Развитие без расширения
Коммунарское городское поселение – единственное в Гатчинском районе, вошедшее в «красную» зону в соответствии с программой «Светофор».
И это, полагает глава администрации поселения Вера Пыжова, абсолютно справедливо.
– Вера Владимировна, почему?
– Если сейчас в Коммунаре официально зарегистрированы 22 тыс. жителей, то к 2034 году, согласно генеральному плану, ожидается рост численности населения до 41 тыс. человек преимущественно за счет миграции. Стоимость квадратного метра у нас существенно ниже, чем в Петербурге, поэтому люди, имеющие возможность продать свое жилье там и приобрести новую квартиру большей площади в Коммунаре, используют этот шанс. Жилищное строительство в нашем городе не только не прекращается, но даже идет по нарастающей.
Сегодня, например, ЖК «Город детства» совокупной жилой площадью порядка более 10 тыс. кв. м строит компания «СНВ Северо-Запад». Строительство ЖК «Ново-Антропшино», где будет около 15 тыс. кв. м, ведет ООО «Запстрой». ЗАО «Антропшинский строительный комбинат» (АСК) планирует возведение девятиэтажного дома. ООО «Олимпстрой», новый для Коммунара застройщик, займется строительством дома под переселение граждан из аварийного фонда. И жителям всех новостроек, безусловно, требуются и социальные объекты, и объекты безопасности, и нормальные дороги. Но если на земельном участке, где строится микрорайон «Город детства», я знаю, предполагается строительство и детского сада, и школы, и даже небольшая церковь, то ЖК «Ново-Антропшино» вызывает некоторую тревогу. Там в перспективе только детский сад.
Кроме того, в нашем городе очень высокий уровень маятниковой миграции: на некогда градообразующем предприятии, ОАО «Петербургский картонно-полиграфический комбинат» (ныне в составе ПАО «Кнауф Петроборд»), сегодня работают не более 800 человек (до 2008 года – 2 тыс. человек). И конечно, это еще больше обязывает застройщиков к строительству социальных объектов. Пусть те же детские сады будут встроенными или пристроенными, небольшими, но не должно быть так, чтобы жилье ввели в эксплуатацию, а дальнейшее развитие территории оставалось исключительно заботой властей.
Необходимо, чтобы девелоперы предусматривали места под размещение объектов безопасности и других значимых объектов. Например, почему бы часть коммерческих помещений в жилом доме не выделить под почту, пусть за символическую арендную плату с последующей передачей ФГУП «Почта России» в безвозмездное пользование?
– Документы территориального планирования в вашем поселении утверждены, однако, насколько мне известно, необходимы поправки. Чем они вызваны?
– Меняется фактическое зонирование, состав имущественного комплекса. Например, в 2015 году в муниципальную собственность из собственности ООО «Кнауф Петроборд» передан водовод. Или, например, в ПЗЗ фактическая зона СНТ указана как охранная. Надо также расширять промышленную зону. Есть необходимость внесения изменений в связи со сносом аварийных домов.
– Будет ли развиваться Коммунар за счет включения новых земель в границы населенного пункта?
– Нет, новых территорий не появится. Но мы планируем развивать существующие промышленные зоны. К сожалению, сегодня инвесторы не торопятся действовать на наших землях. Однако определенные надежды мы все-таки связываем с индустриальным парком «Южные ворота». Они получили в аренду 100 га в промзоне № 3. Благодаря статусу индустриального парка арендная плата для них на первоначальном этапе составляет всего 30% от кадастровой стоимости. И хотя это главный недоимщик по арендной плате за землю, думаю, команда «Южных ворот» все-таки сможет реализовать планы по развитию территории.
Крупный собственник земель в промышленной зоне № 3 ООО «Кнауф Петроборд» недавно претендовал на свободный участок в этой же зоне площадью 23 га для строительства третьей производственной линии, но пока эти планы отложены. Действующее на территории МО город Коммунар российское подразделение французской компании Schneider Electric – завод «ЭлектроМоноблок» – также обращалось к нам с запросом о предоставлении еще одного земельного участка. У нас есть несколько свободных гектар в непосредственной близости от их промышленной площадки.
Желание увеличить занимаемую площадь в промзоне Коммунара изъявило и руководство ЗАО «Завод Металлист», который пока работает не на полную мощность: там заняты около 50 человек, но мы надеемся на увеличение численности персонала.
Разумеется, мы занимаемся привлечением инвесторов, широко рекламируя возможности нашей территории. Но нам несколько «связывает руки» невозможность распоряжаться, как ранее, неразграниченными землями. И потом, сейчас участки передаются только на правах аренды через торги; конечно, это не столь интересно инвесторам, как участки, передаваемые по акту выбора.
– Вы упомянули о трех промышленных зонах, но рассказали только о двух из них. Чем интересна оставшаяся?
– В промзоне № 2 также есть свободные площади, но их совсем немного, поскольку мы уже сформировали земельный участок под новые очистные сооружения. Ныне действующие работают на пределе своих возможностей.
– Когда планируется строительство новых КОС?
– Пока можно говорить только о реконструкции существующих. Проект мы разработали еще в 2008 году. Теперь он претерпел изменения. Но сама реконструкция не очень устраивает инвесторов, которые проявляли интерес к нашему проекту. В 2010-2012 годах мы пообщались с массой потенциальных инвесторов, поскольку были включены в целевую программу «Чистая вода Ленинградской области», действие которой впоследствии прекратилось. В 2014 году мы активно занимались проектом на условиях государственно-частного партнерства (для реконструкции существующих КОС на условиях концессионного соглашения). Для этих целей в областном бюджете было предусмотрено 70 млн рублей, но до реализации проекта дело так и не дошло.
В этом году мы предпринимаем новые попытки привлечь инвесторов, и они уже появились. Не буду вдаваться в подробности, скажу только, что к финансированию проекта будут привлечены средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Надеюсь, в этот раз наши усилия увенчаются успехом, и в итоге получится и реконструировать старые КОС, и построить новые. Нам необходимы новые мощности на 17 тыс. куб. м стоков в сутки, поскольку предполагаемый объем строительства действительно очень велик. Помимо жилья это реабилитационный центр, спортивные сооружения (бассейн, ледовая площадка) и др.
– За чей счет будут строиться спортивные, медицинские объекты?
– Мы стремимся уйти от неэффективных расходов, и я абсолютно согласна с мнением губернатора Александра Юрьевича Дрозденко о том, что нам выгоднее покупать места, услуги в уже построенных объектах, чем строить и содержать здания за бюджетные деньги. Так, вложив 110 млн рублей в строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, мы до сих пор не окупили эти затраты. Более того, ФОК не перекрывает расходы на свое содержание доходами от оказания услуг населению. Соответственно, и ледовая площадка для наших хоккеистов, и учреждения здравоохранения будут появляться за счет инвесторов. У нас уже несколько лет действует один частный медицинский центр, еще один открылся в начале нынешнего года, а в скором времени аналогичное учреждение появится в другом районе города. Там можно будет получить помощь узких специалистов, в том числе по линии ОМС, и даже с направлением в стационар.
– А какие надежды вы связываете с реабилитационным центром? И как быстро он может появиться?
– Как руководитель я думаю, что самое важное для нашего населения – чтобы там был стационар на 50 коек, как планировалось. Пока спекуляции относительно недействующей больницы и отсутствия стационара – любимая тема различных политических сил, особенно перед выборами. По проекту реабилитационного центра уже проведена гигантская работа. Мы с одним только земельным участком вопросы решали полгода! И хорошо, что нашелся инвестор, с которым будет заключено концессионное соглашение. Думаю, реабилитационный центр появится в срок. Всему, что связано с этим проектом, сегодня дан зеленый свет и в администрации города, и в районе, и на уровне областного правительства.
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.