Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Градостроители открываются сотрудничеству с другими профессионалами, убежден Вилли Мюллер, испанский урбанист и футуролог.
Институт передовой архитектуры Каталонии был создан на рубеже веков для развития новых моделей градостроительства, основанных на понятии metapolis – «метаполия», которое подразумевает, что не только техническая, материальная часть архитектуры составляет город. «Мы решили развивать свое видение как парадигмы в мире архитектуры», – объясняет Вилли Мюллер, сооснователь Института передовой архитектуры Каталонии (IAAC). Особенность парадигм, предлагаемых к изучению в IAAC, но не изучаемых в известных крупных университетах, в их соотнесенности с рядом изменений, которыми ознаменовалось начало XXI века. «Парадигм много. Но важно понять, что на самом деле изменяется прежде всего парадигма ментальная, философская», – уточняет испанский футуролог.
В поисках крайней точки
Вниманию петербургского профессионального сообщества он представил ряд парадигм, наиболее явно требующих обсуждения. Так, предметом исследований в IAAC являются отношения в парадигме «мегагорода/запрограммированные коллапсы». «Где та максимальная точка напряжения, которую сможет выдержать инфраструктура, после чего она должна будет измениться? Можем ли мы, например, бесконечно увеличивать сеть подземного транспорта? Кажется, нет. И я не знаю ни одного института, который мог бы смоделировать катастрофы в городской среде, которая нас окружает», – комментирует Вилли Мюллер. С этой парадигмой соотносятся и вопросы использования высвобождающихся общественных пространств, чьи прежние функции перестали быть востребованными.
Парадигма «изменение климата/изменение инфраструктуры» предполагает новый взгляд на последствия глобального потепления. «Глобальное потепление на четыре-шесть градусов приведет к резкому сокращению площади суши. И это не гипотеза – это уже подтверждается реальностью. Важно не показать, какой будет катастрофа, а ввести это понятие в нашу повестку», – говорит Вилли Мюллер.
Еще одна парадигма, предложенная им к осмыслению, – «открытое публичное пространство/гиперсвязанность людей». Если ранее понятия «площадь», «улица» подразумевали место, где люди наиболее мощно ощущали свою общность, связанность, то теперь эта связанность отвлечена от физического пространства. К этой парадигме примыкает и та, которая соотносит производство материальных вещей и понятие сети, сетевого общения. «Мы переживаем революцию в производстве. Старая индустриальная логика меняется. На смену старым клише, включающим серийное производство, делокализацию (перенос производства в другие места), необходимость складирования продукции, приходит логика локального производства, использующего местные материалы», – утверждает господин Мюллер. «Старая логика производства должна быть упразднена, потому что она разрушает нашу экологию, и стоимость этого экологического следа становится все более важной в сознании людей», – добавляет он. В качестве иллюстрации «новой индустриальной логики» футуролог приводит уже реализуемые локальные проекты по выращиванию овощей в городской среде. «Можем ли мы представить, что в будущем станем выращивать овощи с применением искусственного освещения, используя, например, площади бывших паркингов, потребность в которых отпадет с отказом от личного автотранспорта?» – спрашивает Вилли Мюллер.
Помедленнее, пожалуйста
Парадигма, которая вызвала, пожалуй, самую оживленную реакцию петербургской аудитории, – «гиперрегионы/«медленные» города (slow cities)». «С одной стороны, мы видим гиперрегионы – густонаселенные и очень быстро развивающиеся. А с другой – мы все хотим замедлить это развитие и жить спокойно, неспешно, общаясь с соседями и друзьями, имея возможность пешком дойти до аэропорта», – комментирует футуролог, уточняя, что, разумеется, отдает себе отчет в том, что добраться до современных аэропортов без средств передвижения невозможно. «Может быть, как раз и нужно разработать новый подход к аэропортам? Я хочу сказать, что иное видение проблемы может привести к иному функционированию, иному облику города», – добавляет он.
Актуально звучит для Петербурга, наверное, и парадигма «смарт-города/понятие самодостаточности». «Люди всегда старались найти возможности следить за происходящим в городе, вообще установить связь с окружающей средой. Но камеры слежения, устройства для контроля представляют собой репрессивную сторону – устаревшую. А новая ментальность, новые технологии учат быть самодостаточными и не зависеть ни от кого. Это противоречие подобно человеку, которого тянут в разные стороны. Поэтому очень важно понять эти явления – необходимость установления связи с окружающей средой и уважения независимости – с точки зрения государственной», – говорит Вилли Мюллер. Слишком часто, по его мнению, технологические корпорации «устанавливают прямые связи с властью, продавая сложные технологии, устройства государственным учреждениям, которые не слишком хорошо понимают, что им нужно на самом деле».