Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Глава администрации Выборгского района Константин Шмелев рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о развитии перспективных территорий района и решении вопросов социальной нагрузки.
Насколько Выборгский район сегодня инвестиционно привлекателен? Пойдет ли развитие района по пути наращивания промышленного потенциала или он станет спальным районом?
– Выборгский район был крупнейшим научным центром Советского Союза. Научно-производственные объединения мирового масштаба до сих пор играют большую роль в экономике - это и завод "Климова", "КБСМ", НПО "Аврора", ФТИ им. Иоффе и многие другие. "Сколково" только начинают строить, а ключевые для его будущих предприятий технологии разрабатываются здесь, в физтехе. Благодаря выгодному расположению на пересечении транспортных потоков, хорошей экологии он очень востребован у инвесторов.
В этом году выходят на проектную мощность созданные буквально за несколько лет "в чистом поле" предприятия промышленной зоны "Каменка". Мощнейший в России иностранный автозавод полного цикла "Хендэ" и промышленный парк его поставщиков, сборочное предприятие "Ниссана" рассчитаны на выпуск более 250 тыс. автомобилей в год. Скоро каждый десятый автомобиль в стране будет делаться у нас. Это повлечет налоговые поступления, рабочие места с высокими зарплатами. Не стоят на месте и заводы в промышленной зоне "Парнас".
Какой объем ремонта требуется сегодня по аварийному жилью?
– Для того чтобы полностью преодолеть последствия многолетнего недоремонта 90-х годов, привести в порядок фасады, кровли, лестницы, инженерные коммуникации жилых домов района, необходимо примерно 7,9 млрд рублей.
А как обстоит дело с жилищным строительством?
– Выборгский район - один из самых привлекательных для проживания. Здесь реализуется один из крупнейших в стране проектов комплексного освоения территорий - "Северная долина". На 313,9 га будет жить более 80 тыс. человек. Планируется возведение 2,7 млн кв. м жилья и 500 тыс. кв. м социальных объектов. Общий объем инвестиций превысит 75 млрд рублей. Уже введены в эксплуатацию 4 жилых корпуса на 5478 квартир общей площадью 283,0 тыс. кв. м. Кстати, более 700 из них город выкупил для очередников и петербуржцев, переселяемых из многоквартирных домов и общежитий, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Как продвигается развитие прилегающих к "Северной долине" территорий? Например, поселка Торфяное.
– В Торфяном из 47 зданий 33 уже признаны аварийными и подлежащими сносу. Сейчас они расселяются. Оставшиеся дома также находятся в плачевном состоянии. Здесь нужны серьезные инвесторы.
Мы направили в Комитет по градостроительству и архитектуре письмо с просьбой при изменении Генерального плана и ПЗЗ разрешить здесь строительство среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также инженерной инфраструктуры. Тогда мы сможем при расселении существенно улучшить условия жителям поселка и создать новые кварталы.
"Северная долина" - не единственная перспективная территория района?
– Конечно, не единственная. Например, поселок Пригородный. За 2009-2010 годы здесь ввели 7 жилых домов на 934 квартир общей площадью 46,4 тыс. кв. м. Очень правильный шаг, которой стал возможен благодаря конструктивной работе района с инвестором, а также поддержке губернатора города - для социальных учреждений было построено отдельно стоящее здание общей площадью 2242,7 кв. м, в котором разместилось отделение врачей общей практики, скорой медицинской помощи, аптечный пункт, а также консультативное отделение и отделение срочной социальной помощи. Это хороший задел для будущего развития квартала и пример правильного подхода к развитию инфраструктуры.
Сейчас в одном из новых домов квартала зарезервированы помещения для размещения участкового пункта полиции, которые приобретут в городскую собственность в 2012 году. А детский сад на 190 мест мы предлагаем включить в план выкупа на 2013 год. В будущем в этом квартале будут проживать более 15 тыс. человек.
Хватает ли социальных объектов существующим жилым кварталам?
– Нет, так как до середины 2008 года в районе строилось одно жилье, а зарезервировать территории под спорт и образование у бывшего руководства КГА и других ответственных структур политической воли не хватило. В итоге мы получили очереди в детсады и другие сложности. С того момента, как я возглавил район, мы приостановили все проекты строительства жилья там, где это было возможно, и каждый свободный участок старались отдать под детские сады или спортивные объекты.
Пожалуй, единственный случай в городе, когда уже утвержденный проект планировки квартала был отменен по настоянию районной администрации. По первоначальным планам, на углу улицы Есенина и Северного проспекта почти все должно было быть застроено жильем. Теперь там проектируется здание РУВД, школа на 1000 мест и два детских сада на 220 мест каждый. С 25-м кварталом между Руднева, Просвещения и Кустодиева также было много проблем. Строительная компания хотела все пустить исключительно под жилищную застройку, в итоге проекты изменили, и часть земли город оставил за собой, сейчас там уже идет строительство детсада и подстанции скорой помощи, проектируется школа.
На территории Выборгского района за последние 20 лет, к сожалению, не построено ни одного капитального государственного объекта физкультурно-оздоровительного, культурно-развлекательного или воспитательно-образовательного назначения.
Ситуация начала меняться только в последнее время - на улице Композиторов уже строят первый за 20 лет в районе бассейн, заканчивается строительство физультурно-оздоровительного комплекса по программе Газпрома на улице Асафьева.
Мы поддержали позицию жителей, протестующих против строительства многоэтажных жилых домов на месте велотрека и культурно-развлекательного центра "Светлана", надеемся, что инвесторы или продадут землю городу, или построят там спортивный и культурный объекты.
Настоящий прорыв в последние годы у нас по детским садам - с декабря 2011 до конца этого года вводим или завершаем строительство 11 новых объектов и один реконструируем. Но проблему очередей даже с такими темпами нам не решить. Компания Л1 выкупила у объединения "Светлана" 5 зданий детских садов и собиралась построить на их месте высотные дома, один из адресов - Светлановский пр., 15. Вся документация по нему была готова, не хватало только согласования главы района. Я был категорически против. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко эту позицию поддержал и дал поручение КУГИ выкупить и вернуть городу эти пять ДДУ. 1000 мест, которые можно открыть в этих зданиях, позволят нам значительно продвинуться в решении проблемы очередей.
Получается, администрация выступает неким посредником между девелопером и жителями района...
– Сейчас районные администрации не уполномочены согласовывать строительную документацию. В то же время жители, права которых нарушаются, свои вопросы, претензии выражают только главе района, они не знают ни КГА, ни ГАСН.
Мы добиваемся от строителей уступок, в том числе при поддержке прокуратуры. Например, в квартале у Светлановской площади убедили застройщиков сделать дополнительные паркинги, работаем и по другим объектам. Хотя у нас и действуют устаревшие нормы, любой разумный инвестор должен понимать, что, не обеспечив новоселов хотя бы из расчета одна квартира – одно машино-место, он и жителям окружающих домов, и своим покупателям создаст проблемы.
Я считаю, что администрациям районов нужно вернуть полномочия по согласованию строительства, так как нам очень трудно отстаивать позицию жителей района, а случаи массового недовольства действиями инвесторов будут появляться вновь.