Вячеслав Шибаев: ЖСК утрачивают популярность
Работа застройщика по 214-ФЗ с заключением ДДУ – важный аргумент для покупателей новостроек, полагает Вячеслав Шибаев, председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Ленобласти.
- Законодательство в сфере жилищного строительства продолжает претерпевать серьезные изменения. Можно ли утверждать, как следствие, что продажи жилья по 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, становятся все более предпочтительной схемой для самих застройщиков?
- Действительно, большинство заключаемых сегодня в Ленобласти договоров между застройщиками и покупателями жилья – договоры долевого участия в строительстве. мы фиксируем даже переход организаций, ранее работавших по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), к работе по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В некоторых случаях застройщики принимают решение об изменении порядка привлечения денежных средств граждан, даже если их ЖСК абсолютно отвечали всем требованиям закона. Если же при проверке деятельности ЖСК мы выявляем, что строительство ведется организацией-застройщиком, а деньги привлекаются кооперативом, мы кооператив штрафуем и выдаем предписание привести его деятельность в соответствие с законом: во-первых, прекратить прием новых членов ЖСК, а во-вторых, решить вопрос о переходе на стандарты 214-ФЗ. Например, это ЖСК «Муринское-1» (застройщик ООО «Романтика», а технический заказчик и организатор кооператива - O2 Development) или ЖСК «Нева Парк» (организатор – ООО «МЕГАПОЛИС Развитие»), где, как выяснилось при проверке, не было соблюдено требование о том, что сам ЖСК должен являться застройщиком, то есть собственником (либо арендатором) земельного участка под строительство, и структурой, привлекающей средства граждан.
- Насколько полной информацией о жилищно-строительных кооперативах, действующих в Ленинградской области, располагает Комитет госстройнадзора и экспертизы?
- Я не исключаю, что их в области может быть намного больше, чем те 29, о которых нам стало известно в результате полученных обращений от граждан и проведенных проверок. Не стоит упускать из виду и то обстоятельство, что госстройнадзору поднадзорны только ЖСК, ведущие строительство домов свыше трех этажей. Но в Ленобласти очевидно строятся и дома меньшей этажности.
Думаю, мы будем располагать полной информацией о ЖСК, действующих в Ленинградской области, после вступления в силу положения Жилищного кодекса РФ, обязующего все жилищно-строительные кооперативы размещать реестры своих пайщиков в соответствующем разделе Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в сети Интернет.
- Полномочия по контролю деятельности ЖСК органы, осуществляющие надзор в области долевого строительства, получили только в прошлом году. Как вы оцениваете старт работы в этом направлении? И действительно ли принятые законодательные поправки были необходимы?
- Необходимы – однозначно. Но, на мой взгляд, решение было принято половинчатое, и эту идею мы пытаемся донести до руководства всех федеральных структур, от которых зависит изменение законодательства (Минстроя, Государственной Думы, Администрации Президента РФ, Совета Федерации и др.). Мы убеждены, что, если уж сохранять схему ЖСК, то разумно и правильно приравнять условия их деятельности к тем, в которых работают застройщики по 214-ФЗ. Контролирующие органы логично наделить полномочиями по проверке целевого расходования денежных средств. Большинство жалоб от пайщиков ЖСК, которые мы получаем, связаны со срывом сроков строительства. Логично проверить, куда и как расходовались средства граждан. Но у нас таких полномочий нет. В лучшем случае мы можем обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на наличие признаков мошенничества. Поэтому мы и предлагаем, чтобы, во-первых, мы получили полномочия по контролю за целевым использованием средств граждан, а во-вторых, чтобы привлечение денежных средств членов ЖСК было возможным только после получения разрешения на строительство (может быть, за исключением внесения вступительного взноса при создании ЖСК учредителями: понятно, что на тот момент разрешения на строительство может еще не быть). Необходим также, по нашему мнению, прямой запрет на рекламу ЖСК до получения разрешительной документации. Кстати, уголовная ответственность для застройщиков за незаконное привлечение средств граждан, введенная недавно, тоже была нашим предложением, с которым согласился федеральный законодатель.
- Комитет госстройнадзора некоторое время назад разработал и законопроект, предусматривающий обязательную экспертизу проектной документации многоквартирных домов вне зависимости от этажности. Есть ли шансы на появление этой нормы в законодательстве?
- Действительно, Ленобласть выступала с такой законодательной инициативой – этот законопроект был внесен в Государственную Думу. Надо сказать, что с похожими предложениями выступили несколько регионов, а также группа депутатов Государственной Думы. В итоге наш законопроект до сих пор не рассмотрен, но был принят и вступил в силу с 1 января нынешнего года другой закон, который ввел обязательную экспертизу проектной документации для многоквартирных и блокированных домов, строительство которых осуществляется на средства бюджета.
Частные многоквартирные малоэтажные дома так и остались вне поля зрения экспертизы, и думаю, что вопрос в отношении них уже снят с повестки дня.
- Остается ли, по вашему мнению, работа по стандартам 214-ФЗ, с заключением договора долевого участия, существенным аргументом в пользу данного застройщика для покупателя жилья? Или граждане на это сегодня вообще не обращают внимания?
- Как раз наоборот: этот фактор и действует. Потому что дольщик получает определенные гарантии возвратности вложенных средств в форс-мажорной ситуации. Есть материальная база застройщика, за счет которой можно что-то истребовать. Есть страхование договора долевого участия, причем по сравнению с началом действия этой нормы сейчас суммы страховых выплат увеличились.
- Но не секрет, что список страховщиков, которые могут оказывать эту услугу, очень ограничен. Кроме того, страховая компания может прекратить свою деятельность в этом направлении до наступления страхового случая у ее клиента (срыва строительства дома).
- А вы знаете какого-нибудь дольщика, который попытался бы получить страховку из-за приостановки или прекращения строительства многоквартирного дома? В Ленобласти мне о таких случаях неизвестно. Мы сами говорим пострадавшим дольщикам: «Хотя бы попробуйте», но – не хотят. Не так давно при проверке деятельности госстройнадзора специалисты Администрации Президента РФ задавали нам вопросы о том, стоит ли сохранять обязательное страхование ответственности застройщиков. Мы полагаем, что этот эксперимент необходимо реализовать до конца. Понятно, что возникают вопросы о страховых выплатах в связи с банкротством (отзывом лицензии) страховщика. Но необходимо понаблюдать, как этот механизм заработает на практике. Пока, к сожалению, этого не произошло.
Крупные жилищно-строительные кооперативы из числа проверенных Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области
«Муринское-1» (ООО «Романтика» (входит в ГК O2 Development). Число участников ЖСК - 2814
«Созвездие» ООО» (СК «Навис»). Число участников ЖСК - 2131
«Щегловская усадьба» (ООО «СК «Навис»). Число участников ЖСК -1312
Источник: Комитет госстройнадзора и экспертизы Ленинградской области
Кстати
По состоянию на 1 апреля, в Ленинградской области по 214-му федеральному закону работали 175 застройщиков, которые осуществляют строительство 624 многоквартирных
домов. Заключено более 787,2 тыс. договоров долевого участия на общую сумму почти 117, 8 млрд рублей. В Комитете госстройнадзора ориентировочно определяют число действующих ЖСК – 29.
Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Елена Ульянова отмечает, что первый квартал 2015 года оказался лучше изначальных прогнозов. Однако некоторые отрасли могут ощутить сложности осенью. О том, как город будет поддерживать бизнес и какие направления для него приоритетны, госпожа Ульянова рассказала порталу АСН-инфо.
– Какие самые важные госпрограммы сейчас реализуются администрацией города, и какие из них будут урезаны из-за кризиса?
– У нас сейчас 17 госпрограмм, и мы не планируем менять их количество, так как сама логика этих программ построена по функциональному признаку. То есть это те области деятельности, в которых уполномочено работать правительство города. Если понадобится расширить поле деятельности, то это расширение будет осуществляться в рамках подпрограмм.
– Какие, на ваш взгляд, из этих семнадцати программ наиболее важны?
– Если говорить о финансировании, то сейчас лидирует образование, также в приоритетах развитие дорог, развитие, например, парковок. Далее идет здравоохранение (на него приходится 15% от общих затрат на госпрограммы), соцподдержка (12% затрат) и обеспечение доступного жилья. Но здесь речь идет именно про объемы финансирования. По значимости я бы не сказала, что существуют лидеры. Например, экономика знаний не менее значима, чем перечисленные направления, просто на нее выделено меньше бюджетных средств, зато есть очень много мероприятий, которые не требуют бюджетных вливаний, но приносят ощутимые плоды. Среди таких мер можно перечислить, например, стипендии талантливым студентам и гранты. Конечно, суммы, выделяемые на эти цели, несопоставимы с расходами на здравоохранение, но для поддержки отрасли это будет оказывать существенное влияние.
– А нынешние экономические условия не создают потребности для каких-то новых программ?
– Мне кажется, нужно не менять конфигурацию госпрограмм, а наполнять уже существующие теми мероприятиями, которые сейчас актуальны. Важно провести ревизию госпрограмм, чтобы понять, насколько они продуманы. Пока в некоторых из них, по моему мнению, не сбалансированы сроки выполнения мероприятий. Сейчас ситуация изменилась, но это не отражено в программах. Важно также отслеживать комплексность программы, чтобы она была обеспечена ресурсами для достижения поставленных целей. Сейчас, если мы проведем аудит госпрограмм и приведем их в соответствии с поставленными целями, то этого будет уже достаточно, чтобы они эффективно заработали.
– Сколько нужно времени, чтобы провести этот аудит?
– Мы должны успеть к новому бюджетному процессу, то есть крайний срок – до сентября.
– На протяжении уже двух-трех лет идет процесс ревизии проектов, в том числе и крупных. В общем, это основная претензия бизнес-сообщества к нынешней администрации города. Поэтому возникает вопрос: не будет ли и здесь затягивания процесса?
– Мы не останавливаем эти мероприятия, просто смотрим, насколько они эффективны, и нужно ли в будущем продолжать их. Мероприятия, которые заложены сегодня, тоже необходимы, просто здесь вопрос в приоритетах. Меняется законодательство, появляются новые возможности, и какие-то направления приобретают более высокий приоритет в сравнении с заложенными. Речь не идет о том, что изначально заложенные идеи уже неактуальны. Просто время идет, происходят перемены, и это надо учитывать. Госпрограммы – это хороший инструмент в реализации стратегии развития города, но им надо управлять
– Когда, по вашим личным ощущениям, мы преодолеем нижнюю точку кризиса? Некоторые оптимисты полагают, что она уже пройдена…
– Сложно сказать. Я анализировала показатели социально-экономического развития за первый квартал и отметила, что многие показатели улучшились. Например, в индексе промышленного производства падение в первом квартале не такое глубокое, каким его прогнозировали. И обороты компаний, и реальные зарплаты постепенно растут. Номинальная зарплата растет, хотя мы предполагали снижение. Касательно моих прогнозов – сейчас в зоне риска розница и опт, потому что, исходя из их специфики деятельности, закупка у них раз в полгода. Предположим, декабрь они работали на старых запасах, не закупая по новым ценам, а сейчас они могут оказаться без товара – даже при наличии спроса им нечем будет его обеспечить. И неизвестно пока, как они пройдут второй квартал. Разумеется, речь о непродовольственной рознице. Продовольственная розница себя сейчас, наоборот, чувствует очень хорошо.
Вторая зона риска – это финансовые учреждения, но там проблем стоит ожидать не сейчас, а позже. Сейчас идет процесс реструктуризации задолженности: банки идут навстречу заемщикам и, если возникает риск неплатежей, переносят сроки выплат. Но финансовый сектор скоро начнет упираться в то, что коэффициенты, по которым оценивают их финансовую устойчивость, будут превышены, и тогда непонятно, что будет…
– Позже – это когда? В этом году? К осени, которой все пугают?
– Да, ближе к осени. У нас недавно была встреча с представителями финансового сектора, и они тоже подтверждают, что сентябрь будет для них контрольной точкой.
Но что касается промышленности, то здесь довольно стабильная ситуация во всех сегментах. Если падает, то незначительно – максимум на 2%, и в физических объемах оборота они растут. Радует, что цены начали расти, потому что до этого цены искусственно сдерживались. Теперь они растут, и это значит, что рынок это принимает. В общем, в целом ситуация стабильная.
– А если все-таки все пойдет по пессимистичному сценарию, то какие меры, по-вашему, нужно принять администрации города для поддержания экономики?
– У нас готовятся программы поддержки, и они построены по отраслевому принципу. Мы понимаем, что как администрация мы не можем рассредоточить наши усилия, и надо понять, что будет точкой роста в этой ситуации, понять, какие виды экономической деятельности могут вытянуть нас. Эти приоритеты определены: фармацевтика, ИТ, обрабатывающие производства: двигатели, трансформаторы, автомобили. Также в список попали деятельность в области транспорта, грузоперевозки, туризм, выполнение федеральной программы по освоению Арктики, медицина и образование. В рамках экономической деятельности мы разработаем методы поддержки для конкретно этих областей. Для решения вопросов бизнеса не всегда нужны бюджетные средства, иногда это решается административными ресурсами.
– Озвучивая перечень поддерживаемых отраслей, Вы не назвали строительство. С чем это связано?
– Наши критерии были достаточно жесткими. Чтобы отрасль попала в список поддерживаемых городом отраслей, она должна быть стратегической – для города, для государства, чтобы у нее имелся потенциал импортозамещения, высокая добавленная стоимость, наличие кадров и потенциала. Строительство – это скорее вспомогательный процесс, который обеспечивает налаживание инфраструктуры. Получается, что баллов (по разработанным нами критериям) отрасль набирает немного. Но надо понимать: есть несколько списков поддержки.
Есть отрасль – и ее поддерживают вне зависимости от размеров компаний, на них работающих. Поддержку получает вся цепочка, каждый ее компонент, начиная от продавца, покупателя, поставщика оборудования. Чтобы цепочка работала, нужно, чтобы каждый компонент получал поддержку. Но есть второй список. Это приоритетные предприятия, которые влияют на экономику города, и тут, я думаю, строительных компаний будет очень много. Основные критерии при отборе таких компаний – это численность персонала и отчисления в бюджет.
– За последние два или три года администрация города несколько раз меняла свою точку зрения на то, кто должен строить социальное жилье: сам ли город, или его возведением должны заниматься девелоперы, а город потом – лишь выкупать. Что, на ваш взгляд, полезнее для экономики?
– Лично мое мнение таково, что нельзя лезть в дела коммерческих компаний, каждый компетентен в своей сфере. Наша – это госуправление, их – это строительство. Поэтому, если мы будем просто устраивать госзаказы, это будет более эффективно, так как у них есть уже устоявшиеся связи, они понимают, где взять стройматериалы, за счет объема у них будет ниже цена закупки. Качество мы тоже можем проконтролировать, поэтому мне кажется, что это правильно, когда каждый занимается своим делом.