Александр Шарапов: «Доход по расписанию становится реальностью»
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.
В настоящее время ситуация в банковской отрасли после событий декабря 2014 года заметно нормализовалась. В этом уверена старший вице-президент, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Промсвязьбанка Татьяна Крылова, рассказавшая «Строительному Еженедельнику» о том, как банки адаптируются к новым экономическим реалиям.
– Татьяна Михайловна, как вы оцениваете текущие состояние российской банковской отрасли? Как чувствуют себя кредитные ситуации по сравнению с концом 2014 года?
– Ситуация улучшилась. Благодаря принятым оперативным мерам ЦБ, вниманию к проблемам банковской отрасли первых лиц государства, кредитным организациям работать стало несколько легче. Проведенное уже дважды регулятором снижение ключевой ставки также свидетельствует о том, что ситуация нормализуется. Сейчас основная задача, стоящая перед банками, – это сохранить качественный кредитный портфель и получить прибыль.
– Ваш банк попал в список из 27 кредитных организаций, выбранных государством для докапитализации. Что она дает банкам и для чего необходима?
– Докапитализация позволит улучшить финансовые показатели банка и его устойчивость к ухудшению операционной среды. Увеличение капитала банка позволит не только сохранить действующих клиентов, но и нарастить бизнес с компаниями первого эшелона.
Безусловно, участие в данной программе накладывает на банки дополнительные требования. Финансовая организация должна будет взять на себя обязательство увеличивать портфель кредитов, выданных предприятиям приоритетных отраслей экономики РФ, не менее чем на 1% ежемесячно (на 12% в годовом исчислении). В течение трех лет банк не сможет увеличивать вознаграждение топ-менеджерам и размер фонда оплаты труда иных работников, а также пополнить свой капитал за счет рыночных источников или средств акционеров на сумму, составляющую не менее чем 50% суммы средств, полученных через АСВ. Кроме того, получатели капитала от АСВ должны ограничить свои издержки.
– Как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке корпоративного кредитования?
– В плане сохранения своих внутренних резервов за последние несколько месяцев банки смогли адаптироваться к новым экономическим реалиям. Не секрет, что сегодня наблюдается «миграция» клиентов в стабильные коммерческие банки, способные в какой-то мере удовлетворить запросы рынка в финансировании и рефинансировании. Крупные российские компании, отрезанные санкциями от зарубежных кредитов, ищут альтернативы. И мы сегодня готовы поддержать корпорации, используя ресурсы банка.
В 2014 году список корпоративных клиентов Промсвязьбанка серьезно пополнился. Мы заключили знаковые сделки сразу с несколькими компаниями.
– Можно ли говорить о том, что строительные организации – одни из самых рисковых заемщиков?
– Строительный сектор всегда отличался высокими рисками в силу длительного операционного цикла и высокой долговой нагрузки. Теперь к традиционным рискам добавляются риски резкого снижения спроса. Реальные доходы населения снижаются, а ставки по ипотеке выросли до уровня, когда привлечение кредита может стать экономически неоправданным. Снижение спроса будет негативно отражаться на выручке застройщиков, при этом для обслуживания подорожавших кредитов компаниям необходимы дополнительные денежные потоки.
– Сейчас ставки по ипотеке несколько выше, чем год назад. Будут ли они в ближайшее время падать?
– Вероятно, уже скоро. Ключевая ставка постепенно снижается. Вслед за ней должны уменьшаться и ставки по жилищным кредитам. Конечно, многое будет зависеть от ситуации в стране, от экономических и геополитических проблем в государстве.
– Как вы относитесь к тому, что государство решило субсидировать ставки по отдельным ипотечным программам и стоит ли помогать государству «жертвам» валютной ипотеки?
– Безусловно, такое решение властей можно только поддерживать. Субсидирование ставок по ипотеке и помощь отдельным категориям заемщиков могло бы поддержать рынок кредитования, что позитивно отразится на строительном секторе и смежных отраслях экономики. В выигрыше будут все: банки, застройщики и сами граждане, оформляющие ипотеку по более доступным условиям.
– Давайте вновь вернемся к строительному бизнесу. С какими игроками рынка вы сотрудничаете?
– Компаний из строительной сферы достаточно много. Среди них как представители малого, среднего, так и крупного бизнеса. Работаем со строителями не только как с заемщиками, но и как с зарплатными клиентами. Также предлагаем нашим партнерам банковские гарантии и современную форму расчетов в виде аккредитивов, которая позволяет снизить риски и гарантировать прозрачность сделки между покупателем и продавцом.
– Как филиал банка закончил прошлый год? Какие задачи поставлены на текущий?
- Мы смело можем говорить о приросте портфеля розничных кредитов. По итогам 2014 года он составил 5,5 млрд. руб и вырос на 20%. Также хочется отметить, что мы выдали 5630 потребительских кредитов на сумму более 2.1 млрд. руб., что в текущих экономических реалиях – отличный показатель.
Что касается портфеля пассивов физических лиц, он достиг 11,5 млрд. рублей. Это на 32% больше, чем по итогам 2013 года. В большей части прирост обеспечен за счет роста остатков на срочных депозитах.
Традиционно высокими темпами растет кредитный портфель корпоративного и среднего бизнеса, по данным на 1 января 2015 года его прирост составил 29%.
Тем не менее, 2015 год будет непростым для всей банковской системы. Но мы ставим себе три основные задачи: привлечь дополнительный капитал, значительно увеличить доходы от транзакционного бизнеса и сократить административные затраты. Мы надеемся пройти этот кризис с минимальными потерями от традиционных операций банка и укрепить наши конкурентные позиции на рынке.