Павел Созинов: Выбор подрядчиков должен быть по-настоящему квалифицированным
С июля этого года отбор подрядных организаций Фондом капитального ремонта проводится по новым правилам. Член регионального штаба ОНФ в Петербурге, руководитель Фонда «Общественный контроль» Павел Созинов рассказывает о внедрении на рынке новых нормативных актов.
– Президент России и лидер Народного фронта Владимир Путин поставил задачу улучшить качество предоставляемых услуг ЖКХ. Как выполняется поручение главы государства?
– Вопрос о повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ был поставлен нашим президентом, лидером Народного фронта, еще в мае 2013 года на заседании Государственного совета РФ «О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг». Согласно перечню поручений, федеральному правительству совместно с региональной исполнительной властью ставилась задача создать эффективную систему контроля за качеством выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД). По данным Центра независимого мониторинга исполнения указов Президента РФ «Народная экспертиза» ОНФ, половина проведенного капитального ремонта фасадов обследованных домов в регионах России не соответствует требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту фасадов, а соответственно, не решает задач, стоящих перед проведением капитального ремонта. В немалой степени качество капитального ремонта зависит от выбора подрядных организаций.
1 июля 2016 года принято Постановление Правительства РФ № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций…», согласно которому фонды капремонта будут проводить отбор подрядчиков по новым правилам. До его вступления в силу в Санкт-Петербурге действует Постановление Правительства № 1206 о порядке привлечения подрядных организаций, которое предусматривает свою собственную методику выбора подрядных организаций. Существенное отличие июльского постановления правительства в том, что оно опирается на принципы, заложенные в Федеральной контрактной системе, которая предполагает двухуровневую методику выбора подрядных организаций.
На первом этапе предполагается квалификационный отбор, на основании которого формируется реестр квалифицированных подрядных организаций, среди которых на втором этапе проводятся электронные торги.
– Какие проблемы возникают в связи с изменениями в законодательстве?
– К сожалению, по оценке руководства Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, новое постановление не в полной мере учитывает необходимость квалификационного отбора, так как в основу квалификационных критериев положено наличие у участника предварительного отбора выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, перечень которых установлен нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти. Требования теряют свою актуальность в связи с тем, что 3 июля 2016 года Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Настоящий Федеральный закон предусматривает существенные изменения в системе саморегулирования, в том числе отмену с 1 июля 2017 года свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Очевидно, необходимо вернуться к вопросу выбора подрядных организаций, в том числе с учетом их опыта и деловой репутации. Создание реестра надежных поставщиков товаров, работ и услуг следует формировать на основании существенных квалификационных критериев. Здесь возможно рассмотреть применение уже принятых стандартов оценки опыта и деловой репутации субъектов предпринимательской деятельности.
В настоящее время Фонд капитального ремонта проводит консультации с Региональным отделением ОНФ в Санкт-Петербурге с целью предложить и обобщить подходы по выбору подрядных организаций на основе оценки их опыта и деловой репутации.
– Нет четкой границы между применением видов и составов работ по текущему и капитальному ремонту. Есть ли у вас конкретные предложения по их разграничению?
– Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов. При этом по существу одни те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что указанный документ предусматривает при выявлении повреждений и нарушений в случае необходимости разработку плана восстановительных работ, а по большинству видов работ еще и проведение самих восстановительных работ. Если учитывать, что в соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса России (ГрК РФ) под капремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и работами по его капитальному ремонту. Аналогичные выводы следуют из анализа Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Необходимо утверждение нормативно-правового акта о разграничении видов и состава работ, отнесенных к капитальному либо к текущему ремонту. Этот вопрос имеет принципиальное значение, поскольку позволяет провести границу между текущим ремонтом, который осуществляет управляющая организация за деньги, собираемые с граждан по строке «Текущий ремонт и содержание», и капитальным ремонтом, проводимым региональным оператором за средства, полученные в виде взносов. К формированию состава работ по капитальному ремонту МКД также отсутствуют единые требования, в отсутствие которых невозможно определить, например, какие именно конструктивные элементы в составе крыши или подвала должны подвергаться замене или восстановлению. В частности, отмечены существенные различия между стоимостью одного и того же вида работ в разных регионах. Например, стоимость работ по ремонту подвальных помещений на 1 кв. м общей площади МКД в Петербурге составляет 1725,52 рубля, а в Ленинградской области – 137,47 рубля. Напротив, ремонт крыши в Санкт-Петербурге стоит 505,83 рубля за 1 кв. м, а в Ленинградской области – 779,42 рубля.
– Как максимально эффективно наладить строительный контроль при проведении капитального ремонта?
– По мнению экспертов Центра независимого мониторинга исполнения указов Президента РФ «Народная экспертиза» ОНФ, серьезное упущение в процессе и проведении капремонта общего имущества в многоквартирных домах – отсутствие государственного строительного надзора и экспертизы проектов. Правовые основы госстройнадзора заложены в ст. 54 ГрК РФ. В настоящий момент в соответствии с действующим законодательством указанный надзор не проводится в случае капремонта объектов капитального строительства. Так, до принятия Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный строительный надзор осуществлялся в том числе и при капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его проведении затрагивались конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, а проектная документация таких объектов подлежала государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ либо проектная документация таких объектов являлась типовой проектной документацией или ее модификацией. В настоящее время контрольные функции за процессом капитального ремонта полностью возложены на структурные подразделения Фонда капремонта. Также формирование технических условий для подрядчиков возложено на Фонд капитального ремонта. Необходимо рассмотреть включение в состав Комиссии по выбору подрядных организаций представителей Государственной жилищной инспекции (ГЖИ), а также возложить на ГЖИ более существенные надзорные функции при капитальном ремонте. Что касается реализации программ капремонта, то, возвращаясь к вопросу строительного надзора, необходимо проводить обязательную экспертизу проектов и смет работ по капремонту. Следует создать специальную комиссию, которая займется проверкой смет. Должен быть контроль расходования денежных средств и контроль качества работ по капремонту.
– Прокомментируйте, как проходят работы Фонда капремонта в 2016 году.
– Краткосрочный план капитального ремонта в этом году корректировался дважды – были дополнены виды работ по новым адресам, изменены суммы, которые будут потрачены в этом году на капитальный ремонт. С учетом этих корректировок до конца 2016 года капитальный ремонт проведут в 1788 домах по 2922 видам работ, общая сумма составит 9,9 млрд рублей, из них 5,9 млрд рублей – это средства, выделенные из городского бюджета.
Однако в настоящий момент из средств городского бюджета выделен только 1,1 млрд рублей, за счет средств горожан, собранных Фондом капитального ремонта, – 370 млн рублей.
В приоритете краткосрочного плана по-прежнему крыши, лифты и инженерные системы, в частности теплоснабжение. Планируется замена лифтового оборудования до конца года в 329 домах (появятся 1247 новых кабин), ремонт крыш – в 497 зданиях, ремонт фасадов – в 123 домах. Большая часть средств программы капитального ремонта рассчитана на районы с исторической застройкой – Василеостровский, Адмиралтейский, Петроградский и Центральный.
По информации фонда, краткосрочный план капитального ремонта выполнен на 23%.
– Раньше Фонд капремонта мог размещать средства в одном банке. Теперь же их должно быть несколько. Изменятся ли существенно условия размещения вкладов?
– В связи принятием Постановления Правительства РФ от 23.05.2016 № 454 «Об утверждении Положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций….» существенно изменились правила размещения временно свободных средств Фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора. Предполагается размещение средств фонда в нескольких банках. Минстрой РФ разъясняет, что это необходимо для диверсификации рисков.
Тем не менее изменения требований к выбору кредитных организаций для открытия специального счета для формирования Фонда капитального ремонта не учитывают специфику размещения указанных средств. Так, в Санкт-Петербурге Фондом капитального ремонта денежные средства размещены в ПАО «ВТБ24» с процентной ставкой более 10%. Размещение средств фонда в иных банках значительно изменит условия обслуживания специального счета, что может негативно отразиться на объеме средств, которые могли бы быть использованы на пополнение фонда капремонта.
– Недавно принятыми нормативными актами предусмотрены механизмы общественного контроля деятельности регионального оператора. Как Народный фронт будет участвовать в такой деятельности?
– Принят приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2016 № 41/пр, которым утверждены «Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций….», предусматривающие в том числе положения об обеспечении контроля за работой деятельности регионального оператора в части проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в целях широкого вовлечения представителей общественности в процесс контроля деятельности регионального оператора предусмотрено создание при региональном операторе общественного совета.
Также Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных…» предусмотрено создание комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций.
Необходимо предусмотреть формирование таких органов при региональных фондах капитального ремонта с участием общественных организаций и органов государственного жилищного надзора.
Заместитель председателя экспертного совета НП "Национальный центр "Специальный ресурс" - председатель правления ОАО "Ганзакомбанк" Валерий Субханкулов рассказал "Строительному Еженедельнику" о преимуществах механизма проектного финансирования и стимулах для застройщиков принимать участие в таких программах.
Какие преимущества имеет механизм проектного финансирования?
- Основное преимущество состоит в том, что при применении схемы проектного финансирования меняется конфигурация финансовых потоков. Денежные средства населения не поступают в руки строителей, и застройщик не может бесконтрольно использовать эти средства по своему собственному усмотрению. На сегодняшний же день физические лица никак не защищены от незаконных действий недобросовестных застройщиков. Если происходит банкротство строительной компании, такому физическому лицу также приходится включаться в реестр кредиторов и далее по суду требовать возврата своих денежных средств. Как правило, практика показывает, что строители используют самые разнообразные схемы для обхода закона, пользуясь экономической неграмотностью населения. В дальнейшем же доказывать свои права физическому лицу крайне проблематично – бороться с юристами строительных компаний им не под силу. Но в том случае, когда схема строительства и покупки жилья реализуется через финансовую организацию, то это переводит строительный процесс на новый уровень – уровень отношений между двумя юридическими лицами – банком и застройщиком, физическому же лицу остается лишь перевести свои средства на специальные депозитные счета. Фактически покупатели в этом случае подпадают под действие закона о банковской деятельности, в том числе под закон о страховании вкладов. То есть защита прав физического лица происходит уже по другому закону. Хотя согласно законодательству сумма страховых выплат на сегодняшний день маловата, надежность банковской системы, которая довольно консервативно регулируется Центробанком, ни у кого не вызывает сомнений. Человек знает, что он получит свой вклад.
Какие еще преимущества и гарантии получает покупатель?
- Вариантов тут достаточно много. Это могут быть специальные депозитные счета, которые привязаны к сроку проектной декларации, к конкретно взятой квартире, вследствие чего надежность схемы покупки жилья значительно повышается. Кроме того, если человек не может единовременно оплатить стоимость квартиры, то ему, фактически, может быть предоставлена возможность накопительного вклада. Предположим, застройщик по проектной декларации строит дом 3 года. В то же время физическое лицо имеет возможность спокойно в течение этого срока пополнять созданный банковский депозит, выплачивая поэтапно те или иные суммы вплоть до окончательной выплаты полной стоимости жилья. Это также удобный инструмент, потому что у человека возникает возможность получить рассрочку. Отметим, что банки по большей части инициируют финансирование строительства не только на средства дольщиков, но и используют собственные оборотные средства. Это снижает нагрузку на конкретно взятое физическое лицо, а в совокупности – на население в целом, что является серьезным социально ориентированным фактором. Далее, в случае если дом построен и физическое лицо не успело выплатить полную стоимость квартиры, депозит может быть трансформирован в двухсторонний договор ипотеки, когда банк напрямую кредитует граждан. Этот процесс может быть синхронизирован с программами АИЖК – когда будет оформлено свидетельство о собственности, квартира поступает в залог, а банк на оставшуюся часть выдает ипотечный кредит, скажем, на 10 лет. При этом все программы АИЖК, которые существуют, могут интегрироваться в эту же предложенную модель проектного финансирования.
Какие инструменты контроля за строительным процессом получает банк?
- Когда финансовый институт начинает заниматься проектным финансированием подобного рода, то он целевым образом отслеживает движение денежных средств на всех этапах строительства.
Во-первых, мы таким образом уходим от теневых схем, связанных с денежным оборотом наличных средств в отношениях застройщика и покупателя. Деньги покупатель отдает в банковскую систему, и далее они перечисляются застройщику. Более того, в этом случае за всеми сделками с недвижимостью дополнительно наблюдает Росфинмониторинг. Кроме этого, от контроля за финансовой стороной строительного процесса зависит эффективность реализации самого проекта и стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Не секрет, что строители часто бесконтрольно перебрасывают средства с одной своей стройки на другую, никак не связанную с данным инвестпроектом. Здесь же банк выступает финансовым контролером, он отслеживает, чтобы деньги конкретно взятых дольщиков шли на конкретно взятый объект. Отмечу, что большинство случаев банкротств строительных компаний происходит либо из-за неверных расчетов стоимости проекта, либо из-за злоупотреблений недобросовестных инвесторов. Здесь же банк также сможет принять меры на начальном этапе, оценивая перспективность данного проекта и отсекая неудачные проекты, так как заинтересован в окончании строительства объекта и получении своей прибыли.
Совершенно понятно, что банк не в состоянии оценить качество строительных работ и соответствие объемов СМР заявленным срокам.
Поэтому финансовые организации могут заключать дополнительные договоры поручения со своими надежными партнерами, для того чтобы проводить не только финансовый контроль, но и сметно-ценовой, а также контролировать фактическое выполнение этапов строительства объекта согласно проектной декларации, то есть осуществлять технологический контроль. Наем специализированных организаций, которые проверяли бы стоимость материалов, их качество, деловую репутацию компаний-контрагентов и т. д. – вот путь, который ведет не только к прозрачности инвестпроекта, но и к существенному сокращению издержек. Этот момент принципиально важен, потому что из этих деталей и складывается итоговая стоимость квадратного метра.
Ведь если мы хотим, чтобы стоимость жилья была не запредельной и чтобы население могло покупать квартиры по приемлемой цене, важно, чтобы на всех этапах, во-первых, не расхищались средства покупателей, а во-вторых, заявленная стоимость всех материалов соответствовала их реальным рыночным ценам. Могу сказать и то, что у нашего финансового института в качестве контрагентов такие надежные партнеры есть.
Пойдут ли сами застройщики на участие в таких схемах или тут стоит говорить о принудительном порядке?
- Наша же задача состоит в том, чтобы очистить рынок от недобросовестных застройщиков. Ведь добросовестному подобные ситуации не грозят - они строили и будут строить прекрасно и с использованием финансовых институтов, и по 214-ФЗ, у них есть имя, есть деловая репутация. Таким компаниям, наверное, проектное финансирование и ни к чему. Но ведь на рынок выходят и новые строительные компании, не имеющие за плечами ровным счетом ничего. В этом случае смысл вовлечения банков состоит в том, чтобы на рынке существовало несколько действующих механизмов, которые бы защищали, в конечном итоге, интересы населения. Вопрос в том, чтобы убрать риски, при которых появляются так называемые обманутые дольщики.
Если, к примеру, новая компания выходит на рынок, то целесообразно дополнительно выстраивать ограничительные барьеры, в том числе через соглашения с совершенно новыми в наших реалиях отношениями, например "Институт деловой репутации - Гудвилл", которые изучат и дадут оценку способности и намерениям компании строить жилье без риска для общества. Эта мера не обязательно должна внедряться в принудительном порядке, но, на мой взгляд, имеет смысл в том случае, если компания работает на рынке менее 5 лет или строит первый объект.
Ведь обычному человеку сложно разобраться в ее финансовом и техническом положении, в соответствии ее деловой репутации заявленному статусу. Только когда проект приносят в банк, ее финансовое состояние может быть адекватно оценено. Будет ли выгодно участие в таких механизмах застройщику - может показать только практика. Здесь важен фактор конкурентоспособности: если при подобных схемах стоимость жилья может стать даже ниже, чем в среднем по рынку, появляется совершенно другое отношение к деньгам.
К тому же, население с большей охотой доверится тому застройщику, который предпочел участвовать в подобных программах. Кроме того, застройщики, особенно небольшие и средние компании, для которых построить один дом - это уже большая финансовая ноша, с удовольствием войдут в проект, где строительство может быть прокредитовано не только дольщиками, но и банком.