Александр Викторов: Сохранение наследия – основа, но не цель
Априорно запретных доминантных высот в Петербурге быть не должно, полагает Александр Викторов, глава «Союз 55».
Этот принцип, по его мнению, применим и при строительстве в близких к центральным районах Северной столицы, например на намывных территориях Васильевского острова. Напомним, в 2014 году именно мастерская «Союз 55» по заказу компании «Терра Нова» разработала концепцию такой застройки в северной части намыва, получившую одобрение Градостроительного совета. Недавно вопрос о соблюдении высотных регламентов на намывных территориях вновь приобрел остроту – уже в связи с застройкой южной части.
– Александр Павлович, какой все-таки должна быть застройка новых территорий Васильевского острова?
– Мы в своей работе закладывали достаточно комфортную среду. Высота зданий – от шести до максимум 18 этажей, ярусная застройка береговой линии с как можно большим количеством видовых квартир. За линией жилой застройки – зеленая зона для размещения в ней детских садов, школ. Далее – вновь жилые дома, уже башенного типа, расположенные таким образом, чтобы обеспечить максимально возможное количество видовых секторов на залив. Мы также предусмотрели защиту будущих жителей от сильных морских ветров. Например, зеленая зона размещена на пониженной отметке. Мне кажется, комбинация жилья разной высотности и плотности – абсолютно разумный подход. И абсолютно запретных высот нет. Напротив, в петербургской традиции высотные акценты замыкают магистрали. Поэтому сама по себе высотность не страшна, но она должна быть уместной: должен соблюдаться принцип «Не навреди» – как у врачей.
– А насколько, на ваш взгляд, соотносятся принципы застройки северной и южной частей намывных территорий Васильевского острова, в том числе проекта Glorax Development?
– Не могу говорить о концепции архитектурного бюро «Б2», поскольку не видел ее представление на Градсовете. Но что касается проекта, разработанного по заказу Glorax Development, то в нем также предусмотрена одна высотная доминанта. Если она будет обоснованной по всем параметрам, не навредит традициям города и реализуется в точном соответствии с проектом, это нисколько не будет противоречить нашим идеям. Пока, считаю, Glorax Development на старте реальной работы, поскольку проект планировки только задает основные позиции. К сожалению, проекта застройки у нас сейчас законодательно не существует.
– Сторонники жесткого контроля высотности в Санкт-Петербурге аргументируют его необходимость стремлением сохранить культурное наследие. А по-вашему, где находится грань между сохранением наследия и все-таки развитием города?
– Я всегда считал, что сохранение наследия – основа, но не цель. А вот главная цель, хотя, может, кому-то не понравится эта формулировка, – развитие.
В свое время, работая над Генпланом Санкт-Петербурга, мы исходили в том числе из слогана «Сохранение через развитие. Развитие через сохранение». Считаю, это абсолютно правильно. Традиции должны и сохраняться, и развиваться. В этом контексте петербургская традиция – как раз некая фиксированная высота с выверенными акцентами. Почему бы ее сейчас не применять? Думаю, это разумный подход города к планам застройщиков. Хотят идти ввысь – пусть обосновывают, но доводами не экономическими, а градостроительными и архитектурными.
– Вам импонирует то, в каком направлении сегодня в Петербурге развиваются идеи сохранения через развитие и развития через сохранение?
– Ответ зависит от того, о чем именно идет речь. Например, развитие событий в связи с Конюшенным ведомством я, честно говоря, не понимаю. Да, там были требования о сохранении внутреннего пространства. Но меняется время – меняется функция. Вряд ли кто-нибудь решит там организовать конюшню, а использовать Конюшенное ведомство под гараж, как это было в течение нескольких десятилетий, – такое и в страшном сне сегодня не привидится. И за что бились? За то, чтобы памятник архитектуры разваливался потихоньку? Считаю, надо находить функцию, которая позволяет сохранить основные, наиболее важные предметы охраны объекта. Историки могут со мной не согласиться, но, по-моему, здесь излишне перегнули палку.
– Вы высказывали мнение о преимуществе небольших кварталов перед большими. В чем оно?
– Огромные кварталы – настоящая беда с точки зрения социализации: у людей, которые там живут, формируется безразличие ко всему. Сегодня важны именно небольшие кварталы, где жильцы как минимум знают друг друга в лицо. Поэтому я ничего плохого не вижу в советской модели квартальной застройки. Наоборот, считаю, что у нее есть преимущества с точки зрения создания комфортной среды, насколько это возможно в нынешних экономических условиях. Когда с деньгами туго, реализовать принцип комфортной среды сложно.
В истории нашего градостроительства уже был такой период, когда архитектура закончилась, потому что нужно было срочно обеспечить как можно больше квадратных метров. Но сравнивая сегодня кварталы постройки 1960-х годов и современные огромные жилые комплекса, я понимаю, что для меня кварталы пятиэтажек имеют больше ценности и прелести.
Другое дело, что старые кварталы не соответствуют современным требованиям к качеству среды по объективным причинам, например в них отсутствуют парковки. Значит, надо думать, как обустроить парковки, как-то еще улучшить потребительские качества среды. Это могло бы стать альтернативой той модели реновации, которая не зарекомендовала себя как эффективная.
– Сейчас начинается работа над новой версией Генплана Санкт-Петербурга. Каким должен быть его основополагающий принцип?
– Все должно быть подчинено созданию комфортной жилой среды и общественных пространств. У нас есть достаточно большие резервы внутри города, которые явно контрастируют с тем, что городу требуется. Сохраняет, например, актуальность тема «серого пояса» в районе Обводного канала. Это значимая зона, расположенная между историческим центром и массовой застройкой 1980-х и более ранних годов, с достаточно большим числом интересных образцов промышленной архитектуры. Здесь важно так определить общественные приоритеты, чтобы они коррелировали с интересами бизнеса. Но я бы не хотел, чтобы «серый пояс» оказался застроенным исключительно жильем. Убежден, что здесь должны быть и зеленые зоны, и жилье, и деловая составляющая, и общественные блоки.
– Вы входите в экспертный совет по градостроительной деятельности Государственной Думы РФ. Какие вопросы сегодня там обсуждаются?
– Действительно серьезные вопросы вызывает развитие института саморегулирования в строительной отрасли. В свое время, создавая его общими усилиями, мы не предвидели ошибки, которые проявились позже. Сейчас мы переходим к пониманию меры личной ответственности каждого профессионала за результаты своей деятельности – это выразилось в создании Национальной палаты архитекторов. Для нас очевидно, что лицензию (допуск) архитектор не должен получать непосредственно после окончания вуза. Право на самостоятельную работу еще надо доказать, а получив его – им дорожить.
Очевидна и необходимость заслона на пути недобросовестных СРО, выдающих допуски буквально «за три копейки».
– Наверняка эти идеи будут реализованы в регламентирующих документах. Каких именно?
– Сегодня разрабатывается новый закон об архитектурной деятельности. А вообще о необходимости изменений в этой сфере свидетельствует то, что за 10 лет существования действующего Градостроительного кодекса было принято порядка 70 законов, вносящих в него поправки. Значит, что-то не совсем так. Значит, работа идет постоянно. И думаю, вскоре вновь станет актуальным вопрос о необходимости утверждения не только проекта планировки, но и проекта застройки. Крупные инвесторы без проекта застройки ничего не делают, даже в отсутствие требований об утверждении этой документации, и это совершенно логичный ход событий.
На мой взгляд, проект застройки необходим уже в силу соблюдения градостроительной дисциплины. Это не означает, что в утвержденном проекте застройки невозможны корректировки. Необходимо прописать возможность внесения поправок в планировочную документацию без повторного согласования проекта в целом, что сегодня также не предусмотрено федеральным законодательством.
Кстати:
Доказать мошенничество при выдаче допусков СРО и призвать за эти действия к ответу очень трудно, полагают в экспертном совете по градостроительной деятельности Государственной Думы Российской Федерации.
.jpg)
На прошлой неделе Комитет по строительству и Сбербанк подписали соглашение о сотрудничестве. По словам главы комитета Вячеслава Семененко, в городе уже действует аналогичная программа «Ганзакомбанка», который, собственно, и придумал схему проектного кредитования. Ответить на вопросы об этой программе согласился председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.
- Ваш банк предложил собственную схему работы со строителями. Расскажите, что это за проект?
- Нас трудно сравнивать со Сбербанком, это разные весовые категории. Но мы считаем, что будущее банковского комплекса за созданием таких если не конгломератов, то альянсов. Строители лишены проектного финансирования в привычных объемах, а банки потеряли довольно большие деньги из-за финансового кризиса. Совместную работу осложняют и многочисленные истории, связанные с невозвратами долгов. Примером тому могут стать тяжбы с компаниями «ЛЭК», «М-Индустрия» и т. д.
Фактический разрыв между финансовым институтом и строительным комплексом за последний год увеличился, но выживать нужно, поэтому мы разработали собственную модель. Это локальный проект, так называемая точка роста. Мы приобрели пятно в центре города, на Боровой улице, и проводим проектно-изыскательские работы на строительство восьмиэтажного жилого дома, общей площадью 8,5 тысяч кв.м с парковкой. Это проект эконом-класса, где будут превалировать одно- и двухкомнатные квартиры.
Мы проходим весь строительный этап: от начала до конца, поэтому должны четко понимать, что и за сколько мы строим и какую цену сможем предложить конечному потребителю. Те цены, которые озвучиваются сегодня строителями, банками и властями, очень разнятся и весьма далеки от реальной себестоимости квадратного метра. Не секрет, что строители закладывают в стоимость метра расходы, связанные с другими объектами, банковские проценты. Наш участок не обременен никакими долговыми обязательствами, мы работаем с чистого листа.
- Пока не очень понятно, в чем секрет схемы.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово начать экспериментальный проект по финансированию застройщиков через первичных дилеров. У них есть ряд требований к финансовым структурам, готовым участвовать в этом проекте, и наш банк соответствует им. Недавно мы направили свою заявку в АИЖК и ждем ответа.
Для нас на самом деле непринципиально, откуда идет финансирование строительства. Это могут быть и государственные деньги, и средства банков-партнеров, и частный капитал. Важно понять, что процентные ставки при кредитовании проекта, – это непринципиальный момент, нужно считать интегральную доходность. Если финансовый институт участвует на всех стадиях проекта – от покупки пятна до продажи квартир, - то затраты будут покрыты. Главное – удачная кооперация со строителями.
- Для строителей процентная ставка по кредиту – принципиальный момент?
- Для многих строительных компаний еще недавно норма прибыли была сто процентов годовых. У банков нет таких норм прибыли. Банк исходит из того, что нужно гарантированно провести весь финансово-строительный цикл, получив на выходе ценовой диапазон, соответствующий потребительскому рынку. При экономном расходовании средств и банк, и застройщик получат адекватную рыночным условиям норму прибыли.
- А почему проект относят к «точкам роста»?
- Это локальный проект, в котором все понятно и прозрачно. Мы обеспечиваем финансовый и сметно-строительный контроль, можем продемонстрировать инвесторам движение денежных средств на протяжении всего цикла. Как правило, строители никому не показывают движение средств, а у нас можно будет проконтролировать каждую копейку.
- Кто выступит застройщиком проекта?
- На сегодняшний момент застройщик у нас не выявлен. Мы находимся в процессе отбора, консультируемся с Комитетом по строительству, изучаем потенциальных партнеров. Для нас важно, чтобы застройщик имел хорошую репутацию и гарантировал экономическую прозрачность. В ближайшее время будет объявлен открытый тендер. Мы же в свою очередь гарантируем жесткий финансовый контроль.
- При таком контроле строители вряд ли могут рассчитывать на стопроцентную прибыль?
- Банковская норма прибыли составляет сегодня около 20 %, будем стремиться к среднему арифметическому. А если серьезно, то многие компании остались без заказов, а гарантированная работа интересна всем. Наш банк ориентирован на работу с небольшими объектами недвижимости. И ответственно могу заявить, что докризисные цены на недвижимость в центре города нельзя назвать адекватными. Когда мне говорят, что квадратный метр стоит 5-8 тысяч долларов, то я не вижу, из чего складывается такая сумма.
- На какой стадии сегодня находится работа над проектом?
- У нас уже есть пятно, оформлены все документы по проекту. Мы ждем ответа из АИЖК. При этом у нас есть уже предварительные договоренности с несколькими коммерческими банками и заводами по изготовлению стройматериалов. Предприятия стройиндустрии готовы предоставлять банкам товарные кредиты, и мы можем покупать стройматериалы дешевле, чем другие участники рынка.
- А когда дом будет построен, кто займется продажей квартир?
- Банк сможет обеспечить хорошие объемы продаж. Мы будем продавать квартиры в ипотеку – это очень существенный момент для потребителей эконом-класса. Покупатели доверяют банку больше, чем строителям.
- У вас уже есть желающие купить квартиру?
- Договоры мы будем заключать, когда начнется строительство. Сейчас мы рассматриваем заявки, и их довольно много.
Беседовала Наталья Бурковская
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская