Олег Михеев: Мы пожинаем горькие плоды былой децентрализации
По мнению Олега Михеева, директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти, с вступлением в силу 218-ФЗ постановка на кадастровый учет и регистрация прав должны максимально упроститься.
В настоящее время кадастровый учет и регистрация прав – это разные процедуры. Однако нередко граждане совершают операции с недвижимостью, для которых требуются обе процедуры. Создание Единого реестра недвижимости позволит обеспечить одновременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными.
- Олег Юрьевич, по каким причинам и с какой целью принимался 218-ФЗ, который, как ожидается, начнет действовать с 1 января 2017 года?
- Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости был разработан в соответствии с концепцией развития всей нашей отрасли земельно-имущественных отношений, которая предполагает реализацию до 2020 года. Законодательство направлено на объединение учетно-регистрационных действий, чтобы заявителям было в целом проще оформлять права на свои объекты недвижимости. При этом процедура взаимодействия между Росреестром и Кадастровой палатой при постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности будет происходить в автоматическом режиме без участия самих заявителей.
Не имею права говорить от имени коллег-регистраторов, но мы в Кадастровой палате абсолютно отчетливо понимаем, что необходимо идти по пути не столько сокращения сроков, сколько выведения на должный уровень качества государственных услуг. Я работаю в Кадастровой палате с 2013 года и помню те времена, когда опоздания со сроками при вынесении решений могли составлять до 40 дней. Более того, доля решений о приостановках и отказах достигала и 70%, и 80%. Конечно, все это наводило на мысли о том, что, во-первых, необходимо увеличивать темпы работы (хотя справедливости ради, надо сказать, что и нормативные сроки тогда были другие), а во-вторых, обеспечить в отношении каждого заявителя не шаблонный, а индивидуальный подход.
- Однако сегодня, по отзывам некоторых кадастровых инженеров, хотя формально сроки Кадастровой палатой и выдерживаются, основания для приостановки в отношении заявлений о постановке на кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства могут быть представлены буквально в последний «нормативный» день.
- Если вы следите за рынком кадастровых инженеров, наверняка видите, насколько вырос уровень информационной открытости и доступности Кадастровой палаты для обращений кадастровых инженеров в последние несколько лет. По результатам последнего всероссийского анкетирования, 89% кадастровых инженеров удовлетворены взаимодействием, организованным Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Так что мы стараемся прислушиваться к пожеланиям кадастровых инженеров, учитывать их профессиональные потребности. А что касается приостановки в последний момент, то отмечу, что у нас есть технологический процесс, в котором все этапы от приема пакетов до выхода готовых документов строго расписаны по времени. Отмечу также, что за прошлый год мы сократили срок обработки документов с нормативных десяти до восьми рабочих дней. Параллельно аппарат Федеральной кадастровой палаты работает над унификацией практики всех своих филиалов по стране. Так, автоматизированная информационная система государственного кадастра объектов недвижимости (АИС ГКН) постоянно совершенствуется, и уже сегодня можно говорить, что государственный кадастр недвижимости полностью прозрачен и подконтролен центральному аппарату.
Для справки: еще пять лет назад такой централизации не было, каждый район вел учет сведений о земельных участках и объектах недвижимости самостоятельно, и сегодня мы пожинаем горькие плоды этой практики в виде отсутствия сведений о координатах земельных участков при наличии у граждан паспортов с уточненными границами и зарегистрированного права собственности.
Мы верифицируем наши базы в течение последних трех лет, сопоставляя их со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Федеральной налоговой службы. Дублирующих записей выявляется столько, что на заседаниях рабочих групп филиала и Управления Росреестра по Ленинградской области принимаются решения об удалении десятков таких записей. При сравнении характеристик в информационных ресурсах Росреестра и ФНС также выявляются ошибки.
Замечу также, что мы популяризируем сегодня и приветствуем подачу документов на кадастровый учет в электронном виде – это очень просто сделать через портал Росреестра при наличии у заявителя электронной подписи. Кроме того, могу сказать, что после централизации баз данных, а также с началом развития в Ленобласти системы многофункциональных центров (МФЦ) основными отделениями Кадастровой палаты, куда документы в бумажном виде подает непосредственно заявитель, остались наш центральный офис в Санкт-Петербурге и офис во Всеволожске. Согласно статистике за январь-март 2016 года, в отдельных районах Ленинградской области: Приозерском, Выборгском, Кировском, Лужском, Тосненском, Подпорожском, Лодейнопольском – более 90% документов поступает к нам через МФЦ. В таких районах офисы Кадастровой палаты оказывают населению скорее информационно-консультативную поддержку.
- 218-ФЗ предполагает, что уже на момент его вступления в силу должна быть создана единая максимально точная база. По вашему мнению, возможен период адаптации к новым требованиям закона?
- Работа по уточнению данных в единой базе будет проводиьтся постоянно, потому что граждане, юридические лица будут ежедневно обращаться в связи с теми или иными учетно-регистрационными действиями и все равно будут неизбежны некоторые неточности в сведениях. Но в моем понимании после вступления 218-ФЗ в силу это уже не должно в принципе касаться заявителей – это будет исключительно внутренняя техническая работа Кадастровой палаты и государственных регистраторов. Уже в начале апреля этого года, как показал мониторинг нашей деятельности, документооборот между двумя нашими смежными ведомствами увеличился в разы. Мы обрабатываем более 30 тыс. запросов от регистраторов ежемесячно. После вступления 218-ФЗ в силу этот показатель еще больше увеличится. В случае разночтений, не приведенных к единообразию сведений о собственнике, том или ином объекте недвижимости либо земельном участке, мы уже должны будем при необходимости сами сделать запрос в ФНС, Пенсионный фонд, другие ведомства, найти подтверждение актов обследования и других документов, а не отказывать на вполне законном основании заявителю.
- Какие вопросы в сфере кадастра, по вашему мнению, требуют наиболее оперативного решения?
- Если говорить о Ленинградской области, то не секрет, что при постановке на кадастровый учет отдельных участков ее территорий использовались разные системы координат, и эти сведения до сих пор не приведены в соответствие. В результате у нас сегодня много учтенных участков, которые не просто оказываются в других кадастровых кварталах, а вообще дислоцируются согласно координатам в другие кадастровые районы. С 1 января 2017 года на всей территории Российской Федерации будут использоваться системы координат кадастровых округов с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат или в некоторых случаях – единая государственная система координат.
В соответствии с этим сегодня требуется узаконить результаты работы местных органов власти в градостроительной сфере – внести в государственный кадастр недвижимости границы населенных пунктов, территориальных зон в соответствии с вновь утвержденными генеральными планами и правилами землепользования и застройки. Сегодня в кадастре недвижимости внесено всего 7% границ населенных пунктов Ленинградской области.
Наконец, регион остро нуждается во внесении в кадастр недвижимости достоверной информации в отношении учета границ земель лесного и объектов водного фонда.
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории.
Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.