Станислав Данелян: В Кудрово появится частичка Финляндии
ГК «Арсенал-Недвижимость», невзирая на кризисные времена, планирует приступить к реализации двух новых проектов – в Кудрово и Буграх.
Генеральный директор компании Станислав Данелян раскрыл детали новых проектов.
– Станислав Самвелович, что нового «Арсенал-Недвижимость» собирается предложить покупателю в таком пестрящем разнообразием новостроек районе, как Кудрово?
– Напомню, что это уже второй проект «Арсенала» в Кудрово. Первый – ЖК «Флагман» – мы завершили в 2015 году. Новый проект предполагает строительство 35 тыс. кв. м жилья. Жилой комплекс будет состоять из четырех зданий, объединенных общей стилобатной частью. Проект разработан совместно с финскими архитекторами и будет заметно отличаться от окружающей застройки интересными элементами европейской архитектуры, яркими фасадами с панорамным остеклением, продуманной организацией придомового пространства. Такой небольшой европейский проект в Кудрово. Единый стилобат позволяет ограничить движение автотранспорта непосредственно у домов и увеличить площадь для благоустройства.
В комплексе предусмотрен подземный паркинг, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В общей стилобатной части разместится единая торговая галерея, а в цокольном этаже каждого из корпусов – небольшая зона отдыха, включающая сауну. Еще одна идея финских коллег – максимальное количество кладовых, которые предусмотрены не только на этажах, но в и в паркинге. И конечно, покупателям квартир в жилом комплексе будут предложены эргономичные европейские планировочные решения. Доля таких квартир составит примерно 60% от общего их числа. Замечу при этом, что долю квартир-студий в этом проекте мы сократили до 10%. Как и во всех наших проектах, квартиры мы предлагаем с полной отделкой. Отделка у нас одна из самых заметных на рынке в плане качества и дизайна.
– Как будет называться новый комплекс?
– Пока мы не хотим этого раскрывать, работа над брендингом проекта пока не закончена и завершится в мае. На стройплощадку мы планируем выйти в июне текущего года, а полностью завершить проект в 2019-м. Также мы ведем переговоры с нашим давним партнером «СВП-Групп» о покупке соседнего участка на 65 тыс. кв. м жилья. В случае удачного завершения сделки мы планируем продолжить наш проект на новом участке.
– В декабре прошлого года Градсовет Ленобласти согласовал ваш проект в Буграх, ранее им же отклоненный по причине несоответствия Правилам землепользования и застройки территории. Каковы его новые параметры?
– В Буграх мы собираемся построить 306 тыс. кв. м примерно на 10 тыс. человек. Этажность (12 этажей) и плотность застройки полностью ответствуют ПЗЗ. На участке запланирована школа на 929 мест и три детских сада суммарно на 615 мест. На наш взгляд, в ближайшие годы интерес застройщиков из уже довольно перенасыщенного навостройками Мурино переместится именно в Бугры, которые отличаются сравнительно неплохой транспортной доступностью. Наш участок находится рядом с КАД и имеет больше преимуществ, чем более отдаленные от кольцевой автодороги пятна, которые застраивают некоторые наши конкуренты. Кроме того, в непосредственной близости от нашего квартала будет возведена развязка, что только улучшит транспортную доступность этой территории.
В настоящий момент идет инженерная подготовка территории, прокладываются сети – канализация, электричество, тепло. Выйти на стройку мы планируем в 2017 году. Бренд проекта пока тоже находится в разработке, но уже точно могу сказать, что он будет отличаться ярким, нестандартным позиционированием, включать немало интересных опций для покупателя и, как и все наши проекты, при вполне конкурентоспособной цене относится скорее к комфорт-классу, чем к сегменту эконом. Из тех идей, что уже запланированы к реализации, – вынос парковочных стоянок ближе к КАД, за пределы придомовых территорий, ограничение движения автотранспорта внутри квартала, создание там обширной благоустроенной зоны и 400-метрового променада. Для удобства жителей мы планируем организовать внутриквартальное маршрутное такси (такой микроавтобус компания уже организовала для жителей ЖК «Солнечный» в Мурино).
– Снижение этажности и плотности застройки значительно снизило ваши финансовые ожидания от проекта?
– Мы – законопослушная компания и, безусловно, учли все требования Ленобласти. Однако, на наш взгляд, старая версия нашего проекта была не менее удачна, чем та, что в конце концов была одобрена Градсоветом. Ведь весь вопрос заключается не в этажности, а плотности застройки. Возводя дома не в 12, а, скажем, в 16-20 этажей, мы не превышаем плотность застройки, но при этом высвобождаем больше места для детских площадок, внутриквартальных проездов, зеленых зон, парковок. На наш взгляд, проект то этого только выигрывает.
– Вы считаете требования по высотности и этажности завышенными?
– Нет, они справедливы. Но когда идет речь о комфорте жителей, при формировании этих параметров должен использоваться рациональный подход. Например, во вступивших в силу Региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП), утвержденных соответствующим постановлением правительства Ленобласти, есть указание, что высота 12-этажного здания не должна превышать 37 м. Элементарный расчет показывает, что строить так невозможно. Это значит, что высота потолков в квартире должна быть не более 2,5 м, а коммерческих помещений на первых этажах с учетом воздуховодов – не более 2 м, при этом неясно, как в это ограничение мы можем заложить машинные отделения, выход на кровлю, парапет и т. д. Все это в совокупности даже при самых минимальных параметрах превышает заложенную в РНГП норму. Мы обратили внимание правительства Ленобласти на это противоречие и вносим изменение в РНГП и градпланы – это процедура, которая, к сожалению, занимает немало времени. Сейчас многие застройщики могут столкнуться с этой проблемой.
– Насколько повлияет на рынок, на ваш взгляд, предложенная правительством Ленобласти схема зонирования «Светофор»?
– Эта инициатива, безусловно, окажет влияние на рынок. И в первую очередь на тех застройщиков, что работают на грани себестоимости. Обязанность строить всю инфраструктуру за свой счет нивелирует экономическую эффективность их проектов. Для застройщиков с более устойчивой финансовой основой их проектов такая инициатива, конечно, не будет столь разрушительна, но в то же время не добавит оптимизма при принятии новых инвестиционных решений. Напомню, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» задумывалась с целью привлечения налогоплательщиков в регион и прекрасно работала все это время именно потому, что была предусмотрена схема выкупа соцобъектов. Допускаю, что возможен обратный отток компаний, поскольку смысл платить налоги в бюджет области становится неясным.
– Вы планируете проекты в городе?
– Мы рассматриваем любые интересные для нас варианты как в городе, так и в области, формируем земельный банк. Основной потенциал города, конечно, это редевелопмент «серого пояса». Также для нас интересен такой формат, как апартаменты. Но не в том случае, когда апартаменты строят где-то на периферии, поскольку не удалось изменить функциональное назначение полученного участка; нам хотелось бы реализовать проект в интересных локациях в центральных районах Петербурга. Я думаю, мы хорошо бы справились с этой задачей. Это будет шаг вперед.
Голландский архитектор и урбанист Кеес Донкерс в эксклюзивном интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказал о европейском подходе к формированию городской среды и поделился своим взглядом на развитие Санкт-Петербурга.
– Какие эффективные решения, на ваш взгляд, могут быть применены в Петербурге для гармоничного развития городской среды?
– Когда в прошлом году я впервые побывал в Петербурге, то был поражен, насколько богата культура и архитектура вашего города. В то же время как никакой другой город в России он имеет тесную связь с голландским зодчеством. Именно в этом заключается идентичность Петербурга – в красоте и в историческом наследии. Отвечая на ваш вопрос, я призываю не добавлять ничего нового к уже существующей истории – ее и так уже достаточно. Я бы рекомендовал сделать что-то абсолютно новое, создать какие-то новые «островки» культуры. И организовать их в каких-то небольших локациях в разных частях города. Я очень люблю называть это «город 2.0», то есть город для молодых, для будущих поколений. Поскольку это небольшие пилотные проекты, то они не смогут диссонировать с красотой уже существующего исторического наследия Петербурга. Наоборот, они будут ориентированы на потребности будущего поколения.
– Исторический центр Петербурга также нуждается в развитии. Как совместить сохранение этой части города с внедрением новых элементов?
– На самом деле в Петербурге уже есть существенные, может быть, не по размеру, а по степени значимости и важности новые элементы в центре города. Например, квартал «Новая Голландия». Этот «треугольник» раньше был заброшенным, но потом он преобразился. Можно и нужно использовать такие ранее заброшенные, бесхозные участки в городе, для того чтобы отдавать их в руки молодого поколения, которое вдохнет в них новую жизнь, обогатит их новыми функциями. Я как раз и призываю слушать новое поколение в архитектуре. Молодым людям это позволит реализовать свои замыслы, раскрыть свой творческий потенциал.
20 лет назад подобный процесс зародился и в моем родном городе Эйндховене (Нидерланды). Мне посчастливилось возглавить это течение и направлять его. Я понял, насколько это ценно для развития города, а также для удержания внутри него молодежи. Глоток новой энергии, дыхание новой атмосферы было очень важно для моего города. На мой взгляд, это было бы актуально и для Петербурга, несмотря на то что он является музеем под открытым небом. Мне кажется, что эти «маленькие клеточки нового», размещенные в разных частях города, могли бы сыграть очень важную роль в развитии Санкт‑Петербурга.
– А как «услышать» молодежь и учесть ее мнение в тех проектах, которые подчас реализуются отдельными инвесторами и по протекции городского правительства?
– Например, я разработал для этого в 2003 году совместно с профильным Университетом Эйндховена проект «Город как лаборатория». Потом основал виртуальную архитектурную академию, то есть интернет-ресурс, который позволяет студентам из разных стран, в том числе и из России, обмениваться опытом. Мы стараемся сделать так, чтобы идеи, которые выдвигают наши студенты, стали зримыми и нашли свое воплощение в жизни. В прошлом году на Неделе дизайна Нидерландов мы представили два таких проекта. Первый касается строительства двух таунхаусов из переработанного вторичного материала. А второй – реновация здания заброшенной школы и превращения его в жилой комплекс.
Справка:
Кеес Донкерс – голландский урбанист-планировщик, ведущий архитектор, основатель Центра развития архитектуры Эйндховена, организатор Недели дизайна Нидерландов и Первого архитектурного биеннале Брабанта. Главным делом профессиональной карьеры Кееса являются крупномасштабные проекты по редевелопменту административно-промышленных территорий компании Philips в г. Эйндховен (Нидерланды).