Игорь Албин: У строительной отрасли Петербурга неплохая динамика
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин рассказал «Строительному Еженедельнику» в каком состоянии строительная отрасль встречает юбилей – 60 лет празднования Дня Строителя.
- Игорь Николаевич, 2016 год непросто складывается для строителей. Каких годовых результатов можно ожидать от отрасли? Назовите минусы и плюсы петербургских строителей?
- Строительная отрасль в целом переживает не самые лучшие времена. Объемы строительных работ сжимаются, у компаний достаточно сдержанная инвестиционная активность, и всё это на фоне снижения покупательной способности граждан. По данным ведомственной статистики, в Российской Федерации в первом квартале 2016 года в отношении 665 организаций строительной сферы введена процедура наблюдения и банкротства, это вдвое превышает статистику начала 2015 года. Растет доля просроченной задолженности хозяйствующих субъектов в сфере строительства. В Петербурге на 1 июня кредиторская задолженность организаций строительной сферы превышала дебиторскую на 168,5 млрд рублей.
Ситуация в отрасли неотрывна от общей финансово-экономической ситуации в стране, ее детально рассмотрели на майском заседании Государственного совета под председательством Президента страны В.В.Путина. Намечены меры по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности. Есть поручения губернатора Г.С.Полтавченко по решению актуальных задач в сфере строительства.
По итогам 2016 года Минстрой России прогнозирует ввод в эксплуатацию 76,2 млн кв. метров жилья, что на 10,7% меньше прошлогоднего показателя. В Петербурге у строительной отрасли неплохая динамика, и мы планируем по итогам года ввести не менее 2,9 млн «квадратов» жилья, при том что показатель 2015 года составлял 3 млн кв. метров. Ввод жилья за первое полугодие составил 1,272 тыс. кв. м, ещё 1,092 млн кв. м введено объектов общегражданского назначения. Это школы, больницы, административные здания, объекты коммунального, дорожного и транспортного строительства. Всего за шесть месяцев года Комитетом по строительству совместно с организациями-инвесторами введено 226 необходимых городу объектов.
На старте года и Росстат, и Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации, и Агентство деловой информации Top-RF.ru, которое рейтингует регионы, отмечали лидирующее положение Северной столицы по динамике в строительстве. Это самый большой плюс петербургских строителей – мы удерживаем стабильность, и это важно не только для отрасли, но и для социально-экономического развития города в целом.
Про «минусы» в преддверии праздника не хотелось бы говорить.
- Городская администрация сотрудничает с застройщиками, возводящими за свой счет и передающими на баланс города социальные объекты. Насколько такая модель в условиях кризиса, приемлема для самих застройщиков? Они заинтересованы в том, чтобы не обременять свои проекты другими расходами, тем самым делать их доступнее для дольщиков и покупателей.
- В кризис всем хочется экономить: и государству, и бизнесу, и гражданам – мы все в одной лодке. Если бы только была возможность строить всю инфраструктуру за бюджетные деньги, мы так и поступали бы. В этом году в рамках Адресной инвестиционной программы на проектирование и строительство социально значимых объектов по линии Комитета по строительству будет направлено более 28 млрд рублей. Объем нашей бюджетной заявки по АИП на 2017 год составляет 24,5 млрд рублей. Это большие деньги, но их всё равно на всё не хватает. Поэтому мы вынуждены вести диалог с застройщиками об их участии в создании инфраструктуры.
В 2016 году за счет средств АИП мы вводим четыре школы на 2225 мест и шесть детских дошкольных учреждений на 975 мест, в рамках реализации соглашений с застройщиками будет введено 19 дошкольных учреждений на 2855 мест.
Никто из новосёлов, даже приобретая дешевое жилье, не согласен жить без детских садов, школ, поликлиник, дорог, тротуаров, благоустройства. Людям нужны нормальные, комфортные условия для жизни. Об этом обязаны задумываться и те застройщики, которые пытаются выжать максимальную прибыль с земельного участка и уйти от социального обременения.
Мне импонирует подход, когда объекты, построенные девелоперами, выкупаются за счет тех средств, которые поступают в бюджет в виде налоговых отчислений этого же застройщика. В таком случае бизнес наглядно ощущает, что если в бюджет ничего не отдать, то оттуда ничего и не возьмешь.
Сейчас мы выходим на новые нормативы градостроительного проектирования. Кроме того, согласно недавним поправкам в ФЗ-214 застройщики получат возможность использовать привлеченные средства граждан на возведение необходимой инфраструктуры в рамках проекта. Эти расходы отнесены к целевому использованию средств дольщиков.
- Вас часто можно встретить на строительных площадках, и чаще всего бываете на проблемных объектах. Скажите, чего не хватает городу или стране, чтобы тема «обманутых дольщиков» перестала существовать?
- Опыт подсказывает, что в подавляющем большинстве случае на проблемных объектах дефицит совести и элементарное мошенничество, действия, часто подпадающие под 159-ю статью Уголовного кодекса. Иногда инвестор просто переоценивает свои возможности, плохо просчитывает финансовую модель, и в результате проект замораживается. Общего рецепта санации проблемных объектов нет.
В Петербурге на сегодняшний день насчитывается 26 проблемных новостроек, где привлекались средства граждан, это 71 жилой дом общей площадью 1 млн кв. метров. В реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и права нарушены, сегодня состоят 1830 человек.
Мне действительно приходится заниматься этой проблемой постоянно, а начальник моего аппарата в Смольном Алексей Золотов занят дольщиками в ежедневном режиме. С середины прошлого года по этой теме работает ГУП «Центр содействия строительству».
В 2015 году при участии органов власти введены в эксплуатацию шесть домов из перечня «проблемных» по пяти адресам, это 1 762 квартиры. Уже в 2016 году введен жилой дом на 527 квартир (29 тыс. кв.м) в Кировском районе, застройщик – ЗАО «Монолит-Кировстрой». В высокой степени готовности еще 14 проблемных объектов долевого строительства, это 11293 квартиры жилой площадью 559,9 тыс. кв.м. Отдельный сценарий урегулирования проблем существует для дольщиков компании СУ-155, решения по которой приняты на федеральном уровне с привлечением государственного банка «Российский капитал». В достройке объектов ГК «Город» нам помогает банк «Санкт-Петербург».
К сожалению, оказался недееспособным механизм страхования рисков застройщика в страховых компаниях. Пока нет ни одного примера не то что в городе, но и в стране, чтобы жилой объект был завершен за счет страховых средств. Поэтому механизм минимизации рисков сейчас реформируется, предложено создать государственный компенсационный фонд в жилищном строительстве, который заработает с 1 января 2017 года. Устанавливаются новые требования к финансовой устойчивости застройщиков и механизмы контроля использования средств дольщиков.
- Еще одной проблемной стройкой для Петербурга стал стадион «Зенит-Арена». Говорят, Вы присутствуете на этом объекте ежедневно. Когда достроим?
- Стадион примет Кубок конфедераций FIFA в 2017 году и игры Чемпионата мира по футболу 2018 года.
К сожалению, «Зенит-Арена» стала знаменитым долгостроем, генеральный подрядчик разменял на объекте вторую пятилетку, и петербуржцы уже действительно перестали верить в завершение строительства. Нам регулярно говорили, что сроки надо сместить, а смету увеличить, и тогда генподрядчик наконец-то закончит стройку. Но такой сценарий стал уже невозможен, когда обозначены четкие сроки международных мероприятий.
В январе 2016 года Губернатором Г.С.Полтавченко было принято решение о создании оперативного органа стройки – это Штаб по координации завершения строительства футбольного стадиона в западной части Крестовского острова. Я его возглавил. Был организован ежедневный мониторинг графика строительства, наличия сил и средств. Уже весной стало понятно, что требуются кардинальные меры, чтобы наверстать упущенное время, и Губернатором и Правительством Санкт-Петербурга было решено сменить генерального подрядчика.
В августе на объекте появится новая генподрядная организация и пройдет мобилизация рабочих и персонала, занятого в строительстве, до 3 тысяч человек. Город теперь, по сути, делает ставку на собственные силы. У нас есть успешные, авторитетные предприятия, с большим багажом реализованных проектов, с понятной схемой принятия управленческих решений, полностью открытые для контроля со стороны городских органов власти. Петербург справится.
- Насколько часто город прибегает к расторжению госконтрактов на стройках?
- Мы за то, чтобы государственные контракты исполнялись без сбоя, в установленные сроки и в пределах изначально утвержденных объемов финансирования, и чтобы не было потребности их расторгать. Но это идеальная ситуация, в жизни всё сложнее, и приходится применять весь арсенал мер: штрафные санкции, предъявление к оплате банковских гарантий, воздействие со стороны кураторов бюджетных строек и службы заказчика и другие меры, вплоть до расторжения госконтракта.
В прошлом году было расторгнуто 29 госконтрактов по строительно-монтажным работам на сумму более 11 млрд рублей, в текущем году – 14 на сумму около 4 млрд рублей. За этими цифрами стоят не построенные вовремя 10 детских садов, 5 школ, 10 объектов здравоохранения, 3 объекта культуры, два – спорта, три жилых дома для наших очередников.
Мы стараемся найти быструю и достойную замену нерадивым подрядчикам, «подхватить» стройки с минимальными потерями для бюджета. Каждый срыв госконтракта, будь то врачебный кабинет или стадион на 68 тысяч зрителей, это всегда форс-мажор. Потому что эти объекты необходимы жителям нашего города.
- Петербургские строители, перешагнув КАД, активно осваивают прилегающие к городу областные земли, возводя целые микрорайоны. Как Вы оцениваете взаимодействие властей двух субъектов в рамках петербургской агломерации?
- Мы активно взаимодействуем с коллегами из Ленинградской области по вопросам социально-экономического развития. Проект Соглашения между Правительством Петербурга и Правительством Ленинградской области о сотрудничестве при подготовке Концепции агломерации уже согласован, разработан проект правового акта об одобрении этого документа. Профильными комитетами двух субъектов согласована схема границ территории взаимного влияния города и области. Откорректировано техническое задание на подготовку Концепции агломерации.
Нам важно, чтобы на периферийных территориях города не было допущено хаотичной массовой застройки, чтобы любое строительство было согласовано между двумя субъектами и подкреплялось вопросами транспортной доступности, созданием комфортных условий для жизни людей.
Пример таких районов, как Девяткино, Парнас, Шушары, Мурино, Юнтолово, показывает, что если опаздывать с решением транспортных вопросов, строительством социальной инфраструктуры, то неизбежно возникает социальное напряжение, трудности для самих жильцов и для их соседей в прилегающих территориях. Жителям новых микрорайонов зачастую приходится использовать поликлиники, больницы, дошкольные учреждения соседних районов, что создает неудобства для всех. Из-за неразвитой дорожной инфраструктуры на подъездах к таким микрорайонам возникает транспортный коллапс.
Сегодня совместно с областью мы прорабатываем создание единой транспортной модели развития и транспортно-пересадочных узлов по периметру границ города, взаимодействуем по масштабным проектам дорожного строительства, включая концессионные проекты. Работает Координационный совет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере социально-экономического развития.
Нам необходимо ускоряться, потому что агломерация «Большой Петербург» давно стала данностью.
- В канун празднования Дня строителя, что бы вы могли пожелать?
- В строительной отрасли города и смежных с ней сферах трудится свыше трехсот тысяч человек. На строительство приходится значительная доля валового регионального продукта, это важный ресурс социального и экономического развития региона в целом. Есть точная формула: стабильность в отрасли – стабильность в регионе. Важно сохранять активность в сфере строительства, укреплять надежность и повышать качество выполняемых работ.
Уверен, богатые традиции петербургских строителей, высокий профессионализм и преданность делу помогут нам реализовать все намеченные планы и достичь поставленных целей. Желаю всем строителям крепкого здоровья и благополучия, оптимизма и успехов в благородном труде. Мира и достатка семьям строителей и всем петербуржцам (ленинградцам). Успеха и процветания нашей Северной Пальмире и нашей стране!
Многочисленные законодательные инициативы в области долевого строительства пока не привнесли необходимой ясности в этот процесс, считает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
- В конце прошлого года в ряд федеральных законодательных актов, регулирующих отношения в сфере долевого строительства были внесены существенные изменения. Как Вы прокомментируете эти инициативы?
- В конце 2012 года был принят федеральный закон 294-ФЗ, по-новому трактующий способы обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договорам с дольщиками. Ими могут быть по выбору застройщика – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика. Предполагается, что со следующего года начнет работать механизм взаимного страхования их деятельности. Очевидно, что для реализации 294-ФЗ потребуется целый пакет нормативных актов. Пока неясно, каким именно образом будет выстроена новая модель работы. В частности, если обществу взаимного страхования посвящены сразу несколько статей, то критериям, по которым планируется отбирать страховые компании, места в законе не нашлось. Вынесены за рамки закона и сами правила страхования, порядок выплаты страхового возмещения и т.п. Предоставление банковских гарантий застройщику – вопрос также открытый. Сейчас большинство банков не готовы предоставлять такого рода гарантии. Банки можно заинтересовать лишь в том случае, если они будут выступать соинвесторами или кредиторами проекта или его участников. К тому же, законодатели установили довольно высокий входной порог для финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн рублей уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Это отсечет от процесса строительства региональные банки. Не секрет, что в обороте находятся и так называемые «серые» гарантии, на практике ничего не гарантирующие, так что этот инструментарий еще потребует пристального внимания. Следует обратить внимание, что само понятие «застройщик», так и не получило своего законодательного разрешения. Так, 214-ФЗ трактует это понятие скорее в терминах более приложимых к финансовым институтам – через юрлицо, привлекающее денежные средства и имеющее на тех или иных правах земельный участок. Все последние новации подтверждают этот законодательный тренд – отрыв понятия «застройщик» от понятия «строитель».
- Наряду с 294-ФЗ, был предложен и комплекс мероприятий по минимизации рисков долевого строительства. Обсуждались несколько законопроектов, действительно ли предложенные меры смогут обезопасить покупателей возводимого жилья?
- Целый ряд прошлогодних поручений Президента и Правительства по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, предписывали соответствующим министерствам и ведомствам разработать законопроекты по комплексу вопросов. Так, предложен проект федерального закона «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Закон, как считают его авторы, направлен на совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств. Введение раздельных банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту. Надо отметить, что попытки закрепить эту норму предпринимались в течение всего срока действия 214-ФЗ, однако так и не нашли практического воплощения. Наиболее полемичным законопроектом стали предложенные поправки в Жилищный кодекс, касающиеся участия ЖСК и ЖНК в долевом строительстве в качестве застройщиков. Минрегион, как автор законопроекта, предложил подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы решить проблему их использования в качестве обходной схемы 214-ФЗ. Сегодня ЖСК опираются в своей работе только на устав кооператива и размытые нормы Гражданского кодекса, что дает широкие возможности для «маневра». В то же время правы те эксперты, которые указывают, что принятие законопроекта делает невозможным использование ЖСК при строительстве жилья, т.к. создание кооператива и привлечение денежных средств его членов осуществляется до приобретения земельного участка и получения разрешения на строительство. К этой позиции прибавилось и отрицательное заключение Министерства экономического развития (МЭР) об избыточных административных барьерах для субъектов предпринимательской деятельности. Попытка подвести кооперативы под регулирующее действие 214-ФЗ терпит закономерное фиаско. На мой взгляд, кооперативы, следует рассматривать как частный случай инвестиционной деятельности наряду с банками, ПИФами и т.п. Проблема 214-ФЗ в том, что он перекладывает ответственность исключительно на застройщиков, а не на инвесторов, которые во многих случаях являются фактическими инициаторами проекта, в том числе речь идет и о ЖСК и ЖНК. Застройщик – часто раздутая фигура, не имеющая ни активов, ни возможности нести какую-либо ответственность. Достаточно вспомнить различные государственные структуры, выступающие в качестве застройщиков – всевозможные ведомства и подведомственные организации. В последнее время часто говорят о «контуре» застройщика, т.е. ряде аффилированных лиц, заинтересованных в реализации проекта. Логичным предложением выглядит проект Постановления Правительства РФ о возложении функций по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства на Минфин и ФСФР. В настоящее время такие функции переданы в ведение субъектов РФ. Так, в Санкт-Петербурге эту деятельность осуществляет Комитет по строительству. Причем до 2007 г. уполномоченным федеральным органом и была ФСФР, после чего функции были децентрализованы. Отрицательное заключение на законопроект МЭР, указывающее на избыточные административные функции Минфина, выглядит скорее как отписка, но отписка вполне ожидаемая. МЭР пока трудно представить процесс строительства и надзора за ним исключительно в финансовой терминологии. Тем не менее, определение ФСФР как единого федерального органа исполнительной власти, ответственного за осуществление государственной политики и разработку нормативных правовых актов в области долевого строительства – это еще один шаг к пониманию термина «застройщик» как финансовой организации. И здесь Министерству экономического развития остается только принять такую позицию.
- Если говорить о ФСФР, то очевидно, что требования к застройщикам будут концентрироваться вокруг понятий финансовой устойчивости…
- В перечне поручений Президента РФ по вопросам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве – Пр-2820, среди комплекса мер по минимизации рисков в строительстве указаны и требования к финансовой устойчивости и величине уставного капитала застройщиков. Собственно первое их этих требований прописано и в 214-ФЗ и даже имеет некоторую степень реализации в нормотворчестве в виде постановления Правительства о нормативах финансовой оценки устойчивости застройщиков. Однако, как показала практика, этого явно не достаточно. Величина собственных средств должна быть четко прописана, по аналогии с финансовой сферой. На Западе девелопер начинает привлекать средства инвесторов, имея собственных средств не менее 10-30%. Что касается величины уставного капитала, то этот вопрос до сих пор почему-то не вышел из стадии дискуссионных, хотя невооруженным глазом видна целесообразность такой меры. Не должен застройщик с уставным капиталом в 10 тыс. рублей привлекать сотни миллионов рублей, необходимых для реализации проекта. В том же перечне поручений – разработка механизма заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. По сути, это означает внедрение механизма проектного финансирования строительства, о котором много говорилось в последний год. В той модели, которая обсуждается в аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, предлагается сформировать систему уполномоченных банков, которые будут участвовать в строительном процессе. Точнее – аккумулировать средства дольщиков на целевых счетах. Финансисты будут планово выделять средства на каждый этап строительства, в случае необходимости, выдавать застройщикам кредиты по лояльным ставкам. В результате средства будут расходоваться исключительно на целевые нужды. Такую схему можно использовать как при частном строительстве, так и в рамках формирования смешанного жилого фонда, в том числе, построенного под нужды некоммерческой аренды, различные государственные целевые жилищные программы. Основная ценность схемы – ее прозрачность, как для инвесторов, так и для власти.
- В каждом регионе страны есть свои критерии понятия «обманутый дольщик» и механизмы помощи пострадавшим гражданам. Однако единых, общероссийских стандартов не существует до сих пор…
- Это одна из серьезных проблем, которая мешает созданию эффективного, а главное – единого и понятного механизма помощи пострадавшим покупателям. Сегодня в нашей стране насчитывается порядка 66 тыс. обманутых дольщиков, более 600 объектов считаются проблемными. При этом в федеральном законодательстве нет ни одного нормативного акта, который бы описывал механизмы помощи обманутым дольщикам. Более того, у нас даже нет четкого определения, кто такой «обманутый дольщик» и что означает «проблемная новостройка». Получается, что каждый субъект РФ придумывает свои способы помощи пострадавшим покупателям. Власти некоторых регионов часто используют весьма нетривиальные механизмы: к примеру, предоставляют гражданам помощь за счет бюджета, субсидируют часть процентной ставки при покупке другого жилья и т.п. В-общем, помогают обманутым дольщикам за счет бюджетных средств. То есть фактически, одни налогоплательщики вынуждены отвечать за риски других, что, мягко говоря, не совсем законно. Во многих регионах существует практика передачи прав на достройку проблемных объектов жилищно-строительных кооперативам, созданным покупателями жилья. Однако легального и законодательно прописанного механизма передачи «незавершенки» от прежнего застройщика к ЖСК и новому застройщику не существует. Неясен и правовой статус кооператива по отношению к незавершенному объекту. Нет определения правового статуса недостроя – является ли он объектом недвижимости, либо – это просто участок с грудой стройматериалов. При этом право собственности регистрируется, что вносит еще большую сумятицу в вопрос. В законодательстве отсутствует и само понятие завершения строительства. Нужны федеральные регламенты, как действовать в той или иной ситуации. Нужно пошагово, поэтапно прописать решение проблемы с объектом и застройщиком. Пока же где-то власти стараются перенести усилия на банкротство компании, не учитывая возможности дольщиков по достройке дома. В других случаях, наоборот, стараются не доводить застройщика до банкротства, пока он в «добровольно-принудительном» порядке не передаст право аренды и незавершенный объект муниципалам для повторных торгов с обременением.
- А кто сейчас должен решать проблемы обманутых дольщиков?
- Ситуация выглядит крайне запутанной. Согласно законодательству о местном самоуправлении – 131-ФЗ, в субъектах РФ (кроме Москвы и Петербурга) земельные участки под строительство выделяют муниципальные образования первого уровня. Но при этом все законодательные акты, которые регулируют правила на рынке долевого строительства, принимают власти субъектов, которые, на практике, и отвечают за нарушения прав дольщиков. В результате муниципалы, которые распределяют земельные участки, на практике не заинтересованы помогать пострадавшим покупателям жилья. Примеров тому достаточно. Так, в Ленинградской области есть несколько проблемных домов, застройщики которых обанкротились. Нашлись инвесторы, готовые завершить эти объекты и приобрести новые земельные участки на торгах с обременением – передать пострадавшим дольщикам квартиры после завершения всех работ. Однако муниципальные власти хотят продавать участки без каких-либо обременений, поскольку фактически не отвечают за последствия деятельности обанкротившегося застройщика, которому сами же выдавали разрешение на строительство.
- На Ваш взгляд, действительно ли озвученные федеральными властями новации смогут защитить покупателей строящегося жилья?
- Эти меры по большей части носят косметический характер. Они вряд ли смогут уберечь покупателей жилья от всех возможных рисков. Думаю, что в дальнейшем имеет смысл задействовать более эффективные механизмы контроля и распределения средств дольщиков – например, воссоздать деятельность строительно-промышленных банков, которые бы занимались развитием строительной отрасли. Эти учреждения должны координировать работу других институтов, так или иначе связанных со строительным рынком, возможно – создавать консорциумы. Необходимо выстроить полноценную систему, при которой банки будут финансировать строителей, а те, в свою очередь – заниматься строительством, а не привлечением денег граждан.