Александр Конышков: Мы работаем над диверсификацией кредитного портфеля
Доля кредитования стройпроектов в кредитном портфеле банка «Санкт-Петербург» остается неизменной с 2014 года.
Чем интересно это направление рассказал первый зампредседателя правления банка Александр Конышков.
– Что происходит сегодня в сегменте банковского кредитования бизнеса? Насколько интенсивно он развивается в Петербурге и Ленобласти?
– Ситуация сложная, прежде всего, вследствие снижения рыночной стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Больше всего это сказалось на положении тех игроков, которые шли в строительный бизнес в надежде на безостановочный рост. Кроме того, в связи с достаточно неблагоприятной экономической обстановкой среди потребителей жилья массового сегмента стали востребованы еще более компактные квартиры, чем прежде. Одновременно увеличивается доля ипотеки: граждане привлекают банки для софинансирования своих покупок, подчас вкладывая в недвижимость последние деньги, чтобы таким образом их сохранить.
Я бы определил настроение на рынке как боевое, но без лишнего оптимизма. Сейчас происходит определенная перегруппировка сил: мощные компании скупают земельные банки, которые продают слабые компании (или те, кому сейчас требуется ликвидность). Как обычно, ключевой – вопрос цены. Покупатель, естественно, хочет купить дешевле, а продавец – продать дороже.
– И на чем они останавливаются в результате? Кстати, претерпел ли, на ваш взгляд, существенные изменения диапазон цен на землю?
– Да, земля в целом стала дешевле. Однако раньше застройщики сражались за отдельные пятна, а сейчас преимущественно за территории под комплексное освоение. Естественно, что такие участки, находящиеся в городской черте, в хороших местах, с хорошей географией, по-прежнему в цене.
«Хорошая география» предполагает разный набор характеристик в зависимости от класса жилья. Для массового сегмента имеет значение близость метро и обжитых районов. Для покупателей элитного жилья, скорее, играют роль красота места и комфортное время достижения основных точек их интересов.
Но перераспределение земельного банка, которое мы констатируем сегодня, больше повлияет на перспективы проектов, которые начнут реализовываться не ранее 2018 года.
– А насколько интересны игрокам строительного рынка кредиты? И насколько банки, со своей стороны, готовы заемные средства предоставлять?
– Поскольку маржа сжимается, застройщики пытаются сегодня привлекать банковское финансирование. Как следствие, возникает вопрос о том, что потенциальный заемщик может предъявить банку в качестве залога.
Получить проектное финансирование на строительство жилых домов с некоторых пор стало гораздо тяжелее именно потому, что банки сомневаются в платежеспособном спросе. Мы не готовы финансировать проект, если потенциальный заемщик заявляет: «У нас есть идея, у нас есть земельный участок, и мы будем строить один дом».
– А к вам обращаются с такими проектами?
– Подобных обращений немного, но они бывают. Однако у нас определены внутренние ковенанты – какой объем строительных проектов в кредитном портфеле банка является комфортным (порядка 20%), и этот лимит мы стараемся не превышать. Более того, когда какой-то из строительных проектов завершается и у нас появляется возможность кредитовать новый проект, его реалистичность, доходность от предоставления кредитных средств для банка, а также залоговая масса изучаются самым тщательным образом.
В строительном секторе сейчас для нас очень немного новых заемщиков. В основном работаем с теми, кто уже у нас кредитовался и имеет хорошую историю завершенных проектов: такие компании в состоянии строить качественно, и у них нет проблем со сбытом квартир. Тем не менее мы не прекращаем вести
мониторинг рынка. Я не зря упомянул о квартирографии. Сейчас если кто-то начинает строить большие жилые комплексы со значительной долей компактных квартир, надо оценить, насколько быстро они будут реализованы. Потому что через два года с улучшением общеэкономической ситуации в стране они уже, возможно, перестанут пользоваться спросом.
Как правило, за кредитами обращаются те, у кого уже высокий долг (для его рефинансирования), и таким клиентам очень тяжело что-то предложить, либо компании без собственного капитала для входа в проект.
– Вы таким клиентам категорически отказываете или все-таки бывают исключения?
– Сейчас отказываем, поскольку риски неоправданно высоки. Если у компании, которая ведет строительство всего одного дома и не имеет успешно завершенных проектов в багаже, возникают проблемы, а мы профинансировали эту стройку, то именно банку придется обеспечить завершение строительства. Это означает, что мы будем вынуждены стать собственниками бизнеса, в котором, в общем-то, не нуждаемся.
– О каком сокращении маржи можно говорить? И каким должно быть залоговое обеспечение, чтобы застройщик получил кредит вашего банка?
– Если говорить о марже строительных компаний, то сегодня есть очень неплохие проекты мало- и среднеэтажного жилья – именно не коттеджных поселков, а комплексов многоквартирных домов в пять-шесть этажей. Соответственно, у некоторых компаний маржа может составлять 10 тыс. рублей с 1 кв. м, у кого-то меньше, а у кого-то, особенно при элитном строительстве, больше.
При рассмотрении залогового обеспечения преимущественно используется ломбардный подход: залог должен быть достаточным для полного покрытия долга с коэффициентом. Однако это не проектное финансирование в чистом виде, примеров которого сегодня у нас буквально единицы, именно потому что мы очень консервативно оцениваем рынок.
– Какие еще направления бизнеса, кроме строительного, вы кредитуете?
– В числе наших заемщиков – юридических лиц предприятия пищевой промышленности, нефтегазового профиля, энергетического машиностроения компании, реализующие инфраструктурные и транспортные проекты. В данный момент идет работа над диверсификацией кредитного портфеля.
– Можно ли утверждать, что банк «Санкт-Петербург» – действительно крупный игрок в сегменте кредитования бизнеса?
– По Петербургу мы однозначно входим в топ-3 наравне с государственными банками. Доли и места могут меняться в зависимости от выхода из портфеля одних проектов и появления в нем новых, но мы работаем со всеми крупными застройщиками города. Только для одних мы банк-кредитор, а для других – обслуживающий банк. А поскольку мы еще и аккредитуем объекты практически всех ведущих строительных компаний Петербурга и Ленобласти для предоставления ипотечных кредитов, чувствуем себя одинаково комфортно в роли и кредитора, и просто банка-партнера.
– Кредитуете ли вы проекты промышленного строительства? Отличается ли подход к ним от проектов жилищного строительства?
– Да, среди наших заемщиков есть компании, реализующие проекты не только жилищного, но и промышленного строительства. У нас кредитуются и инвестпроекты в промышленном производстве, связанном со стройкой. Надо сказать, подобные проекты бизнесу сегодня достаточно интересны, поскольку промышленное строительство может расти как раз на фоне стагнации или сокращения объемов жилищного строительства. Некоторые наши заемщики, работающие и в том, и в другом сегменте, благодаря этому могут балансировать свою выручку.
Отмечу, что для принятия решения о кредитовании проекта промышленного строительства мы оцениваем условия контракта, репутацию и финансовую дисциплину заказчика. Потому что у застройщика много мелких покупателей. А у подрядчика, ведущего промышленное строительство, – один большой контракт и один заказчик, с которым и связаны все риски.
– А есть ли какие-то преимущества для банка в кредитовании строительных компаний?
– Преимущество, наверное, только одно – предоставление кредитных средств строительному бизнесу идет в зачет наших обязательств перед Агентством по страхованию вкладов.
Длительная и не всегда уместная процедура согласования проектных и строительно-монтажных работ с чиновниками тормозит их проведение и отражается на стоимости. Так считает генеральный директор компании ООО «ВодоСтройПроект» Сергей Иванов. Газете «Строительный Еженедельник» специалист рынка рассказал о вариантах исправления негативной сложившейся ситуации.
– Сергей Владимирович, федеральные и городские власти постоянно говорят о необходимости снижения административных барьеров по отношению к бизнесу, в том числе и строительному. Происходит ли оно на самом деле? Чувствуете какое-то потепление?
– К сожалению, никакого резкого потепления отношений между чиновниками и бизнесом нет, но и определенного охлаждения тоже, что уже немаловажно. На мой взгляд, за последние годы выстроились определенные правила игры, которые в большей степени удовлетворяют чиновников, и менять они их не торопятся. Работать по этим правилам предпринимателям можно, все доступно, только не всегда эффективно.
Есть на рынке заметная и положительная тенденция по внедрению современных материалов и технологий в производство работ. Власть идет на диалог, рассматривает различные, в том числе инновационные, способы и методы производства работ, например мы сами выполняем работы по футеровке существующих колодцев пластиком – использование технологии позволяет значительно увеличить эксплуатационные свойства конечного продукта, при этом цена работ доступна для широкого круга потребителей. Считаю, что крайне важно и необходимо в условиях современного мира.
Сам рынок, в том числе проектный и строительно-монтажный, на котором мы работаем, не стоит на месте и постоянно движется вперед. В частности, на последнем съезде строителей, в котором я принимал участие, поднимался вопрос о снижении административных барьеров, а именно о необходимости сокращения по времени процедуры согласований, а также самого их количества. Об этом говорят, обсуждают важность и значимость подобных изменений, но пока ощутимых шагов властей по поддержке инициатив строителей нет.
– Неужели все так критично?
– Есть над чем работать! Могу привести простой пример: поставлена задача подключить к водопроводу уличный ларек. Сеть находится в 10 м от него, и все работы по присоединению можно провести за один день. Но при этом их согласование с различными ведомствами займет от трех и более месяцев. Если более конкретно, то получение только исходных данных для начала проектирования от ответственных структур власти занимает более месяца – это очень долго. А дальше нужно проектировать и согласовывать проект до производства работ в более чем пяти организациях, при этом минимальный срок согласования одной инстанции – две недели и дольше. Такой период «хождения» по чиновникам считаю недопустимым, ведь неэффективно тратится очень много времени.
Подчеркну, что в итоге такое количество согласований и длительные их сроки увеличивают и стоимость проводимых работ. Специалистам приходится заниматься проектом не несколько дней, а несколько месяцев, что значительно увеличивает себестоимость. Стоимость работ на объектах может вырастать в 2,5 раза, иногда заказчики уже на этом этапе отказываются от реализации таких проектов.
– Какой выход из сложившейся ситуации вы видите?
– Полагаю, что необходимо значительно отрегулировать саму разрешительную систему. Во-первых, важно уменьшить количество согласований с ведомствами по небольшим работам и на небольших объектах. Так, в случае с прокладкой инженерных сетей водопровода и канализации по отдельным работам должно быть достаточно согласования только с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Дело в том, что ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» при согласовании проекта уже производит проверку возможности его реализации с учетом всех пересечений с другими инженерными сетями, ведение технадзора за строительством осуществляется ими, принимаются сети только с выполненным благоустройством, то есть надзор ведется от истоков и до полной реализации проекта. Получается, что контроль иных организации в большей степени носит дублирующий характер.
Необходимо определить критерии такого рода объектов, допустим, при подключении объекта к коммунальным сетям расположенного в непосредственной близости, до 100 м, на выполнение работ необходимо разрешение только данного ведомства. Все, что дальше, требует разрешений больших инстанций. Кроме того, необходимо избавить отрасль от согласований с теми структурами, с которыми мы вообще не соприкасаемся.
Во-вторых, активнее следует вводить электронный документооборот. Переход от традиционного согласования проектов документов на бумажном носителе к электронному согласованию с использованием системы электронного документооборота – действительно важная необходимость в сегодняшних реалиях. Электронное согласование имеет существенный перечень преимуществ, в том числе прозрачность.
– Сергей Владимирович, а как вы охарактеризуете взаимоотношения чиновников и предпринимателей в рамках работ по тендерам и госзаказам?
– Здесь тоже не все так гладко, как бы хотелось. С Нового года внесены изменения в федеральный закон о государственных закупках (ФЗ-44). Казалось бы, документ должен был внести новые веяния, что-то улучшить, но особого понимания, как по нему работать, нет ни у бизнесменов, ни у чиновников. Фактически закон сырой, нуждающийся в серьезной доработке, многие вещи в нем не стыкуются друг с другом.
Добавлю, что в настоящее время самый главный минус проведения тендеров – выбор исполнителя не по качеству, а по цене. Безусловно, конкурсное падение цены и торг должны быть, но они должны быть разумными. Ведь если проанализировать предложения некоторых участников конкурсов, можно отметить такую интересную особенность: сметная стоимость их материалов меньше отпускной заводской цены материалов, естественно, к такой организации должно сразу же появиться множество вопросов, но их почему-то не всегда задает заказчик. Поэтому иногда появляются на рынке компании-однодневки, которые выскакивают неизвестно откуда, получают заказ и исчезают. Естественно, в таких случаях говорить о качестве и гарантийных обязательства неуместно.
– На ваш взгляд, что стоит предпринять властям, чтобы такие сомнительные фирмы не занимались тендерами?
– Необходимо создать более жесткие условия для компаний-участников. При отборе учитывать наличие у компании-участника собственных производственных мощностей, достаточность собственного персонала, проверять налоговую историю участника. Все это очень просто проверить при формировании запроса по участнику в структурах власти. Правда, снова нужно отметить, что отработка какого запроса должна быть оперативной и не занимать месяцы.
Кроме того, компания-участник должна иметь опыт работы в сфере проведения тендера, представлять свое реальное портфолио на рассмотрение.
Необходимо создать такие критерии отбора, чтобы система заработала, чтобы появлялись рабочие места, а не субподрядные компании-однодневки. Поручать выполнять работы нужно компаниям, приносящим пользу не только себе, но и обществу, государству.