта РФ, которые не всегда находят общий язык в вопросах городского планирования. Как вам удавалось регулировать подобные вопросы при разработке концепции «Большого Парижа»?
– Действительно, вокруг Парижа есть большое количество муниципальных образований, где были свои мэры, своя администрация. И с каждым из муниципалитетов пришлось договариваться. Администрациям объясняли, что мы стремимся сделать полицентрическую систему, где во главу угла будет поставлено использование местных ресурсов и преимуществ местности. В остальном же мы старались идти по пути создания гибридных кластеров, то есть не ограничиваться созданием одного производства в одной точке, но на этапе планирования закладывать многофункциональность будущего экономического и делового центра. Это дает гибкость подхода и вариативность. Такой же подход мы применяли при разработке концепции «Большая Москва» в 2012 году. Ведь, по сути, современные мегаполисы не имеют четких границ. Многие москвичи, полагая, что живут в Москве, на самом деле живут уже в области, за пределами города. Мегаполисы неуклонно разрастаются, это нужно иметь в виду при разработке стратегии развития агломераций. Поэтому Петербург и область должны наладить диалог и работать вместе. Реальность такова, что люди постоянно мигрируют из города в область и обратно. Для них границы между городом и областью просто нет, и поэтому в части развития агломерации сама граница оказывается чем-то иллюзорным, исключительно административным делением. Я понимаю, что у города и области имеются собственные градостроительные нормативы и документы, но они должны иметь и единую, общую стратегию развития. Так происходит сейчас во всех крупнейших мегаполисах мира.
– Вы лично видели ситуацию на окраинах города, где чрезмерно плотную городскую застройку уже сейчас нередко сравнивают с кварталами Гонконга. Существует ли такая проблема в европейских столицах?
– Не буду скрывать, сегодня во Франции снова остро встает вопрос с высотками на границах городов. Прежде всего потому что в городах не осталось свободной земли, а та, что осталась – очень дорогая. Это влечет необходимость создания объектов с большей плотностью застройки. Но это не значит, что везде нужно строить однотипные высотки. У нас есть примеры высококлассных высотных домов высокого качества во многих городах Франции. Некоторые высотки строятся на новых землях, другие являются результатом реновации – возникают на месте снесенных зданий. Вместе с тем французские власти не допускают строительства жилых массивов без достаточной транспортной доступности и общественных пространств. Поэтому я не думаю, что массовое высотное жилищное строительство – это безусловное зло. При достаточном инфраструктурном оснащении это отличное место для людей с соответствующим достатком.
– Что происходит, если такие объекты все-таки появляются?
– Часть из таких объектов идет под снос, однако демонтаж – это довольно дорогостоящее мероприятие. Зачастую дешевле просто привести их в соответствие с законодательством.
– Какой тип жилья во Франции является приоритетным типом застройки на периферии?
– Распространенным примером является строительство у станций метро многоквартирных домов повышенной этажности, а уже в отдалении от транспортных узлов строится «малоэтажка».
– А какой тип жилья сегодня предпочитают сами французы?
– Думаю, что ситуация во Франции мало отличается от российской действительности. Люди имеют то жилье, которое могут себе позволить. А вообще, большинство граждан среднего возраста ищут компромисс между практичностью жилья, его близостью к работе и ценой «квадрата». Идеальный вариант – собственный дом, но в зоне доступности метрополитена.
Справка:
Франсуа Декостер – архитектор, урбанист и дизайнер городского пространства. Основатель студии L’AUC. С 2008 по 2009 год был одним из руководителей проекта «Большой Париж» по направлению R&D-консалтинга. Затем два года руководил проектом «Большой Париж. Креативные территории». Совместно с Джамелем Клушем и Каролин Пулен принимал участие в конкурсе «Большая Москва – 2012». С 2009 года является руководителем и главным архитектором проекта развития и обновления агломерации центрального делового района Лиона «Лион Пар-дье», с 2013 года отвечает за перепланировку Южного вокзала метрополитена в столичном округе Брюсселя в рамках проекта «Юг Брюсселя».