Александр Конышков: Мы работаем над диверсификацией кредитного портфеля
Доля кредитования стройпроектов в кредитном портфеле банка «Санкт-Петербург» остается неизменной с 2014 года.
Чем интересно это направление рассказал первый зампредседателя правления банка Александр Конышков.
– Что происходит сегодня в сегменте банковского кредитования бизнеса? Насколько интенсивно он развивается в Петербурге и Ленобласти?
– Ситуация сложная, прежде всего, вследствие снижения рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Больше всего это сказалось на положении тех игроков, которые шли в строительный бизнес в надежде на безостановочный рост. Кроме того, в связи с достаточно неблагоприятной экономической обстановкой среди потребителей жилья массового сегмента стали востребованы еще более компактные квартиры, чем прежде. Одновременно увеличивается доля ипотеки: граждане привлекают банки для софинансирования своих покупок, подчас вкладывая в недвижимость последние деньги, чтобы таким образом их сохранить.
Я бы определил настроение на рынке как боевое, но без лишнего оптимизма. Сейчас происходит определенная перегруппировка сил: мощные компании скупают земельные банки, которые продают слабые компании (или те, кому сейчас требуется ликвидность). Как обычно, ключевой – вопрос цены. Покупатель, естественно, хочет купить дешевле, а продавец – продать дороже.
– И на чем они останавливаются в результате? Кстати, претерпел ли, на ваш взгляд, существенные изменения диапазон цен на землю?
– Да, земля в целом стала дешевле. Однако раньше застройщики сражались за отдельные пятна, а сейчас преимущественно за территории под комплексное освоение. Естественно, что такие участки, находящиеся в городской черте, в хороших местах, с хорошей географией, по-прежнему в цене.
«Хорошая география» предполагает разный набор характеристик в зависимости от класса жилья. Для массового сегмента имеет значение близость метро и обжитых районов. Для покупателей элитного жилья, скорее, играют роль красота места и комфортное время достижения основных точек их интересов.
Но перераспределение земельного банка, которое мы констатируем сегодня, больше повлияет на перспективы проектов, которые начнут реализовываться не ранее 2018 года.
– А насколько интересны игрокам строительного рынка кредиты? И насколько банки, со своей стороны, готовы заемные средства предоставлять?
– Поскольку маржа сжимается, застройщики пытаются сегодня привлекать банковское финансирование. Как следствие, возникает вопрос о том, что потенциальный заемщик может предъявить банку в качестве залога.
Получить проектное финансирование на строительство жилых домов с некоторых пор стало гораздо тяжелее именно потому, что банки сомневаются в платежеспособном спросе. Мы не готовы финансировать проект, если потенциальный заемщик заявляет: «У нас есть идея, у нас есть земельный участок, и мы будем строить один дом».
– А к вам обращаются с такими проектами?
– Подобных обращений немного, но они бывают. Однако у нас определены внутренние ковенанты – какой объем строительных проектов в кредитном портфеле банка является комфортным (порядка 20%), и этот лимит мы стараемся не превышать. Более того, когда какой-то из строительных проектов завершается и у нас появляется возможность кредитовать новый проект, его реалистичность, доходность от предоставления кредитных средств для банка, а также залоговая масса изучаются самым тщательным образом.
В строительном секторе сейчас для нас очень немного новых заемщиков. В основном работаем с теми, кто уже у нас кредитовался и имеет хорошую историю завершенных проектов: такие компании в состоянии строить качественно, и у них нет проблем со сбытом квартир. Тем не менее мы не прекращаем вести
мониторинг рынка. Я не зря упомянул о квартирографии. Сейчас если кто-то начинает строить большие жилые комплексы со значительной долей компактных квартир, надо оценить, насколько быстро они будут реализованы. Потому что через два года с улучшением общеэкономической ситуации в стране они уже, возможно, перестанут пользоваться спросом.
Как правило, за кредитами обращаются те, у кого уже высокий долг (для его рефинансирования), и таким клиентам очень тяжело что-то предложить, либо компании без собственного капитала для входа в проект.
– Вы таким клиентам категорически отказываете или все-таки бывают исключения?
– Сейчас отказываем, поскольку риски неоправданно высоки. Если у компании, которая ведет строительство всего одного дома и не имеет успешно завершенных проектов в багаже, возникают проблемы, а мы профинансировали эту стройку, то именно банку придется обеспечить завершение строительства. Это означает, что мы будем вынуждены стать собственниками бизнеса, в котором, в общем-то, не нуждаемся.
– О каком сокращении маржи можно говорить? И каким должно быть залоговое обеспечение, чтобы застройщик получил кредит вашего банка?
– Если говорить о марже строительных компаний, то сегодня есть очень неплохие проекты мало- и среднеэтажного жилья – именно не коттеджных поселков, а комплексов многоквартирных домов в пять-шесть этажей. Соответственно, у некоторых компаний маржа может составлять 10 тыс. рублей с 1 кв. м, у кого-то меньше, а у кого-то, особенно при элитном строительстве, больше.
При рассмотрении залогового обеспечения преимущественно используется ломбардный подход: залог должен быть достаточным для полного покрытия долга с коэффициентом. Однако это не проектное финансирование в чистом виде, примеров которого сегодня у нас буквально единицы, именно потому что мы очень консервативно оцениваем рынок.
– Какие еще направления бизнеса, кроме строительного, вы кредитуете?
– В числе наших заемщиков – юридических лиц предприятия пищевой промышленности, нефтегазового профиля, энергетического машиностроения компании, реализующие инфраструктурные и транспортные проекты. В данный момент идет работа над диверсификацией кредитного портфеля.
– Можно ли утверждать, что банк «Санкт-Петербург» – действительно крупный игрок в сегменте кредитования бизнеса?
– По Петербургу мы однозначно входим в топ-3 наравне с государственными банками. Доли и места могут меняться в зависимости от выхода из портфеля одних проектов и появления в нем новых, но мы работаем со всеми крупными застройщиками города. Только для одних мы банк-кредитор, а для других – обслуживающий банк. А поскольку мы еще и аккредитуем объекты практически всех ведущих строительных компаний Петербурга и Ленобласти для предоставления ипотечных кредитов, чувствуем себя одинаково комфортно в роли и кредитора, и просто банка-партнера.
– Кредитуете ли вы проекты промышленного строительства? Отличается ли подход к ним от проектов жилищного строительства?
– Да, среди наших заемщиков есть компании, реализующие проекты не только жилищного, но и промышленного строительства. У нас кредитуются и инвестпроекты в промышленном производстве, связанном со стройкой. Надо сказать, подобные проекты бизнесу сегодня достаточно интересны, поскольку промышленное строительство может расти как раз на фоне стагнации или сокращения объемов жилищного строительства. Некоторые наши заемщики, работающие и в том, и в другом сегменте, благодаря этому могут балансировать свою выручку.
Отмечу, что для принятия решения о кредитовании проекта промышленного строительства мы оцениваем условия контракта, репутацию и финансовую дисциплину заказчика. Потому что у застройщика много мелких покупателей. А у подрядчика, ведущего промышленное строительство, – один большой контракт и один заказчик, с которым и связаны все риски.
– А есть ли какие-то преимущества для банка в кредитовании строительных компаний?
– Преимущество, наверное, только одно – предоставление кредитных средств строительному бизнесу идет в зачет наших обязательств перед Агентством по страхованию вкладов.
Прогноз первого заместителя гендиректора «Группы ЛСР» Александра Вахмистрова сбылся: сокращение продаж квартир по итогам года составило 30-50%.
Объем проданных квартир в целом на рынке в 2016 году, по его мнению, сохранится на уровне минувшего года.
– Александр Иванович, чем текущий год будет отличаться от предыдущего?
– Надеюсь, что объемы продаж квартир сохранятся на уровне 2015 года. Никаких предпосылок для изменения цен на рынке, помимо инфляционных, нет. Впрочем, нет поводов ждать и значительного увеличения спроса на квартиры в новом году.
Прогнозируя снижение объема продаж 2015 года, мы изначально понимали ситуацию на рынке. Замечу, что существенного ухудшения показателей удалось избежать благодаря оперативному внедрению государством программы по субсидированию ипотечной ставки. Мы надеемся, что эта программа будет продолжена в 2016 году, но все зависит от того, будет ли снижена базовая ставка Центробанка. Если да, то от субсидирования можно будет отказаться.
– Какие планы у «Группы ЛСР»?
– Мы планируем увеличить объем продаж в 2016 году. Основной драйвер роста – московский регион. Здесь мы активно реализуем самый значимый на сегодняшний день проект «Группы ЛСР» – редевелопмент территории бывшего завода имени Лихачева (АМО ЗИЛ), где возводим жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ», который уже выведен в продажу. Второй масштабный проект-миллионник – «Лучи» в Солнцево, который мы планируем вывести в продажу в I квартале текущего года.
– А что ждет проекты «Группы ЛСР» в Петербурге?
– В минувшем году мы открыли продажи в Санкт-Петербурге в существующих проектах («Новая Охта», «Калина-парк», «София», «Южная акватория», «Шуваловский», «Европа Сити», «Смольный Парк») и вывели новые объекты разного класса – «Три ветра», CINEMA, «Богемия», «Русский дом» и проект на Московском шоссе, 3. Это знаковые для рынка объекты, и в 2016 году мы продолжим их возведение.
Более того, мы досрочно вводили в эксплуатацию некоторые жилые комплексы. Яркими примерами являются «Радищева, 39» и «Новая Охта». В этом году планируется ввести еще больше «квадратов», чем в прошлом. Это еще раз говорит о надежности компании, о том, что мы всегда выполняем свои обязательства перед дольщиками, наша стройка живет активной самостоятельной жизнью и не зависит от влияния внешних факторов – уровня продаж и ситуации на рынке.
Также в 2016 году мы откроем продажи и начнем строительство крупного жилого комплекса на Октябрьской наб., планируем запускать проекты в разных регионах нашего присутствия.
– Когда начнется строительство района «Ржевка» в Ленобласти?
– Ленобласть для нас была и остается «домашним» регионом. Все основные предприятия «Группы ЛСР» находятся именно здесь. «Ржевка» станет первым жилищным проектом «Группы ЛСР» в Ленобласти. В прошлом году мы прошли все процедуры по утверждению ППТ.
Кроме того, мы продолжаем сотрудничество с правительством области по программе обеспечения региона детскими садами. Так, в 2014 году мы сдали в эксплуатацию восемь детсадов, в 2015-м – еще восемь. На 2016 год мы вынуждены были перенести сдачу трех объектов – двух в Ломоносовском районе и одного во Всеволожском. Несмотря на хорошие отношения с правительством региона, у нас осталось некоторое чувство неудовлетворенности от реализации программы в минувшем году. К сожалению, муниципальные власти, в обязанность которых входит обеспечение детсадов инженерными сетями, обещания свои выполнять не спешат. Мы поставили в известность руководство области о принятом нами решении приостановить строительство трех объектов до решения всех вопросов, связанных с подключением к сетям. Конечно, мы надеемся на хеппи-энд. Итогом нашей трехлетней программы станут 19 новых детских садов. На наш взгляд, это достаточно весомый вклад в улучшение обеспечения дошкольными учреждениями детей Ленобласти.
Впрочем, мы готовы работать и по другим программам, в частности по расселению ветхого и аварийного жилья. В 2013 году у нас был подобный опыт – мы построили пять домов в Ленобласти. Строили быстро, но область долго у нас их выкупала. Сейчас ситуация поменялась: деньги у региона есть, а вот застройщики участвовать в программе не спешат. Если такое предложение поступит, мы готовы его рассмотреть.
Мы активно сотрудничаем с городом, который выкупает у нас квартиры для бюджетников. Отличная от рыночной цена не смущает – в больших объемах это приемлемо и обеспечивает нам дополнительный объем спроса.
– Возможен ли такой сценарий для области? Например, по «Ржевке»?
– Возможен, правда, установленная цена выкупа квартир для области несколько ниже, чем для Санкт-Петербурга. Сейчас она составляет около 40 тыс. рублей за «квадрат», что предельно приближено к себестоимости. Безусловно, мы занимаемся индустриальным строительством и постоянно ищем новые возможности снижения издержек, при этом не переходя к фальсификации материалов, однако тренд роста себестоимости остается. Это рост тарифов на грузоперевозки, энергоносители. Мы стараемся его «перекрыть» за счет оптимизации нашего производства – проектов повторного применения, унификации бизнес-процессов, оптовых закупок. Так, с 2016 года «Группа ЛСР» выходит на рынок как оптовый покупатель стройматериалов. Закупки будут осуществляться сразу в объемах, необходимых для проектов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Екатеринбурге и Свердловской области. Конечно, приобретателями будут наши бизнес-единицы в регионах, но «Группа ЛСР» дает обязательства по закупке материалов в целом. На наш взгляд, это будет существенный шаг вперед по снижению себестоимости строительства.
– Как планируете решать для «Ржевки» вопрос транспортной доступности?
– Эту задачу мы планируем решить в несколько этапов. Так, в консорциуме с ГК «Лидер» мы готовим конкурсное предложение по проекту создания, реконструкции и эксплуатации трамвайной сети в Красногвардейском районе Петербурга. Предполагается, что будут проложены четыре маршрута, один из которых, возможно, впоследствии будет продлен в Ленобласть, в сторону «Ржевки». Это предусмотрено разработанными ППТ. Надеюсь, мы достигнем соответствующих договоренностей с правительством Ленобласти.
Кроме того, «Группа ЛСР» победила в конкурсе на развитие территории Ладожского вокзала. Это тоже часть нашего плана по улучшению транспортного сообщения территории. Одержав победу в конкурсе, мы получили возможность осуществить и проконтролировать качество дорожно-транспортных работ в начальной точке движения транспорта.
– Некоторые СМИ увидели в вашем нежелании поддержать проект развязки для строительства обхода Мурино способ нечестной конкурентной борьбы.
– Это не способ борьбы, а желание следовать букве закона. Представленный проектировщиками проект развязки противоречит утвержденной для этой территории градостроительной документации, в том числе Генплану. Мы сформулировали шесть вопросов. Часть территории, планируемая под возведение развязки, попадает в зону зеленых насаждений, где запрещено любое строительство. Кроме того, по этой территории проходят инженерные сети. На наши вопросы проектировщики отвечают, что намерены решать вопросы выноса сетей и соответствия проекта законодательству на более поздней стадии. Нам этот путь представляется невозможным. Вместе с тем мы полностью согласны с тем, что строительство обхода Мурино необходимо.
– У «Группы ЛСР» был период приращения производств, потом был период крупных продаж. Есть ли планы по реорганизации производственной базы?
– Что касается продажи цементного завода в Сланцах, то тут наши планы совпали с предложением, которое нам сделал «Евроцемент». Этот завод один из лучших в Европе, построенный по современной технологии. Предприятие «Евроцемента» в Пикалево нуждается в глубокой модернизации. Они сделали нам предложение, от которого мы не смогли отказаться. С момента оформления сделки прошел год, но ни одна из сторон не разочарована результатом. Уверен, любой бизнес можно продать, если поступит хорошее предложение. Впрочем, революционных планов у нас нет – мы не идем в новые регионы, не наращиваем базу, а концентрируемся на развитии того, что есть, на оптимизации себестоимости и управления.