Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал «Строительному Еженедельнику» об основных итогах работы ведомства за первое полугодие 2014 года, о работе с застройщиками по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой и о том, как город намерен решать проблему обманутых дольщиков.
– Михаил Васильевич, с какими итогами строительный рынок Петербурга подошел к окончанию первого полугодия?
– В этом году мы сохраняем высокие темпы строительства жилья. За шесть месяцев 2014 года в Петербурге уже введено в эксплуатацию 733 жилых дома на 24 903 квартиры общей площадью 1 411 218 кв. м, в том числе построено 80 новых домов на 24 221 квартиру общей площадью 1 281 342,1 кв. м; три дома на 32 квартиры общей площадью 2990,6 кв. м были реконструированы; введены в эксплуатацию 650 объектов индивидуального строительства на 650 квартир общей площадью 126 885,2 кв. м.
Ввод жилья в сравнении с предыдущими тремя годами увеличился практически в 1,5 раза (в 2012 году за аналогичный период было сдано в эксплуатацию 541 429,7 кв. м, а в 2013 – 947 543,9 кв. м). Таким образом, это достойный результат работы строительного комплекса города.
– Что город делает для того, чтобы искоренить проблему обманутых дольщиков в Петербурге?
– Вы затронули, наверное, самый социально напряженный вопрос. На данный момент в сформированный комитетом список проблемных объектов жилищного строительства на территории Петербурга включено 30 адресов. За шесть месяцев 2014 года введено в эксплуатацию девять проблемных домов общей площадью 84 735 кв. м, что решило жилищный вопрос для владельцев 1143 квартир.
Из обращений граждан, поступивших в комитет в первом полугодии, значительное количество писем посвящены вопросам строительства проблемных объектов. Мы оперативно реагируем на все обращения граждан. Например, некоторые обращения послужили основанием для проведения Комитетом по строительству внеплановых проверок деятельности отдельных застройщиков.
Также стараемся максимально информировать граждан о рисках приобретения недвижимости у компаний, не работающих по 214-ФЗ. Регулярно сотрудники нашего ведомства принимают участие в профильных выставках и мероприятиях, на которых граждане могут задать вопросы специалистам Управления контроля и надзора в области долевого строительства по конкретным объектам и договорам. Мы настоятельно рекомендуем гражданам, перед тем как выбрать компанию и заключить договор о покупке квартиры, лично проконсультироваться со специалистами Управления контроля и надзора в области долевого строительства.
Недавно специалисты Комитета по строительству подготовили обновление мобильного приложения «Дольщику: полезные советы», выпущенного в 2013 году. В новой версии мы учли пожелания и замечания пользователей и актуализировали все данные. Владельцам мобильных устройств на базе Android обновление уже доступно, а сейчас приложение проходит согласование в технической службе Apple.
Вместе с тем совместно со Службой госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга под личным контролем вице-губернатора Марата Оганесяна мы запустили социальную рекламу, направленную на повышение правовой грамотности граждан. На улицах города использованы различные рекламные конструкции, размещены стикеры в подвижном составе метро, также запущена голосовая реклама в метро, видеоролики транслируются в городском общественном транспорте. Сообщения на плакатах призывают граждан проверять разрешительную документацию у строительных компаний, где они собираются приобретать жилье. Яркие цветовые решения и дизайн в стиле «Окна РОСТА» Маяковского привлекают внимание, а простые четверостишия призывают граждан быть бдительными. Надеюсь, что все проводимые нами мероприятия и информационные кампании способствуют существенному сокращению количества обманутых дольщиков, тем самым значительно повысится правовая грамотность населения в области долевого строительства, и в ближайшие годы исчезнет необходимость составлять реестр обманутых дольщиков.
– Некоторые застройщики недовольны предложенной городом схемой взаимодействия по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой. Есть ли планы по модернизации этого взаимодействия, или город все устраивает?
– Городской бюджет не может полностью покрыть необходимость в социально значимых объектах. Многие девелоперы откликнулись на идею строительства социальной инфраструктуры с привлечением средств инвесторов. Уже четко налажена схема взаимодействия городских властей с застройщиками. Для строительных компаний, которые готовы компенсировать нагрузку, растущую пропорционально вводимому количеству квадратных метров жилья, правительство Петербурга выделило специальный банковский счет. Пожертвования поступают в бюджет Санкт-Петербурга и носят исключительно добровольный характер. Так, инвесторы уже перечислили на этот счет порядка 900 млн рублей на строительство объектов социального назначения.
На данный момент 11 объектов находятся в стадии завершения строительно-монтажных работ, а четыре объекта планируются к вводу до конца 2014 года. К вводу в 2014‑2015 годах планируется 21 социальный объект, а именно 14 детских садов общей вместимостью 2160 мест семь общеобразовательных школ общей вместимостью 6300 учеников. Пять объектов уже безвозмездно передаются на баланс города, еще 16 планируются к выкупу в собственность Петербурга. Строительство этих объектов позволит покрыть дефицит в школьных и дошкольных местах.
Однако мы должны учитывать динамику потребностей петербуржцев, соответствие и возможности их удовлетворения как в текущий момент, так и на перспективу. В перспективных планах развития города в соответствии с Генеральным планом Петербурга в ближайшем будущем 33 территории готовятся к комплексному освоению. Общий объем жилищного строительства составит почти 20 млн кв. м. Это колоссальные цифры, требующие взвешенного подхода и постоянного контроля. Так, Комитет по строительству совместно с основными инвесторами и застройщиками микрорайона Парнас реализует план мероприятий по обеспечению его необходимой социальной инфраструктурой. В рамках комплексного освоения территории в общей сложности предусмотрено введение в эксплуатацию 14 детских садов, 11 школ, поликлиники для детей и поликлиники для взрослых. Хочу отметить, что инвесторы ведут строительство социальной инфраструктуры в ЖК «Северная долина» за свой счет. В рамках соответствующей «дорожной карты» после завершения строительства объектов запланирован их выкуп за счет бюджета. Кроме того, с рядом компаний ведутся переговоры о безвозмездной передаче социальных объектов на баланс города.
Комитет по строительству проводит постоянную работу с застройщиками-инвесторами, оперативно решая возникающие вопросы. Проводятся совещания, способствующие оперативному решению вопросов, которые возникают у застройщиков по проектированию и строительству социальных объектов и последующей передаче их на баланс Петербургу. Параллельно идет проектирование и строительство социальных объектов, заказчиком которых выступает Комитет по строительству.
– Помимо представителей бизнеса комитет плотно работает и с горожанами. С какими вопросами жители города чаще всего обращаются в комитет?
– Ежедневно в Комитет по строительству приходят десятки писем от граждан. Можно сказать, что каждые пять минут работники комитета либо отправляют письма, либо разъясняют и отвечают на вопросы. В год строительным ведомством обрабатываются примерно 25 тыс. писем от граждан.
Но лишь немногие петербуржцы решаются лично обратиться в комитет по волнующим их вопросам. Поэтому с января мы публикуем ответы на наиболее часто поступающие запросы на странице Комитета по строительству на официальном интернет-портале Администрации Санкт-Петербурга. Вопросы в основном связаны с градостроительной ситуацией. Большой интерес жители города проявляют к проблемным объектам, возводящимся с привлечением средств участников долевого строительства. На втором месте после жилищного стоит вопрос по сносу гаражей – порядка 500 обращений граждан поступило за прошедшие полгода. Часто обращаются за уточнением адресов снесенных гаражей, по которым комитет осуществляет компенсационные выплаты. За прошедшие шесть месяцев компенсацию получили 1130 граждан на общую сумму 35,5 млн рублей. Для повышения качества и результативности рассмотрения обращений граждан промежуточные ответы на обращения поставлены на дополнительный контроль. А неполные, формальные ответы и письма, содержащие трудные для восприятия граждан формулировки, возвращаются на доработку исполнителям.