Александр Конышков: Мы работаем над диверсификацией кредитного портфеля
Доля кредитования стройпроектов в кредитном портфеле банка «Санкт-Петербург» остается неизменной с 2014 года.
Чем интересно это направление рассказал первый зампредседателя правления банка Александр Конышков.
– Что происходит сегодня в сегменте банковского кредитования бизнеса? Насколько интенсивно он развивается в Петербурге и Ленобласти?
– Ситуация сложная, прежде всего, вследствие снижения рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Больше всего это сказалось на положении тех игроков, которые шли в строительный бизнес в надежде на безостановочный рост. Кроме того, в связи с достаточно неблагоприятной экономической обстановкой среди потребителей жилья массового сегмента стали востребованы еще более компактные квартиры, чем прежде. Одновременно увеличивается доля ипотеки: граждане привлекают банки для софинансирования своих покупок, подчас вкладывая в недвижимость последние деньги, чтобы таким образом их сохранить.
Я бы определил настроение на рынке как боевое, но без лишнего оптимизма. Сейчас происходит определенная перегруппировка сил: мощные компании скупают земельные банки, которые продают слабые компании (или те, кому сейчас требуется ликвидность). Как обычно, ключевой – вопрос цены. Покупатель, естественно, хочет купить дешевле, а продавец – продать дороже.
– И на чем они останавливаются в результате? Кстати, претерпел ли, на ваш взгляд, существенные изменения диапазон цен на землю?
– Да, земля в целом стала дешевле. Однако раньше застройщики сражались за отдельные пятна, а сейчас преимущественно за территории под комплексное освоение. Естественно, что такие участки, находящиеся в городской черте, в хороших местах, с хорошей географией, по-прежнему в цене.
«Хорошая география» предполагает разный набор характеристик в зависимости от класса жилья. Для массового сегмента имеет значение близость метро и обжитых районов. Для покупателей элитного жилья, скорее, играют роль красота места и комфортное время достижения основных точек их интересов.
Но перераспределение земельного банка, которое мы констатируем сегодня, больше повлияет на перспективы проектов, которые начнут реализовываться не ранее 2018 года.
– А насколько интересны игрокам строительного рынка кредиты? И насколько банки, со своей стороны, готовы заемные средства предоставлять?
– Поскольку маржа сжимается, застройщики пытаются сегодня привлекать банковское финансирование. Как следствие, возникает вопрос о том, что потенциальный заемщик может предъявить банку в качестве залога.
Получить проектное финансирование на строительство жилых домов с некоторых пор стало гораздо тяжелее именно потому, что банки сомневаются в платежеспособном спросе. Мы не готовы финансировать проект, если потенциальный заемщик заявляет: «У нас есть идея, у нас есть земельный участок, и мы будем строить один дом».
– А к вам обращаются с такими проектами?
– Подобных обращений немного, но они бывают. Однако у нас определены внутренние ковенанты – какой объем строительных проектов в кредитном портфеле банка является комфортным (порядка 20%), и этот лимит мы стараемся не превышать. Более того, когда какой-то из строительных проектов завершается и у нас появляется возможность кредитовать новый проект, его реалистичность, доходность от предоставления кредитных средств для банка, а также залоговая масса изучаются самым тщательным образом.
В строительном секторе сейчас для нас очень немного новых заемщиков. В основном работаем с теми, кто уже у нас кредитовался и имеет хорошую историю завершенных проектов: такие компании в состоянии строить качественно, и у них нет проблем со сбытом квартир. Тем не менее мы не прекращаем вести
мониторинг рынка. Я не зря упомянул о квартирографии. Сейчас если кто-то начинает строить большие жилые комплексы со значительной долей компактных квартир, надо оценить, насколько быстро они будут реализованы. Потому что через два года с улучшением общеэкономической ситуации в стране они уже, возможно, перестанут пользоваться спросом.
Как правило, за кредитами обращаются те, у кого уже высокий долг (для его рефинансирования), и таким клиентам очень тяжело что-то предложить, либо компании без собственного капитала для входа в проект.
– Вы таким клиентам категорически отказываете или все-таки бывают исключения?
– Сейчас отказываем, поскольку риски неоправданно высоки. Если у компании, которая ведет строительство всего одного дома и не имеет успешно завершенных проектов в багаже, возникают проблемы, а мы профинансировали эту стройку, то именно банку придется обеспечить завершение строительства. Это означает, что мы будем вынуждены стать собственниками бизнеса, в котором, в общем-то, не нуждаемся.
– О каком сокращении маржи можно говорить? И каким должно быть залоговое обеспечение, чтобы застройщик получил кредит вашего банка?
– Если говорить о марже строительных компаний, то сегодня есть очень неплохие проекты мало- и среднеэтажного жилья – именно не коттеджных поселков, а комплексов многоквартирных домов в пять-шесть этажей. Соответственно, у некоторых компаний маржа может составлять 10 тыс. рублей с 1 кв. м, у кого-то меньше, а у кого-то, особенно при элитном строительстве, больше.
При рассмотрении залогового обеспечения преимущественно используется ломбардный подход: залог должен быть достаточным для полного покрытия долга с коэффициентом. Однако это не проектное финансирование в чистом виде, примеров которого сегодня у нас буквально единицы, именно потому что мы очень консервативно оцениваем рынок.
– Какие еще направления бизнеса, кроме строительного, вы кредитуете?
– В числе наших заемщиков – юридических лиц предприятия пищевой промышленности, нефтегазового профиля, энергетического машиностроения компании, реализующие инфраструктурные и транспортные проекты. В данный момент идет работа над диверсификацией кредитного портфеля.
– Можно ли утверждать, что банк «Санкт-Петербург» – действительно крупный игрок в сегменте кредитования бизнеса?
– По Петербургу мы однозначно входим в топ-3 наравне с государственными банками. Доли и места могут меняться в зависимости от выхода из портфеля одних проектов и появления в нем новых, но мы работаем со всеми крупными застройщиками города. Только для одних мы банк-кредитор, а для других – обслуживающий банк. А поскольку мы еще и аккредитуем объекты практически всех ведущих строительных компаний Петербурга и Ленобласти для предоставления ипотечных кредитов, чувствуем себя одинаково комфортно в роли и кредитора, и просто банка-партнера.
– Кредитуете ли вы проекты промышленного строительства? Отличается ли подход к ним от проектов жилищного строительства?
– Да, среди наших заемщиков есть компании, реализующие проекты не только жилищного, но и промышленного строительства. У нас кредитуются и инвестпроекты в промышленном производстве, связанном со стройкой. Надо сказать, подобные проекты бизнесу сегодня достаточно интересны, поскольку промышленное строительство может расти как раз на фоне стагнации или сокращения объемов жилищного строительства. Некоторые наши заемщики, работающие и в том, и в другом сегменте, благодаря этому могут балансировать свою выручку.
Отмечу, что для принятия решения о кредитовании проекта промышленного строительства мы оцениваем условия контракта, репутацию и финансовую дисциплину заказчика. Потому что у застройщика много мелких покупателей. А у подрядчика, ведущего промышленное строительство, – один большой контракт и один заказчик, с которым и связаны все риски.
– А есть ли какие-то преимущества для банка в кредитовании строительных компаний?
– Преимущество, наверное, только одно – предоставление кредитных средств строительному бизнесу идет в зачет наших обязательств перед Агентством по страхованию вкладов.
Об итогах работы строительного комплекса Ленинградской области в I полугодии – Николай Иванович, как сегодня в общем можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? По итогам Во многом это стало возможным благодаря эффективной работе строительной отрасли, которая оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие региона. Строительство современных скоростных магистралей и транспортных развязок, логистических комплексов, гостиниц, бизнес-центров, торговых комплексов, жилья и социальных объектов определяет приоритеты деятельности Правительства области. В последнее время наметилась тенденция существенного увеличения объемов производств всех видов строительных материалов, интенсивно осваиваются новые современные технологии и конструкции, развиваются существующие производства строительных изделий. - В - На По данным муниципальных образований и Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы региона в настоящее время строится 129 многоквартирных жилых домов, общей площадью 884,7 тысяч кв. м (без учета ИЖС) со сроком ввода в За I полугодие – Какие негативные последствия кризиса отразились на строительном комплексе Ленинградской области? - В течение «кризисного» года ни одно крупное или среднее предприятие региона не было полностью остановлено или закрыто. Анализируя показатели деятельности промышленности стройматериалов, объемы выполненных работ и темпы ввода жилья в нашем регионе, можно отметить, что ситуация на строительном рынке Ленинградской области в течение всего года оставалась лучше, чем в большинстве соседних регионов. Подводя итоги 2009 – начала 2010 гг., можно с полным основанием говорить о поступательном развитии в строительной отрасли региона. При некотором падении объемов производства, связанном с невостребованностью продукции на рынке, в деятельности предприятий наблюдалась позитивная тенденция к модернизации и обновлению производственных мощностей. Иначе говоря, кризис способствовал совершенствованию технологий. Объем инвестиций в основной капитал предприятий строительного комплекса в – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? - В Ленинградской области уже реализованы, а также будут воплощаться в жизнь грандиозные по объемам инвестиционные проекты. Одна из главных задач региона – строительство не отдельными объектами, а целыми комплексами (жилье, объекты социальной, инженерной и др. инфраструктуры), благо, для этого есть вся необходимая материально-сырьевая база. В настоящее время мы активно взаимодействуем со многими строительными, инвестиционными и девелопментными компаниями. Заключены ряд соглашений о реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. К ним относятся такие компании-застройщики, как ООО «Гарантъ Девелопмент» (реализации проекта ЖК «Токкари Лэнд» на 45 тысяч кв. м жилья в дер. Хирвости, в дер. Хаппо-Ое Разметелевского сельского поселения планируется строительство нового жилого комплекса «Озеро-Восточное» на 200 тысяч кв. м жилья), ООО «Норвежская деревня» (проект строительства на территории пос. Кузьмоловский одноименного ЖК), ЗАО «Родэкс Северо-Запад» (строительство коттеджного поселка «Сторожевая гора» в дер. Касимово Всеволожского района), ООО «Кудрово-Град» (возведение жилого района на 1 млн. кв. м жилья). Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, становится важным фактором развития экономики региона. Постоянно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Ленинградская область делает ставку на развитие логистики на территориях между Колтушским и Мурманским шоссе, примыкающих к КАД. Так, у железнодорожной станции Заневский Пост будет построен офисно-складской комплекс «Оннинен», предполагается создание логистического комплекса в Уткиной Заводи. Дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy в ближайшее время начнет строительство в поселке Янино железнодорожного логистического комплекса (объем инвестиций – около 70 млн долларов), который будет обслуживать принадлежащий ей порт «Моби Дик» в Кронштадте. Следующими по инвестиционной привлекательности значатся областные территории вблизи населенных пунктов Заневка, Новодевяткино, Мурино, а также – в районе трассы Дорога жизни и, частично, Бугровской волости. В частности, Новодевяткино - Мурино станет следующей территорией комплексной жилищной застройки, где намечено строительство современных жилых кварталов со всей сопутствующей социально-культурно-бытовой инфраструктурой. При этом будет решен и "наболевший" еще со времен советской эпохи вопрос прокладки инженерных коммуникаций и строительства очистных сооружений. Прорабатываются варианты размещения на территории Бугровской волости крупных сетевых универмагов, складских и транспортных объектов, в том числе - для нужд железной дороги. Помимо этого, зарезервирована территория для спортивных и рекреационных сооружений. Вблизи Кольцевой планируется также создание лесопарков и зон отдыха. В дальнейшем, наиболее привлекательной для инвестиций зоной станет район Бронки. Между Бронкой и Большой Ижорой на побережье Финского залива планируется создание спортивно-оздоровительной зоны, строительство крупных спортивных комплексов и аквапарка. Сегодня жилые микрорайоны и другие объекты Ленинградской области в зоне КАД существуют пока во многом только на бумаге - в виде проектов и эскизов. Однако совсем скоро строительные компании, приобретя право застройки участков на аукционах, приступят к реализации проектов. Особое значение губернатором и правительством Ленинградской области сегодня придается строительству и капитальному ремонту социальных объектов. В качестве главного принципа ориентации бюджетных субсидий является преимущественное их направление не на предоставление бесплатного жилья, а на различные формы финансовой поддержки граждан в улучшении жилищных условий. Для реализации данного направления в регионе действуют жилищные федеральные и региональные программы. За время реализации национального проекта, с Продолжается реализация закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» по программам капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Сегодня существенную помощь для развития жилищного строительства область получает из Фонда. Общий объем полученных Ленобластью в 2008-2009 гг. средств по программам капитального ремонта многоквартирных домов составил более 1,57 млрд. рублей. Это позволило провести капитальный ремонт в 1081 многоквартирном доме общей площадью почти 2,8 млн. кв. м, на территории 50 МО. В Общий объем реализованных в 2008-2009 гг. средств по программам расселения аварийного жилищного фонда составил более 1,34 млрд. рублей. С участием данных средств в 2008-2009 гг. строилось 27 жилых домов, в которые переселяются 1929 человек, проживающих в 106 аварийных домах площадью 36,7 тыс.кв.м. В - Как идет процесс перехода на саморегулирование строительных организаций в Ленинградской области? Помогает ли система саморегулирования решать проблемы строительного комплекса? - Весь В настоящее время все три СРО продолжают прием новых членов и разработку внутренних регламентов, стандартов и правил, а также выдачу допусков на установленный вид деятельности. География членства следующая: зарегистрировано в Ленинградской области – более 60% членов СРО, в Санкт-Петербурге - менее 40% (в основном те организации, которые ведут работы на территории Ленинградской области). Кроме того есть организации из Карелии, Вологодской области, Москвы, Алтая, Турции, Литвы, США. По своей деятельности члены СРО практически представляют все направления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. На 1 июля членами СРО являются 468 членов некоммерческого партнерства. Работа с остальными продолжается. Основная задача - сохранение и развитие строительного комплекса в первую очередь Ленинградской области. Приняты ряд новых нормативных актов министерств и ведомств, в частности с 1 июля 2010 года вступает в силу приказ Минрегионразвития № 624, утвердивший новый перечень видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (взамен 724 приказа). Предстоит большая работа, как организационная, так и техническая. Это и разработка новых нормативных документов, и утверждение их Общим собранием членов СРО, работа с Государственным строительным надзором, замена приложений к свидетельствам и многое другое. Текущая задача СРО видится в минимизации негативного влияния всех этих изменений на производственную деятельность членов СРО. - Каковы перспективы у строительного комплекса Ленинградской области? - Даже в 2009, кризисном, году успешно продолжалось строительство ряда промышленных предприятий строительного комплекса, причем введено 2 крупных предприятия по производству ячеистых бетонов, общей мощностью 560 тыс.куб.м (ООО «Н+Н Рус» в поселке Кикерино Волосовского района и ЗАО «ЕвроАэроБетон» в городе Сланцы), введены 2-ая очередь ООО «Роквул – Север» в Выборге мощностью 140 тыс. куб.м в год и производство по выпуску товарного бетона мощностью 200 тыс. куб. м в год в промзоне Фосфорит Кингисеппского района. Впереди – не менее крупные высокотехнологичные проекты. В За год планируется реализовать около 12 крупных высокотехнологичных инвестиционных проектов, направленных как на создание новых объектов, так и на расширение и реконструкцию действующих. В первом полугодии Продолжается реализация инвестиционных проектов по наращиванию мощности строительного комплекса Ленобласти: - Строительство цементного завода в Сланцевском районе ООО «Цемент» (Группа ЛСР). В - Строительство кирпичного завода в пос. Отрадное Кировского района ЗАО «Победа ЛСР», завершение строительства планируется в - Строительство кирпичного завода в Копорском сельском поселении Ломоносовского района ЗАО «УИМП-Инвест». - Строительство предприятия по производству строительного кирпича в Лужском районе ООО «Стройпрогресс». Реализуется проект строительства завода нового поколения по производству керамического кирпича низкотемпературным методом по запатентованной технологии. Проектная мощность завода 91 ,2 млн. кирпича в год. Благодаря значительному снижению энергоемких затрат на изготовление, себестоимость выпускаемого кирпича может стать одной из самых низкой в регионе - Строительство завода по производству сухих строительных смесей в Волосовском районе ООО «Баумит», завершение строительства в - Строительство II очереди цементного завода в Сланцы ООО «Сланцевский цементный завод «Цесла», целях увеличения мощностей по выпуску клинкера. - Строительство производства плит МДФ в Подпорожском районе ЗАО «Северо-Западный холдинг», срок реализации проекта 2009-2011 гг. - ООО «Ладожский кирпич» реализует инвестиционный проект по строительству кирпичного завода в Волховском районе. - ООО «Газстрой» осуществляет реконструкцию Рябовского завода керамических изделий в пос.Рябово Тосненского района. Планируемая мощность 300000 тонн готовой продукции в год (около 60 млн. усл. кирпичей). В Разрабатывается проектная документация новых современных производств. Так, ОАО «ГлавСтройКомплекс» - продолжает реализацию проекта строительства ДСК по производству крупнопанельных железобетонных строительных конструкций и каркасных (модульных) деревянных домов, на территории промышленной зоны «Кирпичный завод» (квартал 3) Всеволожского муниципального района. В инвестиционном «портфеле» региона сегодня имеется больше сорока проектов по различным видам экономической деятельности с объемом инвестиций от 100 млн. долларов до нескольких миллиардов. Повышение эффективности строительства и внедрение инновационных и энергосберегающих технологий производства стройматериалов и строительства являются главными задачами предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области на ближайшие годы. Все это – результат реализации инвестиционной политики правительства региона, базирующейся на использовании конкурентных преимуществ геополитического положения региона, его природно-ресурсного, экономического и научно-технического потенциала, а также на благоприятном налоговом режиме. Беседовала Ольга Кравцова