Станислав Данелян: В Кудрово появится частичка Финляндии
ГК «Арсенал-Недвижимость», невзирая на кризисные времена, планирует приступить к реализации двух новых проектов – в Кудрово и Буграх.
Генеральный директор компании Станислав Данелян раскрыл детали новых проектов.
– Станислав Самвелович, что нового «Арсенал-Недвижимость» собирается предложить покупателю в таком пестрящем разнообразием новостроек районе, как Кудрово?
– Напомню, что это уже второй проект «Арсенала» в Кудрово. Первый – ЖК «Флагман» – мы завершили в 2015 году. Новый проект предполагает строительство 35 тыс. кв. м жилья. Жилой комплекс будет состоять из четырех зданий, объединенных общей стилобатной частью. Проект разработан совместно с финскими архитекторами и будет заметно отличаться от окружающей застройки интересными элементами европейской архитектуры, яркими фасадами с панорамным остеклением, продуманной организацией придомового пространства. Такой небольшой европейский проект в Кудрово. Единый стилобат позволяет ограничить движение автотранспорта непосредственно у домов и увеличить площадь для благоустройства.
В комплексе предусмотрен подземный паркинг, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В общей стилобатной части разместится единая торговая галерея, а в цокольном этаже каждого из корпусов – небольшая зона отдыха, включающая сауну. Еще одна идея финских коллег – максимальное количество кладовых, которые предусмотрены не только на этажах, но в и в паркинге. И конечно, покупателям квартир в жилом комплексе будут предложены эргономичные европейские планировочные решения. Доля таких квартир составит примерно 60% от общего их числа. Замечу при этом, что долю квартир-студий в этом проекте мы сократили до 10%. Как и во всех наших проектах, квартиры мы предлагаем с полной отделкой. Отделка у нас одна из самых заметных на рынке в плане качества и дизайна.
– Как будет называться новый комплекс?
– Пока мы не хотим этого раскрывать, работа над брендингом проекта пока не закончена и завершится в мае. На стройплощадку мы планируем выйти в июне текущего года, а полностью завершить проект в 2019-м. Также мы ведем переговоры с нашим давним партнером «СВП-Групп» о покупке соседнего участка на 65 тыс. кв. м жилья. В случае удачного завершения сделки мы планируем продолжить наш проект на новом участке.
– В декабре прошлого года Градсовет Ленобласти согласовал ваш проект в Буграх, ранее им же отклоненный по причине несоответствия Правилам землепользования и застройки территории. Каковы его новые параметры?
– В Буграх мы собираемся построить 306 тыс. кв. м примерно на 10 тыс. человек. Этажность (12 этажей) и плотность застройки полностью ответствуют ПЗЗ. На участке запланирована школа на 929 мест и три детских сада суммарно на 615 мест. На наш взгляд, в ближайшие годы интерес застройщиков из уже довольно перенасыщенного навостройками Мурино переместится именно в Бугры, которые отличаются сравнительно неплохой транспортной доступностью. Наш участок находится рядом с КАД и имеет больше преимуществ, чем более отдаленные от кольцевой автодороги пятна, которые застраивают некоторые наши конкуренты. Кроме того, в непосредственной близости от нашего квартала будет возведена развязка, что только улучшит транспортную доступность этой территории.
В настоящий момент идет инженерная подготовка территории, прокладываются сети – канализация, электричество, тепло. Выйти на стройку мы планируем в 2017 году. Бренд проекта пока тоже находится в разработке, но уже точно могу сказать, что он будет отличаться ярким, нестандартным позиционированием, включать немало интересных опций для покупателя и, как и все наши проекты, при вполне конкурентоспособной цене относится скорее к комфорт-классу, чем к сегменту эконом. Из тех идей, что уже запланированы к реализации, – вынос парковочных стоянок ближе к КАД, за пределы придомовых территорий, ограничение движения автотранспорта внутри квартала, создание там обширной благоустроенной зоны и 400-метрового променада. Для удобства жителей мы планируем организовать внутриквартальное маршрутное такси (такой микроавтобус компания уже организовала для жителей ЖК «Солнечный» в Мурино).
– Снижение этажности и плотности застройки значительно снизило ваши финансовые ожидания от проекта?
– Мы – законопослушная компания и, безусловно, учли все требования Ленобласти. Однако, на наш взгляд, старая версия нашего проекта была не менее удачна, чем та, что в конце концов была одобрена Градсоветом. Ведь весь вопрос заключается не в этажности, а плотности застройки. Возводя дома не в 12, а, скажем, в 16-20 этажей, мы не превышаем плотность застройки, но при этом высвобождаем больше места для детских площадок, внутриквартальных проездов, зеленых зон, парковок. На наш взгляд, проект то этого только выигрывает.
– Вы считаете требования по высотности и этажности завышенными?
– Нет, они справедливы. Но когда идет речь о комфорте жителей, при формировании этих параметров должен использоваться рациональный подход. Например, во вступивших в силу Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП), утвержденных соответствующим постановлением правительства Ленобласти, есть указание, что высота 12-этажного здания не должна превышать 37 м. Элементарный расчет показывает, что строить так невозможно. Это значит, что высота потолков в квартире должна быть не более 2,5 м, а коммерческих помещений на первых этажах с учетом воздуховодов – не более 2 м, при этом неясно, как в это ограничение мы можем заложить машинные отделения, выход на кровлю, парапет и т. д. Все это в совокупности даже при самых минимальных параметрах превышает заложенную в РНГП норму. Мы обратили внимание правительства Ленобласти на это противоречие и вносим изменение в РНГП и градпланы – это процедура, которая, к сожалению, занимает немало времени. Сейчас многие застройщики могут столкнуться с этой проблемой.
– Насколько повлияет на рынок, на ваш взгляд, предложенная правительством Ленобласти схема зонирования «Светофор»?
– Эта инициатива, безусловно, окажет влияние на рынок. И в первую очередь на тех застройщиков, что работают на грани себестоимости. Обязанность строить всю инфраструктуру за свой счет нивелирует экономическую эффективность их проектов. Для застройщиков с более устойчивой финансовой основой их проектов такая инициатива, конечно, не будет столь разрушительна, но в то же время не добавит оптимизма при принятии новых инвестиционных решений. Напомню, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» задумывалась с целью привлечения налогоплательщиков в регион и прекрасно работала все это время именно потому, что была предусмотрена схема выкупа соцобъектов. Допускаю, что возможен обратный отток компаний, поскольку смысл платить налоги в бюджет области становится неясным.
– Вы планируете проекты в городе?
– Мы рассматриваем любые интересные для нас варианты как в городе, так и в области, формируем земельный банк. Основной потенциал города, конечно, это редевелопмент «серого пояса». Также для нас интересен такой формат, как апартаменты. Но не в том случае, когда апартаменты строят где-то на периферии, поскольку не удалось изменить функциональное назначение полученного участка; нам хотелось бы реализовать проект в интересных локациях в центральных районах Петербурга. Я думаю, мы хорошо бы справились с этой задачей. Это будет шаг вперед.
Вадим Малык, генеральный директор ЛОЭСК рассказал, почему выступает против объединения электросетевых компаний Петербурга и Ленобласти, а также пояснил, зачем нужно перевернуть «котловую» схему расчетов между участниками энергетического рынка.
– Чего удалось добиться за 10 лет работы ЛОЭСК? Какую долю электросетевая компания сегодня занимает в Ленинградской области?
– В первую очередь нам удается успешно решать задачу консолидации электросетевого комплекса Ленинградской области, поставленную перед компанией областным правительством.
10 лет назад на территории 47-го региона было несколько десятков разрозненных муниципальных предприятий электрических сетей, которые не могли инвестировать необходимые средства в развитие и модернизацию, обеспечивать растущие запросы потребителей в энергомощностях.
Теперь электросети городов и крупных поселков Ленобласти обслуживает одна крупная компания – ЛОЭСК. Сейчас мы обеспечиваем электричеством порядка 150 населенных пунктов региона с населением свыше миллиона человек. Объем электроэнергии, передаваемой по нашим сетям, составляет около 3 млрд кВт·ч в год – это более 25% от общего объема полезного отпуска электроэнергии в Ленобласти.
Надо сказать, что процесс консолидации сетей продолжается и сегодня. В прошлом году на базе компании «Управление сетевыми комплексами» был создан филиал ЛОЭСК «Пригородные электрические сети» в Сертолово. При этом мы взяли на себя все обязательства компании по техприсоединению потребителей и в прошлом году уже направили на обеспечение возможности подключения абонентов около 400 млн рублей.
– Насколько я понимаю, ЛОЭСК не имеет убытков?
– Прошлый год мы действительно закончили с очень хорошими финансовыми результатами. Выручка компании по сравнению с 2013 годом увеличилась и составила свыше 6 млрд рублей. Чистая прибыль – более 1 млрд рублей.
Таких высоких показателей удалось достичь во многом благодаря грамотным принимаемым и реализуемым управленческим решениям. В частности, это снижение уровня технологических потерь в сетях, конструктивная работа в данном направлении с энергосервисными компаниями, осуществляющими свою деятельность на территории Ленобласти.
В 2014 году мы перевыполнили инвестиционную программу на 30%, освоив 3,175 млрд рублей. Это благодаря эффективному использованию оборотных средств, в том числе по технологическому присоединению крупных заявителей.
– ЛОЭСК объявила, что инвестиционная программа на 2015 год составит 3 млрд рублей. Это больше или меньше запланированного ранее? Долги Ленэнерго как-то повлияли на корректировку вашей инвестиционной программы?
– Мы изначально планировали инвестпрограмму этого года на уровне 3 млрд рублей, и пока ее выполнение идет по плану, несмотря на неплатежи Ленэнерго за транзит электроэнергии по нашим сетям.
Приоритетные направления работы остаются неизменными – выполнение работ для технологического присоединения коммерческих заявителей, льготной категории заявителей до 15 кВт, социально значимых объектов. По коммерческим заявителям самый большой объем работ традиционно приходится на Всеволожский район (Кудрово, Янино, Мурино, Бугры), который сейчас активно развивается и застраивается.
– Как обстоит ситуация с присоединением новых объектов в Ленинградской области – есть ли в регионе проблемные места, где есть дефицит трансформаторной мощности?
– Такая проблема действительно существует, в том числе и во Всеволожском районе. Для ее решения мы по согласованию с правительством Ленобласти реализуем проект строительства в регионе подстанций напряжением 110 кВ. В перспективе это позволит присоединить к электросетям новые объекты промышленности, малого бизнеса, жилищного строительства.
Так, в прошлом году была введена в эксплуатацию подстанция 110 кВ «Новожилово» в Приозерском районе для электроснабжения объектов малоэтажной жилой застройки. В этом году планируется завершить работы по строительству подстанции такого же уровня напряжения «Янино-2» во Всеволожском районе. Продолжается строительство подстанции 110 кВ «Лаврики» для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино.
В планах – строительство еще нескольких «стодесяток» во Всеволожском районе, в частности для электроснабжения объектов высокоэтажного жилищного строительства в Мурино и Новосаратовке, а также в Ломоносовском и Тосненском районах.
– На ваш взгляд, какое влияние оказала кризисная ситуация с Ленэнерго на электросетевой рынок Ленинградской области? Обращались ли в компанию ЛОЭСК какие-либо девелоперы с просьбой присоединить их объекты, которые испытывают проблемы с присоединением к сетям Ленэнерго из-за кризиса, в котором оказалась электросетевая компания?
– Думаю, ситуация нормализуется. Помимо Ленэнерго в Ленобласти работают и другие электросетевые компании, которые могут помочь девелоперам решить проблему подключения к электросетям, которую не смогла решить та же Ленэнерго.
Действительно, некоторые застройщики уже обратились к нам с подобной просьбой, но каждую конкретную ситуацию мы рассматриваем в индивидуальном порядке, учитывая технические возможности компании на данный момент времени.
– Какова ваша позиция по поводу идеи объединения электросетевых организаций региона?
– Я всегда выступал и продолжаю выступать категорически против этой идеи. Нельзя совмещать несовместимое, решать проблемы за счет более успешных электросетевых компаний, работающих в Петербурге и Ленобласти. Думаю, Ленэнерго это не спасет, а на электросетевом комплексе региона отразится не лучшим образом.
При этом я согласен с коллегами, что с рынка должны уйти мелкие сетевые компании, по сути, являющиеся только финансовыми инструментами. В идеале на рынке должно остаться несколько крупных, реально работающих «сетевиков». Более того, в долгосрочной перспективе я даже не исключаю возможности и их объединения, но для этого нужно желание органов власти, экономическая, физическая и моральная готовность участников энергетического рынка. Пока говорить об этом в существующих экономических и прочих условиях просто абсурдно.
– Какое у вас отношение к идее переворота «котловой» схемы расчетов между электросетевыми компаниями региона?
– Эта идея была инициирована нашей компанией и мною лично. Сейчас используется схема «общего котла», когда «сбыты» платят за транспорт электроэнергии «котлодержателю» (в данном случае Ленэнерго), а тот рассчитывается со всеми остальными сетевыми компаниями. Причем «котлодержатель» ставит расчеты с сетевыми предприятиями в прямую зависимость от поступления в «котел» денег от сбытовых компаний. Это нелогично, поскольку в соответствии с существующей схемой эти расчеты не должны влиять друг на друга.
Мы же предлагаем схему прямых расчетов между крупными сетевыми и сбытовыми предприятиями. В конце апреля ЛОЭСК направила соответствующие уведомления в Ленэнерго и Комитет по тарифам и ценовой политике Ленобласти о принятом решении с 2016 года осуществлять расчеты напрямую со «сбытами». По закону мы не должны получать на это согласие регулирующих органов – главное, своевременно уведомить о принятом решении региональные структуры.
– Какова ваша позиция по поводу предложения Ленэнерго заключить мировое соглашение с электросетевой компанией и в прямом смысле подождать возвращения долгов, если гарантирующий поставщик электроэнергии Ленобласти ООО «РКС-Энерго» вернет Ленэнерго задолженность за сетевые потери и не будет впредь задерживать платежи?
– Мы выразили свое официальное несогласие с предложениями Ленэнерго, связанное с отзывом своих исков о взыскании задолженности за 2014-2015 годы. Предложенный способ урегулирования споров для нас неприемлем, поскольку по закону лишает нашу компанию права повторно обратиться в суд для защиты своих прав.
Со своей стороны, мы предложили руководству Ленэнерго оформить прекращение инициированных нами судебных процедур посредством подписания мировых соглашений. Их условиями должны определяться сумма задолженности, выставленные пени за просрочку оплаты и сроки погашения, не превышающие двух месяцев.