Стоимость земли – не главное
Торги по комплексному освоению территорий стали проходить не так давно. Они привлекают повышенный интерес рынка. О перспективах и проблемах торгов по КОТ, о том, кто участвует в этих торгах, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.– Роман Евгеньевич, почему в торгах по комплексному освоению территорий не участвуют наши петербургские крупные компании?
– Почему не участвуют? Постоянно участвуют. Группа ЛСР, ЛЭК. Я думаю, что другие питерские крупные компании не участвуют потому, что раньше получили землю по целевке и ведут дальнейшее строительство. А на торгах нет эксклюзива, туда может прийти любая компания. Спросите у компаний, почему они не приходят?
– Спросила. Компании говорят, что очень большие инвестиции, долгий срок, большая банковская гарантия и им не интересно замораживать такие большие средства на такие большие сроки.
– Давайте прямо скажем, что просто нет этих средств, вот и все. Другие компании приходят, им интересно. А что касается банковской гарантии, то мы ведь должны подстраховаться, того требует федеральное законодательство и здравый смысл. Собственно говоря, мы передаем огромную территорию ни по до что…
– Под честное слово…?
– Не предполагается такого счастья для строительных компаний. А банковская гарантия дает основания рассчитывать, что компания будет иметь капитал, либо неких инвесторов за собой, которые обеспечат эту гарантию. Допустим, мы снимем требование банковской гарантии, законных финансовых требований, и кто к нам придет? Любая компания, к примеру, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? И что дальше будет? Откроется вторичный рынок продажи договоров по комплексному освоению.
Вопрос о цене тяжелый, и очень тяжелый… С одной стороны, достаточно неплохо, когда бюджет дополнительно получает средства с увеличением цены на торгах в несколько раз – на последних торгах увеличение произошло до 10-11 раз – но нужно думать, что за этим последует, и какова будет цена квадратного метра построенного там жилья. Хотя, если разделить стоимость земли на те квадратные метры, которые там можно построить, то стоимость земли не оказывает существенного влияния на конечную цену метра. Она составляет около 10 процентов – это не много.
Но стоимость земли при торгах по комплексному освоению территорий – это не главное. Главное – это вопрос инженерной подготовки. С одной стороны, это вопрос достаточно дорогостоящий, а с другой – достаточно длительный и сложный.
– Потому что не хватает мощностей?
– Дело не в том, что не хватает мощностей, дело в том, что очень грамотно нужно организовать работу по инженерной подготовке. В советское время над этим трудились целые тресты, одни занимались подготовкой сетей, другие – вопросом дорог, кто-то занимался вопросами фундаментов. Это были действительно мощные организации. Сегодня мы предаем все эти вопросы одной коммерческой организации: вот вам территория под комплексное освоение – организуйте процесс.
Генподрядчик сегодня должен быть некоей исполнительно-коммерческой структурой, в которой какие-то подразделения должны заниматься инженерной подготовкой, какие-то – проектной документацией, кто-то – вопросами дорожного строительства… Это сложный процесс, поэтому компании, которые берутся за комплексное освоение, должны быть готовы к этому и с точки зрения финансов, и организационно. В общем, инженерная подготовка – это технически долгий и многоплановый процесс. Поэтому победа по цене – это не факт успеха в комплексном освоении.
– А каковы перспективы торгов по КОТ, как они будут развиваться и много ли у нас территорий?
– Нет, территорий у нас немного. Остались территории не под многоэтажное строительство, а под среднеэтажное и малоэтажное, и мы такие территории предоставим. Вначале мы сделали упор на те территории, которые дают нам большой объем жилищного строительства, теперь мы разрабатываем те территории, которые дают не столько объем, а сколько новые типы, новое качество жилья.
– А где расположены эти территории?
– Это Горская – два квартала готовится под комплексное освоение, это Петродворец, там есть большая территория под застройку. Это другое качество жилья. На сегодняшний момент мы занимались тем, что обеспечивали рынок массовым жильем. А дальше стоит вопрос о повышении его качества и переход на средний уровень. В дальнейшем мы будем переходить либо на комплексное освоение, либо на полный пакет территорий для строительства более высокого класса жилья.
– Сколько таких территорий, и какие объемы?
– Это порядка 360 га вкупе на этот год. Территории в Репино, Лахте, пос. Молодежное, несколько участков в пос. Песочное, на Каменке. Сейчас стоит вопрос малоэтажного строительства, кроме того, стоит вопрос реновации, реконструкции кварталов. И надо заниматься подтягиванием не одного вида жилищного строительства – массового, а и многих других. И сюда придут уже другие компании, которые будут этим заниматься.
– Некоторые участники рынка говорят о том, что застройщики больших территорий не берут средние строительные компании в качестве субподрядчиков, и средние, и малые предприятия не могут работать…
– А кто же работает? Мне кажется, что в этом есть доля лукавства. Просто все хотят быть поближе к рулевому управлению, то есть поближе к финансам, поэтому и говорят, что нас не пускают на рынок. Это нонсенс – выходить на крупные проекты малому и среднему бизнесу. У него и цели, и задачи другие. Я не вижу, где может применить себя малый бизнес в инвестиционном строительстве. На подрядных работах – безусловно, да.
В крупных компаниях накопился весь спектр бизнеса, который только может быть. Крупные компании – это определенная интеграция, и если ты хочешь войти в эту компанию, то входишь как самостоятельная организация, подразделение, как юридически независимое лицо, но на определенный вид работ.
– Значит, средний бизнес в перспективе останется?
– Так он у нас и работает. Все равно, те организации, которые берут территории под комплексное освоение, привлекают средние компании к строительству. В крупных компаниях жесткие требования договора. Но рынок на сегодняшний момент становится более цивилизованным, и условия становятся жестче. Это приводит к определенной стабилизации цены. У нас нет монополизации рынка, в городе работает достаточное количество компаний в строительной отрасли, и нельзя сказать, что рынок поделен между двумя-тремя компаниями. Сейчас на рынке самостоятельно работает несколько десятков компаний.
Наталья Бабаджанян
Как известно с 1 июля 2007 года отменяется лицензирование. Эксперты считают, что адекватной заменой станет создание саморегулируемых организаций (СРО). В настоящее время существует несколько концепций развития СРО в России. Об одной из них рассказывает заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, как появилась идея создания концепции по СРО?
– Как известно, лицензирование строительной деятельности (под ней мы понимаем и проектирование, и инженерные изыскания, и непосредственно строительство) скоро отменят. Таким образом, государство снимает с себя функцию государственного контроля за доступом компаний на эти рынки – и есть опасность, что туда хлынут тысячи некомпетентных структур. Но строительная сфера не может остаться без внешнего регулирования, поскольку она относится к особо опасным видам деятельности. Поэтому в качестве альтернативы лицензирования мы предлагаем институт обязательного членства в саморегулируемых организациях. Основная задача СРО – регулировать допуск фирм на рынок. Грубо говоря, это фильтр, который заменит собой государственный институт лицензирования.
– В какой форме будет представлена эта альтернатива?
– Мы предлагаем внести изменения в Градостроительный кодекс, чтобы там появился целый раздел – саморегулирование в строительстве. Возможно также появление отдельного закона по этой теме.
– В чем суть концепции, разработанной Институтом экономики города?
– Во-первых, мы хотим, чтобы обязательность членства в СРО была приравнена к лицензированию по своим последствиям. Это потребует внесения изменений в Административный и Уголовный кодексы. Например, известно, что осуществление предпринимательской деятельности без лицензии наказывается штрафами (а в отдельных случаях привлечением руководителей компаний к уголовной ответственности). Мы предлагаем распространить эти нормы и на членство в СРО.
Во-вторых, мы предлагаем разбить все организации строительной сферы на три группы: отдельно – СРО в строительстве, отдельно – для фирм по инженерным изысканиям, отдельно – для проектировщиков. Причем в рамках каждой группы допускается конкуренция между СРО, чтобы эти структуры не превращались в монополии.
– Какие требования будут предъявляться к СРО?
– Мы предлагаем установить пять основных требований.
Первое. Требование по количеству членов. В СРО должно быть минимум 100 юридических лиц, а в СРО для строительной сферы – не менее 500 (но эти показатели могут обсуждаться и меняться).
Второе. Требование по объемам ранее проделанной работы. Так, для инженерно-изыскательских СРО мы предлагаем планку 500 успешно проведенных изысканий. Это делается для того, чтобы не возникали СРО только новичков рынка.
Третье. Требование к формированию компенсационного фонда. Для инженерно- изыскательских СРО взнос, возможно, будет в пределах 500 тысяч рублей с каждого члена, а для строителей – больше, поскольку эта сфера больше связаны с рисками причинения ущерба.
Четвертое. В СРО должно быть разработано требование к членам по квалификации персонала, финансовой устойчивости, материальной базе, опыту работы и др.
Пятое. Должны быть прописаны дополнительные правила осуществления предпринимательской деятельности членов СРО. Речь идет, фактически, о том, что в дополнение к существующим государственным строительным, санитарным, пожарным нормам безопасности должны быть установлены дополнительные требования к качеству работы членов СРО и разработаны механизмы его контроля.
Выполнение этих пяти условий позволит любой некоммерческой организации зарегистрироваться и получить статус СРО.
– Но ведь некоммерческие организации могут быть разных уровней – от уровня небольшого города до федерации?
– Мы предлагаем, чтобы СРО были зарегистрированы исключительно на федеральном уровне. То есть только федеральные некоммерческие организации могли бы получить статус СРО. В этом вопросе у нас расхождение с разработчиками других концепций, например, экспертами из думского комитета Виктора Плескачевского, которые уверены, что основной упор надо сделать на региональный уровень.
– Чем Вас не устраивает предложение коллег?
– Если мы остановимся на региональном уровне (а субъектов федерации у нас много, и в каждом минимум по три СРО), то в строительстве получится не менее тысячи СРО на всю страну, которые будут конкурировать между собой. Эта система будет, на наш взгляд, неуправляемой. Структуры СРО не будут иметь необходимого веса. Кроме того, будут сложности в учете тех требований, норм и правил, которые нужны для саморегулирования. Я бы сказал, здесь можно проводить аналогии с процедурами создания политических партий: вырос, тебя знают по стране – пожалуйста, регистрируйся.
– А если выводить СРО на федеральный уровень?..
– То таких организаций будет на страну не более 20. Из них будет пять-шесть СРО с именем, которые будут задавать тон и совершенствовать всю деятельность в этой сфере. А работу с регионами они смогут построить через свои отделения, передав им часть полномочий.
– Есть ли еще аргументы в пользу «федеральной» схемы?
– Дело в том, что в данной сфере существует угроза сращивания строительных структур с местными администрациями. Рынки недвижимости могут быть монополизированы только на местах. Чтобы не допускать такого развития ситуации, нужно, чтобы СРО были федерального уровня, чтобы у власти субъектов федерации не было никакой возможности влиять на их работу. Может оказаться, что в этом вопросе мы не правы, и «дуем на молоко». Мы готовы к дискуссии. Возможен, например, такой вариант, что в сфере инженерно-изыскательских работ и проектирования будет только федеральный принцип СРО, а в строительстве – и то, и другое. Возможно, в этом вопросе будет сделано исключение для Москвы и Петербурга. Сейчас еще не такая стадия проработки вопроса, когда можно говорить об однозначной истине – мы готовы обсуждать любые логически и практически обоснованные предложения.
– Насколько я понимаю, функции СРО не будут ограничены разработкой правил работы на рынке. Членам СРО придется нести материальную ответственность за ошибки друг друга?
– Да. Если организация допустила грубую ошибку или выполнила работу недобросовестно и причинила вред частным или государственным интересам, если судом установлен объем ущерба, а имущества участника рынка недостаточно для возмещения вреда, то в этом случае будет отвечать СРО в пределах своего компенсационного фонда. Ясно, что, сделав выплату, члены СРО будут вынуждены снова скинуться за своего нерадивого коллегу-участника. Это вряд ли им понравится. Поэтому, чтобы избежать подобных неприятностей, им придется установить механизм контроля за текущей деятельностью своих членов, разработать систему внутреннего, внешнего контроля или страхования. Эти инструменты, на наш взгляд, будут более эффективными, чем государственные, потому что действия государства всегда грубы и не учитывают многообразия деятельности в строительстве. Это тоже должно позитивно отразиться на качестве строительства и безопасности в данной сфере.
– Не боитесь возникновения эффекта «круговой поруки» в строительном бизнесе?
– Смотря что под этим понимать. Мы опасаемся двух вещей. Во-первых, влияния на работу СРО местных властей, а, во-вторых, того, что сами компании могут использовать элемент саморегулирования для ограничения конкуренции. Представьте, что какие-то фирмы собрались и никого больше на рынок не пускают. Мы предлагаем альтернативы.
Первая. У игроков рынка должна быть возможность создания альтернативного СРО. В этом не заинтересованы существующие некоммерческие организации, которые из-за этого просто потеряют членские взносы и ничего не выиграют.
Вторая. Мы хотим создать механизм, при котором отказ во вступлении в состав СРО может быть обжалован компанией в судебном порядке. Требования к членству должны быть равные для всех – и для новичков и для действующих членов СРО.
Третья. Казалось бы, новый участник рынка не может начать работу, пока его не возьмут в СРО, но стать членом СРО он не может, пока у него нет опыта работы. Получается вроде замкнутый круг. Это не так. Мы предлагаем дать возможность новым участникам рынка работать на его отдельных сегментах. Например, на тех объектах, которые выводятся из жесткого контроля саморегулирования. Это ларьки, навесы, гаражи, вспомогательные объекты – их перечень есть в Градостроительном кодексе (для инженерно-изыскательских работ этот список может быть расширен до объектов малоэтажных и не очень большой площади). Второй возможный сегмент для новичков – это участие на рынке в качестве субподрядчиков. Поработав под началом наставника и приобретя собственный опыт, они смогут вступить в СРО. Такие подходы позволят исключить возможность монополизации рынка.
– А как Вы относитесь к идее создания СРО для специалистов – физических лиц?
– Отрицательно. Пока. Ведь речь идет о добровольных профессиональных организациях сантехников, сварщиков, плотников и т.д. Процесс объединения этих специалистов, по нашему мнению, пойдет сам собой. Его не надо толкать законодательно.
Наталья Ковтун