Нина Креславская: «Без скачков и падений»
Начало лета для ГК «РосСтройИнвест» ознаменовалось объявлением о том, что в ближайшие 2-3 месяца на рынок будет выведен новый проект ЖК «Два ангела» в Красногвардейском районе Петербурга.
О том, как сегодняшнее состояние рынка влияет на новые и уже реализующиеся проекты компании, рассказала в интервью «Строительному Еженедельнику» Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– На прошлой неделе стало известно о новом проекте «РосСтройИнвеста» в Красногвардейском районе. Территория Охты нынче очень популярна у застройщиков. Чем ваш проект будет выделяться на фоне других?
– Для нас как для застройщика каждый следующий проект должен быть лучше предыдущих. Без всякого преувеличения отмечу, что проект ЖК «Два ангела» получился очень ярким в архитектурном плане. У него отличное местоположение – зеленая зона на берегу Охты, поблизости от метро, в двух шагах от театра «Буфф». Мы не гнались за метрами, проект по сравнению с другими жилыми комплексами, заявленными к реализации в этом районе, получился небольшим, общая площадь – 17,5 тыс. кв. м. Это объект очень комфортный для проживания с соответствующим набором опций комфорта: кирпично-монолитная технология, витражное остекление балконов, интересные планировки квартир. На стройплощадку мы планируем выйти в конце лета. Территория действительно популярная – поблизости строят «СПб Реновация», SRV, Setl City. Уверена, что жильцы «дома небесного класса» будут счастливо в нем жить.
– В День города ГК «РосСтройИнвест» открыла продажи во второй очереди ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Насколько высотный проект интересен покупателям, как идут продажи?
– У нас уже есть успешный опыт возведения жилой высотки – ЖК «Князь Александр Невский». На сегодняшний день все квартиры в нем проданы. Покупателям интересны такие проекты. С высоты открывается очень красивый вид на город, на Неву. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» также имеет замечательные видовые характеристики, обе высотки смотрят на Неву. Продажи на объекте идут вполне успешно, хотя ажиотажного спроса нет. В первой очереди мы уже закончили стадию фундамента, вышли на этажи. По второй очереди мы вышли на стадию фундамента. Оба высотных комплекса являются доминантами в своих локациях, а в сочетании друг с другом формируют высотный горизонт города в верховьях Невы.
– Отражаются ли изменения, происходящие на рынке строительства, на проектах компании в количественном, качественном отношении? Есть ли опции, которые приходится регулировать «вручную» вслед за изменяющимся рынком?
– Мы ничего не меняем на ходу, не вносим корректировки на стадии реализации проекта. Хотя, действительно, перед тем как приступить к возведению ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», мы снизили высоту проекта со 140 до 100 м и тем самым его удешевили. Не секрет, что инженерные системы жизнеобеспечения высотных зданий в связи с падением курса рубля сильно подорожали, так как они исключительно зарубежного производства. Но такое решение мы приняли до начала строительства, а не в процессе. Конечно, мы проводим оптимизацию и развиваем программу импортозамещения, стараемся использовать отечественные аналоги стройматериалов, но в целом это не влияет на качество наших проектов. Сроки реализации проектов мы выдерживаем строго, без каких-либо переносов.
– Московский проспект и его окрестности – своего рода ярмарка тщеславия для застройщиков. Соседство лучших образцов сталинского ампира заставляет держать планку максимально высоко. ЖК «Кремлевские звезды» будет соответствовать требованиям окружения?
– Для нас никогда не представлялось непосильной задачей красиво вписать проект в окружающую среду, и ЖК «Кремлевские звезды» тому яркое подтверждение. Проект небольшой, жилая площадь – 21,3 тыс. кв. м, тем не менее он будет очень заметным и по соседству с более крупным ЖК «Доминантна» компании «Элис». Кстати, многие его жильцы заявили о желании приобрести квартиру у нас, планируя улучшить условия проживания. Упомяну и о том, что мы очень аккуратно и тщательно проводили работы по созданию фундамента на этом объекте, для того чтобы не потревожить соседей. Сейчас мы вышли на этап возведения первых этажей.
– Проект ЖК «Два ангела» тоже небольшой. Означает ли это, что ГК «РосСтройИнвест» сознательно делает ставку на развитие локальной застройки, оставляя КОТ за пределами своих интересов?
– Не могу не признать, что в кризис локальные, небольшие проекты для компании нашего уровня гораздо «оборотистей», чем комплексное освоение. Это экономика, и тут не поспоришь: с КОТ в кризис нам работать тяжелее. Фактически первые очереди таких проектов должны «отбить» серьезные вложения в инфраструктурную подготовку больших территорий, и рентабельность появляется только при реализации следующих очередей. Но это не значит, что нам не интересны проекты комплексного освоения. Например, ЖК «Золотые купола» в Сертолово – красивый проект, и работать над ним не менее интересно.
– Как решилась в «Золотых куполах» проблема с водоотведением?
– Централизованное водоотведение будет построено. Работы по строительству сетей уже начались, сроки сдачи объекта меняться не будут.
– Проекты «РосСтройИнвеста» очень разноплановы – малоэтажные «Золотые купола», высотки «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Город мастеров» комфорт-класса в Калининском районе, ЖК «Старая крепость» в Мурино. Наблюдаете ли вы миграцию спроса в этих проектах?
– Да, изменения есть. Например, в данный момент самым популярным нашим проектом является ЖК «Старая крепость» в Мурино.
– Он самый доступный?
– Самый доступный по цене – ЖК «Золотые купола». Думаю, причина возросшей популярности проекта в Мурино – его высокая степень готовности. Но и проект хороший, в обустроенной и зеленой части Мурино. Изменения зависят и от того, как меняется ценник у конкурентов, выходят ли на рынок новые проекты.
– Продолжает ли ваша компания пополнять земельный банк, какие локации для вас не теряют своей привлекательности?
– Да, мы ведем переговоры с собственниками земельных участков как в Петербурге и Ленинградской области, так и в Московском регионе. Мы внимательно рассматриваем варианты, считаем экономику будущих проектов. Возможно, корректировки внесет и планируемое изменение ПЗЗ в городе, и утверждение программы «Светофор» в Ленобласти. Мы ждем новых параметров, но ни от одной идеи пока не отказываемся. Значительная социальная нагрузка есть и сейчас во всех наших проектах. Если в результате законодательных нововведений она увеличится, вполне вероятно, что вырастет и цена на квартиры. Но мы надеемся, что все будет в разумных пределах.
Совсем недавно, 9 июня, мы выиграли торги Российского аукционного дома и купили новый участок на пр. Маршала Блюхера, 12. Это будет уже третий наш проект в районе Полюстрово. Уже построен ЖК «Утренняя звезда» и заселяется первая очередь ЖК «Город мастеров». Мы рады этому пополнению нашего земельного банка в хорошем, перспективном районе Санкт-Петербурга.
– Какие тенденции, на ваш взгляд, будут преобладать на строительном рынке Петербурга в ближайшее время?
– В начале года был некоторый всплеск покупательской активности, который, возможно, был связан с продлением субсидирования государством ипотеки. Потом он сменился относительным апрельским затишьем, а сейчас спрос выровнялся. Если не случится глобальных внешнеэкономических потрясений, спрос будет оставаться стабильным до конца года, без скачков и падений.
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.