Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Регионы подают диаметрально противоположные сигналы: где-то строители и власти встревожены невозможностью реализовать 294-ФЗ из-за отсутствия страхования застройщиков и банковских поручительств, где-то бодро рапортуют о первых зарегистрированных договорах долевого участия. Масло в огонь подливают и заявления Минстроя, что через пять лет на смену долевке придут новые механизмы жилищного строительства с участием банковского сектора. Обо всех этих проблемах «Строительный еженедельник» побеседовал с заместителем Координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павлом Созиновым.
- С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые ввели новые способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. Застройщики получили право выбирать – страхование гражданской ответственности или поручительство банка. Как реализуется закон на практике?
- Центробанк составил список страховых компаний, которые будут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, и банков, которые теоретически смогут выступать поручителями. Всего список включает в себя более 300 банков-поручителей и около 30 страховых компаний. По оценкам Росреестра, за последние три месяца только в 26 субъектах РФ зафиксированы случаи подачи документов на регистрацию по новым требованиям. Причем в основном это – договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только несколько банков. Но есть субъекты РФ, где просто невозможно заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, поскольку страховые компании либо не идут навстречу, либо не соответствуют требованиям, установленным законом.
- Давайте еще раз разберемся с банковским поручительством. В чем плюсы и минусы этой схемы?
- Этот вид страхования пока не очень распространен: новый закон предусматривает ответственность банка за строительство не только на стадии котлована, но далее вплоть до двух лет после сдачи. При этом сумма ответственности не ограничивается стоимостью квадратного метра готового жилья. Эти условия делают выдачу поручительств невыгодной для банков. Банки, в свою очередь, выставляют высокие заградительные тарифы и просто отказывают застройщикам. При этом требования к банкам очень высокие: время работы не менее 5 лет, уставный капитал — от 200 млн. рублей, размер собственного капитала — от 1 млрд. руб. Этим требованиям соответствуют только треть банков в России.
Когда говорят о недостатках схемы, обычно отмечают высокий залог - от 30% рыночной стоимости объекта, годовую ставку в 1-2 % от суммы поручительства, длительный процесс оформления документов. Затраты по среднему проекту – десятки миллионов рублей.
Банковское сообщество считает, что нормы о поручительстве банков противоречат Гражданскому кодексу РФ. В частности, неверно определены стороны договора поручительства. Даже если банк выплатит дольщикам за застройщика стоимость квартир, он вряд ли сможет взыскать выплаченную сумму. Кредитное учреждение фактически становится заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать. Чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности, следует ограничить размер обязательств поручителя в случае внесения изменений в договор долевого участия.
Кроме того, необходимо внедрить механизм проверки соответствия банка установленным законом требованиям и исключить возможность выдачи «серых» поручительств.
- Как альтернативу поручительству чаще всего власти предлагают систему ОВС. Этот механизм достаточно активно продвигается в СМИ. Как вы к нему относитесь?
- Фактически ОВС начало работу в самом начале года и на данный момент уже открыто семь представительств. Менеджмент общества заявляет об открытии в самое ближайшее время еще 22. Сегодня в его составе 122 члена, а объем застрахованных рисков оценивается приблизительно в 3 млрд руб. В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200. Стоит отметить, что, не смотря на впечатляющие темпы роста, эта цифра невелика: только в Петербурге около 100 активных застройщиков. Во многом это связано с высоким вступительным взносом - 500 000 руб. - и солидарной ответственностью. Так, если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит собственных средств, все члены должны будут пропорционально своему участию покрыть убытки организации.
Учредители ОВС стоят перед выбором – продолжить массовый прием членов или пойти по пути «элитного клуба». Пока явно преобладают сторонники второго пути, отсюда и заградительные условия приема и членства, которые отпугивают региональных застройщиков. В то же время отсутствие более демократичных вариантов членства сводит на нет усилия авторов идеи ОВС в ее нынешнем виде.
Внутри одного ОВС расслоение на застройщиков на касты выглядит некорректно. Поэтому, если ОВС останется «обществом избранных», то возникает естественная необходимость ввести более массовые ОВС второго и третьего уровня - высокорисковые, но с большими процентными ставками по страховкам. Но в этом случае массовый сектор ОВС снимет и все финансовые сливки, на долю же «сильнейших» останется наименее обеспеченная фондированием страховая организация. На этом фоне заявления ОВС о планах заключения договора о перестраховании с СК АИЖК смотрятся не столько маркетинговым ходом, сколько явным ощущением недостаточности внутренних резервов. Пока же для застройщиков законодательно закреплена единая ОВС с монопольными правами.
- Последним вариантом остается страхование через страховые компании.
- Сегодня интернет пестрит подобными предложениями. Страхование выдается за самый оптимальный вариант: для расчета тарифа не требуется вступительный взнос, как в ОВС, а выбирать можно любого страховщика, который имеет лицензию на данный вид страхования. И хотя таких компаний не так много, количество посредников зашкаливает.
Декларируемые преимущества: отсутствие залога, единая ставка на протяжении всего периода страхования – от 0,2 - 0,3 %. В качестве бонуса - оплата услуг по факту заключения сторонами ДДУ. Сжатые сроки - оформление договора страхования за 2 дня.
Обеспокоенные депутаты предлагают ужесточить правила, предъявляемые к страховым компаниям, осуществляющим страхование застройщиков. Согласно законопроекту, у страховщика должно быть не менее 1 млрд руб. собственных средств (на сегодня минимальный порог - 400 млн руб.), а уставный капитал должен достигать 240 млн руб. (а не 120 млн руб., как сейчас). Требования иметь лицензию и пятилетний опыт работы на страховом рынке сохраняются.
Росреестр старается не отставать. Для борьбы с «левыми» страховками было принято решение об обязательном информировании Росреестра о заключенных договорах и выданных поручительствах со стороны банков и страховщиков. Однако это решение также требует внесения поправок в 214-ФЗ. Кроме того, обсуждается вопрос о проверке Росреестром соответствия банков и страховых компаний требованиям 214-ФЗ.
По оценкам самих страховщиков, объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на страховщиков без механизма перестрахования достаточно сложно. Кроме того, страховым компаниям и банкам вообще трудно оценить риски застройщиков.
Необходимо разработать унифицированные правила страхования, а также создать систему перестрахования с участием государства. В банковском сегменте необходимо предусмотреть создание специализированных строительных банков, андеррайтинг в которых будет выстраиваться на профессиональной основе.
-Какие проблемы долевки Вы бы выделили сегодня?
-Несмотря на популяризацию 214-ФЗ, надзорные органы до сих пор уповают на отсутствие законодательно закрепленных форм для сдачи ежеквартальной отчетности застройщиков в электронном виде и отсутствие оперативности проведения контрольных мероприятий. Также следует обратить внимание на нормативы финансовой устойчивости, по которым оцениваются застройщики. Формально перенесенные из финансового сектора требования явно не втискиваются в оценочные категории строительного рынка. До сих пор остается не отрегулированной деятельность ЖСК, которые на сегодняшний день являются скорее не кооперативами, а суррогатной формой застройщика для ухода от требований 214-ФЗ. В некоторых регионах надзорные органы стараются не вмешиваться в работу ЖСК, т.к. прямого указания для этого у них нет. Нет требований и к величине уставного капитала застройщиков – многомиллионные обороты до сих пор находятся в руках компаний с минимальным уставным капиталом.
Отдельно стоит отметить тенденцию самого последнего времени – существенный рост доли апарт-отелей, которые являясь юридически коммерческой недвижимостью, используются, тем не менее, как жилые помещения. В то же время их проектирование ведется без учета более жестких норм, предназначенных под жилищное строительство. На такие помещения требования 214-ФЗ не распространяются.
- Последние инициативы Минстроя повлекли за собой серьезный шлейф обсуждений и в большинстве своем негативных. Как вы к этому относитесь?
- Инициативы Минстроя в последнее время принято воспринимать в штыки, хотя, на мой взгляд, предлагаемый механизм использования номинальных счетов в действительности требует серьезного обсуждения. Отпугивающее строителей условие банковского контроля за целевым использованием средств уравновешивается исключением расходов застройщиков на страхование ответственности или предоставление банковской гарантии. Очевидно, что Минстрой рассматривает это предложение как дополнительный или даже альтернативный способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Поправки в 214-ФЗ, в которых описывается этот механизм, касаются привлечения застройщиками денежных средств. Их предлагается размещать в банках на номинальных счетах. Изменения опираются на 379-ФЗ от 21 декабря 2013 г., который предложил специальный вид номинального счета. Отличительной его особенностью стала, помимо прочего, обязанность банка контролировать использование владельцем счета (в нашем случае застройщиком) денежных средств в интересах бенефициаров (в долевом строительстве - покупателей квартир). Естественно, здесь возникает вопрос о профессиональной компетентности банка в строительстве, об алгоритме взаимодействия с застройщиками и о цене такого контроля. По некоторым оценкам, речь идет о 0,5-1 % от суммы договора, а в качестве возможного дополнительного бонуса – о льготном кредитовании как девелопера, так и покупателей.
- Наиболее критикуемым стало заявление Минстроя о возможности перехода с 1 января 2015 года от долевого строительства к финансированию через кредитные организации. Как можно прокомментировать это предложение?
- Надо отметить, что подобные заявления об отказе от долевки далеко не первые, и к ним можно было бы уже и привыкнуть, если бы сам механизм проектного финансирования предполагал возможности только запретительного исхода.
В Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно полностью замениться проектным финансированием с участием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не должна превышать 10% ее стоимости. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Здесь хотелось бы уточнить у авторов законопроекта: почему задаток составляет именно 10%, а не 15-20-30%? Ведь чем больше задаток, тем существеннее ответственность покупателя, а риски здесь могут быть защищены целевыми счетами. И более того, почему инвестор не может финансировать строительство посредством тех же номинальных счетов, перечисляя средства поэтапно на основании плана финансирования работ и отчетности о ходе строительства.
Пока же введены только нормы, ущемляющие одну из сторон. Если дом будет построен, но дольщик, по каким-то причинам, откажется доплачивать оставшуюся часть денег, то задаток останется у застройщика. Если же застройщик, в свою очередь, не выполнит свои обязательства, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
Цена проектного финансирования в духе Минстроя – дорогое удовольствие и возрастает пропорционально кредитной ставке.
Следует отметить, что проектное финансирование не должно быть альтернативой коммерческому долевому строительству. Наиболее интересным предложением остается возможность использования этой схемы для строительства жилья эконом-класса для льготных категорий граждан. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финасировании и привлечении средств населения и инвесторов. Тогда интерес банков будет более ощутим. Пока же, несмотря на внятность схемы, подобных венчурных проектов реализовано не было.