Александр Шарапов: «Доход по расписанию становится реальностью»
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.
В рамках Дней Новгородской области, прошедших на минувшей неделе в Петербурге, регион пытался привлечь петербургский бизнес к участию в ряде инвестиционных проектов. О преимуществах Новгородской области перед Ленинградской, а также о судьбе аэропорта Кречевицы «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель департамента экономического развития и торговли Новгородской области Евгений Богданов.
– В этот раз вы переориентировали формат мероприятия и привезли в Петербург реальный кейс инвестиционных предложений (об этих проектах наше издание писало в № 12 от 7 апреля 2014 года). Какие из этих проектов ближе всех к воплощению?
– На выставке был представлен ряд проектов, реализация которых уже началась, однако этим предпринимателям не хватает финансирования, чтобы запустить проект или вывести его на полную мощность. Это прежде всего проект «Рыбный дом» – строительство рыбоперерабатывающего предприятия, проект «Грумант» по производству фармсубстанций. Именно эти проекты, без сомнения, будут реализованы первыми, причем они могут построиться и без дополнительных инвестиций, но привлечение соинвестора из Петербурга даст этим предприятиям дополнительный импульс.
Но, не буду скрывать, для правительства региона сегодня интереснее более масштабные проекты – создание именно новых промышленных зон, индустриальных парков, а также вовлечение в оборот площадок, которые находятся в государственной собственности. Это крупный туристический проект «Рюриково городище», промышленно-логистическая зона в Чудово и др.
– Наибольший объем инвестиций среди этих проектов приходится на технопарки и производства автокомпонентов. Однако сейчас большая часть подобных площадок в Петербурге и Ленобласти не заполнена даже наполовину. Чем в такой ситуации сможет привлечь инвестора Новгородская область?
– При составлении бизнес-плана управляющая компания технопарка в Великом Новгороде (производство автокомпонентов на базе площадок СТО – прим. ред.) учитывала этот момент. Могу сказать, что преимуществом Новгородской области являются более низкие по сравнению с Петербургом и областью тарифы на подключение к сетям, а также более низкая арендная ставка на землю, особенно в отдаленных районах области. Кроме того, мы сейчас сократили срок оформления земли – все процедуры, включая подготовку конкурса и постановку на кадастровый учет, займут не более трех месяцев. Не могу не отметить и широкую линейку льгот для инвестора. Областным законом регламентировано понижение ставки налога на прибыль – на весь срок окупаемости проекта налоговая ставка налога на прибыль понижается до 13,5%. На тот же срок инвестор освобождается от налога на имущество и получает льготу в 50% на транспортный налог. Кроме того, инвестор может получить льготы по земельному налогу и арендной плате на землю. Более того, в пяти муниципальных районах области существует особый льготный режим для инвесторов. Там инвестору гарантировано возмещение налога на прибыль в размере 83,3%. Причем не на срок расчетной окупаемости, а на весь срок работы инвестора в муниципалитете. Кроме того, инвестор также освобождается от налога на имущество на весь срок работы. Преимуществом является и выгодное географическое положение региона между Петербургом и Москвой. По области пройдет 186 км участок новой федеральной трассы М-11. В области будут сделаны съезды с этой трассы, и инвестпривлекательность региона от этого, несомненно, повысится. Имеется хорошее железнодорожное сообщение.
И наконец, это рабочая сила. Понятно, что крупным предприятиям выгоднее иметь сборочные производства под боком, в Ленинградской области, но сейчас там есть проблемы с квалифицированной рабочей силой и оплатой труда. Грубо говоря, жители Новгородской области готовы работать за меньшую сумму, чем жители Ленобласти. С точки зрения каких-то социальных показателей, для администрации области это плохо. С точки зрения инвестора, считающего финансовые потери, это, безусловно, хорошо. В качестве примера могу привести корейцев «ДК РУС», которые купили в Новгородской области бывшую швейную фабрику «Скара» и поставляют чехлы для концерна «Хёндай» в Петербурге. Корейцы прикинули все за и против, посчитали затраты и решили, что выгоднее будет базировать производство именно у нас, а не в Ленинградской области.
– Каковы перспективы развития бывшего аэропорта Кречевицы, который сейчас находится в удручающем состоянии? Насколько рентабельно будет использовать его по прямому назначению?
– По поводу аэропорта мы уже провели ряд переговоров с крупнейшими операторами авиаперевозок, разглашать результаты переговоров пока не могу. В этом вопросе мы действуем с оглядкой на наших соседей из Псковской области, где тоже пытаются развивать авиасообщение, с той только разницей, что их аэропорт не закрывался в советское время. Вывод наш прост: авиасообщение региону нужно, рейсы будут востребованы. По поводу рентабельности могу сказать, что перевозчики за каждый межрегиональный рейс получают субсидию федерального бюджета. Если сама авиаперевозка убыточна, то перевозчик получает около 100 тыс. рублей, таким образом, картина рентабельности для операторов меняется. Сейчас важно подключиться к федеральным программам, восстановить и удлинить взлетно-посадочную полосу для приема грузовых судов – это может сделать проект коммерчески выгодным. Реконструкция ВВП сделает возможным второй вариант развития аэропорта – функционирование в качестве резервного грузового аэропорта Пулково. Потому что сейчас грузовой резервный аэропорт Пулково находится под Нижним Новгородом. Согласитесь, расстояния несоизмеримые. Кроме того, тут возможно осуществлять дозаправку судов на маршрутах Европа – Азия.
Площадь участка аэропорта Кречевицы – 30 га, сейчас на участке находится более 150 объектов недвижимости. Для строительства здания аэропорта потребуется около 300 млн рублей. Для реализации всего проекта аэропорта – 1,5 млрд рублей. Для запуска и начала работы нового аэропорта необходимо реконструировать (отстроить) аэровокзальный комплекс с инженерной инфраструктурой, провести подъездные пути и инженерные коммуникации.
– Ваше управление еще в 2013 году сформировало список из 500 площадок в муниципалитетах региона, которые были предложены инвестору. Как идет заполнение площадок?
– Честно говоря, эта цифра – около 500 участков – актуальна и сейчас. Потому что, во-первых, этот земельный банк постоянно пополняется, а во-вторых, привлечение инвестора – дело небыстрое, и ожидать, что земли расхватают в течение года, было бы преждевременно. Не буду скрывать, что все представленные земли не являются готовыми под ключ участками. Есть площадки, у которых отсутствует газ, где-то нет воды, к некоторым из них просто нет подъездной дороги. Из 500 участков полностью обеспечено необходимой инфраструктурой не более двух-трех десятков. В целом правительство региона отказалось от хаотичного создания разрозненных площадок с полуготовой инфраструктурой, а пошло по пути создания индустриальных парков, где для потенциального инвестора изначально готов не только полный набор инфраструктуры, но зачастую уже и проект готового производственного комплекса. Предприниматель приходит в такой парк, получает точки подключения и строит комплекс, обо всем остальном позаботится управляющая компания парка. Этот опыт, по сути, страна освоила еще вчера, но нашему региону еще только предстоит пройти по этому пути. Мы считаем, что эти шаги позволят нам успешно конкурировать и бороться за инвестора с соседними Псковской и Ленинградской областями.
Справка:
В 2013 году Новгородская область заняла первое место в России по показателю индекса промышленного производства с результатом 105,4%. I квартал 2014 года область закончила с показателем ИПП в 108,6%. В отличие от структуры ВРП России, где преобладают добывающие производства, в Новгородской области преобладают обрабатывающие (35% продукта). Всего в регионе в обрабатывающих производствах работает 1374 предприятия, в этой отрасли занято более 80 тыс. человек. Предприятия и организации области в 2013 году инвестировали в основной капитал 52,6 млрд рублей, или 108,8% (на 8,8% больше, чем в 2012 году). В инвестиционном портфеле области по состоянию на 1 января 2014 года – 82 инвестиционных проекта по созданию, модернизации и расширению производств крупного и среднего бизнеса. Суммарный объем инвестиций по проектам – 117,5 млрд рублей.