«Цветной город» – новый масштабный проект «Группы ЛСР»
В конце мая «Группа ЛСР» вывела на рынок новый масштабный девелоперский проект в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга «Цветной город». Подробнее о нем рассказала региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
– Для «Группы ЛСР» весна оказалась богатой на события. В марте стартовали продажи в жилом комплексе «Цивилизация», а в последних числах мая начались продажи в «Цветном городе» – одном из крупнейших проектов Санкт-Петербурга. Чем еще сможете удивить коллег по отрасли?
– Весна для нашей компании, действительно, оказалась богатой на новые проекты. Однако нам больше нравится удивлять не коллег, а своих покупателей. С одной стороны, это проще, с другой – сложнее. Для этого, например, совсем не обязательно раз в квартал анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, который своими масштабами превосходит предыдущий. Нужно суметь не разочаровать тех, кто предпочел жилой комплекс «Группы ЛСР» объектам других застройщиков. А таких людей очень много.
– Насколько мне известно, «Цветной город» – не просто комплексное освоение территории, а настоящий мини-город. Что заставило «Группу ЛСР» столь пристально сосредоточиться на развитии коммерческой и социальной инфраструктуры проекта?
– Стремление соответствовать запросам покупателей, а также той высокой планке, которую мы сами для себя устанавливаем, начиная новый проект. Качество и комфорт являются неотъемлемыми составляющими проектов «Группы ЛСР». Мы считаем, что современный жилой комплекс – это не только превосходное качество строительства, но и свободная от автомобилей, благоустроенная и озелененная территория, детские и спортивные площадки, расположенные рядом с домом детские сады и школы, магазины и кафе, салоны красоты, оздоровительные центры и т. д. Все это и формирует жилую среду.
«Цветной город» – далеко не первый наш проект, в котором мы уделяем развитию социально-бытовой инфраструктуры особое внимание. В другом нашем крупном жилом комплексе «Новая Охта», который также возводится в Красногвардейском районе, в июне введены в эксплуатацию образовательный комплекс, совмещающий детский сад на 110 мест и начальную школу на 200 мест, а также детская поликлиника. До конца следующего года здесь будет построена общеобразовательная школа на 827 учеников и два детских сада, каждый из которых смогут посещать 240 малышей.
Кроме того, в жилом комплексе «Калина-парк 2» сейчас вводятся в эксплуатацию самая большая в Санкт-Петербурге средняя школа на 1375 учеников и детский сад на 180 мест. Или, например, жилой комплекс «Южная акватория», где до конца 2016 года будут построены два детских сада.
Если посмотреть на другие проекты «Группы ЛСР», станет очевидно, что развитая социально-бытовая инфраструктура в жилом комплексе уже стала для нас доброй традицией. «Цветной город» – это самый крупный из реализуемых сегодня нами проектов. По своим масштабам он больше напоминает микрорайон, чем жилой комплекс. Поэтому и количество объектов инфраструктуры здесь должно быть соответствующим: 10 школ на 8875 мест, 16 детских садов на 2540 мест, четыре поликлиники и больница.
– При этом заявленная компанией продажная стоимость жилья находится на самом низком уровне. Как вы намерены компенсировать затраты?
– Любой девелоперский проект начинается с вывода на рынок наиболее доступного жилья. Это вовсе не значит, что анонсированные сегодня цены будут актуальны в течение всего времени реализации проекта. Если спрос на квартиры в «Цветном городе» будет высоким, в чем мы не сомневаемся, то и стоимость «квадрата» будет постепенно увеличиваться.
– «Цветной город» – один из немногих проектов «Группы ЛСР», в котором предлагается много малогабаритного жилья. Как вы видите будущего жителя микрорайона?
– В отличие от «Новой Охты», рассчитанной в основном на покупателей с детьми, «Цветной город» ориентирован на более широкую целевую аудиторию. Кроме семей жителями этого микрорайона мы видим молодых людей, только начинающих самостоятельную жизнь. Хочу обратить внимание, что квартирография домов «Цветного города» при этом остается сбалансированной и преобладания однокомнатных квартир и студий нет. Причем площадь студий составляет 29,2-30 кв. м, то есть малогабаритными эти квартиры можно считать лишь относительно многокомнатных. По сравнению с обычными для рынка студиями это просторное, комфортабельное жилье.
– 69 многоэтажных паркингов – не слишком мало?
– Места будут и на открытых автостоянках. Ведь несмотря на удобство и безопасность, которые обеспечивает крытый паркинг, не все хотят ставить туда машины.
– Если речь зашла о машинах, как обстоят дела с транспортной доступностью? Насколько мне известно, на уровне городского правительства обсуждается вопрос об улучшении дорожной инфраструктуры. Вы можете прояснить ситуацию?
– Для мегаполиса транспортная доступность места, где реализуется наш проект сегодня, вполне приемлемая. Транспортное сообщение территории с городом обеспечено КАД, Пискаревским пр., Муринской дорогой и Челябинской ул. Обеспечение транспортной связи строящегося по соседству комплекса «Новая Охта» с обжитыми районами города сегодня осуществляется тремя автобусными маршрутами. В июле к ним добавится еще один. В дальнейшем по мере заселения домов появятся еще два маршрута общественного транспорта.
В перспективе транспортная доступность микрорайона станет еще лучше, поскольку город планирует развивать дорожно-транспортную инфраструктуру в районе строительства «Цветного города». Так, в планах Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2017 году проведение реконструкции Муринской дороги с увеличением ее пропускной способности. Для улучшения связи локации с городом в период до 2020 года намечено проектирование и строительство «пробивки» Северного пр. В дальнейшем предусмотрено строительство станции Красносельско-Калининской линии метрополитена «Ручьи», выходы из которой будут расположены как раз в створе Северного пр.
– Вернемся к строительству жилья. На вашем сайте указано, что будет построено свыше 50 тыс. квартир. Расскажите, как будет растянут процесс строительства по времени?
– «Цветной город» – очень крупный проект, реализация которого длится не три и даже не пять лет, особенно учитывая нынешнюю экономическую ситуацию в стране. Сроки реализации во многом зависят от спроса на квартиры.
– Не могу не спросить. Рядом с проектом «Цветной город» компания реализует другой свой проект – строительство «Новой Охты». Как обстоят дела тут?
– Возведение «Новой Охты» идет по плану. Недавно мы вывели в продажу новый дом на 190 квартир, готовимся к сдаче в эксплуатацию социальных объектов.
– На страницах газет часто пишут про кризис, а «Группа ЛСР» начинает масштабный проект. У компании есть опыт крупных проектов. И действительно ли кризис так ударил по покупателям, что желающих покупать квартиры не осталось?
– Кризис, действительно, сказался на покупателях. Но спрос на жилье в наших домах остается стабильным. Именно это позволяет нам уверенно выводить на рынок новые крупные проекты. И практика показывает, что мы не ошиблись. Например, продажи квартир в первом доме «Цивилизации», выведенном на рынок в марте, почти завершены.
– Ипотеку можно будет взять на квартиры? На каких условиях предлагается?
– Можно. Наши банки-партнеры выдают кредиты по ставке от 11% в год.
– Чего вы ожидаете на первичном рынке жилья до конца года?
– Думаю, что ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге будет оставаться стабильной. Цены в популярных проектах будут медленно расти. В проектах, ликвидность которых оставляет желать лучшего, наоборот, будут медленно снижаться. У нас прогнозы довольно оптимистичные: мы ставим себе большие планы продаж, работаем над новыми проектами во всех сегментах.
По мнению Олега Михеева, директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти, с вступлением в силу 218-ФЗ постановка на кадастровый учет и регистрация прав должны максимально упроститься.
В настоящее время кадастровый учет и регистрация прав – это разные процедуры. Однако нередко граждане совершают операции с недвижимостью, для которых требуются обе процедуры. Создание Единого реестра недвижимости позволит обеспечить одновременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными.
- Олег Юрьевич, по каким причинам и с какой целью принимался 218-ФЗ, который, как ожидается, начнет действовать с 1 января 2017 года?
- Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости был разработан в соответствии с концепцией развития всей нашей отрасли земельно-имущественных отношений, которая предполагает реализацию до 2020 года. Законодательство направлено на объединение учетно-регистрационных действий, чтобы заявителям было в целом проще оформлять права на свои объекты недвижимости. При этом процедура взаимодействия между Росреестром и Кадастровой палатой при постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности будет происходить в автоматическом режиме без участия самих заявителей.
Не имею права говорить от имени коллег-регистраторов, но мы в Кадастровой палате абсолютно отчетливо понимаем, что необходимо идти по пути не столько сокращения сроков, сколько выведения на должный уровень качества государственных услуг. Я работаю в Кадастровой палате с 2013 года и помню те времена, когда опоздания со сроками при вынесении решений могли составлять до 40 дней. Более того, доля решений о приостановках и отказах достигала и 70%, и 80%. Конечно, все это наводило на мысли о том, что, во-первых, необходимо увеличивать темпы работы (хотя справедливости ради, надо сказать, что и нормативные сроки тогда были другие), а во-вторых, обеспечить в отношении каждого заявителя не шаблонный, а индивидуальный подход.
- Однако сегодня, по отзывам некоторых кадастровых инженеров, хотя формально сроки Кадастровой палатой и выдерживаются, основания для приостановки в отношении заявлений о постановке на кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства могут быть представлены буквально в последний «нормативный» день.
- Если вы следите за рынком кадастровых инженеров, наверняка видите, насколько вырос уровень информационной открытости и доступности Кадастровой палаты для обращений кадастровых инженеров в последние несколько лет. По результатам последнего всероссийского анкетирования, 89% кадастровых инженеров удовлетворены взаимодействием, организованным Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Так что мы стараемся прислушиваться к пожеланиям кадастровых инженеров, учитывать их профессиональные потребности. А что касается приостановки в последний момент, то отмечу, что у нас есть технологический процесс, в котором все этапы от приема пакетов до выхода готовых документов строго расписаны по времени. Отмечу также, что за прошлый год мы сократили срок обработки документов с нормативных десяти до восьми рабочих дней. Параллельно аппарат Федеральной кадастровой палаты работает над унификацией практики всех своих филиалов по стране. Так, автоматизированная информационная система государственного кадастра объектов недвижимости (АИС ГКН) постоянно совершенствуется, и уже сегодня можно говорить, что государственный кадастр недвижимости полностью прозрачен и подконтролен центральному аппарату.
Для справки: еще пять лет назад такой централизации не было, каждый район вел учет сведений о земельных участках и объектах недвижимости самостоятельно, и сегодня мы пожинаем горькие плоды этой практики в виде отсутствия сведений о координатах земельных участков при наличии у граждан паспортов с уточненными границами и зарегистрированного права собственности.
Мы верифицируем наши базы в течение последних трех лет, сопоставляя их со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Федеральной налоговой службы. Дублирующих записей выявляется столько, что на заседаниях рабочих групп филиала и Управления Росреестра по Ленинградской области принимаются решения об удалении десятков таких записей. При сравнении характеристик в информационных ресурсах Росреестра и ФНС также выявляются ошибки.
Замечу также, что мы популяризируем сегодня и приветствуем подачу документов на кадастровый учет в электронном виде – это очень просто сделать через портал Росреестра при наличии у заявителя электронной подписи. Кроме того, могу сказать, что после централизации баз данных, а также с началом развития в Ленобласти системы многофункциональных центров (МФЦ) основными отделениями Кадастровой палаты, куда документы в бумажном виде подает непосредственно заявитель, остались наш центральный офис в Санкт-Петербурге и офис во Всеволожске. Согласно статистике за январь-март 2016 года, в отдельных районах Ленинградской области: Приозерском, Выборгском, Кировском, Лужском, Тосненском, Подпорожском, Лодейнопольском – более 90% документов поступает к нам через МФЦ. В таких районах офисы Кадастровой палаты оказывают населению скорее информационно-консультативную поддержку.
- 218-ФЗ предполагает, что уже на момент его вступления в силу должна быть создана единая максимально точная база. По вашему мнению, возможен период адаптации к новым требованиям закона?
- Работа по уточнению данных в единой базе будет проводиьтся постоянно, потому что граждане, юридические лица будут ежедневно обращаться в связи с теми или иными учетно-регистрационными действиями и все равно будут неизбежны некоторые неточности в сведениях. Но в моем понимании после вступления 218-ФЗ в силу это уже не должно в принципе касаться заявителей – это будет исключительно внутренняя техническая работа Кадастровой палаты и государственных регистраторов. Уже в начале апреля этого года, как показал мониторинг нашей деятельности, документооборот между двумя нашими смежными ведомствами увеличился в разы. Мы обрабатываем более 30 тыс. запросов от регистраторов ежемесячно. После вступления 218-ФЗ в силу этот показатель еще больше увеличится. В случае разночтений, не приведенных к единообразию сведений о собственнике, том или ином объекте недвижимости либо земельном участке, мы уже должны будем при необходимости сами сделать запрос в ФНС, Пенсионный фонд, другие ведомства, найти подтверждение актов обследования и других документов, а не отказывать на вполне законном основании заявителю.
- Какие вопросы в сфере кадастра, по вашему мнению, требуют наиболее оперативного решения?
- Если говорить о Ленинградской области, то не секрет, что при постановке на кадастровый учет отдельных участков ее территорий использовались разные системы координат, и эти сведения до сих пор не приведены в соответствие. В результате у нас сегодня много учтенных участков, которые не просто оказываются в других кадастровых кварталах, а вообще дислоцируются согласно координатам в другие кадастровые районы. С 1 января 2017 года на всей территории Российской Федерации будут использоваться системы координат кадастровых округов с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат или в некоторых случаях – единая государственная система координат.
В соответствии с этим сегодня требуется узаконить результаты работы местных органов власти в градостроительной сфере – внести в государственный кадастр недвижимости границы населенных пунктов, территориальных зон в соответствии с вновь утвержденными генеральными планами и правилами землепользования и застройки. Сегодня в кадастре недвижимости внесено всего 7% границ населенных пунктов Ленинградской области.
Наконец, регион остро нуждается во внесении в кадастр недвижимости достоверной информации в отношении учета границ земель лесного и объектов водного фонда.