Сроки капремонта определяют собственники
Сергей Робул, и.о. гендиректора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти о причинах недавней кадровой ротации в фонде.
– Сергей Леонтьевич, как сейчас организована система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ленинградской области? Эффективна ли она?
– Несколько лет назад, работая в областном Комитете по ЖКХ и транспорту, я был в числе тех, кто стоял у истоков создания областного Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Вместе с коллегами мы провели множество встреч с представителями муниципалитетов, управляющих компаний, жителями Ленобласти. В результате Фонд начал действовать в указанный федеральным законодательством срок – 1 января 2014 года, и сегодня в его работе прослеживаются только положительные тенденции. Главный показатель эффективности – крепнущее среди населения Ленобласти убеждение в том, что есть реальный механизм для решения проблем, копившихся десятилетиями.
Сформированная в 2013 году региональная программа капитального ремонта общего имущества МКД с периодом действия 30 лет вызвала поначалу неоднозначную реакцию жителей, поскольку к этому моменту большая доля жилого фонда нуждалась в таком ремонте в самые короткие сроки. Соответственно, возникли вопросы о целесообразности платы за работы, которые выполнят через десятки лет. Однако система капитального ремонта беспрерывно модернизируется. Ежегодно формируются краткосрочные планы реализации региональной программы капремонта, и включение в них каждого конкретного дома зависит от инициативности жильцов.
– Как именно?
– Сейчас система технического мониторинга в Ленобласти выглядит следующим образом. Управляющая компания обследует дом и предоставляет данные (по ряду показателей) в администрацию поселения. Далее информация обобщается на уровне муниципального района и передается в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. Если, по мнению собственников, их дом нуждается в капитальном ремонте уже в ближайшее время, они могут, обратившись в соответствующую организацию, получить акт обследования здания и представить его вместе с заявлением в управляющую компанию либо администрации муниципального образования. Эти документы в составе сводной информации по району будут также переданы на рассмотрение в Госжилнадзор. После проверки специалистами Госжилнадзора и с их рекомендациями вся информация направляется в Комитет по ЖКХ и транспорту: именно он формирует краткосрочный план по реализации региональной программы капитального ремонта.
– То есть главное – консолидация собственников?
– Да, и отмечу, что случаев включения в краткосрочный план домов, ремонт которых ранее предусматривался через 10-12 лет, уже в прошлом году было достаточно много. Конечно, жильцам легче принимать решения, если организованы ТСЖ, ЖСК, совет дома. Там же, где собственники разобщены, миссию по их консолидации должна взять на себя местная администрация.
– Где в Ленобласти эта работа наиболее успешна?
– Можно отметить Волосовский район, достаточно энергичное и грамотное управление процессом в Кировском, Тосненском, Киришском районах. Пример того, как отношение местной власти влияет на состояние ЖКХ, – резонансная ситуация с лифтами, которые требуют массовой замены, в Сосновом Бору. В то же время есть территории, по которым в план экстренной работы вошли только единицы лифтов, и не потому, что там нет многоэтажной застройки.
– А много ли бывает случаев некачественного выполнения работ по капитальному ремонту? Какие санкции к подрядным организациям применяются?
– Шероховатости возникают в начале любого проекта, любой деятельности. Санкции за некачественное выполнение работ, срыв сроков обязательно предусмотрены условиями контракта с любым подрядчиком. И штрафы могут составлять сотни тысяч рублей. Но надо понимать еще и то, что дом, не знавший капитального ремонта в течение 20 лет или даже больше, может потребовать гораздо больших объемов работ, чем это предусмотрено в смете. Разумеется, мы проводим дефектовку всех домов, однако без использования методов экспериментального контроля. Поэтому если управляющая компания не следила за этим домом, при начале капитального ремонта выявляются все новые и новые дефекты, исправление которых сметой не предусмотрено.
Но эти сложности удается разрешать. Гораздо больше тревожит позиция принципиальных неплательщиков за капремонт – и отдельных граждан, и организаций – собственников жилого фонда. Например, обескураживает непонимание важности взносов на капремонт со стороны ОАО «РЖД», в собственности которого – практически все жилые дома в полосе отчуждения железной дороги на территории области. РЖД пытается создать собственного оператора капитального ремонта и взносы в «общий котел» не признает. Мы ведем претензионную работу, но процесс этот очень длительный.
– Планируются ли изменения в работе вашего фонда?
– Изменения должны происходить постоянно, поскольку сами жизненные реалии меняются очень динамично. Прежде всего, совершенствуется законодательная база. Некоторые положения, прописанные в законе при формировании фондов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, допускали двоякое толкование. Благодаря Минстрою эти неточности сегодня выявляются и исправляются. Нередко ответы на вопросы мы получаем на семинарах, встречах по обмену опытом руководителей всех региональных фондов. Когда слушаешь коллег, начинаешь делать для себя полезные выводы.
– Например?
– Например, на днях на заседании постоянной депутатской комиссии областного ЗакСа по ЖКХ и ТЭК рассматривалась наша инициатива об изменении сроков выхода собственников из «котлового» счета, управляемого региональным оператором (то есть нашим фондом). Законодательство предусматривает для перехода собственников на самостоятельное управление взносами на капитальный ремонт период в два года. Мы предложили сократить его до года. Надо сказать, что сейчас вопрос о сроках этой процедуры обсуждается и на федеральном уровне.
– Каковы основные отличия программы капитального ремонта в 2015 году и аналогичной программы на 2016 год?
– Краткосрочный план на текущий год сформирован по предельной стоимости видов работ и материалов, утвержденной постановлением регионального правительства. Предельная стоимость учитывает все возможные варианты удорожания того или иного элемента работ по капитальному ремонту и применяемых при этом материалов: исключаются риски того, что изначально предусмотренных сметой средств не хватит на выполнение полного объема работ.
Кроме того, в план 2016 года включена предпроектная подготовка – дефектование объектов. Внесены корректировки в ст. 11 регионального закона 82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области». Теперь за предпроектную подготовку платятся деньги по договору, следовательно, можно быть уверенным в том, что эта работа будет выполнена качественно.
Кстати:
Наиболее высокий уровень собираемости платежей за капремонт (свыше 90%) в Тосненском, Тихвинском и Кировском районах Ленобласти.
И.о. губернатора Ленинградской области Александр Дрозденко выступил с идеей постепенно идти по пути создания единой топливно-энергетической компании в регионе. Александр Клецко, заместитель председателя комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области, в интервью рассказал о том, какие перспективы открывает для потребителей создание единой ТЭК в регионе, и что мешает ее скорому образованию.
Сколько всего топливно-энергетических компаний в Ленинградской области? Все ли они дееспособны? Если ли примеры компаний с большими долгами, практически банкротов, наподобие ООО «ЛР ТЭК» в Ломоносовском районе?
-В регионе насчитывается около 160 топливно-энергетических компаний, работающих в коммунальном секторе экономики, и тарифы на услуги которых регулируются комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области.
Задолженность этих предприятий за топливно-энергетические ресурсы, в основном, обусловлена существующей системой расчетов за услуги, когда население оплачивает услугу теплоснабжения равномерно в течение всего года, по принципу 1/12, а затраты на производство тепловой энергии носят сезонный характер и формируются в основном в осенне-зимний период.
К весне практически все организации ТЭК имеют различные по объему задолженности, которые пропорциональны объемам производства тепловой энергии – чем больше отпуск тепла в зимнее время, тем больше объемы задолженности. В межотопительный период, как правило, к 1 сентября, текущие долги погашаются. С поставщиками энергоресурсов – энергетическими и газовыми компаниями – подписываются графики реструктуризации задолженности, выполнение которых контролируют власти муниципальных образований и комитет по топливно-энергетическому комплексу. Речь идет о наиболее проблемных предприятиях.
Какого эффекта можно добиться, создавая единую компанию ТЭК? В чем польза для потребителей?
-Во-первых, крупная компания позволит установить единый тариф, точнее два обобщенных тарифа: экономически обоснованный тариф для предприятия и тариф для населения. Во-вторых, такой организации, имея мощную имущественную базу, будет легче привлекать кредитные ресурсы, для инвестирования в развитие, модернизацию и реконструкцию объектов теплоэнергетики. Тем более, если гарантом инвестиций выступит субъект Федерации, например, имея долю в уставном капитале или контрольный пакет акций.
Сейчас в Ленобласти рабочая группа вырабатывает принципы создания единого водоканала. Возможно ли, что при создании единой ТЭК будут взяты именно эти наработки?
-Сравнивать принципы объединения организаций водопроводно-канализационного хозяйства и предприятий ТЭК не совсем корректно, поскольку три четверти имущества ТЭК находится в частных руках, в основном, по схеме передачи муниципального имущества в долгосрочную аренду. Но есть и примеры частного владения котельными и тепловыми сетями. Наиболее крупные из них – ОАО «Тепловые сети» в Тосненском и Волосовском районах, а также структуры «Газпрома» в Лужском и Подпорожском районах. В водопроводной сфере практически нет примеров вложений крупного частного капитала в силу значительных сроков окупаемости новых проектов модернизации.
Создание единой ТЭК потребует каких-то финансовых затрат? Если да, то они будут из бюджета выделяться?
-Из сказанного выше понятно, что создание единой теплоснабжающей компании обязательно должно предполагать наличие значительных средств для выкупа имущества у частных владельцев. Пока бюджетные средства на это не предусматриваются.