Евгений Домрачев: Есть закон – давайте его исполнять

Коллапса из-за передачи градостроительных полномочий на уровень субъекта РФ не произошло, заявил Евгений Домрачев, председатель КАГ Ленобласти.

– В конце года в Заневском сельском поселении создан прецедент: д. Янино-1 стала поселком городского типа. Возможно, это сигнал и для других сельских поселений Ленобласти в прилегающих к Санкт-Петербургу районах?

– Я глубоко убежден, что таким поселениям, как Заневское, Муринское, Новодевяткинское, Бугровское, уже давно менять надо статус. Тип застройки там формируется совершенно городской. И от сельского хозяйства (кроме как в Буграх) уже мало что осталось. В том же Муринском сельском поселении земель сельхозугодий, если память мне не изменяет, всего 160 или 170 га, и в основном это неудобья под транзитными коммуникациями. Целесообразно, кроме того, идти на объединение Мурино и Нового Девяткино. Это единая агломерация с весьма условной границей по р. Охте. Когда-то это была единая территория с единой системой социальных объектов.

– С начала прошлого года на ваш комитет были возложены в полном объеме полномочия по утверждению градостроительных документов поселений. Каковы результаты первого года работы по новым правилам?

– Не скрою, были злопыхатели, которые предрекали коллапс. Но этого не произошло, и особых претензий у застройщиков нет. Я вообще считаю абсолютно правильным принятое решение. Потому что документация, поступавшая к нам от муниципалитетов, в основном была крайне низкого качества. Это видно по статистике: например, мы возвращали на доработку практически треть из 4741 градплана. Очень много нареканий по документации, изменяющей параметры территории и ее освоения. Как правило, пытаются обойти такие важнейшие процедуры, как публичные слушания, оповещение соседей на прилегающих земельных участках.

– Наверное, в основном это характерно для Всеволожского района?

– Во Всеволожском районе ведется наиболее активная градостроительная деятельность. Но если соотнести объемы строительства с долей возврата документации из-за ее низкого качества, то получим примерно ту же пропорцию, что и для других районов Ленобласти.

– В 2015 годы были внесены поправки в Региональные нормативы градостроительного проектирования. С пониманием ли восприняли их специалисты на местах, проектировщики?

– Недовольные в муниципалитетах были. Но наша позиция в таких случаях однозначна: решить споры может только обращение в суд с иском об отмене соответствующего областного закона, внесенного губернатором в Законодательное собрание Ленобласти после того, как он ознакомился с данными об объемах выявляемых недоработок и возврата документов.
Строительный бизнес воспринял новшества спокойно: обращаться по всем вопросам «в одно окно» проще, чем «бегать по кругу».

– А как развивались события в связи с утверждением ряда неоднозначных генеральных планов поселений? Например, пос. имени Тельмана?

– По Тельмановскому поселению мы подали исковое заявление об отмене генерального плана, утвержденного местной властью с нарушением, и суд принял нашу сторону.

– Но генплан все равно должен быть разработан.

– Хорошо, что вы затронули этот вопрос. Действительно, генеральные планы и Тельмановского, и других сельских поселений должны быть утверждены, потому что в противном случае с июля 2016 года невозможно будет утвердить проекты планировки в таких поселениях. И это требование федерального законодательства.

– Работа по подготовке генеральных планов на местах активизировалась?

– Да, осталось чуть более 50 неутвер­жденных генеральных планов. Многие сданы на утверждение. Ряд документов согласован и в соответствии с процедурами возвращен в муниципалитеты. В ближайшее время мы планируем провести совещание с «отстающими» главами муниципальных образований и разъяснить: если они получили положительное заключение при согласовании, должны провести публичные слушания, выполнить необходимые процедуры и сдать генеральный план нам на утверждение.

– Будет ли что-то меняться в деятельности Градостроительного совета?

– Будет. Мое мнение – надо ввести в совет еще архитекторов. Очень хорошо, что мы уже инициировали ввод архитекторов из Союза архитекторов: это позволяет слышать мнение коллег-профи. Мне импонирует, что мы уже не сводим обсуждение к допуску каких-либо отклонений от нормативов. Есть закон – давайте его исполнять. Нравится он кому-то или не нравится, но это нормы, через которые формируются среда и уровень ее комфортности. Мы перешли от технических вопросов к обсуждению более творческих: художественного образа, силуэта застройки. Мы намерены еще больше повысить статус Градсовета и еще более серьезно подходить к рассмотрению проектов планировки.

– Какие из рассмотренных в прош­лом году проектов были самыми, на ваш взгляд, запоминающимися?

– Интересная работа (правда, одоб­ренная с четвертого раза) – проект планировки части Бугровского поселения. Хотя остается вопрос, как этот ППТ будет реализовываться. Привлек внимание проект отдельного здания, вписываемого в контекст исторической застройки в Выборге.

– Что вы оцениваете как самое важное для комитета событие 2015 года?

– Как субъект РФ мы приняли участие во всероссийском смотре-конкурсе «Зодчество», что происходило за последние годы не так часто. Это была очень масштабная работа. И хотя, конечно, хотелось, чтобы наши труды отметили, но мы даже не ожидали, что займем первое место в номинации «Комплексные проекты развития территории» и получим Золотой знак от Союза архитекторов России и диплом от Министерства строительства и ЖКХ.

В конкурсе участвовал десяток субъектов, и мы, кстати, обогнали Московскую область и Москву.
Мы представили весь спектр работы, в том числе схемы терпланирования, несколько генеральных планов поселений (номинировали генпланы Выборга. Приморска, Старой Ладоги и Усть-Луги). Мы развили тематику градостроительства у воды в диапазоне от документов (генеральных планов, проектов планировки, проектов застройки) до их реализации. Причем строительства не только жилья, но и промышленных объектов, объектов отдыха.

Что еще характерно, за прошлый и предыдущий годы активизировалась работа по проведению конкурсов. Это все-таки подстегивает: любая состязательность способствует появлению свежих идей.

Очень интересная студенческая работа была организована комитетом по разработке концепций благоустройства общественных пространств в Тихвине, где в прошлом году проходил День Ленинградской области. Парочку из десятка представленных студенческих работ можно брать в реализацию хоть сейчас. Считаю, что эту тему надо обязательно продолжать. Потому что, к сожалению, многие города в силу ряда причин, но в первую очередь из-за безразличия местных властей, пренебрежительно относятся к формированию, благоустройству общественных пространств.

– Какие города еще нуждаются в этом?

– Такая работа уже ведется, что импонирует, в Кингисеппе, Приозерске, Выборге. Благоустройство территории – это деятельность муниципальных властей, которая всегда на виду.

– Вы еще год назад подчеркивали важность красоты архитектурного облика районных центров Ленобласти. Что делается в этом направлении?

– Мы инициировали проведение ежегодного конкурса, но, к сожалению, эта инициатива «затерялась в коридорах власти». Поэтому в ближайшее время планируем к ней вернуться, чтобы с нашей помощью муниципалитеты проводили конкурсы на архитектурно-художественное оформление общественных пространств во всех районных центрах, городах и поселках Ленинградской области. Далее – такова моя идея – целесообразно было бы выделять средства из специального фонда на реализацию лучших проектов.

Кстати:

Не во всех районах власти оперативно стремятся исправлять недостатки градостроительной документации. В числе наиболее ответственных в этом смысле – Выборгский, Приозерский, Гатчинский, Кировский, Лодейнопольский, Подпорожский, Кингисеппский районы. В «черном списке» по устранению замечаний – Ломоносовский, Всеволожский районы.

Александр Вахмистров: Прогнозы сбываются

Прогноз первого заместителя гендиректора «Группы ЛСР» Александра Вахмистрова сбылся: сокращение продаж квартир по итогам года составило 30-50%.

---

Объем проданных квартир в целом на рынке в 2016 году, по его мнению, сохранится на уровне минувшего года.

– Александр Иванович, чем текущий год будет отличаться от предыдущего?

– Надеюсь, что объемы продаж квартир сохранятся на уровне 2015 года. Никаких предпосылок для изменения цен на рынке, помимо инфляционных, нет. Впрочем, нет поводов ждать и значительного увеличения спроса на квартиры в новом году.
Прогнозируя снижение объема продаж 2015 года, мы изначально понимали ситуа­цию на рынке. Замечу, что существенного ухудшения показателей удалось избежать благодаря оперативному внедрению государством программы по субсидированию ипотечной ставки. Мы надеемся, что эта программа будет продолжена в 2016 году, но все зависит от того, будет ли снижена базовая ставка Центробанка. Если да, то от субсидирования можно будет отказаться.

– Какие планы у «Группы ЛСР»?

– Мы планируем увеличить объем продаж в 2016 году. Основной драйвер роста – московский регион. Здесь мы активно реализуем самый значимый на сегодняшний день проект «Группы ЛСР» – редевелопмент территории бывшего завода имени Лихачева (АМО ЗИЛ), где возводим жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ», который уже выведен в продажу. Второй масштабный проект-миллионник – «Лучи» в Солнцево, который мы планируем вывести в продажу в I квартале текущего года.

– А что ждет проекты «Группы ЛСР» в Петербурге?

– В минувшем году мы открыли продажи в Санкт-Петербурге в существующих проектах («Новая Охта», «Калина-парк», «София», «Южная акватория», «Шуваловский», «Европа Сити», «Смольный Парк») и вывели новые объекты разного класса – «Три ветра», CINEMA, «Богемия», «Русский дом» и проект на Московском шоссе, 3. Это знаковые для рынка объекты, и в 2016 году мы продолжим их возведение.

Более того, мы досрочно вводили в эксплуатацию некоторые жилые комплексы. Яркими примерами являются «Радищева, 39» и «Новая Охта». В этом году планируется ввести еще больше «квадратов», чем в прошлом. Это еще раз говорит о надежности компании, о том, что мы всегда выполняем свои обязательства перед дольщиками, наша стройка живет активной самостоятельной жизнью и не зависит от влияния внешних факторов – уровня продаж и ситуации на рынке.
Также в 2016 году мы откроем продажи и начнем строительство крупного жилого комплекса на Октябрьской наб., планируем запускать проекты в разных регионах нашего присутствия.

– Когда начнется строительство района «Ржевка» в Ленобласти?

– Ленобласть для нас была и остается «домашним» регионом. Все основные предприятия «Группы ЛСР» находятся именно здесь. «Ржевка» станет первым жилищным проектом «Группы ЛСР» в Ленобласти. В прошлом году мы прошли все процедуры по утверждению ППТ.

Кроме того, мы продолжаем сотрудничество с правительством области по программе обеспечения региона детскими садами. Так, в 2014 году мы сдали в эксплуатацию восемь детсадов, в 2015-м – еще восемь. На 2016 год мы вынуждены были перенести сдачу трех объектов – двух в Ломоносовском районе и одного во Всеволожском. Несмотря на хорошие отношения с правительством региона, у нас осталось некоторое чувство неудовлетворенности от реализации программы в минувшем году. К сожалению, муниципальные власти, в обязанность которых входит обеспечение детсадов инженерными сетями, обещания свои выполнять не спешат. Мы поставили в известность руководство области о принятом нами решении приостановить строительство трех объектов до решения всех вопросов, связанных с подключением к сетям. Конечно, мы надеемся на хеппи-энд. Итогом нашей трехлетней программы станут 19 новых детских садов. На наш взгляд, это достаточно весомый вклад в улучшение обеспечения дошкольными учреждениями детей Ленобласти.

Впрочем, мы готовы работать и по другим программам, в частности по расселению ветхого и аварийного жилья. В 2013 году у нас был подобный опыт – мы построили пять домов в Ленобласти. Строили быстро, но область долго у нас их выкупала. Сейчас ситуация поменялась: деньги у региона есть, а вот застройщики участвовать в программе не спешат. Если такое предложение поступит, мы готовы его рассмотреть.

Мы активно сотрудничаем с городом, который выкупает у нас квартиры для бюджетников. Отличная от рыночной цена не смущает – в больших объемах это приемлемо и обеспечивает нам дополнительный объем спроса.

– Возможен ли такой сценарий для области? Например, по «Ржевке»?

– Возможен, правда, установленная цена выкупа квартир для области несколько ниже, чем для Санкт-Петербурга. Сейчас она составляет около 40 тыс. рублей за «квадрат», что предельно приближено к себестоимости. Безусловно, мы занимаемся индустриальным строительством и постоянно ищем новые возможности снижения издержек, при этом не переходя к фальсификации материалов, однако тренд роста себестоимости остается. Это рост тарифов на грузоперевозки, энергоносители. Мы стараемся его «перекрыть» за счет оптимизации нашего производства – проектов повторного применения, унификации бизнес-процессов, оптовых закупок. Так, с 2016 года «Группа ЛСР» выходит на рынок как оптовый покупатель стройматериалов. Закупки будут осуществляться сразу в объемах, необходимых для проектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Екатеринбурге и Свердловской области. Конечно, приобретателями будут наши бизнес-единицы в регионах, но «Группа ЛСР» дает обязательства по закупке материалов в целом. На наш взгляд, это будет существенный шаг вперед по снижению себестоимости строительства.

– Как планируете решать для «Ржевки» вопрос транспортной доступности?

– Эту задачу мы планируем решить в несколько этапов. Так, в консорциуме с ГК «Лидер» мы готовим конкурсное предложение по проекту создания, реконструкции и эксплуатации трамвайной сети в Красногвардейском районе Петербурга. Предполагается, что будут проложены четыре маршрута, один из которых, возможно, впоследствии будет продлен в Ленобласть, в сторону «Ржевки». Это предусмотрено разработанными ППТ. Надеюсь, мы достигнем соответствующих договоренностей с правительством Лен­области.

Кроме того, «Группа ЛСР» победила в конкурсе на развитие территории Ладожского вокзала. Это тоже часть нашего плана по улучшению транспортного сообщения территории. Одержав победу в конкурсе, мы получили возможность осуществить и проконтролировать качество дорожно-транспортных работ в начальной точке движения транспорта.

– Некоторые СМИ увидели в вашем нежелании поддержать проект развязки для строительства обхода Мурино способ нечестной конкурентной борьбы.

– Это не способ борьбы, а желание следовать букве закона. Представленный проектировщиками проект развязки противоречит утвержденной для этой территории градостроительной документации, в том числе Генплану. Мы сформулировали шесть вопросов. Часть территории, планируемая под возведение развязки, попадает в зону зеленых насаждений, где запрещено любое строительство. Кроме того, по этой территории проходят инженерные сети. На наши вопросы проектировщики отвечают, что намерены решать вопросы выноса сетей и соответствия проекта законодательству на более поздней стадии. Нам этот путь представляется невозможным. Вместе с тем мы полностью согласны с тем, что строительство обхода Мурино необходимо.

– У «Группы ЛСР» был период приращения производств, потом был период крупных продаж. Есть ли планы по реорганизации производственной базы?

– Что касается продажи цементного завода в Сланцах, то тут наши планы совпали с предложением, которое нам сделал «Евроцемент». Этот завод один из лучших в Европе, построенный по современной технологии. Предприятие «Евроцемента» в Пикалево нуждается в глубокой модернизации. Они сделали нам предложение, от которого мы не смогли отказаться. С момента оформления сделки прошел год, но ни одна из сторон не разочарована результатом. Уверен, любой бизнес можно продать, если поступит хорошее предложение. Впрочем, революционных планов у нас нет – мы не идем в новые регионы, не наращиваем базу, а концентрируемся на развитии того, что есть, на оптимизации себестоимости и управления.