Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Елена Ульянова отмечает, что первый квартал 2015 года оказался лучше изначальных прогнозов. Однако некоторые отрасли могут ощутить сложности осенью. О том, как город будет поддерживать бизнес и какие направления для него приоритетны, госпожа Ульянова рассказала порталу АСН-инфо.
– Какие самые важные госпрограммы сейчас реализуются администрацией города, и какие из них будут урезаны из-за кризиса?
– У нас сейчас 17 госпрограмм, и мы не планируем менять их количество, так как сама логика этих программ построена по функциональному признаку. То есть это те области деятельности, в которых уполномочено работать правительство города. Если понадобится расширить поле деятельности, то это расширение будет осуществляться в рамках подпрограмм.
– Какие, на ваш взгляд, из этих семнадцати программ наиболее важны?
– Если говорить о финансировании, то сейчас лидирует образование, также в приоритетах развитие дорог, развитие, например, парковок. Далее идет здравоохранение (на него приходится 15% от общих затрат на госпрограммы), соцподдержка (12% затрат) и обеспечение доступного жилья. Но здесь речь идет именно про объемы финансирования. По значимости я бы не сказала, что существуют лидеры. Например, экономика знаний не менее значима, чем перечисленные направления, просто на нее выделено меньше бюджетных средств, зато есть очень много мероприятий, которые не требуют бюджетных вливаний, но приносят ощутимые плоды. Среди таких мер можно перечислить, например, стипендии талантливым студентам и гранты. Конечно, суммы, выделяемые на эти цели, несопоставимы с расходами на здравоохранение, но для поддержки отрасли это будет оказывать существенное влияние.
– А нынешние экономические условия не создают потребности для каких-то новых программ?
– Мне кажется, нужно не менять конфигурацию госпрограмм, а наполнять уже существующие теми мероприятиями, которые сейчас актуальны. Важно провести ревизию госпрограмм, чтобы понять, насколько они продуманы. Пока в некоторых из них, по моему мнению, не сбалансированы сроки выполнения мероприятий. Сейчас ситуация изменилась, но это не отражено в программах. Важно также отслеживать комплексность программы, чтобы она была обеспечена ресурсами для достижения поставленных целей. Сейчас, если мы проведем аудит госпрограмм и приведем их в соответствии с поставленными целями, то этого будет уже достаточно, чтобы они эффективно заработали.
– Сколько нужно времени, чтобы провести этот аудит?
– Мы должны успеть к новому бюджетному процессу, то есть крайний срок – до сентября.
– На протяжении уже двух-трех лет идет процесс ревизии проектов, в том числе и крупных. В общем, это основная претензия бизнес-сообщества к нынешней администрации города. Поэтому возникает вопрос: не будет ли и здесь затягивания процесса?
– Мы не останавливаем эти мероприятия, просто смотрим, насколько они эффективны, и нужно ли в будущем продолжать их. Мероприятия, которые заложены сегодня, тоже необходимы, просто здесь вопрос в приоритетах. Меняется законодательство, появляются новые возможности, и какие-то направления приобретают более высокий приоритет в сравнении с заложенными. Речь не идет о том, что изначально заложенные идеи уже неактуальны. Просто время идет, происходят перемены, и это надо учитывать. Госпрограммы – это хороший инструмент в реализации стратегии развития города, но им надо управлять
– Когда, по вашим личным ощущениям, мы преодолеем нижнюю точку кризиса? Некоторые оптимисты полагают, что она уже пройдена…
– Сложно сказать. Я анализировала показатели социально-экономического развития за первый квартал и отметила, что многие показатели улучшились. Например, в индексе промышленного производства падение в первом квартале не такое глубокое, каким его прогнозировали. И обороты компаний, и реальные зарплаты постепенно растут. Номинальная зарплата растет, хотя мы предполагали снижение. Касательно моих прогнозов – сейчас в зоне риска розница и опт, потому что, исходя из их специфики деятельности, закупка у них раз в полгода. Предположим, декабрь они работали на старых запасах, не закупая по новым ценам, а сейчас они могут оказаться без товара – даже при наличии спроса им нечем будет его обеспечить. И неизвестно пока, как они пройдут второй квартал. Разумеется, речь о непродовольственной рознице. Продовольственная розница себя сейчас, наоборот, чувствует очень хорошо.
Вторая зона риска – это финансовые учреждения, но там проблем стоит ожидать не сейчас, а позже. Сейчас идет процесс реструктуризации задолженности: банки идут навстречу заемщикам и, если возникает риск неплатежей, переносят сроки выплат. Но финансовый сектор скоро начнет упираться в то, что коэффициенты, по которым оценивают их финансовую устойчивость, будут превышены, и тогда непонятно, что будет…
– Позже – это когда? В этом году? К осени, которой все пугают?
– Да, ближе к осени. У нас недавно была встреча с представителями финансового сектора, и они тоже подтверждают, что сентябрь будет для них контрольной точкой.
Но что касается промышленности, то здесь довольно стабильная ситуация во всех сегментах. Если падает, то незначительно – максимум на 2%, и в физических объемах оборота они растут. Радует, что цены начали расти, потому что до этого цены искусственно сдерживались. Теперь они растут, и это значит, что рынок это принимает. В общем, в целом ситуация стабильная.
– А если все-таки все пойдет по пессимистичному сценарию, то какие меры, по-вашему, нужно принять администрации города для поддержания экономики?
– У нас готовятся программы поддержки, и они построены по отраслевому принципу. Мы понимаем, что как администрация мы не можем рассредоточить наши усилия, и надо понять, что будет точкой роста в этой ситуации, понять, какие виды экономической деятельности могут вытянуть нас. Эти приоритеты определены: фармацевтика, ИТ, обрабатывающие производства: двигатели, трансформаторы, автомобили. Также в список попали деятельность в области транспорта, грузоперевозки, туризм, выполнение федеральной программы по освоению Арктики, медицина и образование. В рамках экономической деятельности мы разработаем методы поддержки для конкретно этих областей. Для решения вопросов бизнеса не всегда нужны бюджетные средства, иногда это решается административными ресурсами.
– Озвучивая перечень поддерживаемых отраслей, Вы не назвали строительство. С чем это связано?
– Наши критерии были достаточно жесткими. Чтобы отрасль попала в список поддерживаемых городом отраслей, она должна быть стратегической – для города, для государства, чтобы у нее имелся потенциал импортозамещения, высокая добавленная стоимость, наличие кадров и потенциала. Строительство – это скорее вспомогательный процесс, который обеспечивает налаживание инфраструктуры. Получается, что баллов (по разработанным нами критериям) отрасль набирает немного. Но надо понимать: есть несколько списков поддержки.
Есть отрасль – и ее поддерживают вне зависимости от размеров компаний, на них работающих. Поддержку получает вся цепочка, каждый ее компонент, начиная от продавца, покупателя, поставщика оборудования. Чтобы цепочка работала, нужно, чтобы каждый компонент получал поддержку. Но есть второй список. Это приоритетные предприятия, которые влияют на экономику города, и тут, я думаю, строительных компаний будет очень много. Основные критерии при отборе таких компаний – это численность персонала и отчисления в бюджет.
– За последние два или три года администрация города несколько раз меняла свою точку зрения на то, кто должен строить социальное жилье: сам ли город, или его возведением должны заниматься девелоперы, а город потом – лишь выкупать. Что, на ваш взгляд, полезнее для экономики?
– Лично мое мнение таково, что нельзя лезть в дела коммерческих компаний, каждый компетентен в своей сфере. Наша – это госуправление, их – это строительство. Поэтому, если мы будем просто устраивать госзаказы, это будет более эффективно, так как у них есть уже устоявшиеся связи, они понимают, где взять стройматериалы, за счет объема у них будет ниже цена закупки. Качество мы тоже можем проконтролировать, поэтому мне кажется, что это правильно, когда каждый занимается своим делом.
В канун 9 Мая о восстановлении города и строительстве в блокадные и послевоенные дни рассказал непосредственный свидетель тех лет – вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан.
– Насколько разрушительными для архитектуры города оказались блокадные дни?
– Ни одно знаковое здание в Петербурге во время блокады разрушено не было. Были повреждены в разной степени, но не уничтожены. Во время обстрелов и бомбежек в основном сильно страдали жилые дома. Здания, представляющие историческую ценность, маскировали. К примеру, шпиль Петропавловской крепости был закрашен в серый цвет. Точно так же был закрашен шпиль Адмиралтейства и купол Исаакиевского собора. Над Зимним дворцом была сделана картина, имитирующая жилые дома.
Конечно, многие здания-памятники были повреждены. Это и Фонтанный дом, где жила Анна Ахматова, и Исаакиевский собор, где еще видны следы от снарядов.
– Строили ли дома в военное время?
– Во время войны жилые и административные дома не возводили: город готовился к обороне – строили доты. К счастью, они не потребовались. К восстановлению же города приступили сразу после снятия блокады – 27 января 1944 года. Начали с жилых домов. Причем восстанавливали здания из тех элементов, которые обрушились. Разбирали завалы горожане и пленные немцы. Люди становились в цепочку и передавали из рук в руки найденные «стройматериалы». К примеру, дом, в котором я живу, по адресу: Каменноостровский пр., 15, был разрушен практически полностью. Восстанавливали его пленные немцы из того, что удалось собрать: половинок кирпичей, остатков арматуры. Это все дало знать в наше время.
Когда рядом с нашим домом построили институт имени Пастера, то жилище наше затрещало как спелый орех. Пришлось его укреплять.
К 1957 году практически все разрушенные дома, которые можно было восстановить, были готовы. На месте тех, которым не смогли вернуть жилой вид, образовывались со временем скверы. К примеру, дворик на Каменноостровском пр., посвященный композитору Андрею Петрову, появился как раз на месте бывшего здания.
– Когда в Ленинграде приступили к планомерному строительству?
– В 1945 году в каждом районе города была создана система ремонтно-строительных контор и ремонтно-строительных трестов, которые занимались капремонтом и восстановлением жилых домов. Все они были объединены в Управление капитального ремонта жилых домов Ленгорисполкома, переименованное потом в Ленстройреконструкцию. Я работал сначала в конторе, потом в тресте во Фрунзенском районе.
Первыми стали строиться так называемые «сталинские» дома для элит: партийных работников, артистов. Применялся в строительстве шлакобетон, который и сейчас кое-где можно видеть. Для восстановления заводов создавались отдельные компании. К примеру, трест № 35 был занят на строительстве цехов Ижорского завода, трест «Кировострой» работал на Кировском заводе.
Символично, что именно 9 мая в 1955 году был образован Главленинградстрой, куда с целью жилищного и социально-культурно-бытового строительства объединили все тресты, которые входили в состав министерств и ведомств. К примеру, я работал в 20-м тресте – он относился к авиационной промышленности, 16-й трест – к судостроительной.
В Главленинградстрой входило шесть трестов квартальной застройки, которые занимались инженерными коммуникациями и фундаментом. Шесть домостроительных комбинатов строили панельные дома, два домостроительных треста – 20-й и 87-й – возводили дома из кирпича. С этого времени в городе и началось планомерное жилищное строительство.
Сначала это были блочные дома – их и сейчас можно увидеть на Ивановской ул. В 1957 году появились панельные дома, а в 1961 году была налажена система крупнопанельного домостроения, в результате которой выросло 100 кварталов «хрущевок», которые в то время стали спасением для ленинградцев. Люди с удовольствием переезжали в отдельные квартиры на Щемиловку, в Автово. В 20-м тресте, где я работал, был организован домостроительный комбинат № 3, который с 1962 года строил дома из газобетона. Было построено примерно 700 таких домов. Затем появились дома 137-й серии, и дальше строительство уже развивалось бурными темпами.
Кстати:
Лев Каплан родился 14 апреля 1929 года. Он почетный академик РАН, почетный строитель России, заслуженный экономист РФ, профессор, доктор экономических наук. Одной из своих главных наград он считает медаль «За оборону Ленинграда». В составе дворового отряда самообороны он 12-летним мальчишкой тушил зажигательные бомбы.