Стоимость земли – не главное

10.07.2007 16:07

Торги по комплексному освоению территорий стали проходить не так давно. Они привлекают повышенный интерес рынка. О перспективах и проблемах торгов по КОТ, о том, кто участвует в этих торгах, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.– Роман Евгеньевич, почему в торгах по комплексному освоению территорий не участвуют наши петербургские крупные компании?
– Почему не участвуют? Постоянно участвуют. Группа ЛСР, ЛЭК. Я думаю, что другие питерские крупные компании не участвуют потому, что раньше получили землю по целевке и ведут дальнейшее строительство. А на торгах нет эксклюзива, туда может прийти любая компания. Спросите у компаний, почему они не приходят?

– Спросила. Компании говорят, что очень большие инвестиции, долгий срок, большая банковская гарантия и им не интересно замораживать такие большие средства на такие большие сроки.
– Давайте прямо скажем, что просто нет этих средств, вот и все. Другие компании приходят, им интересно. А что касается банковской гарантии, то мы ведь должны подстраховаться, того требует федеральное законодательство и здравый смысл. Собственно говоря, мы передаем огромную территорию ни по до что…

– Под честное слово…?
– Не предполагается такого счастья для строительных компаний. А банковская гарантия дает основания рассчитывать, что компания будет иметь капитал, либо неких инвесторов за собой, которые обеспечат эту гарантию. Допустим, мы снимем требование банковской гарантии, законных финансовых требований, и кто к нам придет? Любая компания, к примеру, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? И что дальше будет? Откроется вторичный рынок продажи договоров по комплексному освоению.
Вопрос о цене тяжелый, и очень тяжелый… С одной стороны, достаточно неплохо, когда бюджет дополнительно получает средства с увеличением цены на торгах в несколько раз – на последних торгах увеличение произошло до 10-11 раз – но нужно думать, что за этим последует, и какова будет цена квадратного метра построенного там жилья. Хотя, если разделить стоимость земли на те квадратные метры, которые там можно построить, то стоимость земли не оказывает существенного влияния на конечную цену метра. Она составляет около 10 процентов – это не много.
Но стоимость земли при торгах по комплексному освоению территорий – это не главное. Главное – это вопрос инженерной подготовки. С одной стороны, это вопрос достаточно дорогостоящий, а с другой – достаточно длительный и сложный.

– Потому что не хватает мощностей?
– Дело не в том, что не хватает мощностей, дело в том, что очень грамотно нужно организовать работу по инженерной подготовке. В советское время над этим трудились целые тресты, одни занимались подготовкой сетей, другие – вопросом дорог, кто-то занимался вопросами фундаментов. Это были действительно мощные организации. Сегодня мы предаем все эти вопросы одной коммерческой организации: вот вам территория под комплексное освоение – организуйте процесс.
Генподрядчик сегодня должен быть некоей исполнительно-коммерческой структурой, в которой какие-то подразделения должны заниматься инженерной подготовкой, какие-то – проектной документацией, кто-то – вопросами дорожного строительства… Это сложный процесс, поэтому компании, которые берутся за комплексное освоение, должны быть готовы к этому и с точки зрения финансов, и организационно. В общем, инженерная подготовка – это технически долгий и многоплановый процесс. Поэтому победа по цене – это не факт успеха в комплексном освоении.

– А каковы перспективы торгов по КОТ, как они будут развиваться и много ли у нас территорий?
– Нет, территорий у нас немного. Остались территории не под многоэтажное строительство, а под среднеэтажное и малоэтажное, и мы такие территории предоставим. Вначале мы сделали упор на те территории, которые дают нам большой объем жилищного строительства, теперь мы разрабатываем те территории, которые дают не столько объем, а сколько новые типы, новое качество жилья.

– А где расположены эти территории?
– Это Горская – два квартала готовится под комплексное освоение, это Петродворец, там есть большая территория под застройку. Это другое качество жилья. На сегодняшний момент мы занимались тем, что обеспечивали рынок массовым жильем. А дальше стоит вопрос о повышении его качества и переход на средний уровень. В дальнейшем мы будем переходить либо на комплексное освоение, либо на полный пакет территорий для строительства более высокого класса жилья.

– Сколько таких территорий, и какие объемы?
– Это порядка 360 га вкупе на этот год. Территории в Репино, Лахте, пос. Молодежное, несколько участков в пос. Песочное, на Каменке. Сейчас стоит вопрос малоэтажного строительства, кроме того, стоит вопрос реновации, реконструкции кварталов. И надо заниматься подтягиванием не одного вида жилищного строительства – массового, а и многих других. И сюда придут уже другие компании, которые будут этим заниматься.

– Некоторые участники рынка говорят о том, что застройщики больших территорий не берут средние строительные компании в качестве субподрядчиков, и средние, и малые предприятия не могут работать…
– А кто же работает? Мне кажется, что в этом есть доля лукавства. Просто все хотят быть поближе к рулевому управлению, то есть поближе к финансам, поэтому и говорят, что нас не пускают на рынок. Это нонсенс – выходить на крупные проекты малому и среднему бизнесу. У него и цели, и задачи другие. Я не вижу, где может применить себя малый бизнес в инвестиционном строительстве. На подрядных работах – безусловно, да.
В крупных компаниях накопился весь спектр бизнеса, который только может быть. Крупные компании – это определенная интеграция, и если ты хочешь войти в эту компанию, то входишь как самостоятельная организация, подразделение, как юридически независимое лицо, но на определенный вид работ.

– Значит, средний бизнес в перспективе останется?
– Так он у нас и работает. Все равно, те организации, которые берут территории под комплексное освоение, привлекают средние компании к строительству. В крупных компаниях жесткие требования договора. Но рынок на сегодняшний момент становится более цивилизованным, и условия становятся жестче. Это приводит к определенной стабилизации цены. У нас нет монополизации рынка, в городе работает достаточное количество компаний в строительной отрасли, и нельзя сказать, что рынок поделен между двумя-тремя компаниями. Сейчас на рынке самостоятельно работает несколько десятков компаний.

Наталья Бабаджанян


Платные дороги - реальность нового времени
31.01.2006 16:55

В последнее время все громче звучат разговоры о скором появлении в России сети платных дорог. Специалисты подчеркивают, что это совершенно необходимая мера для повышения уровня качества наших магистралей и для ускоренного развития их сети в связи с автомобильным бумом. О перспективах строительства платных дорог в России рассказывает заместитель руководителя Федерального дорожного агентства (ФДА) Евгений Дитрих.


- Евгений Иванович, насколько я понимаю, идея строительства платных дорог пришла к нам с Запада. Действительно ли этот опыт настолько хорош, что его стоит перенимать?

- Конечно, идея строительства платных автомобильных дорог не нова и широко распространена в мировой практике. В настоящее время в мире насчитывается более 140 тыс. км платных автомобильных магистралей и искусственных сооружений, функционирующих в 30 странах. Только в Европе 17 стран, объединенных в Европейскую ассоциацию концессионеров платных автодорог и дорожных объектов (ASECAP), построили и управляют 23 тыс. км платных дорог. В России же сегодня почти 60 процентов федеральных дорог не соответствуют современным нормативно-техническим требованиям. Около трети из них нуждаются в серьезной модернизации или реконструкции. Более 27 процентов или 13 тыс. км федеральных магистралей работают в режиме перегрузки. Особенно тяжелая ситуация сложилась в Московском и Санкт-Петербургском транспортных узлах. Здесь пропускная способность дорог фактически полностью исчерпала себя, и если в ближайшее время не предпринять оперативных и действенных мер, мы можем столкнуться с реальным транспортным коллапсом, когда движение на подходах и внутри «столиц» окажется полностью парализованным.


В последние годы в России прирост автомобильного парка в среднем составляет порядка 7-10 процентов. На фоне этой динамики увеличение протяженности автомобильной сети дорог составляет всего лишь десятые доли процента. То есть дорог строится крайне мало, а существующая сеть уже не справляется с резко возросшей нагрузкой и интенсивностью транспортных потоков, увеличившейся за последние несколько лет на основных магистралях страны более чем в 2 раза.


- В чем же причина?

- Их много. Но одна из главных причин создавшегося положения - неприемлемо низкий уровень финансирования. В прошлом году с учетом ассигнований бюджетов субъектов Российской Федерации объем финансирования составил менее 1,3 процента ВВП. Для сравнения, в 2000 году расходы на дорожное хозяйство составляли около 2,9 процента ВВП. В качестве примера можно привести информацию о доле дорожных расходов и инвестиций, характерной для ряда развитых стран: в Италии и Финляндии они составляют более 4 процентов ВВП, в Великобритании и Франции - более 3,5 процента ВВП. Одним из вариантов решения проблемы мы считаем создание сети платных автомобильных дорог, которые позволят привлечь в этот сектор финансовые средства и ресурсы частного капитала. Второй важнейшей задачей строительства платных дорог является повышение уровня безопасности и качества услуг, предоставляемых пользователям дорожной инфраструктуры, доведение состояния дорожной сети до уровня мировых стандартов.


- А правовая база для строительства и эксплуатации платных дорог в России есть?

- Правовой базой является федеральный закон «О концессионных соглашениях», вступивший в действие в августе 2005 года. Кроме того, Министерством транспорта разработан проект федерального закона «О платных автомобильных дорогах», в котором раскрывается специфика и особенности предмета концессионных соглашений применительно к проектам в дорожной отрасли, который планируется внести в Государственную Думу в ближайшее время. Специализированное учреждение ФГУ «Дороги России» назначено главным координатором и заказчиком пилотных платных проектов со стороны государства. В соответствии с федеральным законом «О концессионных соглашениях» и подзаконными нормативно-правовыми актами, концессионер будет осуществлять строительство, содержание и оперативное управление платным объектом. Вложенные средства инвестора будут покрыты за счет взимания платы за проезд и использования придорожных сервисных услуг. Распределение прибыли будет производиться по концессионному соглашению в соответствии с процентным соотношением долей участников договора в рамках государственно-частного партнерства.


- Где в первую очередь будут строить платные дороги?

- Вблизи крупных городов и на освоенных территориях, на которых, с одной стороны, строительство имеет весьма высокую стоимость, так как связано с выкупом дорогостоящих земель, сносом зданий и сооружений, переселением жителей, строительством большого количества транспортных развязок, переустройством линий электропередач, кабельных линий и трубопроводов. С другой стороны, интенсивность движения на дороге настолько велика, что для инвесторов может быть привлекательным вложить средства в строительство или реконструкцию на основе концессионного соглашения о последующей эксплуатации дороги на платной основе.


Так, в соответствии с подпрограммой «Экспорт транспортных услуг» федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России (2002-2010 годы)» намечено строительство платных:
- скоростной автомобильной магистрали Москва - Санкт-Петербург (в мае 2006 года будет завершена разработка обоснования инвестиций в ее строительство);
- Центральной кольцевой автомобильной дороги Московской области (в I полугодии 2006 года будет завершена разработка обоснования инвестиций в строительство);
- соединительной автомобильной магистрали от Московской кольцевой автомобильной дороги в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей до автомобильной магистрали М-1 «Беларусь» Москва - Минск (в 2006 году будет разработан проект строительства);

- западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге, который на южном участке соединяет Морской порт Санкт-Петербурга с Кольцевой дорогой вокруг Санкт-Петербурга и федеральными автомобильными дорогами «Россия» и «Нарва».

- Это будут первые платные дороги России?
- Нет. К настоящему времени существует ряд платных дорожных объектов, в частности, два участка на федеральной дороге М-4 «Дон» Москва - Воронеж, мостовой переход в Барнауле, ряд участков местных дорог в Псковской области. Вырученных средств хватает на содержание дороги. В большинстве случаев пользователи довольны услугами платных участков, так как при умеренной плате они получают повышенный комфорт и безопасность, большую скорость.

- Даже если начнут усиленно строиться платные трассы, смогут ли они себя окупить?
- Мы исходим из того, что строительство платных дорог будет осуществляться в тех регионах, которые позволят окупить строительство и содержание дорог и искусственных сооружений. Но называть точный срок окупаемости платных автомагистралей сейчас сложно. Международный опыт показывает, что сроки окупаемости платных дорог варьируются в пределах 10-20 лет.

- Может ли так случиться, что со временем все бесплатные дороги России станут платными?
- Исходя из системы расселения в Российской Федерации, которую характеризует менее плотное размещение населенных пунктов по сравнению со странами Западной Европы, размеры движения даже на основных магистралях, за исключением подходов к крупным городам, таковы, что введение платного проезда на них в настоящее время экономически нецелесообразно. Как правило, строительство платных дорог эффективно, когда интенсивность движения на момент ввода магистрали в эксплуатацию превышает 20 тыс. автомобилей в сутки. С учетом перераспределения транспортных потоков между существующими дорогами и планируемыми новыми автодорожными магистралями, на которых можно ввести платный проезд, протяженность таких участков может составлять до 10 тыс. км. Поэтому даже в отдаленной перспективе их доля будет незначительна среди 600 тыс. км протяженности сети автомобильных дорог общего пользования.
Подготовила Наталья Ковтун


Жилье не для всех
23.01.2006 16:01

Ход реформ в жилищной сфере прокомментировал заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы РФ Олег Шеин.



Российское правительство одобрило новую редакцию программы «Жилище». Эта федеральная целевая программа является основой национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и своего рода гарантом для российских семей, мечтающих о собственной отдельной квартире.


Программа работает. Уже сейчас можно говорить о ее достоинствах и недостатках. Как докладывал на одном из заседаний в конце прошлого года глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев, благодаря «Жилищу» к концу 2010 года планируется увеличить объемы строительства жилья в стране до 80 млн кв. метров в год, улучшить жилищные условия 314 тыс. семей путем предоставления им бюджетных субсидий, увеличить объемы ипотечного кредитования. Процентную ставку по ипотечным кредитам, которая сегодня составляет 14 %, уже в 2006 году планируется снизить до 10 %, а к 2010 году до 6 %. А общий объем денежных поступлений за весь период реализации программы увеличить с 20 млрд до 415 млрд рублей. Всего же в оставшиеся 5 лет реализации программы планируется израсходовать 1 триллион рублей.


- Олег Васильевич, как изменилась за последнее время жилищная политика в стране?

- Кроме решений увеличить финансирование свода жилищных программ в наступившем году до 60 млрд рублей, ничего особенного в этой сфере не делается. Работа строится в рамках принятых ранее документов. Я имею в виду постановление правительства «О порядке предоставления жилищных субсидий», программу по тем же субсидиям для молодых семей, для военных и т.д. Но повышение финансирования не решает всех проблем. Есть все основания полагать, что даже те деньги, которые прибавили, просто разворуют. Правила надо менять. Но новых законодательных инициатив нет.


- А те, что есть, могут сделать жилье доступнее для большинства россиян?

- По моему мнению, количество людей, реально нуждающихся в жилье, станет только нарастать. Проблему надо рассматривать в комплексе. В решении жилищной проблемы наше правительство ориентируется главным образом на ипотеку, а это проблема, связанная с доходами населения. Если ставка ипотечного кредитования в 15 % в принципе не доступна для народа, то пока она не понизится до 8 % говорить о развитии ипотечного рынка вообще нельзя. Но надо понимать при этом, что большинство населения не может себе позволить взять ипотечный кредит в принципе. Под любой процент, пусть даже нулевой. Просто у людей нет таких доходов. Посмотрите, сколько у нас стоит квадратный метр жилья. Сумма колеблется от 15 тыс. рублей в регионах, от 30 тыс. рублей в столицах, а в Москве вообще порядка 50 тысяч рублей за квадратный метр. А какая зарплата нужна человеку, чтобы он смог при таких ценах купить жилье? Учитель, например, может купить на свою месячную зарплату, при условии, что ему при этом даже питаться будет не на что, примерно 20 кв. см жилплощади в лучшем случае. Это как в том анекдоте, где задают вопрос: «Как заработать миллион?» Очень просто - надо работать вахтером и ничего не есть 4 тысячи лет. Безденежье народа - ключевой вопрос.

- Получается, что жилье год от года становится все недоступней?
- К сожалению. Это можно проследить на простом примере: взять динамику роста доходов населения и рост стоимости жилья. Так, в 2005 году жилье в среднем подорожало по России на 30 % (в статистике разброс от 20 до 60 % в зависимости от региона и типа застройки). А доходы населения за этот же период выросли якобы на 15 %. При этом следует понимать, что у нас существует огромная дифференциация по доходам. Например, в той же Госдуме зарплата, а не хала-бала, а она влияет на средний показатель по стране. Таких примеров много можно привести. Получается, что с одной стороны есть те, кто получают бешеные зарплаты: разные сырьевые корпорации, финансовые учреждения, а с другой стороны - бюджетники, работники коммунального и сельского хозяйства. Люди там просто копейки считают. Наконец, у нас много просто безработных людей. Реальный уровень безработицы составляет порядка 8 %. Так что в этих условиях темпы роста стоимости жилья идут с опережением по отношению к росту зарплаты. И жилье становится все более и более недоступным.  За прошлый год оно стало недоступней где-то на 20 %.

-Что же делать?
- Правила менять надо. Но они меняются очень вяло и неохотно. В декабре 2004 года мне довелось быть на круглом столе Минфина, Минсоцразвития и ведомства Грефа, где обсуждалась программа развития жилищной политики на ближайшие годы. Там было заявлено, что жилье в два раза подорожает к 2010 году. Но мы видим, что это произойдет гораздо раньше - к 2007 и 2008 году.

- А новый Жилищный кодекс? Разве он не улучшает ситуацию?
- Сам Жилищный кодекс, в его современной редакции, только влечет за собой увеличение количества бездомных людей. В нем декларируется сокращение льгот и рост коммунальных платежей, что неизбежно повлечет выселение людей за неуплату. В нем прописан запрет на приватизацию жилья. Это, в частности, сильно ударило по военным городкам. Много и других подобных моментов.

- Ну, хоть какие-нибудь улучшения в этой области будут?
- Я думаю, ситуация будет немного улучшаться. Хотя бы потому, что «Единая Россия» будет стремиться к выборам избавиться от наиболее очевидных своих законодательных глупостей. Другое дело, что сама логика наших законотворцев - с изъяном. Они всю ставку сделали на ипотеку и сказали, что это решение проблемы, мол, все, кто захочет, с ее помощью получат жилье. Не ведь ипотека сегодня доступна для 3 % населения по всей стране. А будет в лучшем случае доступна для 10 %. Но это же не решение для всех! Проблема в том, что те, кто эти законы пишет и принимает, видят не дальше собственной семьи и семьи своих друзей. А это, с точки зрения классового подхода, класс буржуазии, причем очень высокодоходной, не уличные торговцы. И ребята явно не хотят даже размышлять о том, как живут другие люди в стране.
Наталья Ковтун