«Цветной город» – новый масштабный проект «Группы ЛСР»
В конце мая «Группа ЛСР» вывела на рынок новый масштабный девелоперский проект в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга «Цветной город». Подробнее о нем рассказала региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
– Для «Группы ЛСР» весна оказалась богатой на события. В марте стартовали продажи в жилом комплексе «Цивилизация», а в последних числах мая начались продажи в «Цветном городе» – одном из крупнейших проектов Санкт-Петербурга. Чем еще сможете удивить коллег по отрасли?
– Весна для нашей компании, действительно, оказалась богатой на новые проекты. Однако нам больше нравится удивлять не коллег, а своих покупателей. С одной стороны, это проще, с другой – сложнее. Для этого, например, совсем не обязательно раз в квартал анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, который своими масштабами превосходит предыдущий. Нужно суметь не разочаровать тех, кто предпочел жилой комплекс «Группы ЛСР» объектам других застройщиков. А таких людей очень много.
– Насколько мне известно, «Цветной город» – не просто комплексное освоение территории, а настоящий мини-город. Что заставило «Группу ЛСР» столь пристально сосредоточиться на развитии коммерческой и социальной инфраструктуры проекта?
– Стремление соответствовать запросам покупателей, а также той высокой планке, которую мы сами для себя устанавливаем, начиная новый проект. Качество и комфорт являются неотъемлемыми составляющими проектов «Группы ЛСР». Мы считаем, что современный жилой комплекс – это не только превосходное качество строительства, но и свободная от автомобилей, благоустроенная и озелененная территория, детские и спортивные площадки, расположенные рядом с домом детские сады и школы, магазины и кафе, салоны красоты, оздоровительные центры и т. д. Все это и формирует жилую среду.
«Цветной город» – далеко не первый наш проект, в котором мы уделяем развитию социально-бытовой инфраструктуры особое внимание. В другом нашем крупном жилом комплексе «Новая Охта», который также возводится в Красногвардейском районе, в июне введены в эксплуатацию образовательный комплекс, совмещающий детский сад на 110 мест и начальную школу на 200 мест, а также детская поликлиника. До конца следующего года здесь будет построена общеобразовательная школа на 827 учеников и два детских сада, каждый из которых смогут посещать 240 малышей.
Кроме того, в жилом комплексе «Калина-парк 2» сейчас вводятся в эксплуатацию самая большая в Санкт-Петербурге средняя школа на 1375 учеников и детский сад на 180 мест. Или, например, жилой комплекс «Южная акватория», где до конца 2016 года будут построены два детских сада.
Если посмотреть на другие проекты «Группы ЛСР», станет очевидно, что развитая социально-бытовая инфраструктура в жилом комплексе уже стала для нас доброй традицией. «Цветной город» – это самый крупный из реализуемых сегодня нами проектов. По своим масштабам он больше напоминает микрорайон, чем жилой комплекс. Поэтому и количество объектов инфраструктуры здесь должно быть соответствующим: 10 школ на 8875 мест, 16 детских садов на 2540 мест, четыре поликлиники и больница.
– При этом заявленная компанией продажная стоимость жилья находится на самом низком уровне. Как вы намерены компенсировать затраты?
– Любой девелоперский проект начинается с вывода на рынок наиболее доступного жилья. Это вовсе не значит, что анонсированные сегодня цены будут актуальны в течение всего времени реализации проекта. Если спрос на квартиры в «Цветном городе» будет высоким, в чем мы не сомневаемся, то и стоимость «квадрата» будет постепенно увеличиваться.
– «Цветной город» – один из немногих проектов «Группы ЛСР», в котором предлагается много малогабаритного жилья. Как вы видите будущего жителя микрорайона?
– В отличие от «Новой Охты», рассчитанной в основном на покупателей с детьми, «Цветной город» ориентирован на более широкую целевую аудиторию. Кроме семей жителями этого микрорайона мы видим молодых людей, только начинающих самостоятельную жизнь. Хочу обратить внимание, что квартирография домов «Цветного города» при этом остается сбалансированной и преобладания однокомнатных квартир и студий нет. Причем площадь студий составляет 29,2-30 кв. м, то есть малогабаритными эти квартиры можно считать лишь относительно многокомнатных. По сравнению с обычными для рынка студиями это просторное, комфортабельное жилье.
– 69 многоэтажных паркингов – не слишком мало?
– Места будут и на открытых автостоянках. Ведь несмотря на удобство и безопасность, которые обеспечивает крытый паркинг, не все хотят ставить туда машины.
– Если речь зашла о машинах, как обстоят дела с транспортной доступностью? Насколько мне известно, на уровне городского правительства обсуждается вопрос об улучшении дорожной инфраструктуры. Вы можете прояснить ситуацию?
– Для мегаполиса транспортная доступность места, где реализуется наш проект сегодня, вполне приемлемая. Транспортное сообщение территории с городом обеспечено КАД, Пискаревским пр., Муринской дорогой и Челябинской ул. Обеспечение транспортной связи строящегося по соседству комплекса «Новая Охта» с обжитыми районами города сегодня осуществляется тремя автобусными маршрутами. В июле к ним добавится еще один. В дальнейшем по мере заселения домов появятся еще два маршрута общественного транспорта.
В перспективе транспортная доступность микрорайона станет еще лучше, поскольку город планирует развивать дорожно-транспортную инфраструктуру в районе строительства «Цветного города». Так, в планах Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2017 году проведение реконструкции Муринской дороги с увеличением ее пропускной способности. Для улучшения связи локации с городом в период до 2020 года намечено проектирование и строительство «пробивки» Северного пр. В дальнейшем предусмотрено строительство станции Красносельско-Калининской линии метрополитена «Ручьи», выходы из которой будут расположены как раз в створе Северного пр.
– Вернемся к строительству жилья. На вашем сайте указано, что будет построено свыше 50 тыс. квартир. Расскажите, как будет растянут процесс строительства по времени?
– «Цветной город» – очень крупный проект, реализация которого длится не три и даже не пять лет, особенно учитывая нынешнюю экономическую ситуацию в стране. Сроки реализации во многом зависят от спроса на квартиры.
– Не могу не спросить. Рядом с проектом «Цветной город» компания реализует другой свой проект – строительство «Новой Охты». Как обстоят дела тут?
– Возведение «Новой Охты» идет по плану. Недавно мы вывели в продажу новый дом на 190 квартир, готовимся к сдаче в эксплуатацию социальных объектов.
– На страницах газет часто пишут про кризис, а «Группа ЛСР» начинает масштабный проект. У компании есть опыт крупных проектов. И действительно ли кризис так ударил по покупателям, что желающих покупать квартиры не осталось?
– Кризис, действительно, сказался на покупателях. Но спрос на жилье в наших домах остается стабильным. Именно это позволяет нам уверенно выводить на рынок новые крупные проекты. И практика показывает, что мы не ошиблись. Например, продажи квартир в первом доме «Цивилизации», выведенном на рынок в марте, почти завершены.
– Ипотеку можно будет взять на квартиры? На каких условиях предлагается?
– Можно. Наши банки-партнеры выдают кредиты по ставке от 11% в год.
– Чего вы ожидаете на первичном рынке жилья до конца года?
– Думаю, что ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге будет оставаться стабильной. Цены в популярных проектах будут медленно расти. В проектах, ликвидность которых оставляет желать лучшего, наоборот, будут медленно снижаться. У нас прогнозы довольно оптимистичные: мы ставим себе большие планы продаж, работаем над новыми проектами во всех сегментах.
Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургские электрические сети" Владимир Самоталин рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Григорию Тихому об основных сложностях, которые возникают у сетевиков со строительными компаниями, и поделился своим видением того, как сократить время подключения построенных объектов к объектам энергии.
Вы наверняка часто сталкиваетесь со строителями. Являются ли они вашими основными клиентами?
– Я бы не сказал, что строители – наши главные клиенты, но мы, безусловно, с ними часто сталкиваемся. Заявки от них составляют до 50% от общего объема всех заявок, которые сегодня поступают. Если говорить о живом общении, то такие встречи происходят не так уж и часто. У нас установлены тарифы, и цены клиентам понятны, поэтому встречи обычно происходят, когда у людей есть сомнение: идти к нам или в другую сетевую компанию.
Сегодня мы работаем с крупными застройщиками, такими как ЛенСпецСМУ, ГДСК, Setl City и "Балтийская жемчужина" – это основные игроки жилищного рынка.
Изменились ли по вашим ощущениям темпы ввода жилья? Увеличилось ли количество заявок от строителей?
– Мы растущая компания, и развиваемся как раз за счет увеличения обращений по техприсоединению, поэтому можно сделать вывод об увеличении темпов строительства нового жилья. Количество заявок на техприсоединение с каждым годом растет.
Сколько в среднем стоит подключить один новый дом?
- По тарифу на ГРЩ, предпочтительному для застройщика, подключить двухсотквартирный дом стоит порядка 65 млн рублей (по второй категории). На каждую квартиру в таком случае приходится до 10 кВт мощности. В моем понимании 65 млн.руб. – это стоимость 10 квартир, соответственно я оцениваю стоимость подключения к электрическим мощностям, до 5% от рыночной стоимости жилья.
Для вас как для сетевой компании в каких районах проще подключать новые дома, а в каких сложнее?
– Прежде всего, нам проще осуществлять подключение в тех районах, где уже есть наши сети. В основном это окраинные районы Петербурга. В самой большой степени – это Красносельский, Петродворцовый районы и Колпино. Если создана инфраструктура и построены трансформаторные подстанции, подключение занимает минимальный срок.
Сложности вызывает подключение в центре города, а максимально сложная задача – осуществить подключение, когда у нас нет собственного источника. В таких случаях мы запрашиваем мощность у смежных сетевых организации. Этот вариант самый долгий по реализации. Для того, чтобы снизить такие риски, сейчас мы проектируем и строим подстанции 110 кВ практически во всех районах Петербурга.
Цена подключения во всем городе единая или она как-то отличается?
– У нас есть деление на зоны, но я бы сказал, что ценовое отличие между зонами не превышает 2%. Практически за одни и те же деньги мы подключаем и в центре, и на окраине. Я считаю, что так и должно быть. Не вижу смысла в дискриминационном делении внутри города.
Сколько времени в среднем уходит на подключение одного нового дома?
– В среднем на подключение требуется полтора года. Если на готовых территориях этот период можно сократить до года, то на неподготовленных он занимает два года и больше. В среднем мы заключаем договоры сроком на 1,5-2 года, и в трех из десяти случаев допускаем просрочку, которая может доходить до полугода. Она связана с созданием новых сетевых объектов.
На что уходит больше всего времени?
– По затратам 40% уходит на проектно-изыскательские работы и на их согласование, 60% оставшегося времени – на строительную часть. Сам процесс присоединения очень затратный и с точки зрения времени, и с точки зрения необходимых усилий.
Получается, что можно снизить подключение в два раза, если убрать лишнюю бюрократию?
– Я бы не стал говорить, что в два раза, но снизить сроки возможно. Город имеет развитую инфраструктуру, поэтому я не вижу возможности исключить, как вы говорите, бюрократию в большинстве случаев. Потому что мы согласовываем прокладки сетей, учитывая все градостроительные составляющие, архитектурные вопросы и прочее. В основном все эти вопросы обоснованы.
Возникают ли у вас сложности со строительными компаниями? И существуют ли типовые проблемы?
– Сложности, безусловно, возникают. Главная, на мой взгляд, заключается в том, что мы далеко не всегда можем обеспечить застройщику строительную мощность. Обычно у застройщика достаточно длительный график набора мощности. Например, подается заявка на 10 МВА, при этом набор нагрузки происходит в течении 5-6 лет – на протяжении всего строительства жилого комплекса. При этом застройщик готов выйти на площадку уже через 3-4 месяца после подачи заявки, и уже тогда ему понадобится строительная мощность примерно в 1 МВА.
Наша задача – дать ему эту мощность в сжатые сроки. Наиболее эффективно это можно сделать за счет строительства сети, которую в будущем можно будет использовать для постоянной схемы. Но это мощная сеть, а это значит большое проектирование и длительное время строительства. Очень сложно сделать это все в сжатые сроки.
Кстати, для сокращения сроков мы вводим этапность строительства, либо застройщик может взять часть схемы в собственное производство (присоединение на РП).
Здесь возникает вторая сложность – согласование проектирования и приемка собственных сетей застройщика. Бывают ситуации, когда застройщик экономит на сетях либо нанимает некомпетентную организацию по ведению СМР на электросетях. Из-за этого в дальнейшем могут возникнуть сложности при вводе объекта в эксплуатацию.
В целом политика профессионального застройщика – переложить вопросы по энергетическому обеспечению на нас. Поэтому разногласия у нас обычно не возникают, и работать с застройщиками на мой взгляд достаточно комфортно.
Кто получил у вас максимальную мощность в прошлом году?
– Основным заявителем в прошлом году стал Комитет по строительству, который ведет достаточно активную политику в жилищном строительстве. Мы подключали застройку 20 и 21 квартала юго-западной приморской части "Балтийской жемчужины". В этом году мы заключили договоры с ЛенСпецСМУ на проекты "Ласточкино гнездо" и в районе Московской-Товарной, 78 квартал, и Блюхера, 12, – проекты ГДСК. Все эти проекты мощностью порядка 10 МВт каждый. Если взять весь объем заключенных договоров и исключить такие крупные объекты, как "Лахта-центр" Газпрома и аэропорт, 20% жилищных объектов заберут у нас 80% мощности. Сегодня нашей стратегией является работа с крупными жилищными застройщиками с высокой единичной мощностью. И компания к этому готова, и люди понимают, что мы имеем уже достаточно опыта.
Сегодня для всех больная тема – это реагенты.
– Для нас она больная в меньшей степени. У нас на сегодня 10 подстанций 110 кВ, 9 из них – новые закрытые подстанции, все оборудование находится в здании. Соответственно, на это оборудование не влияют внешние погодные факторы. Сегодня в нашем распоряжении лишь одна открытая подстанция – "Красный Октябрь", на которой, во-первых, ведется реконструкция, а во-вторых, она удалена от больших транспортных объектов.
Не кажется ли вам, что проблема с реагентами - надуманная?
– Я бы не стал сбрасывать эту проблему со счетов. Думаю, что здесь играет роль совокупность факторов: несвоевременное обслуживание, устаревшее оборудование и, возможно, в какой-то степени погодные условия.