Нина Креславская: «Без скачков и падений»
Начало лета для ГК «РосСтройИнвест» ознаменовалось объявлением о том, что в ближайшие 2-3 месяца на рынок будет выведен новый проект ЖК «Два ангела» в Красногвардейском районе Петербурга.
О том, как сегодняшнее состояние рынка влияет на новые и уже реализующиеся проекты компании, рассказала в интервью «Строительному Еженедельнику» Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– На прошлой неделе стало известно о новом проекте «РосСтройИнвеста» в Красногвардейском районе. Территория Охты нынче очень популярна у застройщиков. Чем ваш проект будет выделяться на фоне других?
– Для нас как для застройщика каждый следующий проект должен быть лучше предыдущих. Без всякого преувеличения отмечу, что проект ЖК «Два ангела» получился очень ярким в архитектурном плане. У него отличное местоположение – зеленая зона на берегу Охты, поблизости от метро, в двух шагах от театра «Буфф». Мы не гнались за метрами, проект по сравнению с другими жилыми комплексами, заявленными к реализации в этом районе, получился небольшим, общая площадь – 17,5 тыс. кв. м. Это объект очень комфортный для проживания с соответствующим набором опций комфорта: кирпично-монолитная технология, витражное остекление балконов, интересные планировки квартир. На стройплощадку мы планируем выйти в конце лета. Территория действительно популярная – поблизости строят «СПб Реновация», SRV, Setl City. Уверена, что жильцы «дома небесного класса» будут счастливо в нем жить.
– В День города ГК «РосСтройИнвест» открыла продажи во второй очереди ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Насколько высотный проект интересен покупателям, как идут продажи?
– У нас уже есть успешный опыт возведения жилой высотки – ЖК «Князь Александр Невский». На сегодняшний день все квартиры в нем проданы. Покупателям интересны такие проекты. С высоты открывается очень красивый вид на город, на Неву. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» также имеет замечательные видовые характеристики, обе высотки смотрят на Неву. Продажи на объекте идут вполне успешно, хотя ажиотажного спроса нет. В первой очереди мы уже закончили стадию фундамента, вышли на этажи. По второй очереди мы вышли на стадию фундамента. Оба высотных комплекса являются доминантами в своих локациях, а в сочетании друг с другом формируют высотный горизонт города в верховьях Невы.
– Отражаются ли изменения, происходящие на рынке строительства, на проектах компании в количественном, качественном отношении? Есть ли опции, которые приходится регулировать «вручную» вслед за изменяющимся рынком?
– Мы ничего не меняем на ходу, не вносим корректировки на стадии реализации проекта. Хотя, действительно, перед тем как приступить к возведению ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», мы снизили высоту проекта со 140 до 100 м и тем самым его удешевили. Не секрет, что инженерные системы жизнеобеспечения высотных зданий в связи с падением курса рубля сильно подорожали, так как они исключительно зарубежного производства. Но такое решение мы приняли до начала строительства, а не в процессе. Конечно, мы проводим оптимизацию и развиваем программу импортозамещения, стараемся использовать отечественные аналоги стройматериалов, но в целом это не влияет на качество наших проектов. Сроки реализации проектов мы выдерживаем строго, без каких-либо переносов.
– Московский проспект и его окрестности – своего рода ярмарка тщеславия для застройщиков. Соседство лучших образцов сталинского ампира заставляет держать планку максимально высоко. ЖК «Кремлевские звезды» будет соответствовать требованиям окружения?
– Для нас никогда не представлялось непосильной задачей красиво вписать проект в окружающую среду, и ЖК «Кремлевские звезды» тому яркое подтверждение. Проект небольшой, жилая площадь – 21,3 тыс. кв. м, тем не менее он будет очень заметным и по соседству с более крупным ЖК «Доминантна» компании «Элис». Кстати, многие его жильцы заявили о желании приобрести квартиру у нас, планируя улучшить условия проживания. Упомяну и о том, что мы очень аккуратно и тщательно проводили работы по созданию фундамента на этом объекте, для того чтобы не потревожить соседей. Сейчас мы вышли на этап возведения первых этажей.
– Проект ЖК «Два ангела» тоже небольшой. Означает ли это, что ГК «РосСтройИнвест» сознательно делает ставку на развитие локальной застройки, оставляя КОТ за пределами своих интересов?
– Не могу не признать, что в кризис локальные, небольшие проекты для компании нашего уровня гораздо «оборотистей», чем комплексное освоение. Это экономика, и тут не поспоришь: с КОТ в кризис нам работать тяжелее. Фактически первые очереди таких проектов должны «отбить» серьезные вложения в инфраструктурную подготовку больших территорий, и рентабельность появляется только при реализации следующих очередей. Но это не значит, что нам не интересны проекты комплексного освоения. Например, ЖК «Золотые купола» в Сертолово – красивый проект, и работать над ним не менее интересно.
– Как решилась в «Золотых куполах» проблема с водоотведением?
– Централизованное водоотведение будет построено. Работы по строительству сетей уже начались, сроки сдачи объекта меняться не будут.
– Проекты «РосСтройИнвеста» очень разноплановы – малоэтажные «Золотые купола», высотки «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Город мастеров» комфорт-класса в Калининском районе, ЖК «Старая крепость» в Мурино. Наблюдаете ли вы миграцию спроса в этих проектах?
– Да, изменения есть. Например, в данный момент самым популярным нашим проектом является ЖК «Старая крепость» в Мурино.
– Он самый доступный?
– Самый доступный по цене – ЖК «Золотые купола». Думаю, причина возросшей популярности проекта в Мурино – его высокая степень готовности. Но и проект хороший, в обустроенной и зеленой части Мурино. Изменения зависят и от того, как меняется ценник у конкурентов, выходят ли на рынок новые проекты.
– Продолжает ли ваша компания пополнять земельный банк, какие локации для вас не теряют своей привлекательности?
– Да, мы ведем переговоры с собственниками земельных участков как в Петербурге и Ленинградской области, так и в Московском регионе. Мы внимательно рассматриваем варианты, считаем экономику будущих проектов. Возможно, корректировки внесет и планируемое изменение ПЗЗ в городе, и утверждение программы «Светофор» в Ленобласти. Мы ждем новых параметров, но ни от одной идеи пока не отказываемся. Значительная социальная нагрузка есть и сейчас во всех наших проектах. Если в результате законодательных нововведений она увеличится, вполне вероятно, что вырастет и цена на квартиры. Но мы надеемся, что все будет в разумных пределах.
Совсем недавно, 9 июня, мы выиграли торги Российского аукционного дома и купили новый участок на пр. Маршала Блюхера, 12. Это будет уже третий наш проект в районе Полюстрово. Уже построен ЖК «Утренняя звезда» и заселяется первая очередь ЖК «Город мастеров». Мы рады этому пополнению нашего земельного банка в хорошем, перспективном районе Санкт-Петербурга.
– Какие тенденции, на ваш взгляд, будут преобладать на строительном рынке Петербурга в ближайшее время?
– В начале года был некоторый всплеск покупательской активности, который, возможно, был связан с продлением субсидирования государством ипотеки. Потом он сменился относительным апрельским затишьем, а сейчас спрос выровнялся. Если не случится глобальных внешнеэкономических потрясений, спрос будет оставаться стабильным до конца года, без скачков и падений.
Прогноз первого заместителя гендиректора «Группы ЛСР» Александра Вахмистрова сбылся: сокращение продаж квартир по итогам года составило 30-50%.
Объем проданных квартир в целом на рынке в 2016 году, по его мнению, сохранится на уровне минувшего года.
– Александр Иванович, чем текущий год будет отличаться от предыдущего?
– Надеюсь, что объемы продаж квартир сохранятся на уровне 2015 года. Никаких предпосылок для изменения цен на рынке, помимо инфляционных, нет. Впрочем, нет поводов ждать и значительного увеличения спроса на квартиры в новом году.
Прогнозируя снижение объема продаж 2015 года, мы изначально понимали ситуацию на рынке. Замечу, что существенного ухудшения показателей удалось избежать благодаря оперативному внедрению государством программы по субсидированию ипотечной ставки. Мы надеемся, что эта программа будет продолжена в 2016 году, но все зависит от того, будет ли снижена базовая ставка Центробанка. Если да, то от субсидирования можно будет отказаться.
– Какие планы у «Группы ЛСР»?
– Мы планируем увеличить объем продаж в 2016 году. Основной драйвер роста – московский регион. Здесь мы активно реализуем самый значимый на сегодняшний день проект «Группы ЛСР» – редевелопмент территории бывшего завода имени Лихачева (АМО ЗИЛ), где возводим жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ», который уже выведен в продажу. Второй масштабный проект-миллионник – «Лучи» в Солнцево, который мы планируем вывести в продажу в I квартале текущего года.
– А что ждет проекты «Группы ЛСР» в Петербурге?
– В минувшем году мы открыли продажи в Санкт-Петербурге в существующих проектах («Новая Охта», «Калина-парк», «София», «Южная акватория», «Шуваловский», «Европа Сити», «Смольный Парк») и вывели новые объекты разного класса – «Три ветра», CINEMA, «Богемия», «Русский дом» и проект на Московском шоссе, 3. Это знаковые для рынка объекты, и в 2016 году мы продолжим их возведение.
Более того, мы досрочно вводили в эксплуатацию некоторые жилые комплексы. Яркими примерами являются «Радищева, 39» и «Новая Охта». В этом году планируется ввести еще больше «квадратов», чем в прошлом. Это еще раз говорит о надежности компании, о том, что мы всегда выполняем свои обязательства перед дольщиками, наша стройка живет активной самостоятельной жизнью и не зависит от влияния внешних факторов – уровня продаж и ситуации на рынке.
Также в 2016 году мы откроем продажи и начнем строительство крупного жилого комплекса на Октябрьской наб., планируем запускать проекты в разных регионах нашего присутствия.
– Когда начнется строительство района «Ржевка» в Ленобласти?
– Ленобласть для нас была и остается «домашним» регионом. Все основные предприятия «Группы ЛСР» находятся именно здесь. «Ржевка» станет первым жилищным проектом «Группы ЛСР» в Ленобласти. В прошлом году мы прошли все процедуры по утверждению ППТ.
Кроме того, мы продолжаем сотрудничество с правительством области по программе обеспечения региона детскими садами. Так, в 2014 году мы сдали в эксплуатацию восемь детсадов, в 2015-м – еще восемь. На 2016 год мы вынуждены были перенести сдачу трех объектов – двух в Ломоносовском районе и одного во Всеволожском. Несмотря на хорошие отношения с правительством региона, у нас осталось некоторое чувство неудовлетворенности от реализации программы в минувшем году. К сожалению, муниципальные власти, в обязанность которых входит обеспечение детсадов инженерными сетями, обещания свои выполнять не спешат. Мы поставили в известность руководство области о принятом нами решении приостановить строительство трех объектов до решения всех вопросов, связанных с подключением к сетям. Конечно, мы надеемся на хеппи-энд. Итогом нашей трехлетней программы станут 19 новых детских садов. На наш взгляд, это достаточно весомый вклад в улучшение обеспечения дошкольными учреждениями детей Ленобласти.
Впрочем, мы готовы работать и по другим программам, в частности по расселению ветхого и аварийного жилья. В 2013 году у нас был подобный опыт – мы построили пять домов в Ленобласти. Строили быстро, но область долго у нас их выкупала. Сейчас ситуация поменялась: деньги у региона есть, а вот застройщики участвовать в программе не спешат. Если такое предложение поступит, мы готовы его рассмотреть.
Мы активно сотрудничаем с городом, который выкупает у нас квартиры для бюджетников. Отличная от рыночной цена не смущает – в больших объемах это приемлемо и обеспечивает нам дополнительный объем спроса.
– Возможен ли такой сценарий для области? Например, по «Ржевке»?
– Возможен, правда, установленная цена выкупа квартир для области несколько ниже, чем для Санкт-Петербурга. Сейчас она составляет около 40 тыс. рублей за «квадрат», что предельно приближено к себестоимости. Безусловно, мы занимаемся индустриальным строительством и постоянно ищем новые возможности снижения издержек, при этом не переходя к фальсификации материалов, однако тренд роста себестоимости остается. Это рост тарифов на грузоперевозки, энергоносители. Мы стараемся его «перекрыть» за счет оптимизации нашего производства – проектов повторного применения, унификации бизнес-процессов, оптовых закупок. Так, с 2016 года «Группа ЛСР» выходит на рынок как оптовый покупатель стройматериалов. Закупки будут осуществляться сразу в объемах, необходимых для проектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Екатеринбурге и Свердловской области. Конечно, приобретателями будут наши бизнес-единицы в регионах, но «Группа ЛСР» дает обязательства по закупке материалов в целом. На наш взгляд, это будет существенный шаг вперед по снижению себестоимости строительства.
– Как планируете решать для «Ржевки» вопрос транспортной доступности?
– Эту задачу мы планируем решить в несколько этапов. Так, в консорциуме с ГК «Лидер» мы готовим конкурсное предложение по проекту создания, реконструкции и эксплуатации трамвайной сети в Красногвардейском районе Петербурга. Предполагается, что будут проложены четыре маршрута, один из которых, возможно, впоследствии будет продлен в Ленобласть, в сторону «Ржевки». Это предусмотрено разработанными ППТ. Надеюсь, мы достигнем соответствующих договоренностей с правительством Ленобласти.
Кроме того, «Группа ЛСР» победила в конкурсе на развитие территории Ладожского вокзала. Это тоже часть нашего плана по улучшению транспортного сообщения территории. Одержав победу в конкурсе, мы получили возможность осуществить и проконтролировать качество дорожно-транспортных работ в начальной точке движения транспорта.
– Некоторые СМИ увидели в вашем нежелании поддержать проект развязки для строительства обхода Мурино способ нечестной конкурентной борьбы.
– Это не способ борьбы, а желание следовать букве закона. Представленный проектировщиками проект развязки противоречит утвержденной для этой территории градостроительной документации, в том числе Генплану. Мы сформулировали шесть вопросов. Часть территории, планируемая под возведение развязки, попадает в зону зеленых насаждений, где запрещено любое строительство. Кроме того, по этой территории проходят инженерные сети. На наши вопросы проектировщики отвечают, что намерены решать вопросы выноса сетей и соответствия проекта законодательству на более поздней стадии. Нам этот путь представляется невозможным. Вместе с тем мы полностью согласны с тем, что строительство обхода Мурино необходимо.
– У «Группы ЛСР» был период приращения производств, потом был период крупных продаж. Есть ли планы по реорганизации производственной базы?
– Что касается продажи цементного завода в Сланцах, то тут наши планы совпали с предложением, которое нам сделал «Евроцемент». Этот завод один из лучших в Европе, построенный по современной технологии. Предприятие «Евроцемента» в Пикалево нуждается в глубокой модернизации. Они сделали нам предложение, от которого мы не смогли отказаться. С момента оформления сделки прошел год, но ни одна из сторон не разочарована результатом. Уверен, любой бизнес можно продать, если поступит хорошее предложение. Впрочем, революционных планов у нас нет – мы не идем в новые регионы, не наращиваем базу, а концентрируемся на развитии того, что есть, на оптимизации себестоимости и управления.