Алия Фистюлева: ГИС-система увяжет объекты коммуникаций с документами терпланирования
В Ленобласти обсуждают разработку единой государственной информационной системы, включающей информацию обо всех инженерных сетях на территории региона. О создании такой ГИС-системы и других мерах по снижению административных барьеров рассказала заместитель генерального директора по капитальному строительству АО «ЛОЭСК» Алия Фистюлева.
– С какими результатами вступаете во второе полугодие?
– Инвестиционная программа за первое полугодие по объектам 110-0,4 кВ выполнена в полном объеме. Объем освоения составил более 1,3 млрд рублей. Завершено строительство подстанции 110/10 кВ «Слобода» в Янино. Нами получен допуск в эксплуатацию Ростехнадзора, со всеми заинтересованными сторонами согласована программа включения. К 1 августа планируем подать на нее напряжение и приступить к выполнению работ по присоединению распределительной сети к подстанции.
– Как обстоит ситуация с прокладкой сетей для объектов «СУ-155» и «КВС» в Янино? Удалось ли договориться с банком «Русский капитал» о прокладке сетей по территории застройки объектов «Янино-парк»?
– На данной территории в соответствии с проектом планировки территории есть отведенный инженерный коридор для прокладки объектов инфраструктуры. Между АО «ЛОЭСК» и «СУ-155» достигнуты договоренности о прохождении сетей в данных коридорах. Также между компаниями заключен договор на технологическое присоединение жилых домов «СУ-155». При строительстве сетей АО «ЛОЭСК» будет реализовывать общий проект, обеспечивающий потребности данной территории и интересы всех своих заявителей.
Мы уже начали строительно-монтажные работы от ПС Слобода в сторону жилой застройки. Планируем к концу текущего года закончить строительство для обманутых дольщиков «СУ-155» и начать присоединять к сетям первую очередь строительства. В этом вопросе у нас полное понимание с генподрядчиком.
– Насколько удалось продвинуться в сокращении сроков присоединения к электросетям за те два года, что действует штаб по снижению административных барьеров?
– Основной проблемой являлась процедура строительства линейных объектов: срок полного цикла оформления документов достигал 800 дней при сроке присоединения 80 дней. Штаб определил, какие изменения необходимы на законодательном уровне, были приняты изменения в 38-оз, принято 301-е постановление правительства Ленобласти по процедуре согласования схем размещения в кадастровом плане территории.
Это позволило в 2016 году улучшить позиции региона в рейтинге по энергетике. Сейчас срок присоединения к сетям заявителей третьей категории до 150 кВт составляет 103 дня. В этот период входит готовность не только сетевой компании, но и заявителя.
– Какие проблемы еще предстоит решить для сокращения сроков присоединения?
– Остаются определенные вопросы по срокам производства проектных работ, они связаны с тем, что мы вынуждены получать технические условия (ТУ) от всех организаций, с которыми у нас есть «пересечки», затем выполнять проект и согласовывать его в части производства работ в охранных зонах линий друг друга.
– С кем сложнее всего согласовывать ТУ?
– С целью сокращения сроков реализации проектов мы направили более 30 предложений о заключении соглашений о взаимодействии при реализации инвестиционных программ с собственниками коммуникаций. На сегодня подписано два соглашения с ПАО «Ростелеком» и МУП «Водоканал Пикалево». От шести организаций получено принципиальное согласие. Типовое соглашение включает в себя взаимный отказ брать деньги за согласование ТУ и согласовывать документы, например проект производства работ, в пятидневный срок.
– Какие мероприятия добавились в «дорожную карту» по устранению админбарьеров?
– Мы ставим амбициозные задачи. Одна из них – создание ГИС-системы на территории Ленобласти, где можно будет показать все объекты коммуникаций с увязкой с документами территориального планирования. Это будет единая система, объединяющая все сведения о структуре, включая данные кадастра с Росреестром. Самая большая трудность – территория Ленобласти очень большая, и работа предстоит длительная и финансово затратная. Думаю, начинать ее стоит с городов, крупных поселений, а потом спускаться дальше.
Сейчас есть поселения с ГИС-системами очень хорошего уровня (Кириши, Сосновый Бор, Выборг). Большая проблема с межпоселковыми и межрайонными зонами.
– Какие проблемы чаще всего возникают во взаимоотношениях с застройщиками?
– С крупными застройщиками за последние четыре года мы наладили очень хороший контакт – «Арсенал», «Главстройкомплекс», «Навис», Setl City, «Полис». На начальной стадии стараемся скоординировать наши планы. Года два убеждали их, что нужно не ставить перед фактом, а предупреждать заранее. За 2015 и 2016 годы мы все сроки для крупных застройщиков выдержали.
С застройщиками или, скорее, заявителями, которые строят точечно (такие объекты как автосервисы, например), увы, взаимодействие налажено хуже. При том что вся информация о мощностях есть на сайте и в филиалах. Это потребители третьей категории надежности – до 150 кВт. На рабочей группе мы как раз обсуждаем, как эффективнее их информировать через Комитет малого и среднего предпринимательства и Комитет по энергетике Ленобласти.
Есть случаи, когда заявитель приходит с уже построенным домом и просит выделить мощность – это как раз разговор о том, что мы должны знать планы администраций и планы бизнеса до, а не после. Бывает такое, что прошла покупка земли у какого-то собственника. Он приходит к нам и просит выделить мощность под строительство. Администрация при этом может быть еще не в курсе, что что-то планируется строить.
Поэтому мы просим администрации совместно обсуждать планы на среднесрочную перспективу.
– Администрации муниципалитетов охотно идут на сотрудничество?
– Часть администраций уже действительно направляют нам документы и запрашивают у нас наши планы по развитию сетей. Проведены совещания и определены дальнейшие шаги по повышению эффективности взаимодействия с рядом администраций районов. Один из пунктов нашей «дорожной карты» – создание схем перспективного развития. У нас разработано 25 схем из 60, в которых представлена наша компания. Они согласованы с администрациями, соответственно, они могут учитывать их при разработке своих планов перспективного развития.
В целом сейчас с администрациями стало проще. С Кировской нашли общий язык, со Всеволожской провели совещание. Из-за объема строительства – нашего и Ленэнерго – им тяжело, очень большая загрузка. Но в любом случае нужно стремиться уменьшать сроки оформления документов.
– Какие еще непроработанные моменты остаются? Что необходимо предпринять, чтобы уйти от этих проблем?
– «Дорожная карта» довольно гибкая: видим проблему, обсуждаем, включаем. Какие-то вопросы решаются на федеральном уровне. Есть поручения и у Минстроя, и у Минэнерго, главное, чтобы все было синхронизировано. С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.
Кстати:
С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.
Антон Евдокимов, гендиректор ГК «Эталон» о том, какие новые возможности дает кризис и за каким сегментом рынка строительства будущее.
– Ведущие застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти, как правило, стремятся следовать внутрикорпоративным стандартам качества строительства. Есть ли такой стандарт у ГК «Эталон»? На чем вы делаете акцент?
– Мы всегда строили качественные дома, а за последние три года весь свой опыт свели в единую систему качества, которая работает, начиная с момента выбора площадки. В большой степени решению вопросов качества и неразрывно связанных с ними вопросов безопасности строительства способствует применение BIM-технологий. Важную роль играет и система стандартов: на виды работ, те или иные материалы, стандарты входного контроля этих материалов и т. д. У нас разработан внутренний индекс качества, который используется на всех объектах. Мало того, этот индекс привязан к мотивации работников: любой сбой на строительной площадке измеряется в деньгах.
По сути, реализуется «кривая обучения»: мы накапливаем опыт, систематизируем его и применяем в последующих проектах. Для генерирования идей приглашаем еще и внешних проектировщиков.
Так, в 2014 году состоялся международный конкурс на лучшую архитектурную концепцию жилых комплексов комфорт-класса ETALON NEXT. Его задача заключалась в том, чтобы не только красиво представить архитектурный замысел на бумаге, но и предложить технические решения, применение которых возможно в наших новых проектах. Вторая составляющая в системе качества – это система реагирования. Предъявляя результаты своей работы клиенту, мы не устраняемся от исправления возможных дефектов. При приемке квартиры покупателем присутствуют представители генподрядчика, продавца и эксплуатирующей организации. Выявленные дефекты актируются и устраняются на протяжении максимум двух недель. Надо сказать, что число претензий в последние три-четыре года остается неизменным, даже несмотря на рост объемов квартир с отделкой в нашей продуктовой линейке.
– А почему вы расширили объем предложения таких квартир?
– Исходя из очевидных предпочтений покупателей. Например, по данным опроса, проведенного среди посетителей осенней Ярмарки недвижимости, 30% людей хотят приобрести жилье без отделки, еще 30% голосуют за полную отделку, может быть, даже с мебелью. А 40% потенциальных покупателей предпочитают квартиру с «полуотделкой», то есть на самом деле речь о той же чистовой отделке, но, к примеру, без обоев. Для сравнения, еще пять лет назад соотношение между теми, кто хотел отделку, и теми, кто хотел просто купить жилье, составляло 20:80%.
– Насколько оперативны ваши внутренние процессы принятия решения, в том числе при взаимодействии жильцов ваших домов с управляющей компанией?
– Если необходимо экстренное реагирование, например, в случае случайно разбитого стеклопакета в квартире, вопрос решается сразу, и только потом мы определяем, что стало причиной ситуации и кто должен понести расходы по ее устранению. Мы идем на контакт с нашими клиентами, даже если ситуация для нас очень непростая. Мы же сами живем в наших домах, и среди заявителей бывают и сотрудники ГК «Эталон». Заявления по менее экстренным поводам отрабатываются по налаженным маршрутам системы документооборота. Нельзя принять решение, не определив ключевые точки, не уведомив ответственных специалистов, не посчитав затратную часть и не заказав необходимые материалы. Но в то же время не имеет смысла «растягивать удовольствие».
Поэтому каждый из процессов имеет свою жестко реграментированную продолжительность. Если мы в прошлом году сдали 502 тыс. кв. м, а в позапрошлом – 580 тыс. кв. м, то можно довольно точно оценить возможное число обращений. При таких огромных объемах строительства должна работать система.
– Сегодня крупные застройщики тяготеют к комфорт-классу как наиболее востребованному потребителями. Действительно ли за этим сегментом будущее?
– Мы сами работаем и будем работать в классе комфорт, который сегодня составляет более 45% предложения на рынке. Это жилье для среднего класса – для людей, которые вполне социально защищены и сами отвечают за свое будущее. Мы, по сути, помогаем им это будущее формировать. Жилье сегмента эконом также рассчитано на массового покупателя. Но такие проекты в значительной степени зависят от государственных жилищных программ, наполнения бюджетов всех уровней.
– Все жилые комплексы ГК «Эталон» – со звучными названиями. Чем еще вы стремитесь привлечь внимание потребителей и насколько названия соответствуют стилистике объектов?
– Название должно создать для объекта уникальную легенду, сделать его неповторимым. Рекламные кампании, скажем, ЖК «Ландыши» и ЖК «Ласточкино гнездо» по определению не совпадают, потому что объекты воспринимаются по-разному. Всегда есть логика, которая соответствует нашим мотто, лозунгам – «Будущее строится сегодня» и «Строим с теплом и заботой». Мы не просто строим дома – мы создаем жилую среду. Понятно, что это во многом отражает эволюцию наших представлений о том, какая среда гармонична. Но основная идея остается неизменной: для нас важно, чтобы каждый новый объект ГК «Эталон» становился неотъемлемой, органичной частью городского пейзажа, а его название – точкой геолокации. Например, никому не надо объяснять сегодня, что такое «Юбилейный квартал», можно просто найти это название на схеме городского транспорта. Если же оценивать степень соответствия названий жилых комплексов их архитектурному облику, позволю себе заметить, что строить «Ласточкино гнездо» в форме гнезда было бы неразумно.
– А в форме замка?
– Можно, если за это кто-нибудь заплатит. Однако наш клиент очень прагматичен: он не хочет платить за лишние квадратные метры даже в прихожей. Например, средняя площадь квартиры раньше была 75 кв. м, а сейчас стала 55 кв. м – это, по сути, уже европейский стандарт. Поэтому мы очень детально продумываем площади и планировки – привлекли компанию, которая в буквальном смысле слова прорисовывает логистику внутри квартиры.
– Есть ли у вас интерес к локациям в Ленобласти?
– Вероятность нашего участия в развитии областных территорий зависит от решения инфраструктурных вопросов. В мировой практике есть немало примеров, когда жилищная проблема решалась за счет расширения городов. Все жилье за КАД относится к Ленобласти только формально: фактически это кварталы, «завязанные» на город, либо достаточно удаленные коттеджные поселки, то есть это в любом случае не альтернатива квартире в Петербурге. Когда появится реальная альтернатива городской квартире в Ленинградской области, мы готовы туда двигаться. Но только в том случае, если параллельно будет развиваться инфраструктура, прежде всего транспортная и энергетическая.
– С какими результатами ГК «Эталон» завершила прошлый год? – Счастье для бизнеса – когда планы совпадают с фактом. Вот у нас именно это и произошло, и, считаю, это главный производственный результат группы в целом. Важно и то, что мы сделали очень много для улучшения внутренних управленческих процессов, продвижения компании, поддержания стабильности и подготовки платформы для следующих лет. Сегодня мы, не побоюсь такого заявления, самая стабильная (финансово, организационно, с точки зрения продуманности проектов) строительная компания в России. Мы ожидали гораздо большего падения объема продаж в 2015 году – в пределах 30%, но они сократились только на 12%. Плюс у нас очень хорошие перспективы. В 2016 году намечен рекордный вывод в продажу новых площадей и новых проектов.
– Каковы ваши планы на ближайшую перспективу?
– Самое главное для нас – не просто удержать занимаемую позицию, а расширить присутствие на рынке, в том числе выйти в дополнительные сегменты. В частности, мы понимаем, что квартиры с отделкой – это целый пласт новой деятельности. Кроме того, к нам обращаются сторонние заказчики с предложениями о строительстве самых разнообразных объектов силами ЛенСпецСМУ и других наших компаний. Мы уже выполняем большой объем работ как генподрядная и подрядная компания, а в перспективе возможно взаимодействие с государственными предприятиями, участие в строительстве социальных объектов.