«Цветной город» – новый масштабный проект «Группы ЛСР»
В конце мая «Группа ЛСР» вывела на рынок новый масштабный девелоперский проект в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга «Цветной город». Подробнее о нем рассказала региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
– Для «Группы ЛСР» весна оказалась богатой на события. В марте стартовали продажи в жилом комплексе «Цивилизация», а в последних числах мая начались продажи в «Цветном городе» – одном из крупнейших проектов Санкт-Петербурга. Чем еще сможете удивить коллег по отрасли?
– Весна для нашей компании, действительно, оказалась богатой на новые проекты. Однако нам больше нравится удивлять не коллег, а своих покупателей. С одной стороны, это проще, с другой – сложнее. Для этого, например, совсем не обязательно раз в квартал анонсировать начало строительства нового жилого комплекса, который своими масштабами превосходит предыдущий. Нужно суметь не разочаровать тех, кто предпочел жилой комплекс «Группы ЛСР» объектам других застройщиков. А таких людей очень много.
– Насколько мне известно, «Цветной город» – не просто комплексное освоение территории, а настоящий мини-город. Что заставило «Группу ЛСР» столь пристально сосредоточиться на развитии коммерческой и социальной инфраструктуры проекта?
– Стремление соответствовать запросам покупателей, а также той высокой планке, которую мы сами для себя устанавливаем, начиная новый проект. Качество и комфорт являются неотъемлемыми составляющими проектов «Группы ЛСР». Мы считаем, что современный жилой комплекс – это не только превосходное качество строительства, но и свободная от автомобилей, благоустроенная и озелененная территория, детские и спортивные площадки, расположенные рядом с домом детские сады и школы, магазины и кафе, салоны красоты, оздоровительные центры и т. д. Все это и формирует жилую среду.
«Цветной город» – далеко не первый наш проект, в котором мы уделяем развитию социально-бытовой инфраструктуры особое внимание. В другом нашем крупном жилом комплексе «Новая Охта», который также возводится в Красногвардейском районе, в июне введены в эксплуатацию образовательный комплекс, совмещающий детский сад на 110 мест и начальную школу на 200 мест, а также детская поликлиника. До конца следующего года здесь будет построена общеобразовательная школа на 827 учеников и два детских сада, каждый из которых смогут посещать 240 малышей.
Кроме того, в жилом комплексе «Калина-парк 2» сейчас вводятся в эксплуатацию самая большая в Санкт-Петербурге средняя школа на 1375 учеников и детский сад на 180 мест. Или, например, жилой комплекс «Южная акватория», где до конца 2016 года будут построены два детских сада.
Если посмотреть на другие проекты «Группы ЛСР», станет очевидно, что развитая социально-бытовая инфраструктура в жилом комплексе уже стала для нас доброй традицией. «Цветной город» – это самый крупный из реализуемых сегодня нами проектов. По своим масштабам он больше напоминает микрорайон, чем жилой комплекс. Поэтому и количество объектов инфраструктуры здесь должно быть соответствующим: 10 школ на 8875 мест, 16 детских садов на 2540 мест, четыре поликлиники и больница.
– При этом заявленная компанией продажная стоимость жилья находится на самом низком уровне. Как вы намерены компенсировать затраты?
– Любой девелоперский проект начинается с вывода на рынок наиболее доступного жилья. Это вовсе не значит, что анонсированные сегодня цены будут актуальны в течение всего времени реализации проекта. Если спрос на квартиры в «Цветном городе» будет высоким, в чем мы не сомневаемся, то и стоимость «квадрата» будет постепенно увеличиваться.
– «Цветной город» – один из немногих проектов «Группы ЛСР», в котором предлагается много малогабаритного жилья. Как вы видите будущего жителя микрорайона?
– В отличие от «Новой Охты», рассчитанной в основном на покупателей с детьми, «Цветной город» ориентирован на более широкую целевую аудиторию. Кроме семей жителями этого микрорайона мы видим молодых людей, только начинающих самостоятельную жизнь. Хочу обратить внимание, что квартирография домов «Цветного города» при этом остается сбалансированной и преобладания однокомнатных квартир и студий нет. Причем площадь студий составляет 29,2-30 кв. м, то есть малогабаритными эти квартиры можно считать лишь относительно многокомнатных. По сравнению с обычными для рынка студиями это просторное, комфортабельное жилье.
– 69 многоэтажных паркингов – не слишком мало?
– Места будут и на открытых автостоянках. Ведь несмотря на удобство и безопасность, которые обеспечивает крытый паркинг, не все хотят ставить туда машины.
– Если речь зашла о машинах, как обстоят дела с транспортной доступностью? Насколько мне известно, на уровне городского правительства обсуждается вопрос об улучшении дорожной инфраструктуры. Вы можете прояснить ситуацию?
– Для мегаполиса транспортная доступность места, где реализуется наш проект сегодня, вполне приемлемая. Транспортное сообщение территории с городом обеспечено КАД, Пискаревским пр., Муринской дорогой и Челябинской ул. Обеспечение транспортной связи строящегося по соседству комплекса «Новая Охта» с обжитыми районами города сегодня осуществляется тремя автобусными маршрутами. В июле к ним добавится еще один. В дальнейшем по мере заселения домов появятся еще два маршрута общественного транспорта.
В перспективе транспортная доступность микрорайона станет еще лучше, поскольку город планирует развивать дорожно-транспортную инфраструктуру в районе строительства «Цветного города». Так, в планах Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга в 2017 году проведение реконструкции Муринской дороги с увеличением ее пропускной способности. Для улучшения связи локации с городом в период до 2020 года намечено проектирование и строительство «пробивки» Северного пр. В дальнейшем предусмотрено строительство станции Красносельско-Калининской линии метрополитена «Ручьи», выходы из которой будут расположены как раз в створе Северного пр.
– Вернемся к строительству жилья. На вашем сайте указано, что будет построено свыше 50 тыс. квартир. Расскажите, как будет растянут процесс строительства по времени?
– «Цветной город» – очень крупный проект, реализация которого длится не три и даже не пять лет, особенно учитывая нынешнюю экономическую ситуацию в стране. Сроки реализации во многом зависят от спроса на квартиры.
– Не могу не спросить. Рядом с проектом «Цветной город» компания реализует другой свой проект – строительство «Новой Охты». Как обстоят дела тут?
– Возведение «Новой Охты» идет по плану. Недавно мы вывели в продажу новый дом на 190 квартир, готовимся к сдаче в эксплуатацию социальных объектов.
– На страницах газет часто пишут про кризис, а «Группа ЛСР» начинает масштабный проект. У компании есть опыт крупных проектов. И действительно ли кризис так ударил по покупателям, что желающих покупать квартиры не осталось?
– Кризис, действительно, сказался на покупателях. Но спрос на жилье в наших домах остается стабильным. Именно это позволяет нам уверенно выводить на рынок новые крупные проекты. И практика показывает, что мы не ошиблись. Например, продажи квартир в первом доме «Цивилизации», выведенном на рынок в марте, почти завершены.
– Ипотеку можно будет взять на квартиры? На каких условиях предлагается?
– Можно. Наши банки-партнеры выдают кредиты по ставке от 11% в год.
– Чего вы ожидаете на первичном рынке жилья до конца года?
– Думаю, что ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге будет оставаться стабильной. Цены в популярных проектах будут медленно расти. В проектах, ликвидность которых оставляет желать лучшего, наоборот, будут медленно снижаться. У нас прогнозы довольно оптимистичные: мы ставим себе большие планы продаж, работаем над новыми проектами во всех сегментах.
Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, рассказал о новых подходах, которые предлагают эксперты ОНФ по итогам мониторинга реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья.
– Каких показателей удалось достичь по программе «Расселение ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге»?
– В адресные перечни 2005-2016 годов для расселения включен 961 многоквартирный дом, подлежали переселению 16 037 семей. По информации Жилищного комитета Петербурга, полностью расселены 907 многоквартирных домов, переселены 15 599 семей. Сейчас в городе в стадии расселения находятся 54 многоквартирных дома (434 семьи, 1068 человек), признанных аварийными. 30 семей (77 человек) переселяются в судебном порядке, в том числе в отношении 22 семей (57 человек) направлены исковые заявления о выплате выкупной цены жилого помещения.
Следует отметить, что в Петербурге мероприятия по расселению аварийного жилищного фонда проходят более интенсивно по сравнению с другими регионами СЗФО, в основном благодаря значительно большим возможностям городского бюджета. Если подходить формально, то для выполнения «майских» указов и поручений президента в части расселения аварийных домов Петербургу остается расселить 27 многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года, где проживают 73 семьи (172 человека).
С другой стороны, официальная информация о практически полном решении проблем такого расселения в определенной степени базируется на торможении процесса признания домов аварийными. Количество адресов домов, заявленных в адресных перечнях многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, снижается. Так, было включено по годам: 2009 год – 100; 2010 год – 146; 2011 год – 20; 2012 год – 29; 2013 год – 6; 2014 год – 12; 2015 и 2016 годы (в совокупности) – 10.
– Какие основные претензии возникли у ОНФ после проведенного мониторинга реализации программы переселения граждан из аварийного жилья?
– В рамках мониторинга был проведен опрос, согласно которому большая часть граждан воспринимает переезд позитивно (85%), потому что они качественно улучшили условия проживания. Но вместе с тем опрос вскрыл ряд пробелов в федеральном и региональном законодательстве.
Основные нарекания к программе расселения у граждан вызывает необходимость покидать место проживания, чаще всего центр города. Согласно норме Жилищного кодекса РФ, жилье для переселенцев предоставляется в пределах границ населенного пункта. Практика показывает, что граждан чаще всего переселяют именно на окраины города. Из-за этого, например, в 2014 году 280 семей отказались от предложенных вариантов расселения из аварийных домов. Часть семей не хотят переезжать в отдаленные районы, а другие недовольны качеством постройки предлагаемых для расселения домов.
Более того, жилье, предоставляемое переселенцам, зачастую не обеспечено даже самыми необходимыми объектами инфраструктуры. Например, в пос. Шушары на 20 тыс. человек открыта всего одна школа, три детских сада и один офис семейного врача. В поселке нет детской поликлиники, полноценной поликлиники для взрослых, подстанции скорой помощи и отделения полиции, а с транспортом вообще ситуация близка к коллапсу.
Также следует отметить, что жители соседних домов, находящихся рядом с расселенными, сталкиваются с проблемами подселения на высвобождающихся площадях мигрантов и сотрудников местных управляющих компаний. Например, такие жалобы поступили в ОНФ по адресам: Б. Подьяческая ул., 1-3; Урюпин пер., 2/6; ул. Калинина, 10; ул. Тамбасова, 19; наб. Обводного канала, 128; пр. Римского-Корсакова, 115; Большой пр. П.С., 28, и др. Незаконно проживающие граждане занимают наиболее привлекательные помещения, причем зачастую в расселяемых квартирах еще остается имущество прежних владельцев.
Остается невыясненным, кто и на каком основании сдает высвобождающееся аварийное жилье. Причем ни районные власти, ни городские власти не уделяют этой проблеме должного внимания. Из 100 обследованных нами расселенных домов в каждом десятом проживали незарегистрированные неустановленные лица.
Также, по мнению жильцов, оценка по выкупу жилья не совпадает с рыночной конъюнктурой. В результате люди не могут приобрести новое жилье соответствующего метража.
– Какие варианты дальнейшего использования расселенных домов, с вашей точки зрения, наиболее приемлемы?
– В Смольном обсуждаются различные предложения на этот счет. Предполагается, что часть расселенных домов передадут под размещение социальных и культурных объектов, часть – для заселения по программе «Молодежи – доступное жилье» и создания арендных домов. Пока же единая позиция не сформулирована, и, по нашим оценкам, каждый второй расселенный дом остается заброшенным, постепенно разрушаясь.
Очевидно, что в государственной отчетности по расселению аварийных домов не учитывается дальнейшая эксплуатация и использование аварийных домов и соответствующих земельных участков.
По мнению экспертов рабочей группы «Качество повседневной жизни», приоритетным является комплексный подход, который должен учитывать в том числе и дальнейшее развитие депрессивных территорий, на которых расположены ветхие и аварийные здания. Причем решения об использовании освободившихся зданий и земельных участков должны либо предшествовать внесению того или иного объекта в адресный перечень по расселению, либо быть приняты в процессе расселения. При этом должно учитываться и взаимодействие различных органов власти по обсуждаемым вопросам. Пока же можно констатировать отсутствие четкой координации и ответственности исполнительных органов власти за расселяемые аварийные дома.
– Часто ли возникают случаи, когда дом признан аварийным безосновательно?
– Да, зачастую результаты обследований бывают далекими от объективности, о чем сообщают активисты ОНФ из других регионов. Однако для Петербурга такие ситуации скорее нетипичны. Например, известным случаем необоснованного принятия решения об аварийности и его отмены по результатам независимыой экспертизы является дом № 4/2 по Малой Конюшенной ул. (здесь расположен музей-квартира Михаила Зощенко). Аналогична ситуация с отменой решения об аварийности дома № 45 по Таврической ул.
С другой стороны, сплошь и рядом встречаются случаи, когда районные власти города затягивают признание жилых домов аварийными, хотя жить в них стало небезопасно. Чиновники не в состоянии обеспечить их жильцов новыми квартирами и используют любые юридические уловки, чтобы максимально оттянуть этот момент. Пример этого – дома № 2 и 4 по Фарфоровскому посту. Дома находятся рядом с железной дорогой, безусловно, в аварийном состоянии. Это подтверждает и проведенная экспертиза, заказанная на собственные средства жителей домов. Однако администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга до сих пор не вынесла обсуждение данного вопроса на заседание межведомственной комиссии, несмотря на наличие предписаний Прокуратуры Санкт-Петербурга и Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Другой пример – дом № 44 по Боровой ул. Это жилой дом дореволюционной постройки (1881 год). Жителям предлагают выборочный капитальный ремонт квартир, что не является реальным решением проблем. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 многоквартирный дом должен быть признан аварийным и подлежать сносу или реконструкции. Неисполнение требований законодательства в этой части влечет значительное ухудшение качества жизни жителей дома № 44 и в будущем может повлечь разрушение здания с трагическими последствиями.
По мнению экспертов, для решения поставленных вопросов необходима и активизация строительства нового муниципального жилого фонда, в том числе арендного, и независимый строительный аудит ветхих зданий.
Подчеркну, в ближайшие несколько лет проблема ветхого и аварийного жилья в Петербурге обострится, поскольку подходит к концу срок службы массово построенных домов, введенных в эксплуатацию в 70-е и 80-е годы XX века. Вместе с тем городские власти считают положение стабильным и реально не готовы обеспечить существенный рост объемов капитального ремонта строительных конструкций и расселения ветхого и аварийного жилья. Происходящий «веерный» капремонт зачастую происходит без реальной оценки состояния зданий, что лишь усугубляет ситуацию.
– На ваш взгляд, что нужно сделать, чтобы исправить те недочеты, которые возникают при реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья и ускорить ее реализацию?
– Во-первых, органам исполнительной власти следует актуализировать нормативно-методическую базу принятия решений о признании домов аварийными и планировании строительно-технических мероприятий по устранению аварийности (снос, капитальный ремонт, реконструкция).
Во-вторых, районным администрациям следует обратить внимание на снижение количества объектов, подпадающих под программу расселения аварийного жилья. Кроме этого, необходимо обратить внимание на качество предоставляемых помещений для расселения. Например, при расселении во вторичный жилой фонд проводить предварительный ремонт. Не менее важно осуществлять наблюдение за расселяемыми и расселенными домами, чтобы не допускать криминальных ситуаций.
Еще раз подчеркну, что важно предусмотреть комплексное решение вопросов при расселении аварийных домов, учитывать целевое назначение освобождающихся земельных участков и строений.
Все эти вопросы могут быть решены, если будет разработана долгосрочная стратегия по реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья. В ней должен быть прописан четкий план-график обследований и расселения домов в привязке к районам и к планам по новому бюджетному строительству и программам по капремонтам.
Городские власти должны рассмотреть возможность строительства арендного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства для граждан, проживающих в аварийных домах, домах предаварийного состояния и желающих улучшить свои жилищные условия, расширить возможности действующей региональной законодательной базы, связать государственные жилищные программы с программами по расселению аварийных домов.
По мнению и.о. председателя Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслава Шибаева, расходование средств пайщиков ЖСК должно быть подконтрольно органам надзора.
– Какие нарушения в строительстве вы преимущественно фиксируете сегодня?
– Если говорить о контроле и надзоре, который мы осуществляем в области долевого строительства, можно отметить, что наиболее частым нарушением остается несоблюдение сроков строительства. Мы выявляем также невыполнение сроков передачи квартир, иногда обусловленное требованиями застройщика о том, чтобы дольщики подписали акт приемки без замечаний, хотя по своим качественным характеристикам объект не соответствует условиям договора долевого участия (ДДУ). Далее, остается распространенным нарушением несвоевременное представление отчетности застройщиком в Комитет госстройнадзора либо представление отчетности, содержащей неполные (недостоверные) сведения. Мы выявляем до сих пор и факты формально незаконного привлечения денежных средств – до регистрации договоров долевого участия.
– Сколько проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства вы провели с начала года?
– 73 проверки, из них 68 внеплановых, по заявлениям граждан. Выдано 39 предписаний об устранении выявленных нарушений. И надо отметить, что, выдав предписание, в каждом случае мы проводим проверку его исполнения, добиваясь, чтобы все нарушения были устранены. Даже если из-за организационных сложностей застройщик не всегда может выполнить предписания вовремя, мы контролируем, чтобы эта работа была начата, с одной стороны, и чтобы юридическое лицо либо ответственные должностные лица этой компании понесли административную ответственность – с другой.
– Сколько же штрафов собрано за этот период?
– За нарушения в области долевого строительства – порядка 5 млн рублей, это существенно меньше, чем в 2014 году, потому что число нарушений заметно сократилось.
Также сократилось общее количество лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в рамках осуществления нашим комитетом функции государственного строительного надзора, – 73 против 116 за аналогичный период прошлого года (или чуть более 6 млн рублей против почти 12,5 млн рублей). При этом вдвое сократилось число случаев самовольного строительства: в прошлом году наложено 23 штрафа за такие нарушения, а в этом году – 11. А за нарушение требований технических регламентов и проектной документации, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства, с начала года вообще еще никто не был оштрафован, в то время как в прошлом году к ответственности было привлечено девять лиц, совершивших такие нарушения.
– Обращаются ли к вам граждане в связи с нарушениями, действительными или мнимыми, в деятельности ЖСК?
– После вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ наши полномочия расширились за счет надзора за деятельностью ЖСК, и мы сразу же получили всплеск жалоб от граждан. В основном на нарушения сроков сдачи домов, нецелевое использование средств членов ЖСК, действия (а вернее, «бездействие») правления ЖСК. И получив полномочия по надзору за таким строительством, мы уже запланировали проверки ряда ЖСК.
Однако напомню, что именно является предметом наших проверок. Это соответствие следующим требованиям закона: во-первых, привлечение одним ЖСК средств на строительство только одного дома; во-вторых, наличие у ЖСК земельного участка на праве собственности либо аренды, оформленной на него; в-третьих, наличие разрешения на строительство, также выданного именно ЖСК. После переходного периода в один год, предусмотренного федеральным законодательством, мы сможем также проверять, как ЖСК выполняют требования о раскрытии информации о своей деятельности.
К сожалению, полномочий по проверке целевого использования средств нам не предоставили. Но о необходимости расширения полномочий говорилось на недавнем ежегодном совещании с участием Минстроя, Госдумы и региональных органов власти, осуществляющих надзор в этой сфере.
– Есть ли опасность расширения перечня проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области?
– Конечно, такую опасность нельзя исключать. Но хочу напомнить, что в 2014 году вступили в силу требования закона о страховании ответственности застройщика, и дольщики объектов, проблемы на которых возникли недавно, могут воспользоваться этим механизмом для возврата вложенных средств. Пока граждане даже не пытаются это сделать. А ведь для реализации этого права достаточно решения суда. А если говорим о проблемных объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства, даже не надо ждать окончания рассмотрения дела о банкротстве.
Необходимо, чтобы суд ввел конкурсное производство. С этого момента наступает страховой случай: страховая компания должна выплатить деньги дольщику и вместо него стать участником дела о банкротстве. Понятно, что подобных ситуаций у нас пока немного, но, например, в случае с ООО НПФ «СВИТ», не достроившим объект в Гатчине, средства дольщиков застрахованы.
А вот для дольщиков проблемного объекта на ул. Генерала Кныша, 17, также в Гатчине, это невозможно, потому что ДДУ заключались задолго до внесения действующих сегодня поправок в законодательство. И, к сожалению, после вступления в силу в марте нынешнего года поправок в Земельный кодекс невозможно применить схему с предоставлением альтернативного «пятна» новому застройщику в собственность без проведения торгов, описанную в областном законе о поддержке обманутых дольщиков. Мы подготовили ряд изменений, но пока новая редакция областного закона принята только в первом чтении, и сложно прогнозировать, что останется в итоговом тексте. Пока же стараемся привлекать инвесторов другими средствами.
Инвестору могут быть предоставлены отклонения от разрешенных параметров строительства. Где-то за счет увеличения этажности другого объекта этого же застройщика. Если это допускают региональные нормативы градостроительного проектирования, этажность может быть увеличена на самом проблемном объекте для привлечения дополнительных средств на его достройку. Возможно оказание помощи застройщику в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, иногда даже за счет установления льготной стоимости подключения по фактическим затратам сетевой организации.