Александр Викторов: Сохранение наследия – основа, но не цель
Априорно запретных доминантных высот в Петербурге быть не должно, полагает Александр Викторов, глава «Союз 55».
Этот принцип, по его мнению, применим и при строительстве в близких к центральным районах Северной столицы, например на намывных территориях Васильевского острова. Напомним, в 2014 году именно мастерская «Союз 55» по заказу компании «Терра Нова» разработала концепцию такой застройки в северной части намыва, получившую одобрение Градостроительного совета. Недавно вопрос о соблюдении высотных регламентов на намывных территориях вновь приобрел остроту – уже в связи с застройкой южной части.
– Александр Павлович, какой все-таки должна быть застройка новых территорий Васильевского острова?
– Мы в своей работе закладывали достаточно комфортную среду. Высота зданий – от шести до максимум 18 этажей, ярусная застройка береговой линии с как можно большим количеством видовых квартир. За линией жилой застройки – зеленая зона для размещения в ней детских садов, школ. Далее – вновь жилые дома, уже башенного типа, расположенные таким образом, чтобы обеспечить максимально возможное количество видовых секторов на залив. Мы также предусмотрели защиту будущих жителей от сильных морских ветров. Например, зеленая зона размещена на пониженной отметке. Мне кажется, комбинация жилья разной высотности и плотности – абсолютно разумный подход. И абсолютно запретных высот нет. Напротив, в петербургской традиции высотные акценты замыкают магистрали. Поэтому сама по себе высотность не страшна, но она должна быть уместной: должен соблюдаться принцип «Не навреди» – как у врачей.
– А насколько, на ваш взгляд, соотносятся принципы застройки северной и южной частей намывных территорий Васильевского острова, в том числе проекта Glorax Development?
– Не могу говорить о концепции архитектурного бюро «Б2», поскольку не видел ее представление на Градсовете. Но что касается проекта, разработанного по заказу Glorax Development, то в нем также предусмотрена одна высотная доминанта. Если она будет обоснованной по всем параметрам, не навредит традициям города и реализуется в точном соответствии с проектом, это нисколько не будет противоречить нашим идеям. Пока, считаю, Glorax Development на старте реальной работы, поскольку проект планировки только задает основные позиции. К сожалению, проекта застройки у нас сейчас законодательно не существует.
– Сторонники жесткого контроля высотности в Санкт-Петербурге аргументируют его необходимость стремлением сохранить культурное наследие. А по-вашему, где находится грань между сохранением наследия и все-таки развитием города?
– Я всегда считал, что сохранение наследия – основа, но не цель. А вот главная цель, хотя, может, кому-то не понравится эта формулировка, – развитие.
В свое время, работая над Генпланом Санкт-Петербурга, мы исходили в том числе из слогана «Сохранение через развитие. Развитие через сохранение». Считаю, это абсолютно правильно. Традиции должны и сохраняться, и развиваться. В этом контексте петербургская традиция – как раз некая фиксированная высота с выверенными акцентами. Почему бы ее сейчас не применять? Думаю, это разумный подход города к планам застройщиков. Хотят идти ввысь – пусть обосновывают, но доводами не экономическими, а градостроительными и архитектурными.
– Вам импонирует то, в каком направлении сегодня в Петербурге развиваются идеи сохранения через развитие и развития через сохранение?
– Ответ зависит от того, о чем именно идет речь. Например, развитие событий в связи с Конюшенным ведомством я, честно говоря, не понимаю. Да, там были требования о сохранении внутреннего пространства. Но меняется время – меняется функция. Вряд ли кто-нибудь решит там организовать конюшню, а использовать Конюшенное ведомство под гараж, как это было в течение нескольких десятилетий, – такое и в страшном сне сегодня не привидится. И за что бились? За то, чтобы памятник архитектуры разваливался потихоньку? Считаю, надо находить функцию, которая позволяет сохранить основные, наиболее важные предметы охраны объекта. Историки могут со мной не согласиться, но, по-моему, здесь излишне перегнули палку.
– Вы высказывали мнение о преимуществе небольших кварталов перед большими. В чем оно?
– Огромные кварталы – настоящая беда с точки зрения социализации: у людей, которые там живут, формируется безразличие ко всему. Сегодня важны именно небольшие кварталы, где жильцы как минимум знают друг друга в лицо. Поэтому я ничего плохого не вижу в советской модели квартальной застройки. Наоборот, считаю, что у нее есть преимущества с точки зрения создания комфортной среды, насколько это возможно в нынешних экономических условиях. Когда с деньгами туго, реализовать принцип комфортной среды сложно.
В истории нашего градостроительства уже был такой период, когда архитектура закончилась, потому что нужно было срочно обеспечить как можно больше квадратных метров. Но сравнивая сегодня кварталы постройки 1960-х годов и современные огромные жилые комплекса, я понимаю, что для меня кварталы пятиэтажек имеют больше ценности и прелести.
Другое дело, что старые кварталы не соответствуют современным требованиям к качеству среды по объективным причинам, например в них отсутствуют парковки. Значит, надо думать, как обустроить парковки, как-то еще улучшить потребительские качества среды. Это могло бы стать альтернативой той модели реновации, которая не зарекомендовала себя как эффективная.
– Сейчас начинается работа над новой версией Генплана Санкт-Петербурга. Каким должен быть его основополагающий принцип?
– Все должно быть подчинено созданию комфортной жилой среды и общественных пространств. У нас есть достаточно большие резервы внутри города, которые явно контрастируют с тем, что городу требуется. Сохраняет, например, актуальность тема «серого пояса» в районе Обводного канала. Это значимая зона, расположенная между историческим центром и массовой застройкой 1980-х и более ранних годов, с достаточно большим числом интересных образцов промышленной архитектуры. Здесь важно так определить общественные приоритеты, чтобы они коррелировали с интересами бизнеса. Но я бы не хотел, чтобы «серый пояс» оказался застроенным исключительно жильем. Убежден, что здесь должны быть и зеленые зоны, и жилье, и деловая составляющая, и общественные блоки.
– Вы входите в экспертный совет по градостроительной деятельности Государственной Думы РФ. Какие вопросы сегодня там обсуждаются?
– Действительно серьезные вопросы вызывает развитие института саморегулирования в строительной отрасли. В свое время, создавая его общими усилиями, мы не предвидели ошибки, которые проявились позже. Сейчас мы переходим к пониманию меры личной ответственности каждого профессионала за результаты своей деятельности – это выразилось в создании Национальной палаты архитекторов. Для нас очевидно, что лицензию (допуск) архитектор не должен получать непосредственно после окончания вуза. Право на самостоятельную работу еще надо доказать, а получив его – им дорожить.
Очевидна и необходимость заслона на пути недобросовестных СРО, выдающих допуски буквально «за три копейки».
– Наверняка эти идеи будут реализованы в регламентирующих документах. Каких именно?
– Сегодня разрабатывается новый закон об архитектурной деятельности. А вообще о необходимости изменений в этой сфере свидетельствует то, что за 10 лет существования действующего Градостроительного кодекса было принято порядка 70 законов, вносящих в него поправки. Значит, что-то не совсем так. Значит, работа идет постоянно. И думаю, вскоре вновь станет актуальным вопрос о необходимости утверждения не только проекта планировки, но и проекта застройки. Крупные инвесторы без проекта застройки ничего не делают, даже в отсутствие требований об утверждении этой документации, и это совершенно логичный ход событий.
На мой взгляд, проект застройки необходим уже в силу соблюдения градостроительной дисциплины. Это не означает, что в утвержденном проекте застройки невозможны корректировки. Необходимо прописать возможность внесения поправок в планировочную документацию без повторного согласования проекта в целом, что сегодня также не предусмотрено федеральным законодательством.
Кстати:
Доказать мошенничество при выдаче допусков СРО и призвать за эти действия к ответу очень трудно, полагают в экспертном совете по градостроительной деятельности Государственной Думы Российской Федерации.
Заместитель главы администрации Выборгского района Виктор Попов рассказал о наращивании темпов жилищного строительства в районе, перспективах редевелопмента, а также о графике ввода «проблемных» объектов.
– Крупнейшим инвестпроектом на территории района традиционно считается «Северная долина» от «Главстрой-СПб». Появятся ли у мегаквартала конкуренты в ближайшем будущем?
– Конкуренцию «Северной долине» могут составить еще несколько проектов жилищного строительства, которые реализуются также на севере района. Так, уже начато комплексное освоение территории в 148 га в поселке Парголово, Пригородный. Сейчас у этой площадки три собственника. На данный момент на этой территории уже возведено 12 жилых домов общей площадью более 80 тыс. кв. м, в них проживает более 2,8 тыс. человек. А согласно проекту планировки, подготовленному «Дальпитерстроем», в квартале планируется построить 51 дом на чуть более 1 млн кв. м жилья. После завершения строительства сюда переедет еще 30 тыс. человек.
Отмечу, что микрорайон будет полностью обеспечен социальной инфраструктурой – планируется создание девяти детсадов и четырех школ, а также объектов здравоохранения. Что касается улично-дорожной сети, то в ближайшее время планируется корректировка Михайловской дороги и строительство Проектируемой ул. № 2 от разворотного кольца до Дороги на Каменку. Эти мероприятия обеспечат микрорайон дополнительными въездами. Почти миллион квадратных метров жилья будет построен на территории, ограниченной Ольгинской дорогой, ул. Михаила Дудина и продолжением ул. Жени Егоровой. На данный момент Госстройнадзором выданы разрешения на строительство по 9 из 11 сформированных земельных участков.
– Какой объем жилья планируете ввести по итогам 2015 года?
– Если взять статистику по выданным разрешениям на строительство, то до конца года в районе будет введено в эксплуатацию 17 жилых домов на 350 тыс. кв. м жилья. А до 2019 года в районе будет введено более 1,7 млн кв. м жилья.
– Какие перспективы освоения территорий поселка Торфяной?
– В настоящее время мы ведем непростую объемную работу по включению данной территории в Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». От имени администрации района мы подавали заявку на изменение территориальной зоны с 2ЖД на 3ЖД, то есть на повышение предельной высотности застройки для этой локации. Но, к сожалению, отражения в новом Генплане наша заявка не нашла. Это, на наш взгляд, абсолютно не мешает развитию территории. Мы уже подготовили пакет предложений по развитию площадки и отправили их в отраслевые комитеты. Надеемся, что в ближайшее время мы попадем в этот перечень, поскольку мы убеждены, что это весьма привлекательная территория с точки зрения инвестиций, и она требует скорейшего развития.
На территории расположены 45 жилых домов, 33 из них признаны аварийными и подлежащими сносу. Планируется, что вся территория будет выдвигаться единым пакетом для предоставления одному инвестору. По какой схеме, ГЧП или инвестпроект, будет ясно позднее.
– А что с проектом компании «Мегапром» в Левашово?
– Сейчас, насколько я знаю, компания все еще владеет участком площадью порядка 50 га. В рамках корректировки Генплана в прошлом году они подавали заявку на повышение высотности, и ее отклонили. У них было получено заключение от КГА на разработку Проекта планировки территории. Впрочем, никаких предпроектных проработок нам не предоставляли.
– Каковы планы по редевелопменту промышленных территорий в районе? К переезду уже долгое время готовится концерн «Алмаз-Антей».
– Действительно, в связи с перебазированием предприятия руководство «Алмаз-Антея» приняло решение о разработке проекта планировки территории. Впрочем, конкретики пока нет: предпроектных проработок или какой-то концепции развития площадки руководство предприятия нам не предоставляло. А если говорить в общем по району, то, действительно, у нас есть целый ряд площадок, где возможен редевелопмент и развитие бывших промышленных площадок. Но дело в том, что 2014-2015 годы были переломным моментом для градостроительной политики города. Во-первых, мы корректировали Генплан, в ближайшее время будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки. В прошлом году мы получили новый Земельный кодекс, также внесший определенные коррективы. И бизнес с замиранием сердца ждал итогов этих законодательных новелл. Мы рассчитываем, что сейчас процесс редевелопмента пойдет активнее.
– В прошлую встречу представители администрации района говорили, что на месте завода «Климов» будет построен спорткомплекс за счет бюджета города. Но сейчас завод готовит площадки на Кантемировской улице к торгам…
– У «Климова» на территории нашего района две площадки. Одна большая, производственные мощности с этой площадки они перебазировали в Приморский район. По нашей информации этот участок действительно готовится к редевелопменту. Кроме того, есть небольшой участок прямо напротив администрации: он предназначен под объект спорта, и мы действительно прорабатывали с руководством завода вопрос о строительстве здесь за счет средств третьей стороны многофункционального спорткомплекса. К сожалению, экономическая ситуация внесла свои коррективы, и инвестор решил пока не запускать проект.
– Получается, что на углу Кантемировской улицы и Сампсониевского проспекта в пятилетней перспективе может появиться целый деловой квартал, да еще и с жильем. Не возникнет ли тут эффекта «бутылочного горлышка»? Ведь площадь – это пересечение сразу нескольких крупных транспортных артерий.
– На мой взгляд, транспортная нагрузка при работающем промпредприятии вполне идентична трафику около стандартного бизнес-центра. Оба объекта являются точкой притяжения в утренние часы, а разъезжаются все вечером. Никакой дополнительной нагрузки мы не ожидаем. Если будет построено жилье, то, возможно, поменяется тайминг этого трафика: утром квартал будет выезжать, вечером – собираться.
– И еще о транспорте. Какие объекты в районе есть в планах КРТИ?
– Согласно АИП, КРТИ ведет работу по проекту продолжения Суздальского проспекта на участке от Выборгского шоссе до Дороги на Каменку, а также по строительству путепровода в створе Поклонногорской ул. К сожалению, «Мостоотряд-19» находится на стадии банкротства, идут судебные процедуры. Но в рамках последнего объезда района вице-губернатор Игорь Албин дал четкие и жесткие поручения в адрес профильных комитетов по плану достройки объекта. Я надеюсь, что уже в 2016 году будет разыгран конкурс, и новый сильный подрядчик завершит строительство объекта. В принципе, предыдущий график при интенсивном темпе нагнать возможно.
По мнению председателя Комитета по строительству Ленинградской области Виталия Жданова, на рынке нет явных предпосылок, приводящих компании к банкротству и замораживанию проектов.
– Виталий Владимирович, с какими количественными и качественными показателями подошла строительная отрасль Ленинградской области к III кварталу 2015 года?
– На текущий момент в области функционирует 593 строительные площадки, на которых возводится в общей сложности 9 млн кв. м. В прошлом году эта цифра была существенно меньше – 500 площадок и 5,5 млн кв. м. Это значит, что, несмотря на сложную экономическую ситуацию, девелоперы принимают решения о развитии своих проектов в Ленинградской области и реализуют их. На рынке нет явных предпосылок, приводящих компании к банкротству и замораживанию проектов.
Ввод жилья в регионе за период с января по август 2015 года составил 1,625 млн кв. м (в том числе ИЖС – 569,4 тыс. кв. м). К плану 2014 года этот показатель составил 169%. При этом плановый показатель по вводу жилья на 2015 год для региона составляет 1,650 млн кв. м. На 1 сентября текущего года выполнение составило 98,5%.
– Участвуют ли строительные компании области в программе «Жилье для российской семьи»?
– По Программе до 1 июля 2017 года всего необходимо возвести 75 тыс. кв. м на земельных участках, принадлежащих застройщикам или находящимся в государственной или муниципальной собственности. Цель Программы – улучшить жилищные условия граждан, имеющих уровень дохода невысокий, но достаточный для получения ипотечного кредита или приобретения жилья. Застройщику гарантирована выгода в виде выкупа объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, для компаний и граждан, являющихся участниками Программы, предусмотрены льготные кредиты. С 21 по 25 сентября текущего года в областном комитете по строительству был объявлен повторный отбор участников Программы.
В Ленобласти по результатам отбора проектов жилищного строительства в рамках Программы комиссия приняла решение о допуске застройщика ООО «Малый Петербург» к участию. Представленный компанией проект соответствует критериям, закрепленным постановлением правительства области, и будет направлен в Минстрой РФ на согласование.
– Насколько успешно удается решать проблему социальных долгостроев?
– В этом отношении динамика есть, и она положительная. Так, за последнее время был сдан в эксплуатацию каток с искусственным льдом в дер. Старая Всеволожского района. Акт ввода был получен в декабре 2014 года. И уже в мае мы передали его в управление Центра олимпийской подготовки по зимним видам спорта Ленинградской области.
Кроме того, в деревне Новое Девяткино Всеволожского района введено в эксплуатацию новое здание поликлиники. Строительство объекта велось под личным контролем губернатора. Первоначально сумма контракта, за исключением затрат на медицинское оборудование, монтажные работы и подключение к электросетям, составила 209 млн рублей. В процессе строительства были выявлены несоответствия нормам и требованиям законодательства, в связи с чем проект и сметная стоимость были откорректированы. Сегодня в поликлинике уже идет прием пациентов.
Также введен в строй детский сад на 280 мест в городе Шлиссельбурге Кировского района. Подрядчик обязался выполнить работы еще в сентябре 2013 года, однако существенно нарушил сроки. Нам пришлось подключиться к процессу достройки этого объекта.
В октябре после реконструкции откроется корпус онкологического диспансера в поселке Кузьмоловском, а до конца года запланировано сдать еще два социальных долгостроя — детский сад на 220 мест в Выборге и поликлинику на 150 посещений в поселке Мга.
Комитетом по строительству наряду с этим проводятся профилактические мероприятия, которые позволят не допустить появления новых объектов незавершенного строительства в будущем.