Геннадий Щербина: Мы строим современную историю Петербурга
Как обрести баланс между качеством строительства и его себестоимостью, рассказал Геннадий Щербина, генеральный директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»).
– Какими темпами растет себестоимость строительства, за счет чего вы сдерживаете этот рост?
– По нашим оценкам, за прошлый год себестоимость строительства увеличилась в среднем на 9%. В начале 2015 года выросли цены на арматуру, бетон, кирпич, но уже во втором квартале в связи со снижением цены на сталь на мировых рынках и сокращением спроса со стороны строительных компаний стоимость арматуры у наших поставщиков вернулась на уровни, близкие к уровням 2014 года. На изменение себестоимости строительства также влияет рост цен на производимые за рубежом или привязанные к мировым ценам стройматериалы, а также рост затрат на покупку и содержание импортной строительной техники и оборудования.
Сдерживать же рост себестоимости позволяет курс на импортозамещение, которого мы придерживаемся. На самом деле мы давно используем в работе отечественные материалы, которые, вопреки распространенному мнению, не уступают по качеству импортным. Главное – найти хороших подрядчиков, и они у нас есть. При этом, повторюсь, мы уделяем огромное внимание качеству, так как это главная составляющая успеха застройщика.
– Как повлияло на стоимость жилья для покупателей обязательное страхование договоров долевого строительства?
– В соответствии с нашими прогнозами обязательное страхование договоров долевого участия повлекло за собой удорожание квадратного метра. Размер увеличения стоимости жилья зависит от выбранного застройщиком способа обеспечения своих обязательств, а также срока строительства объекта. Использование банковской гарантии увеличивает стоимость строящегося жилья приблизительно на 2-4%, общества взаимного страхования также на 2-3%, страхования ответственности в страховой компании – на 0,4-2%. Мы выбрали последний.
– Оказываете ли вы помощь дольщикам в регистрации права собственности?
– Да, мы оказываем помощь дольщикам в регистрации права собственности. У наших клиентов есть выбор: заниматься этим самостоятельно или с нашей помощью. Клиенты, которые ценят свое время и хотят быть уверенными в том, что комплект документов будет принят на регистрацию с первого раза, пользуются этой услугой.
– Какие требования к жилью выдвигают сегодня покупатели (по сравнению с перечнем требований 2013-2014 годов) и как компания отвечает на эти требования?
– Для большинства покупателей требования к жилью практически не изменились. Для них важно, чтобы это была новая квартира в доме с установленным современным оборудованием, благоустроенными придомовыми территориями, всем тем набором удобств, который входит в понятие «комплексная застройка». Именно такие комплексы и строит наша компания: это не просто дома, это целая жилая среда, небольшой город, в котором есть всё для удобной и комфортной жизни. Поэтому люди и выбирают квартиры ЛенСпецСМУ.
Но если все-таки говорить об изменениях, то можно отметить, что клиент стремится за свои деньги получить и максимально готовый продукт даже в объектах комфорт-класса. Раньше отделка не была такой востребованной в нашем сегменте, потому что покупатели стремились создать уникальный дизайн-проект своей квартиры. А сегодня интерес к отделке вырос. Клиент, купив квартиру, хочет получить ключи и не тратить ни деньги, ни время на ремонт.
Учитывая эти пожелания, мы запустили проект с отделкой всех квартир в нем – «Ландыши» в Калининском районе. Наши специалисты разработали пакеты отделки в двух цветовых вариантах, различающиеся по классу – «комфорт» и «комфорт-плюс», которые мы предлагаем и в других наших проектах. Варианты называются «Янтарь» и «Лазурь», по главным цветовым решениям. Все отделочные материалы высокого качества, сама отделка с точки зрения дизайна довольно интересная. А для того, чтобы все-таки сделать жилье своей визитной карточкой, нашим покупателям квартир с отделкой нужно добавить лишь несколько ярких интерьерных элементов.
– Ранее руководство «ЛенСпецСМУ» заявляло, что названия объектов продумываются таким образом, чтобы они стали новыми узнаваемыми топонимами. Расскажите, пожалуйста, о концепциях строящихся комплексов, а также о том, какие из названий объектов ЛенСпецСМУ уже такими узнаваемыми топонимами стали.
– В самом ближайшем будущем знаковым проектом для нас в Петербурге станет ЖК «Галактика». Такое название для проекта было выбрано с целью передать его масштабность. В комплексе, который будет расположен на территории сразу двух центральных районов Санкт-Петербурга – Адмиралтейского и Московского, – запроектировано более 10 000 квартир, порядка 10 детских садов, 3 школы и бизнес-центр. На его территории также будет пешеходная аллея, повторяющая изгибы железнодорожных путей бывшей Императорской железной дороги. Также мы продолжаем строительство нового музея Октябрьской железной дороги – самого масштабного в Европе.
Конечно, названия наших комплексов давно стали нарицательными и дали новую жизнь районам города. Например, «Золотая гавань», «Юбилейный квартал», «Морской фасад», «Морской каскад» – эти названия известным многим горожанам.
Из новых объектов популярность набирают «Ласточкино гнездо», «Царская столица», «Московские ворота», «Самоцветы». Каждый наш объект – это не просто построенные дома, это целая история, история современного Петербурга.
Петербургский архитектор Сергей Цыцин рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем видении настоящего и будущего Северной столицы. По словам эксперта, для того чтобы город не потерял свою уникальность, ему необходимо придерживаться особой программы развития, проработанной на 100 лет вперед.
– Сергей Викторович, как сложился Петербург как архитектурное пространство, каким видите его современное состояние?
– На Петербург, как, наверное, ни на какой другой город страны, влияет его историческое прошлое. Это вполне понятно, так как город Петра достаточно интересно формировался предыдущие столетия. К его строительству привлекались западные и отечественные архитекторы, являющиеся выдающимися мастерами своих эпох, которые и создали один из самых красивых городов мира.
Конечно, после революции, в советскую эпоху, ситуация несколько изменилась. Началась унификация, борьба с излишками. Конечно, страна в советский период уделяла социальному развитию, строились дома культуры, парки, медицинские учреждения и школы. За такой градостроительной политикой вымылось понятие красоты среды обитания человека, в результате чего начали появляться достаточно невыразительные новостройки. В новостройках за редким исключением не удалось создать среду обитания, равную по качеству предыдущим периодам. Хотя были и плюсы по многочисленному строительству социальных объектов.
После начала перестройки в СССР мы вступили в новую фазу – в коммерческий период градостроительства. Застройщики стали искать везде выгоду, появилось много непродуманных проектов, но одновременно стало и больше индивидуальности. Из серьезных минусов, присущих современному Петербургу, можно отметить хаотичную высотную застройку на окраинах, транспортные и экологические проблемы. Правда, в последние годы начала появляться попытки у инвесторов и девелоперов понять город как единый организм. Сейчас перед нами стоит задача регулировать и развивать мегаполис так, чтобы он не удушил себя в своих объятиях.
– Как это сделать?
– Как основа всего Петербургу нужен стратегический план развития города. Притом это должен быть не просто Генплан, а программа развития города с тремя горизонтами планирования вперед – на 20, 50 и 100 лет. Я абсолютно уверен, как только профессиональное сообщество и элита города примут этот стратегический план, а он должен носить и вербальный, и практический характер, то шаг за шагом реализуя его, мы начнем избавляться от многих существующих проблем и избежим новых.
– То есть такой стратегический план предполагает принцип, как развиваться Петербургу в долгосрочном периоде?
– Именно так. И важно, чтобы, конечно, он соблюдался. В стратегическом плане должны быть обозначены приоритеты, прописаны определенные запреты. Также в нем должны быть учтены механизмы с обратной связью и возможностью внесения актуальных изменений. Если брать конкретно какие-то градостроительные решения, то планом должно быть задействовано сателлитное развитие Петербурга. Именно самодостаточные малоэтажные города-спутники должны быть точками дальнейшего его роста. Сателлиты должны быть самодостаточными, в разрывах между ними должны быть зеленые зоны.
– А как можно решить транспортные проблемы?
– За последние 25 лет произошел транспортный взрыв, при котором значительно увеличилось количество автомобилей в городе. Мы, конечно, упустили драгоценное время, чтобы заранее в достаточной мере подготовиться к этому вызову, тем более необходимо наверстывать эти решения сейчас.
Полагаю, власти города должны полностью пересмотреть концепцию транспортного развития города. Во-первых, стараться больше разделить само движение пешеходов и транспорта, делая определенные улицы пешеходными, другие больше транспортными. Во-вторых, всяческими способами, в том числе административными, необходимо ограничить транспортное движение в центре города, так как пропускная способность исторических улиц при соблюдении принципов комфортности движения и проживания явно ограниченны. Считаю, вполне нормальным сделать платным въезд в центр города, как, к примеру, сделано это сейчас в Лондоне.
Кроме того, необходимо продолжать развитие транспортной связанности города, строя новые мосты, виадуки, развязки, транспортные хабы. У нас есть мощнейший «серый пояс», на его территории вполне можно сделать что-то наподобие московского третьего кольца. Причем такое шоссе должно создаваться совместно с зеленым буфером, которое будет снижать загазованность и уменьшит шум от автомобилей.
– Какая роль во всех проектах должна быть у властей?
– Власти Петербурга должны стать квазидевелопером, направляющим работу девелоперов. Именно чиновники должны понимать, что город – действительно очень сложный механизм и особая субстанция. Уровень их компетенции во всех градостроительных, экологических проектах должен быть очень высок, чтобы действительно помочь развитию города. К сожалению, пока это не так, но у властей уже есть понимание, что Петербургу нужны преобразования именно для сохранения его уникальности.
– Сергей Викторович, вы много работаете в Москве. А как развивается столица? Отличается ли от Петербурга?
– Отличия, действительно, есть. В Москве с начала перестройки инвестиционное давление было несравненно большим, чем в Петербурге. В строительное ведомство приходили люди с большими связями и начинали лоббировать свои интересы, часто вопреки интересам градостроительства. Естественно, что под таким давлением были сделаны некоторые градостроительные ошибки. Однако, с другой стороны, власти Москвы начали раньше понимать, что с определенными проектами они могут уйти не туда. Сейчас в столице активно реализуется модель полицентричного развития, расширяются города-спутники. Считаю это правильной и рациональной градостроительной политикой.
– Расскажите немного о вашей архитектурной мастерской. Над какими проектами работаете сейчас?
– Архитектурная мастерская была открыта мной в период, когда только разрешили частную деятельность. За все это время специалистами организации было спроектировано, построено и введено в эксплуатацию 1,75 млн кв. м объектов различного назначения. В большей степени это жилье от супердосупного, как ЖК «Славянка», до суперэлитного, такого как ЖК «Каменный остров». Также мы проектируем спортивные объекты, в частности работаем с Газпромом по их целевой программе возведения в регионах спортивных объектов. Занимаемся гостиницами, в частности спроектировали «Мариот» в Москве, сейчас работаем над проектом «Глинка, 4» – элитным апарт-отелем в центре Петербурга. Безусловно, также проектируем офисные и торговые комплексы, многофункциональные центры.
Из наших работ также хотелось бы отметить Duderhof Club при «Балтийской жемчужине», первая очередь которого уже построена, а вторая строится. А также интересный малоэтажный проект комплексного развития территории – в Сертолово для «КВС», целая группа объектов, которые мы реализуем совместно с «ЮИТ». Кроме того, сейчас строится жилье по нашему проекту в подмосковных Химках. В Екатеринбурге возводится сателлит на 350 га, где задействованы элементы «зеленого» строительства.
– А не могли бы вы рассказать поподробнее, что представляет собой «зеленое» строительство?
– Еще когда только началась моя самостоятельная деятельность, в процессе проектирования я начал обнаруживать интересные решения возведений объектов, выходящие за рамки действующих нормативов. Например, к таковым можно отнести использование рельефа местности при строительстве, правильной ориентации к солнцу, энергоэффективной инженерии.
Так, в 1995 году при строительстве бассейна СКА нами был применен тогда еще совсем не освоенный метод рекуперации, при которой тепловая энергия уходящего воздуха частично передается входящему воздуху. Сейчас данный метод уже обязателен для большинства общественных объектов. Отмечу, что изначально мы применяли элементы зеленого строительства интуитивно. Уже потом, когда обратились к международной практике, обнаружили, что это огромная отрасль, предполагающая и сертифицирование объектов по данным стандартам.
В целом «зеленое» строительство – это элемент рационального планирования. По своему решению оно имеет огромное значение для инвесторов и девелоперов, так как решатся вопросы комплексной экономии использования ресурсов и экологии. Нашим заказчикам мы всегда предлагаем делать здания с применением таких «зеленых» стандартов. В настоящее время те инвесторы и девелоперы, которые занимаются бизнес-центрами, уже активно практикуют «зеленое» строительство, считая его почти обязательным. Застройщики жилых объектов пока к «зеленным» стандартам относятся менее заинтересовано. Но все же, по-видимому, применение энергосберегающих стандартов в данной отрасли – это следующий шаг.