Михаил Копков: Я фанат петербургского стиля
Недавно принятые в Петербурге ПЗЗ повлияют и на работу архитекторов, и на планы инвесторов, считает Михаил Копков, гендиректор ООО «ЯРРА Проект».
– Михаил Павлович, насколько, по вашему мнению, новые Правила землепользования и застройки соотносятся с градостроительными традициями Санкт-Петербурга?
– Наш город один из немногих в России, который развивался и строился по градостроительному плану. В настоящее время Санкт-Петербург сформировался как цельный градостроительный ансамбль со своим неповторимым стилем.
Воспринимать новые ППЗ необходимо с точки зрения того, насколько они могут навредить или, наоборот, помочь развитию города, формированию его новых ансамблей, реконструкции старых районов города. Я один из тех архитекторов – фанатов города, которые настаивают на том, что существует петербургский стиль и архитекторы, работающие в Петербурге, должны его придерживаться. А что будет с новыми ППЗ и как они повлияют на развитие отрасли – покажет время: слишком много инстанций пытались внести свои идеи в этот документ.
Однако очевидно, что установление предельной высотной отметки на уровне 40 м – вопрос спорный, и восприятие этого новшества скорее отрицательное: Петербургу требуется разная высотность зданий. А предусмотренная возможность согласования отклонений от 40-метровой отметки носит, по моему мнению, умозрительный характер.
Напомню, ранее был принят высотный регламент, причем принят в соответствии с закономерностями развития города. Введение 40-метрового ограничения равносильно признанию того, что регламент был ошибкой. Так ли это – вновь спорный вопрос.
Новый закон о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта необходим для определения соответствия проекта нормативам, но при этом необходимо учитывать творческий почерк автора проекта.
Все дома в исторической части города индивидуальны, имеют свое лицо и творческий почерк архитектора, но в то же время объединены единым петербургским стилем.
– Из каких принципов вы исходили при разработке концепции ЖК «Два ангела»? Над какими аспектами пришлось работать особенно интенсивно в свете новых ПЗЗ?
– Этот объект появится на Республиканской улице – совсем близко к центру города, к Неве, застройке Малоохтинского проспекта. Это ответственное место, требующее соответствующего отношения архитектора. Люди действительно должны чувствовать, что находятся в зоне градостроительной ответственности Санкт-Петербурга – дома там должны быть красивыми. При проектировании мы большое внимание уделяли прорисовке силуэта здания, делая его более плавным и мягким.
При выборе цветового решения фасадов разработано несколько вариантов, из которых мы остановились на строгом сочетании серого и белого оттенков с вкраплениями бронзы в конструкциях остекления лоджий. Также традиционно для наших объектов мы разрабатываем дизайн для входных вестибюлей.
– Соблюдение стилевого единства не всегда совместимо с требованиями экономической целесообразности. Ваши заказчики не возражают против таких архитектурных решений?
– ООО «ЯРРА Проект» входит в состав ГК «РосСтройИнвест», и у нас сложились уникальные отношения с основным заказчиком. Мы обсуждаем проекты вместе со строителями, заказчиками, инвесторами, и это, думаю, абсолютно правильная практика.
Наша проектная группа разрабатывает проекты различной тематики. Помимо жилых комплексов мы разработали по заказу Академии боевых искусств многофункциональный спортивный центр, строительство которого ведется в настоящее время.
Чтобы перекрыть большепролетный зал для проведения спортивных соревнований, мы использовали деревоклееные конструкции.
В образе этого здания мы хотели запечатлеть момент броска при борьбе. Теперь идея воплощается в жизнь в «грубых» материалах.
Помимо этого, сейчас вблизи озера Разлив в Сестрорецке строится база отдыха. В этом проекте мы здание вписываем в ландшафт, проектируем весь участок с постановкой парковой скульптуры, малых архитектурных форм, с посадкой новых деревьев и устройством водоемов. В отделке здания мы использовали натуральный камень и лицевой кирпич красно-коричневого оттенка с очень интересной фактурой. Внутренние пространства как бы сливаются с природным окружением.
Среди наших недавних проектов – жилой дом в Москве. И, кстати, после презентации проекта московским заказчикам они сразу отметили, что проект нарисован петербуржцами.
Наш принцип – средовой подход к архитектуре: соотнесенность зданий с ландшафтом и близостью водной глади, ансамблевость застройки, внимание к деталям, масштабность архитектуры.
– Как профессиональный опыт повлиял на ваше понимание петербургского стиля?
– Время диктует понимание пространства. Среда определяет архитектурное решение. Восприятие меняется, у Петербурга учишься очень многому.
Это серьезная открытая книга: здесь творили архитекторы, которые вложили в здания Петербурга свою жизнь. Может быть, не каждому дано ее прочитать. Или каждый читает, насколько он может.
– Законодательство в области архитектуры продолжает совершенствоваться. Готовятся поправки в закон об архитектурной деятельности. Какими они должны быть, по вашему мнению?
– Профессиональному сообществу сегодня уже предложен к обсуждению стандарт архитектора, градостроителя. Подобные стандарты существуют во всем мире: на архитектурной сцене присутствует именно физическое лицо – архитектор, а не юридическое лицо – фирма, в которой он работает.
Именно архитектор получает определенные профессиональные допуски и организует свою профессиональную деятельность в соответствии со стандартом. К сожалению, в нашей стране этот механизм пока не действует. И закон об архитектурной деятельности как раз пытается ввести его в наше юридическое поле. Архитектор, автор проекта может выступать как физическое лицо, даже заключать договор с заказчиком именно как физическое лицо. Кстати, созданное пару лет назад некоммерческое партнерство «Межрегиональная палата архитекторов по Северо-Западному федеральному округу», где я выступил участником учредительного собрания МПА, объединяет как раз архитекторов, а не архитектурные бюро (в отличие от СРО).
Принятие стандарта архитектора детализирует в числе прочего требования к его квалификации не только в плане наличия профессионального образования, но и с точки зрения опыта профессиональной деятельности. Окончив профильный вуз, вчерашний студент не становится архитектором: он должен сначала получить профессиональную квалификацию. Обществу нужно понятие «архитектор». Может быть, это поднимет престиж профессии и качество архитектуры.
Профессия архитектора похожа в известной степени на профессию врача: основной принцип для нас – также «Не навреди». Это очень важно. Плоды труда архитектора остаются надолго, потому что затрачены достаточно серьезные средства. И сегодня не так просто снести новое здание, как этот делалось в царской России (например, это произошло с недостроенным зданием по проекту Джакомо Кваренги, которое возводилось на месте существующей по сей день Биржи зодчего Тома де Томона на стрелке Васильевского острова). Но, к сожалению, возникают произведения, которые город не украшают. Так что ответственность архитектора очень велика. И поэтому она должна быть регламентирована.
Соответственно, открытым остается вопрос о наделении архитектора как личности, которая несет моральную ответственность за свою постройку, более широкими, чем сейчас, полномочиями. Как правило, архитектору очень сложно влиять на ход строительства: его неопределенный правовой статус ограничивает его рамками авторского надзора, тогда как технический надзор и решения по прочим важнейшим вопросам входят в сферу компетенции заказчика. Между тем именно архитектор лучше, чем кто бы то ни было, представляет, каким должен получиться объект. Он придумал концепцию, обговорил все детали до начала строительства с инвестором, заказчиком – и вдруг ответственность за принятие всех решений в ходе строительства возлагается на других лиц. Мое мнение: закон об архитектурной деятельности должен внести ясность в этот вопрос.
Доля кредитования стройпроектов в кредитном портфеле банка «Санкт-Петербург» остается неизменной с 2014 года.
Чем интересно это направление рассказал первый зампредседателя правления банка Александр Конышков.
– Что происходит сегодня в сегменте банковского кредитования бизнеса? Насколько интенсивно он развивается в Петербурге и Ленобласти?
– Ситуация сложная, прежде всего, вследствие снижения рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Больше всего это сказалось на положении тех игроков, которые шли в строительный бизнес в надежде на безостановочный рост. Кроме того, в связи с достаточно неблагоприятной экономической обстановкой среди потребителей жилья массового сегмента стали востребованы еще более компактные квартиры, чем прежде. Одновременно увеличивается доля ипотеки: граждане привлекают банки для софинансирования своих покупок, подчас вкладывая в недвижимость последние деньги, чтобы таким образом их сохранить.
Я бы определил настроение на рынке как боевое, но без лишнего оптимизма. Сейчас происходит определенная перегруппировка сил: мощные компании скупают земельные банки, которые продают слабые компании (или те, кому сейчас требуется ликвидность). Как обычно, ключевой – вопрос цены. Покупатель, естественно, хочет купить дешевле, а продавец – продать дороже.
– И на чем они останавливаются в результате? Кстати, претерпел ли, на ваш взгляд, существенные изменения диапазон цен на землю?
– Да, земля в целом стала дешевле. Однако раньше застройщики сражались за отдельные пятна, а сейчас преимущественно за территории под комплексное освоение. Естественно, что такие участки, находящиеся в городской черте, в хороших местах, с хорошей географией, по-прежнему в цене.
«Хорошая география» предполагает разный набор характеристик в зависимости от класса жилья. Для массового сегмента имеет значение близость метро и обжитых районов. Для покупателей элитного жилья, скорее, играют роль красота места и комфортное время достижения основных точек их интересов.
Но перераспределение земельного банка, которое мы констатируем сегодня, больше повлияет на перспективы проектов, которые начнут реализовываться не ранее 2018 года.
– А насколько интересны игрокам строительного рынка кредиты? И насколько банки, со своей стороны, готовы заемные средства предоставлять?
– Поскольку маржа сжимается, застройщики пытаются сегодня привлекать банковское финансирование. Как следствие, возникает вопрос о том, что потенциальный заемщик может предъявить банку в качестве залога.
Получить проектное финансирование на строительство жилых домов с некоторых пор стало гораздо тяжелее именно потому, что банки сомневаются в платежеспособном спросе. Мы не готовы финансировать проект, если потенциальный заемщик заявляет: «У нас есть идея, у нас есть земельный участок, и мы будем строить один дом».
– А к вам обращаются с такими проектами?
– Подобных обращений немного, но они бывают. Однако у нас определены внутренние ковенанты – какой объем строительных проектов в кредитном портфеле банка является комфортным (порядка 20%), и этот лимит мы стараемся не превышать. Более того, когда какой-то из строительных проектов завершается и у нас появляется возможность кредитовать новый проект, его реалистичность, доходность от предоставления кредитных средств для банка, а также залоговая масса изучаются самым тщательным образом.
В строительном секторе сейчас для нас очень немного новых заемщиков. В основном работаем с теми, кто уже у нас кредитовался и имеет хорошую историю завершенных проектов: такие компании в состоянии строить качественно, и у них нет проблем со сбытом квартир. Тем не менее мы не прекращаем вести
мониторинг рынка. Я не зря упомянул о квартирографии. Сейчас если кто-то начинает строить большие жилые комплексы со значительной долей компактных квартир, надо оценить, насколько быстро они будут реализованы. Потому что через два года с улучшением общеэкономической ситуации в стране они уже, возможно, перестанут пользоваться спросом.
Как правило, за кредитами обращаются те, у кого уже высокий долг (для его рефинансирования), и таким клиентам очень тяжело что-то предложить, либо компании без собственного капитала для входа в проект.
– Вы таким клиентам категорически отказываете или все-таки бывают исключения?
– Сейчас отказываем, поскольку риски неоправданно высоки. Если у компании, которая ведет строительство всего одного дома и не имеет успешно завершенных проектов в багаже, возникают проблемы, а мы профинансировали эту стройку, то именно банку придется обеспечить завершение строительства. Это означает, что мы будем вынуждены стать собственниками бизнеса, в котором, в общем-то, не нуждаемся.
– О каком сокращении маржи можно говорить? И каким должно быть залоговое обеспечение, чтобы застройщик получил кредит вашего банка?
– Если говорить о марже строительных компаний, то сегодня есть очень неплохие проекты мало- и среднеэтажного жилья – именно не коттеджных поселков, а комплексов многоквартирных домов в пять-шесть этажей. Соответственно, у некоторых компаний маржа может составлять 10 тыс. рублей с 1 кв. м, у кого-то меньше, а у кого-то, особенно при элитном строительстве, больше.
При рассмотрении залогового обеспечения преимущественно используется ломбардный подход: залог должен быть достаточным для полного покрытия долга с коэффициентом. Однако это не проектное финансирование в чистом виде, примеров которого сегодня у нас буквально единицы, именно потому что мы очень консервативно оцениваем рынок.
– Какие еще направления бизнеса, кроме строительного, вы кредитуете?
– В числе наших заемщиков – юридических лиц предприятия пищевой промышленности, нефтегазового профиля, энергетического машиностроения компании, реализующие инфраструктурные и транспортные проекты. В данный момент идет работа над диверсификацией кредитного портфеля.
– Можно ли утверждать, что банк «Санкт-Петербург» – действительно крупный игрок в сегменте кредитования бизнеса?
– По Петербургу мы однозначно входим в топ-3 наравне с государственными банками. Доли и места могут меняться в зависимости от выхода из портфеля одних проектов и появления в нем новых, но мы работаем со всеми крупными застройщиками города. Только для одних мы банк-кредитор, а для других – обслуживающий банк. А поскольку мы еще и аккредитуем объекты практически всех ведущих строительных компаний Петербурга и Ленобласти для предоставления ипотечных кредитов, чувствуем себя одинаково комфортно в роли и кредитора, и просто банка-партнера.
– Кредитуете ли вы проекты промышленного строительства? Отличается ли подход к ним от проектов жилищного строительства?
– Да, среди наших заемщиков есть компании, реализующие проекты не только жилищного, но и промышленного строительства. У нас кредитуются и инвестпроекты в промышленном производстве, связанном со стройкой. Надо сказать, подобные проекты бизнесу сегодня достаточно интересны, поскольку промышленное строительство может расти как раз на фоне стагнации или сокращения объемов жилищного строительства. Некоторые наши заемщики, работающие и в том, и в другом сегменте, благодаря этому могут балансировать свою выручку.
Отмечу, что для принятия решения о кредитовании проекта промышленного строительства мы оцениваем условия контракта, репутацию и финансовую дисциплину заказчика. Потому что у застройщика много мелких покупателей. А у подрядчика, ведущего промышленное строительство, – один большой контракт и один заказчик, с которым и связаны все риски.
– А есть ли какие-то преимущества для банка в кредитовании строительных компаний?
– Преимущество, наверное, только одно – предоставление кредитных средств строительному бизнесу идет в зачет наших обязательств перед Агентством по страхованию вкладов.
По мнению Олега Михеева, директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти, с вступлением в силу 218-ФЗ постановка на кадастровый учет и регистрация прав должны максимально упроститься.
В настоящее время кадастровый учет и регистрация прав – это разные процедуры. Однако нередко граждане совершают операции с недвижимостью, для которых требуются обе процедуры. Создание Единого реестра недвижимости позволит обеспечить одновременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными.
- Олег Юрьевич, по каким причинам и с какой целью принимался 218-ФЗ, который, как ожидается, начнет действовать с 1 января 2017 года?
- Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости был разработан в соответствии с концепцией развития всей нашей отрасли земельно-имущественных отношений, которая предполагает реализацию до 2020 года. Законодательство направлено на объединение учетно-регистрационных действий, чтобы заявителям было в целом проще оформлять права на свои объекты недвижимости. При этом процедура взаимодействия между Росреестром и Кадастровой палатой при постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности будет происходить в автоматическом режиме без участия самих заявителей.
Не имею права говорить от имени коллег-регистраторов, но мы в Кадастровой палате абсолютно отчетливо понимаем, что необходимо идти по пути не столько сокращения сроков, сколько выведения на должный уровень качества государственных услуг. Я работаю в Кадастровой палате с 2013 года и помню те времена, когда опоздания со сроками при вынесении решений могли составлять до 40 дней. Более того, доля решений о приостановках и отказах достигала и 70%, и 80%. Конечно, все это наводило на мысли о том, что, во-первых, необходимо увеличивать темпы работы (хотя справедливости ради, надо сказать, что и нормативные сроки тогда были другие), а во-вторых, обеспечить в отношении каждого заявителя не шаблонный, а индивидуальный подход.
- Однако сегодня, по отзывам некоторых кадастровых инженеров, хотя формально сроки Кадастровой палатой и выдерживаются, основания для приостановки в отношении заявлений о постановке на кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства могут быть представлены буквально в последний «нормативный» день.
- Если вы следите за рынком кадастровых инженеров, наверняка видите, насколько вырос уровень информационной открытости и доступности Кадастровой палаты для обращений кадастровых инженеров в последние несколько лет. По результатам последнего всероссийского анкетирования, 89% кадастровых инженеров удовлетворены взаимодействием, организованным Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Так что мы стараемся прислушиваться к пожеланиям кадастровых инженеров, учитывать их профессиональные потребности. А что касается приостановки в последний момент, то отмечу, что у нас есть технологический процесс, в котором все этапы от приема пакетов до выхода готовых документов строго расписаны по времени. Отмечу также, что за прошлый год мы сократили срок обработки документов с нормативных десяти до восьми рабочих дней. Параллельно аппарат Федеральной кадастровой палаты работает над унификацией практики всех своих филиалов по стране. Так, автоматизированная информационная система государственного кадастра объектов недвижимости (АИС ГКН) постоянно совершенствуется, и уже сегодня можно говорить, что государственный кадастр недвижимости полностью прозрачен и подконтролен центральному аппарату.
Для справки: еще пять лет назад такой централизации не было, каждый район вел учет сведений о земельных участках и объектах недвижимости самостоятельно, и сегодня мы пожинаем горькие плоды этой практики в виде отсутствия сведений о координатах земельных участков при наличии у граждан паспортов с уточненными границами и зарегистрированного права собственности.
Мы верифицируем наши базы в течение последних трех лет, сопоставляя их со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Федеральной налоговой службы. Дублирующих записей выявляется столько, что на заседаниях рабочих групп филиала и Управления Росреестра по Ленинградской области принимаются решения об удалении десятков таких записей. При сравнении характеристик в информационных ресурсах Росреестра и ФНС также выявляются ошибки.
Замечу также, что мы популяризируем сегодня и приветствуем подачу документов на кадастровый учет в электронном виде – это очень просто сделать через портал Росреестра при наличии у заявителя электронной подписи. Кроме того, могу сказать, что после централизации баз данных, а также с началом развития в Ленобласти системы многофункциональных центров (МФЦ) основными отделениями Кадастровой палаты, куда документы в бумажном виде подает непосредственно заявитель, остались наш центральный офис в Санкт-Петербурге и офис во Всеволожске. Согласно статистике за январь-март 2016 года, в отдельных районах Ленинградской области: Приозерском, Выборгском, Кировском, Лужском, Тосненском, Подпорожском, Лодейнопольском – более 90% документов поступает к нам через МФЦ. В таких районах офисы Кадастровой палаты оказывают населению скорее информационно-консультативную поддержку.
- 218-ФЗ предполагает, что уже на момент его вступления в силу должна быть создана единая максимально точная база. По вашему мнению, возможен период адаптации к новым требованиям закона?
- Работа по уточнению данных в единой базе будет проводиьтся постоянно, потому что граждане, юридические лица будут ежедневно обращаться в связи с теми или иными учетно-регистрационными действиями и все равно будут неизбежны некоторые неточности в сведениях. Но в моем понимании после вступления 218-ФЗ в силу это уже не должно в принципе касаться заявителей – это будет исключительно внутренняя техническая работа Кадастровой палаты и государственных регистраторов. Уже в начале апреля этого года, как показал мониторинг нашей деятельности, документооборот между двумя нашими смежными ведомствами увеличился в разы. Мы обрабатываем более 30 тыс. запросов от регистраторов ежемесячно. После вступления 218-ФЗ в силу этот показатель еще больше увеличится. В случае разночтений, не приведенных к единообразию сведений о собственнике, том или ином объекте недвижимости либо земельном участке, мы уже должны будем при необходимости сами сделать запрос в ФНС, Пенсионный фонд, другие ведомства, найти подтверждение актов обследования и других документов, а не отказывать на вполне законном основании заявителю.
- Какие вопросы в сфере кадастра, по вашему мнению, требуют наиболее оперативного решения?
- Если говорить о Ленинградской области, то не секрет, что при постановке на кадастровый учет отдельных участков ее территорий использовались разные системы координат, и эти сведения до сих пор не приведены в соответствие. В результате у нас сегодня много учтенных участков, которые не просто оказываются в других кадастровых кварталах, а вообще дислоцируются согласно координатам в другие кадастровые районы. С 1 января 2017 года на всей территории Российской Федерации будут использоваться системы координат кадастровых округов с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат или в некоторых случаях – единая государственная система координат.
В соответствии с этим сегодня требуется узаконить результаты работы местных органов власти в градостроительной сфере – внести в государственный кадастр недвижимости границы населенных пунктов, территориальных зон в соответствии с вновь утвержденными генеральными планами и правилами землепользования и застройки. Сегодня в кадастре недвижимости внесено всего 7% границ населенных пунктов Ленинградской области.
Наконец, регион остро нуждается во внесении в кадастр недвижимости достоверной информации в отношении учета границ земель лесного и объектов водного фонда.