«Цветной город» – новый масштабный проект «Группы ЛСР»
В конце мая «Группа ЛСР» вывела на рынок новый масштабный девелоперский проект в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга «Цветной город». Подробнее о нем рассказала региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
– Для «Группы ЛСР» весна оказалась богатой на события. В марте стартовали продажи в жилом комплексе «Цивилизация», а в последних числах мая начались продажи в «Цветном городе» – одном из крупнейших проектов Санкт-Петербурга. Чем еще сможете удивить коллег по отрасли?
– Весна для нашей компании, действительно, оказалась богатой на новые проекты. Однако нам больше нравится удивлять не коллег, а своих покупателей. С одной стороны, это проще, с другой – сложнее. Для этого, например, совсем не обязательно раз в квартал анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, который своими масштабами превосходит предыдущий. Нужно суметь не разочаровать тех, кто предпочел жилой комплекс «Группы ЛСР» объектам других застройщиков. А таких людей очень много.
– Насколько мне известно, «Цветной город» – не просто комплексное освоение территории, а настоящий мини-город. Что заставило «Группу ЛСР» столь пристально сосредоточиться на развитии коммерческой и социальной инфраструктуры проекта?
– Стремление соответствовать запросам покупателей, а также той высокой планке, которую мы сами для себя устанавливаем, начиная новый проект. Качество и комфорт являются неотъемлемыми составляющими проектов «Группы ЛСР». Мы считаем, что современный жилой комплекс – это не только превосходное качество строительства, но и свободная от автомобилей, благоустроенная и озелененная территория, детские и спортивные площадки, расположенные рядом с домом детские сады и школы, магазины и кафе, салоны красоты, оздоровительные центры и т. д. Все это и формирует жилую среду.
«Цветной город» – далеко не первый наш проект, в котором мы уделяем развитию социально-бытовой инфраструктуры особое внимание. В другом нашем крупном жилом комплексе «Новая Охта», который также возводится в Красногвардейском районе, в июне введены в эксплуатацию образовательный комплекс, совмещающий детский сад на 110 мест и начальную школу на 200 мест, а также детская поликлиника. До конца следующего года здесь будет построена общеобразовательная школа на 827 учеников и два детских сада, каждый из которых смогут посещать 240 малышей.
Кроме того, в жилом комплексе «Калина-парк 2» сейчас вводятся в эксплуатацию самая большая в Санкт-Петербурге средняя школа на 1375 учеников и детский сад на 180 мест. Или, например, жилой комплекс «Южная акватория», где до конца 2016 года будут построены два детских сада.
Если посмотреть на другие проекты «Группы ЛСР», станет очевидно, что развитая социально-бытовая инфраструктура в жилом комплексе уже стала для нас доброй традицией. «Цветной город» – это самый крупный из реализуемых сегодня нами проектов. По своим масштабам он больше напоминает микрорайон, чем жилой комплекс. Поэтому и количество объектов инфраструктуры здесь должно быть соответствующим: 10 школ на 8875 мест, 16 детских садов на 2540 мест, четыре поликлиники и больница.
– При этом заявленная компанией продажная стоимость жилья находится на самом низком уровне. Как вы намерены компенсировать затраты?
– Любой девелоперский проект начинается с вывода на рынок наиболее доступного жилья. Это вовсе не значит, что анонсированные сегодня цены будут актуальны в течение всего времени реализации проекта. Если спрос на квартиры в «Цветном городе» будет высоким, в чем мы не сомневаемся, то и стоимость «квадрата» будет постепенно увеличиваться.
– «Цветной город» – один из немногих проектов «Группы ЛСР», в котором предлагается много малогабаритного жилья. Как вы видите будущего жителя микрорайона?
– В отличие от «Новой Охты», рассчитанной в основном на покупателей с детьми, «Цветной город» ориентирован на более широкую целевую аудиторию. Кроме семей жителями этого микрорайона мы видим молодых людей, только начинающих самостоятельную жизнь. Хочу обратить внимание, что квартирография домов «Цветного города» при этом остается сбалансированной и преобладания однокомнатных квартир и студий нет. Причем площадь студий составляет 29,2-30 кв. м, то есть малогабаритными эти квартиры можно считать лишь относительно многокомнатных. По сравнению с обычными для рынка студиями это просторное, комфортабельное жилье.
– 69 многоэтажных паркингов – не слишком мало?
– Места будут и на открытых автостоянках. Ведь несмотря на удобство и безопасность, которые обеспечивает крытый паркинг, не все хотят ставить туда машины.
– Если речь зашла о машинах, как обстоят дела с транспортной доступностью? Насколько мне известно, на уровне городского правительства обсуждается вопрос об улучшении дорожной инфраструктуры. Вы можете прояснить ситуацию?
– Для мегаполиса транспортная доступность места, где реализуется наш проект сегодня, вполне приемлемая. Транспортное сообщение территории с городом обеспечено КАД, Пискаревским пр., Муринской дорогой и Челябинской ул. Обеспечение транспортной связи строящегося по соседству комплекса «Новая Охта» с обжитыми районами города сегодня осуществляется тремя автобусными маршрутами. В июле к ним добавится еще один. В дальнейшем по мере заселения домов появятся еще два маршрута общественного транспорта.
В перспективе транспортная доступность микрорайона станет еще лучше, поскольку город планирует развивать дорожно-транспортную инфраструктуру в районе строительства «Цветного города». Так, в планах Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2017 году проведение реконструкции Муринской дороги с увеличением ее пропускной способности. Для улучшения связи локации с городом в период до 2020 года намечено проектирование и строительство «пробивки» Северного пр. В дальнейшем предусмотрено строительство станции Красносельско-Калининской линии метрополитена «Ручьи», выходы из которой будут расположены как раз в створе Северного пр.
– Вернемся к строительству жилья. На вашем сайте указано, что будет построено свыше 50 тыс. квартир. Расскажите, как будет растянут процесс строительства по времени?
– «Цветной город» – очень крупный проект, реализация которого длится не три и даже не пять лет, особенно учитывая нынешнюю экономическую ситуацию в стране. Сроки реализации во многом зависят от спроса на квартиры.
– Не могу не спросить. Рядом с проектом «Цветной город» компания реализует другой свой проект – строительство «Новой Охты». Как обстоят дела тут?
– Возведение «Новой Охты» идет по плану. Недавно мы вывели в продажу новый дом на 190 квартир, готовимся к сдаче в эксплуатацию социальных объектов.
– На страницах газет часто пишут про кризис, а «Группа ЛСР» начинает масштабный проект. У компании есть опыт крупных проектов. И действительно ли кризис так ударил по покупателям, что желающих покупать квартиры не осталось?
– Кризис, действительно, сказался на покупателях. Но спрос на жилье в наших домах остается стабильным. Именно это позволяет нам уверенно выводить на рынок новые крупные проекты. И практика показывает, что мы не ошиблись. Например, продажи квартир в первом доме «Цивилизации», выведенном на рынок в марте, почти завершены.
– Ипотеку можно будет взять на квартиры? На каких условиях предлагается?
– Можно. Наши банки-партнеры выдают кредиты по ставке от 11% в год.
– Чего вы ожидаете на первичном рынке жилья до конца года?
– Думаю, что ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге будет оставаться стабильной. Цены в популярных проектах будут медленно расти. В проектах, ликвидность которых оставляет желать лучшего, наоборот, будут медленно снижаться. У нас прогнозы довольно оптимистичные: мы ставим себе большие планы продаж, работаем над новыми проектами во всех сегментах.
О становлении системы саморегулирования в строительном комплексе размышляет Александр Садыгов, генеральный директор ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», член Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, член Общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
Сегодня российские строители подводят первые итоги годовой работы отрасли по принципу саморегулирования, говорят об этих новых условиях с осторожным оптимизмом: «Институт саморегулирования состоялся», «Система саморегулирования продолжает развиваться», «Вреда от саморегулирования нет». Но конкретных достижений в результате этого нововведения не наблюдается. Лишним подтверждением тому стала недавно прошедшая в Санкт-Петербурге четвертая практическая конференция «Реализация саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленобласти». В резолюции конференции, помимо общих осторожно-оптимистичных фраз, не было отмечено ни одного положительного эффекта от внедрения новой системы регулирования строительной отрасли. Разве что вскользь было отмечено следующее: «В настоящее время наблюдается рост безопасности и энергоэффективности в строительном комплексе», – но без подтверждения высказывания соответствующими цифрами и фактами.
На мой взгляд, внедрение саморегулирования в строительстве повлекло за собой только негативные последствия, среди которых я бы выделил три особенно резко бросающихся в глаза. Во-первых, это бюрократизация, которая сегодня сильно запутывает и без того сложные взаимоотношения между строителями и контролирующими их организациями. Во-вторых, нанесен сокрушительный удар по малому бизнесу. В-третьих, не сдвигается с мертвой точки проблема устаревшей нормативной базы.
Бюрократизация
До введения саморегулирования разрешение на строительную, проектную и изыскательскую деятельность (лицензии) выдавала одна организация – филиал ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ». Сейчас в Санкт-Петербурге и Ленобласти выдачей допусков занимается более 50 СРО. Ранее предполагалось, что их будет контролировать «Ростехнадзор». Однако сегодня на федеральном уровне к нему добавился НОСТРОЙ, на федерально-окружном – Координационный совет по развитию саморегулирования в строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО, на региональном – Общественный совет по вопросам координации деятельности саморегулируемых организаций в Санкт-Петербурге в сфере строительства при Правительстве Санкт-Петербурга, а также Координационный совет саморегулируемых организаций при Общественном совете по вопросам координации деятельности саморегулируемых организаций в Санкт-Петербурге в сфере строительства при Правительстве Санкт-Петербурга.
Таким образом, над саморегулируемыми организациями в Петербурге нависают пять контролирующих организаций, каждая из которых, по словам руководителей СРО, требует от них отчеты.
Бюрократизация оборачивается дублированием контрольных функций непосредственно над строительными компаниями. Не случайно вице-президент «Союзпетростроя» Л.М. Каплан на упомянутой конференции отметил, что «очень большая проблема состоит в том, как совместить контроль, который осуществляют саморегулируемые организации и органы Госстройнадзора».
На данный момент работа строительных СРО в России сильно заторможена, если вовсе не парализована. Мало того, что постоянно меняется законодательство, вследствие чего приходится проводить дополнительные собрания и переоформлять допуски к проведению работ, так еще нужно отчитываться перед «советами при советах».
Удар по малому бизнесу
На III съезде НОСТРОЯ избранный президент этой организации Е.В. Басин сообщил: «В 2008 году ФЛЦ было выдано 260 тысяч лицензий, сегодня получили допуски лишь 85 тысяч организаций». С трудом верится, что 175 тысяч российских компаний, не получивших допуски, представляют собой пресловутые фирмы-«однодневки». Многие из них – это добросовестные и эффективные малые предприятия, которые не могут существовать в новых условиях. На это есть ряд причин.
Во-первых, вступление в СРО обходится в полмиллиона рублей, которые в состоянии выплатить далеко не все предприниматели малого бизнеса. Этот финансовый барьер к тому же ограничивает возможность перехода из одного СРО в другое. Во-вторых, не все малые предприятия могут выполнить требования по наличию офисных площадей и количеству работников, имеющих дипломы по определенным инженерным специальностям и т. п. В-третьих, малый бизнес едва вздохнул от частых проверок (налоговая инспекция имеет право на плановую проверку не чаще чем раз в три года), как саморегулируемые организации получили полномочия проверять своих участников ежегодно. Это лишь малая доля возможных рычагов давления на строительные предприятия с небольшой численностью работников.
Получается, что одни малые предприятия были отсечены от строительной деятельности непомерными вступительными взносами, а другие, вступив в СРО, попали в кабалу.
Два пути нормотворчества
Не первый год ведутся разговоров о приведении строительных норм и правил в соответствие с современными требованиями. Самое серьезное замечание на эту тему было сделано президентом Д.А. Медведевым в Послании Федеральному собранию от 12 ноября 2009 года: «…привести технологии и стоимость строительства дорог и других инфраструктурных объектов в соответствие с общепринятыми международными стандартами».
В тон Президенту звучит п. 4.2. резолюции IV практической конференции «Реализация саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленобласти»: «Обратиться в Правительство РФ с просьбой разработать комплексную программу по введению в строительной отрасли зарубежных нормативных документов с учетом правовых, национальных и географических особенностей Российской Федерации». Однако Минрегионразвития и НОСТРОЙ принимают несколько иное решение – начал внедряться приоритетный план актуализации отечественных СНиП. По заявлению председателя Технического комитета по стандартизации ТК 465 «Строительство», заместителя руководителя аппарата Национального объединения строителей Л.С. Бариновой, НОСТРОЙ уже разработал программу гармонизации российских СНиП с Еврокодами и другими международными нормативными документами, рассчитанную на срок не менее 5 лет.
Подобная задача была поставлена еще с момента выхода в свет первой редакции Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании». На эти цели за семь с лишним лет были потрачены десятки миллиардов рублей, а получены более чем скромные результаты. Нынешняя программа НОСТРОЯ, которая сейчас представлена на рассмотрение руководству Минрегионразвития, подразумевает, по словам Л.С. Бариновой, «выделение соответствующего бюджетного финансирования».
Таким образом, этап становления института саморегулирования в российском строительном комплексе характеризуется крупными издержками при весьма незначительных и сомнительных достижениях.