Александр Викторов: Сохранение наследия – основа, но не цель
Априорно запретных доминантных высот в Петербурге быть не должно, полагает Александр Викторов, глава «Союз 55».
Этот принцип, по его мнению, применим и при строительстве в близких к центральным районах Северной столицы, например на намывных территориях Васильевского острова. Напомним, в 2014 году именно мастерская «Союз 55» по заказу компании «Терра Нова» разработала концепцию такой застройки в северной части намыва, получившую одобрение Градостроительного совета. Недавно вопрос о соблюдении высотных регламентов на намывных территориях вновь приобрел остроту – уже в связи с застройкой южной части.
– Александр Павлович, какой все-таки должна быть застройка новых территорий Васильевского острова?
– Мы в своей работе закладывали достаточно комфортную среду. Высота зданий – от шести до максимум 18 этажей, ярусная застройка береговой линии с как можно большим количеством видовых квартир. За линией жилой застройки – зеленая зона для размещения в ней детских садов, школ. Далее – вновь жилые дома, уже башенного типа, расположенные таким образом, чтобы обеспечить максимально возможное количество видовых секторов на залив. Мы также предусмотрели защиту будущих жителей от сильных морских ветров. Например, зеленая зона размещена на пониженной отметке. Мне кажется, комбинация жилья разной высотности и плотности – абсолютно разумный подход. И абсолютно запретных высот нет. Напротив, в петербургской традиции высотные акценты замыкают магистрали. Поэтому сама по себе высотность не страшна, но она должна быть уместной: должен соблюдаться принцип «Не навреди» – как у врачей.
– А насколько, на ваш взгляд, соотносятся принципы застройки северной и южной частей намывных территорий Васильевского острова, в том числе проекта Glorax Development?
– Не могу говорить о концепции архитектурного бюро «Б2», поскольку не видел ее представление на Градсовете. Но что касается проекта, разработанного по заказу Glorax Development, то в нем также предусмотрена одна высотная доминанта. Если она будет обоснованной по всем параметрам, не навредит традициям города и реализуется в точном соответствии с проектом, это нисколько не будет противоречить нашим идеям. Пока, считаю, Glorax Development на старте реальной работы, поскольку проект планировки только задает основные позиции. К сожалению, проекта застройки у нас сейчас законодательно не существует.
– Сторонники жесткого контроля высотности в Санкт-Петербурге аргументируют его необходимость стремлением сохранить культурное наследие. А по-вашему, где находится грань между сохранением наследия и все-таки развитием города?
– Я всегда считал, что сохранение наследия – основа, но не цель. А вот главная цель, хотя, может, кому-то не понравится эта формулировка, – развитие.
В свое время, работая над Генпланом Санкт-Петербурга, мы исходили в том числе из слогана «Сохранение через развитие. Развитие через сохранение». Считаю, это абсолютно правильно. Традиции должны и сохраняться, и развиваться. В этом контексте петербургская традиция – как раз некая фиксированная высота с выверенными акцентами. Почему бы ее сейчас не применять? Думаю, это разумный подход города к планам застройщиков. Хотят идти ввысь – пусть обосновывают, но доводами не экономическими, а градостроительными и архитектурными.
– Вам импонирует то, в каком направлении сегодня в Петербурге развиваются идеи сохранения через развитие и развития через сохранение?
– Ответ зависит от того, о чем именно идет речь. Например, развитие событий в связи с Конюшенным ведомством я, честно говоря, не понимаю. Да, там были требования о сохранении внутреннего пространства. Но меняется время – меняется функция. Вряд ли кто-нибудь решит там организовать конюшню, а использовать Конюшенное ведомство под гараж, как это было в течение нескольких десятилетий, – такое и в страшном сне сегодня не привидится. И за что бились? За то, чтобы памятник архитектуры разваливался потихоньку? Считаю, надо находить функцию, которая позволяет сохранить основные, наиболее важные предметы охраны объекта. Историки могут со мной не согласиться, но, по-моему, здесь излишне перегнули палку.
– Вы высказывали мнение о преимуществе небольших кварталов перед большими. В чем оно?
– Огромные кварталы – настоящая беда с точки зрения социализации: у людей, которые там живут, формируется безразличие ко всему. Сегодня важны именно небольшие кварталы, где жильцы как минимум знают друг друга в лицо. Поэтому я ничего плохого не вижу в советской модели квартальной застройки. Наоборот, считаю, что у нее есть преимущества с точки зрения создания комфортной среды, насколько это возможно в нынешних экономических условиях. Когда с деньгами туго, реализовать принцип комфортной среды сложно.
В истории нашего градостроительства уже был такой период, когда архитектура закончилась, потому что нужно было срочно обеспечить как можно больше квадратных метров. Но сравнивая сегодня кварталы постройки 1960-х годов и современные огромные жилые комплекса, я понимаю, что для меня кварталы пятиэтажек имеют больше ценности и прелести.
Другое дело, что старые кварталы не соответствуют современным требованиям к качеству среды по объективным причинам, например в них отсутствуют парковки. Значит, надо думать, как обустроить парковки, как-то еще улучшить потребительские качества среды. Это могло бы стать альтернативой той модели реновации, которая не зарекомендовала себя как эффективная.
– Сейчас начинается работа над новой версией Генплана Санкт-Петербурга. Каким должен быть его основополагающий принцип?
– Все должно быть подчинено созданию комфортной жилой среды и общественных пространств. У нас есть достаточно большие резервы внутри города, которые явно контрастируют с тем, что городу требуется. Сохраняет, например, актуальность тема «серого пояса» в районе Обводного канала. Это значимая зона, расположенная между историческим центром и массовой застройкой 1980-х и более ранних годов, с достаточно большим числом интересных образцов промышленной архитектуры. Здесь важно так определить общественные приоритеты, чтобы они коррелировали с интересами бизнеса. Но я бы не хотел, чтобы «серый пояс» оказался застроенным исключительно жильем. Убежден, что здесь должны быть и зеленые зоны, и жилье, и деловая составляющая, и общественные блоки.
– Вы входите в экспертный совет по градостроительной деятельности Государственной Думы РФ. Какие вопросы сегодня там обсуждаются?
– Действительно серьезные вопросы вызывает развитие института саморегулирования в строительной отрасли. В свое время, создавая его общими усилиями, мы не предвидели ошибки, которые проявились позже. Сейчас мы переходим к пониманию меры личной ответственности каждого профессионала за результаты своей деятельности – это выразилось в создании Национальной палаты архитекторов. Для нас очевидно, что лицензию (допуск) архитектор не должен получать непосредственно после окончания вуза. Право на самостоятельную работу еще надо доказать, а получив его – им дорожить.
Очевидна и необходимость заслона на пути недобросовестных СРО, выдающих допуски буквально «за три копейки».
– Наверняка эти идеи будут реализованы в регламентирующих документах. Каких именно?
– Сегодня разрабатывается новый закон об архитектурной деятельности. А вообще о необходимости изменений в этой сфере свидетельствует то, что за 10 лет существования действующего Градостроительного кодекса было принято порядка 70 законов, вносящих в него поправки. Значит, что-то не совсем так. Значит, работа идет постоянно. И думаю, вскоре вновь станет актуальным вопрос о необходимости утверждения не только проекта планировки, но и проекта застройки. Крупные инвесторы без проекта застройки ничего не делают, даже в отсутствие требований об утверждении этой документации, и это совершенно логичный ход событий.
На мой взгляд, проект застройки необходим уже в силу соблюдения градостроительной дисциплины. Это не означает, что в утвержденном проекте застройки невозможны корректировки. Необходимо прописать возможность внесения поправок в планировочную документацию без повторного согласования проекта в целом, что сегодня также не предусмотрено федеральным законодательством.
Кстати:
Доказать мошенничество при выдаче допусков СРО и призвать за эти действия к ответу очень трудно, полагают в экспертном совете по градостроительной деятельности Государственной Думы Российской Федерации.
Илья Захаров, директор Санкт-Петербургского филиала компании «АльфаСтрахование», в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» рассказал об итогах и перспективах развития рынка страхования в области строительно-монтажных рисков (СМР).
– Как бы вы охарактеризовали итоги 2014 года для всего рынка страхования России и в частности Петербурга? Какие тенденции вы можете отметить?
– В целом российский рынок страхования по итогам 2014 года увеличился в объеме, несмотря на начавшиеся кризисные явления. По предварительным данным, мы наблюдаем рост чуть менее 10%, при том что по итогам 2013 года отрасль показала увеличение примерно на 13%. Но дело в том, что рынок страхования в целом реагирует на ситуацию в экономике с некоторым лагом, то есть с опозданием. Очевидно, что через полгода экономический спад коснется страховой отрасли в той же мере, что и предприятий реального сектора экономики.
Уже сегодня, после бума в IV квартале 2014 года, когда продажи автомобилей и жилья продемонстрировали существенные скачки вверх, мы наблюдаем значительное снижение активности страхователей. В частности, по двум первым рабочим неделям года видно, что число ипотечных сделок в нашей компании сократилось в семь раз к декабрю 2014 года. Понятно, что январские цифры всегда в два раза ниже декабрьских, но в январе наступившего года падение сильнее, чем в январе 2013 года. С февраля, конечно, мы ожидаем оживление в области страхования, например в потребительском секторе, но очевидно, что тенденция на общее снижение по рынку будет продолжаться.
– Будет ли снижение объемов в сегменте страхования строительно-монтажных рисков в 2015 году?
– На 2015 год наша компания пока забюджетировала этот сегмент без снижения, хотя мы и предполагаем, что можем потерять до 10% по статье «страхование СМР». В целом по рынку мы оцениваем ситуацию существенно более консервативно. У нас есть прогнозы, что российский рынок страхования СМР в 2015 году снизится до 30%. Некоторые эксперты высказывают мнение, что падение будет еще больше. В первую очередь это связано с тем, что еще летом 2014 года Минстроем РФ принят 294-й приказ, в соответствии с которым из всех строительных смет исключены расходы на страхование СМР – эти расходы больше не компенсируются государственным заказчиком.
Мы уже видим, что многие подрядчики, которые работают по государственным и муниципальным заказам, отказываются от страхования СМР. Но в большей степени это, конечно, касается небольших контрактов. При этом крупные заказчики, особенно иностранные компании, несмотря ни на что, продолжают страховать СМР. Это относится и к крупным петербургским компаниям, независимо от того, государственный у них контракт или нет. Поэтому в Петербурге ситуация в сегменте страхования СМР будет чуть лучше, чем по России.
В целом по рынку примерно три четверти страховых договоров СМР приходится на подряды, так или иначе связанные с бюджетом. Тем не менее пока трудно спрогнозировать, какая часть компаний откажется от этого вида страхования.
– Какая доля у компании «АльфаСтрахование» по страхованию СМР на российском рынке?
– Точную цифру я не смогу привести, так как страхование СМР относится к категории технических рисков, в которую также входит и спецтехника. Соответственно, во всех официальных отчетностях они проходят вместе. Но мы считаем, что по страхованию технических рисков наша доля на рынке в районе 5%.
– Повлияли ли как-то на страхование СМР рост курсов валют и западные санкции?
– По страхованию СМР мы не сталкивались с предприятиями санкционных списков. Пока все проекты укладываются в нашу стандартную программу перестрахования. Безусловно, ее стоимость изменилось с повышением курса евро и доллара США, но условия работы для наших клиентов практически не поменялись. Получилось, что первые контракты, которые мы продлили с начала года, не выросли в цене. Одна из тенденций, которую мы наблюдаем, и это тоже влияние ситуации в экономике, заключается в том, что компании готовы отказаться от каких-то опций, которые либо несущественны, либо маловероятны, чтобы сократить стоимость страхования.
– Какова статистика по наступлению страховых случаев и убыточность по договорам СМР?
– Основными рисками и основными страховыми событиями при страховании СМР являются авария на объекте, пожар, подмыв, несчастный случай на стройке, ведущий к повреждению объекта, и т. д. Последняя выплата, которую делала наша компания, была связана с пожаром на строящемся объекте. По договорам СМР год от года показатели убыточности разнятся, так как выплаты, как правило, единичны.
Если в 2013 году мы закрыли эту статью с коэффициентом убыточности больше чем 50%, то в 2014 году он не дотянул до 30%. Это никак не связано с тем, что стали меньше или больше строить или тщательнее соблюдать технику безопасности на стройках. В данном случае основное значение имеет воля случая, стечение обстоятельств. Вот поэтому в страховании один удачный год может сменяться неудачным, и наоборот.
– С какими итогами закончила 2014 год компания «АльфаСтрахование», если учитывать все виды страхования?
– По предварительным итогам, компания закончила 2014 год очень хорошо. Мы ожидаем, что общий прирост компании по страховым премиям составит более 20%. В Петербурге мы наблюдаем еще большее значение этого показателя. Это связано частично и с негативными явлениями в экономике и сугубо на страховом рынке, которые для нас медаль с двумя сторонами. С одной стороны, безусловно, в кризис усложняется ситуация у наших клиентов, соответственно, мы теряем и в сборах, и в рентабельности, а с другой стороны, каждый кризис приводит к тому, что с рынка в силу разных причин уходят мелкие компании.
В течение 2014 года ряд компаний ушел – некоторые вообще с российского рынка, другие из регионов, а третьи оставили работу с каким-то из сегментов, например с розничным блоком. В частности, по последнему пути пошли некоторые иностранные компании. Это позволило компании «АльфаСтрахование» в 2014 году вырасти быстрее рынка – часть портфеля клиентов ушедших игроков рынка перешла к нам.
Генеральный директор ЗАО «Хоум Траст» Марина Желобкович и директор по развитию и инвестициям Любовь Зайцева рассказали «Строительному Еженедельнику» об инфраструктурных преимуществах Московского района и перспективах развития площадки бывшего мясокомбината «Самсон».
– Летом вы ввели в эксплуатацию ЖК «Гранд Фамилия» в Московском районе. Насколько я знаю, это не первый ваш проект в данной локации?
Марина Желобкович:
– Действительно, нашим пилотным проектом в Московском районе был жилой комплекс «Новая Династия» на Пулковской ул. Он был реализован на балансе ЗАО «Первая проектная компания». Мы были крайне заинтересованы в развитии этой компании, опираясь на опыт реализации нашего первого проекта в очень сложное время – дом строился в кризисные 2008-2009 годы.
Компания отлично справилась со строительством объекта, все наши дольщики были довольны. Однако в период недоступности кредитных ресурсов возможностей для реализации других проектов у компании не оказалось. Отмечу, что при реализации ЖК «Гранд Фамилия» мы не привлекали банковские кредиты – объект строился полностью за счет средств застройщика и средств, привлекаемых по договорам долевого участия. Проект был профицитным и обладал хорошим запасом финансовой прочности. Сейчас мы рассматриваем перспективы дальнейшего развития застройщика «Гранд Фамилия», ищем под него новый проект.
– Почему для своих проектов вы выбрали соседние пятна именно в Московском районе? Какие преимущества района видите вы и ваши клиенты?
Марина Желобкович:
– В оценке района мы полностью разделяем точку зрения наших клиентов: Московский район обладает набором характеристик, которые делают его одним из лучших мест для проживания. Он не настолько помпезен, как Центральный район, лишен многих коммунальных проблем исторического центра, при этом Московский район в достаточной мере респектабелен. Постепенно он становится районом повышенной комфортности, и наши проекты полностью соответствуют его духу. Кстати, большая часть наших клиентов – это жители именно Московского района, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но при этом не хотят покидать район.
Любовь Зайцева:
– Сегодня Московский район – это район со сложившейся инфраструктурой. Прежде всего, это доступная торговая функция. Основными точками притяжения являются торговая зона в Пулково, ТРК «Континент» на Звездной, гипермаркет «Радуга» и др. Нужно отметить и хорошую транспортную доступность района. Это удобный въезд в центр города и, наоборот, выход в область. Основные магистрали не загружены и имеют сразу несколько дублеров. В частности, трафик равномерно распределяется как по Московскому шоссе, так и по альтернативным артериям – пр. Гагарина и пр. Космонавтов, в результате чего крупных заторов в районе не наблюдается. Хорошо развит и общественный транспорт.
– Планируете ли расширять земельный банк под новые проекты?
Марина Желобкович:
– Сейчас мы активно присматриваем участки под новые проекты. Пятна мы смотрим по всему городу, но в приоритете у нас, разумеется, Московский район. Нам здесь все близко и понятно. Кроме того, очень удобно, когда головной офис находится в шаговой доступности. Сейчас мы разрабатываем небольшое пятно на ул. Ленсовета.
Пока мы прорабатываем концепт, но уже сейчас понятно, что это будет высотка на 10 тыс. кв. м. Объем инвестиций составит до 1 млрд рублей. Здесь мы опять-таки рассчитываем обойтись исключительно собственными средствами – без привлечения банковских заимствований, которые в периоды нестабильности оборачиваются повышенным риском и лишней долговой нагрузкой на проект. Сейчас мы пытаемся грамотно спроектировать объект, чтобы решить проблему с парковочными местами и социальными объектами, учесть все технические и маркетинговые нюансы.
Любовь Зайцева:
– В целом Московский район – это район сложившейся застройки, и свободных пятен здесь практически нет. Они появляются только в результате перепродажи или перепрофилирования участков. Вот, к примеру, на пр. Космонавтов есть такой участок, который перепродают уже третий раз. Дело в том, что все эти участки, что называется, «с историей». Этот комплекс обременений одни застройщики могут потянуть, а другие нет. А общая «история» Московского района – острый дефицит социальных объектов. Детсадов и школ катастрофически не хватает.
Что касается наших объектов «Новая Династия» и «Гранд Фамилия», то при обоих комплексах мы построили по детскому саду. ДОУ при ЖК «Новая Династия» купил один из городских застройщиков, у которого есть инвестиционные обязательства перед городом в части строительства и передачи ДОУ. В отношении детсада при ЖК «Гранд Фамилия» ведутся переговоры.
– Интересны ли вам участки бывшего комбината «Самсон»?
Любовь Зайцева:
– Возможность выхода на площадку «Самсона» мы обсуждали много раз. На наш взгляд, главный недостаток этой территории – необходимость проводить рекультивацию земли. Эти мероприятия пока что проводятся очень локально – нет общей стратегии расчистки и преобразования этой территории. Лучшим вариантом было бы привлечь демонтажную компанию на расчистку и рекультивацию. А в итоге получается так: кто-то уже зашел на территорию, и люди живут по соседству с руинированной промзоной. А это запах, отходы. Этой зоне нужен единый оператор, который бы сначала привел территорию в порядок. Но тут мы упираемся в вопрос финансирования – для рекультивации всей площадки нужны огромные инвестиции, вряд ли кто-то из городских застройщиков это потянет.
Кроме того, эта территория не только зажата железной дорогой с одной стороны и перспективной веткой аэроэкспресса с другой, но и входит в зону посадки и взлета самолетов из Пулково. Не каждый клиент захочет проживать в таких условиях. Так что для жилья, пожалуй, эта территория – не самый лучший вариант. А вот для общественно-деловой застройки – наоборот. При грамотном подходе здесь можно создать качественный деловой центр – тут налицо и удобное сообщение с центром города, и близость к аэропорту.
– Сейчас в этой зоне уже собрался большой пул девелоперов.
Марина Желобкович:
– На мой взгляд, близ станции метро «Фрунзенская» заявлено избыточное количество новых проектов. С точки зрения маркетинга эти проекты попытались дистанцироваться друг от друга – концепцией, идеологией, архитектурой. Но поскольку все заявленное жилье одного класса и находится в одном диапазоне цен, эти проекты просто друг другу мешают.
– Как в принципе должны выстраивать свою стратегию девелоперы в условиях такой сконцентрированной конкуренции?
Марина Желобкович:
– Что касается конкретно этой зоны на «Фрунзенской», то соотношение спроса и предложения здесь критическое. В микрорайоне просто нет спроса в том объеме, чтобы всю планируемую застройку потребить в желаемые застройщиками сроки. При одновременном выведении объектов на рынок происходит очень серьезный перекос в сторону предложения, и чтобы его закрыть, спрос должен быть отвлечен от других районов города. А это тоже маловероятно – с учетом того, что здесь налицо эффект депрессивного Обводного канала и перегруженности Московского пр. Поэтому жителей более благополучных районов сюда не завлечь.
На мой взгляд, в будущем у территорий, смежных с участками нынешней активной застройки, есть очень хорошие перспективы, однако с их развитием следует немного притормозить. Сейчас есть время не спеша заняться подготовкой земли, решить вопросы организационного характера, продумать концепцию новых проектов. А вот когда район заживет, когда там уже сложится какая-то инфраструктура, значительно поднимется социальный статус и территория получит новый импульс, туда можно будет совершенно спокойно зайти с красивыми проектами.
– Как обстоит дело с вашим проектом в Мурино?
Марина Желобкович:
– На данный момент проект заморожен. И это абсолютно осознанное и взвешенное решение. По счастливой случайности мы не успели вбить сваи и заключить договоры с подрядчиками. Потому что по нынешней экономической ситуации в замороженном состоянии проект наиболее приемлем для инвестора и не несет рисков для застройщика и дольщиков.
Уверена, что большинство застройщиков, даже очень крупных, сегодня поступают именно так. Это позволяет добиться более высокой управляемости проектами, обойтись без демпинга и не иметь проблем с дольщиками. Какое-то время участок постоит «под парами», но обязательно дождется своего часа.