Сроки капремонта определяют собственники
Сергей Робул, и.о. гендиректора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти о причинах недавней кадровой ротации в фонде.
– Сергей Леонтьевич, как сейчас организована система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ленинградской области? Эффективна ли она?
– Несколько лет назад, работая в областном Комитете по ЖКХ и транспорту, я был в числе тех, кто стоял у истоков создания областного Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Вместе с коллегами мы провели множество встреч с представителями муниципалитетов, управляющих компаний, жителями Ленобласти. В результате Фонд начал действовать в указанный федеральным законодательством срок – 1 января 2014 года, и сегодня в его работе прослеживаются только положительные тенденции. Главный показатель эффективности – крепнущее среди населения Ленобласти убеждение в том, что есть реальный механизм для решения проблем, копившихся десятилетиями.
Сформированная в 2013 году региональная программа капитального ремонта общего имущества МКД с периодом действия 30 лет вызвала поначалу неоднозначную реакцию жителей, поскольку к этому моменту большая доля жилого фонда нуждалась в таком ремонте в самые короткие сроки. Соответственно, возникли вопросы о целесообразности платы за работы, которые выполнят через десятки лет. Однако система капитального ремонта беспрерывно модернизируется. Ежегодно формируются краткосрочные планы реализации региональной программы капремонта, и включение в них каждого конкретного дома зависит от инициативности жильцов.
– Как именно?
– Сейчас система технического мониторинга в Ленобласти выглядит следующим образом. Управляющая компания обследует дом и предоставляет данные (по ряду показателей) в администрацию поселения. Далее информация обобщается на уровне муниципального района и передается в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. Если, по мнению собственников, их дом нуждается в капитальном ремонте уже в ближайшее время, они могут, обратившись в соответствующую организацию, получить акт обследования здания и представить его вместе с заявлением в управляющую компанию либо администрации муниципального образования. Эти документы в составе сводной информации по району будут также переданы на рассмотрение в Госжилнадзор. После проверки специалистами Госжилнадзора и с их рекомендациями вся информация направляется в Комитет по ЖКХ и транспорту: именно он формирует краткосрочный план по реализации региональной программы капитального ремонта.
– То есть главное – консолидация собственников?
– Да, и отмечу, что случаев включения в краткосрочный план домов, ремонт которых ранее предусматривался через 10-12 лет, уже в прошлом году было достаточно много. Конечно, жильцам легче принимать решения, если организованы ТСЖ, ЖСК, совет дома. Там же, где собственники разобщены, миссию по их консолидации должна взять на себя местная администрация.
– Где в Ленобласти эта работа наиболее успешна?
– Можно отметить Волосовский район, достаточно энергичное и грамотное управление процессом в Кировском, Тосненском, Киришском районах. Пример того, как отношение местной власти влияет на состояние ЖКХ, – резонансная ситуация с лифтами, которые требуют массовой замены, в Сосновом Бору. В то же время есть территории, по которым в план экстренной работы вошли только единицы лифтов, и не потому, что там нет многоэтажной застройки.
– А много ли бывает случаев некачественного выполнения работ по капитальному ремонту? Какие санкции к подрядным организациям применяются?
– Шероховатости возникают в начале любого проекта, любой деятельности. Санкции за некачественное выполнение работ, срыв сроков обязательно предусмотрены условиями контракта с любым подрядчиком. И штрафы могут составлять сотни тысяч рублей. Но надо понимать еще и то, что дом, не знавший капитального ремонта в течение 20 лет или даже больше, может потребовать гораздо больших объемов работ, чем это предусмотрено в смете. Разумеется, мы проводим дефектовку всех домов, однако без использования методов экспериментального контроля. Поэтому если управляющая компания не следила за этим домом, при начале капитального ремонта выявляются все новые и новые дефекты, исправление которых сметой не предусмотрено.
Но эти сложности удается разрешать. Гораздо больше тревожит позиция принципиальных неплательщиков за капремонт – и отдельных граждан, и организаций – собственников жилого фонда. Например, обескураживает непонимание важности взносов на капремонт со стороны ОАО «РЖД», в собственности которого – практически все жилые дома в полосе отчуждения железной дороги на территории области. РЖД пытается создать собственного оператора капитального ремонта и взносы в «общий котел» не признает. Мы ведем претензионную работу, но процесс этот очень длительный.
– Планируются ли изменения в работе вашего фонда?
– Изменения должны происходить постоянно, поскольку сами жизненные реалии меняются очень динамично. Прежде всего, совершенствуется законодательная база. Некоторые положения, прописанные в законе при формировании фондов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, допускали двоякое толкование. Благодаря Минстрою эти неточности сегодня выявляются и исправляются. Нередко ответы на вопросы мы получаем на семинарах, встречах по обмену опытом руководителей всех региональных фондов. Когда слушаешь коллег, начинаешь делать для себя полезные выводы.
– Например?
– Например, на днях на заседании постоянной депутатской комиссии областного ЗакСа по ЖКХ и ТЭК рассматривалась наша инициатива об изменении сроков выхода собственников из «котлового» счета, управляемого региональным оператором (то есть нашим фондом). Законодательство предусматривает для перехода собственников на самостоятельное управление взносами на капитальный ремонт период в два года. Мы предложили сократить его до года. Надо сказать, что сейчас вопрос о сроках этой процедуры обсуждается и на федеральном уровне.
– Каковы основные отличия программы капитального ремонта в 2015 году и аналогичной программы на 2016 год?
– Краткосрочный план на текущий год сформирован по предельной стоимости видов работ и материалов, утвержденной постановлением регионального правительства. Предельная стоимость учитывает все возможные варианты удорожания того или иного элемента работ по капитальному ремонту и применяемых при этом материалов: исключаются риски того, что изначально предусмотренных сметой средств не хватит на выполнение полного объема работ.
Кроме того, в план 2016 года включена предпроектная подготовка – дефектование объектов. Внесены корректировки в ст. 11 регионального закона 82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области». Теперь за предпроектную подготовку платятся деньги по договору, следовательно, можно быть уверенным в том, что эта работа будет выполнена качественно.
Кстати:
Наиболее высокий уровень собираемости платежей за капремонт (свыше 90%) в Тосненском, Тихвинском и Кировском районах Ленобласти.
В рамках Дней Новгородской области, прошедших на минувшей неделе в Петербурге, регион пытался привлечь петербургский бизнес к участию в ряде инвестиционных проектов. О преимуществах Новгородской области перед Ленинградской, а также о судьбе аэропорта Кречевицы «Строительному Еженедельнику» рассказал руководитель департамента экономического развития и торговли Новгородской области Евгений Богданов.
– В этот раз вы переориентировали формат мероприятия и привезли в Петербург реальный кейс инвестиционных предложений (об этих проектах наше издание писало в № 12 от 7 апреля 2014 года). Какие из этих проектов ближе всех к воплощению?
– На выставке был представлен ряд проектов, реализация которых уже началась, однако этим предпринимателям не хватает финансирования, чтобы запустить проект или вывести его на полную мощность. Это прежде всего проект «Рыбный дом» – строительство рыбоперерабатывающего предприятия, проект «Грумант» по производству фармсубстанций. Именно эти проекты, без сомнения, будут реализованы первыми, причем они могут построиться и без дополнительных инвестиций, но привлечение соинвестора из Петербурга даст этим предприятиям дополнительный импульс.
Но, не буду скрывать, для правительства региона сегодня интереснее более масштабные проекты – создание именно новых промышленных зон, индустриальных парков, а также вовлечение в оборот площадок, которые находятся в государственной собственности. Это крупный туристический проект «Рюриково городище», промышленно-логистическая зона в Чудово и др.
– Наибольший объем инвестиций среди этих проектов приходится на технопарки и производства автокомпонентов. Однако сейчас большая часть подобных площадок в Петербурге и Ленобласти не заполнена даже наполовину. Чем в такой ситуации сможет привлечь инвестора Новгородская область?
– При составлении бизнес-плана управляющая компания технопарка в Великом Новгороде (производство автокомпонентов на базе площадок СТО – прим. ред.) учитывала этот момент. Могу сказать, что преимуществом Новгородской области являются более низкие по сравнению с Петербургом и областью тарифы на подключение к сетям, а также более низкая арендная ставка на землю, особенно в отдаленных районах области. Кроме того, мы сейчас сократили срок оформления земли – все процедуры, включая подготовку конкурса и постановку на кадастровый учет, займут не более трех месяцев. Не могу не отметить и широкую линейку льгот для инвестора. Областным законом регламентировано понижение ставки налога на прибыль – на весь срок окупаемости проекта налоговая ставка налога на прибыль понижается до 13,5%. На тот же срок инвестор освобождается от налога на имущество и получает льготу в 50% на транспортный налог. Кроме того, инвестор может получить льготы по земельному налогу и арендной плате на землю. Более того, в пяти муниципальных районах области существует особый льготный режим для инвесторов. Там инвестору гарантировано возмещение налога на прибыль в размере 83,3%. Причем не на срок расчетной окупаемости, а на весь срок работы инвестора в муниципалитете. Кроме того, инвестор также освобождается от налога на имущество на весь срок работы. Преимуществом является и выгодное географическое положение региона между Петербургом и Москвой. По области пройдет 186 км участок новой федеральной трассы М-11. В области будут сделаны съезды с этой трассы, и инвестпривлекательность региона от этого, несомненно, повысится. Имеется хорошее железнодорожное сообщение.
И наконец, это рабочая сила. Понятно, что крупным предприятиям выгоднее иметь сборочные производства под боком, в Ленинградской области, но сейчас там есть проблемы с квалифицированной рабочей силой и оплатой труда. Грубо говоря, жители Новгородской области готовы работать за меньшую сумму, чем жители Ленобласти. С точки зрения каких-то социальных показателей, для администрации области это плохо. С точки зрения инвестора, считающего финансовые потери, это, безусловно, хорошо. В качестве примера могу привести корейцев «ДК РУС», которые купили в Новгородской области бывшую швейную фабрику «Скара» и поставляют чехлы для концерна «Хёндай» в Петербурге. Корейцы прикинули все за и против, посчитали затраты и решили, что выгоднее будет базировать производство именно у нас, а не в Ленинградской области.
– Каковы перспективы развития бывшего аэропорта Кречевицы, который сейчас находится в удручающем состоянии? Насколько рентабельно будет использовать его по прямому назначению?
– По поводу аэропорта мы уже провели ряд переговоров с крупнейшими операторами авиаперевозок, разглашать результаты переговоров пока не могу. В этом вопросе мы действуем с оглядкой на наших соседей из Псковской области, где тоже пытаются развивать авиасообщение, с той только разницей, что их аэропорт не закрывался в советское время. Вывод наш прост: авиасообщение региону нужно, рейсы будут востребованы. По поводу рентабельности могу сказать, что перевозчики за каждый межрегиональный рейс получают субсидию федерального бюджета. Если сама авиаперевозка убыточна, то перевозчик получает около 100 тыс. рублей, таким образом, картина рентабельности для операторов меняется. Сейчас важно подключиться к федеральным программам, восстановить и удлинить взлетно-посадочную полосу для приема грузовых судов – это может сделать проект коммерчески выгодным. Реконструкция ВВП сделает возможным второй вариант развития аэропорта – функционирование в качестве резервного грузового аэропорта Пулково. Потому что сейчас грузовой резервный аэропорт Пулково находится под Нижним Новгородом. Согласитесь, расстояния несоизмеримые. Кроме того, тут возможно осуществлять дозаправку судов на маршрутах Европа – Азия.
Площадь участка аэропорта Кречевицы – 30 га, сейчас на участке находится более 150 объектов недвижимости. Для строительства здания аэропорта потребуется около 300 млн рублей. Для реализации всего проекта аэропорта – 1,5 млрд рублей. Для запуска и начала работы нового аэропорта необходимо реконструировать (отстроить) аэровокзальный комплекс с инженерной инфраструктурой, провести подъездные пути и инженерные коммуникации.
– Ваше управление еще в 2013 году сформировало список из 500 площадок в муниципалитетах региона, которые были предложены инвестору. Как идет заполнение площадок?
– Честно говоря, эта цифра – около 500 участков – актуальна и сейчас. Потому что, во-первых, этот земельный банк постоянно пополняется, а во-вторых, привлечение инвестора – дело небыстрое, и ожидать, что земли расхватают в течение года, было бы преждевременно. Не буду скрывать, что все представленные земли не являются готовыми под ключ участками. Есть площадки, у которых отсутствует газ, где-то нет воды, к некоторым из них просто нет подъездной дороги. Из 500 участков полностью обеспечено необходимой инфраструктурой не более двух-трех десятков. В целом правительство региона отказалось от хаотичного создания разрозненных площадок с полуготовой инфраструктурой, а пошло по пути создания индустриальных парков, где для потенциального инвестора изначально готов не только полный набор инфраструктуры, но зачастую уже и проект готового производственного комплекса. Предприниматель приходит в такой парк, получает точки подключения и строит комплекс, обо всем остальном позаботится управляющая компания парка. Этот опыт, по сути, страна освоила еще вчера, но нашему региону еще только предстоит пройти по этому пути. Мы считаем, что эти шаги позволят нам успешно конкурировать и бороться за инвестора с соседними Псковской и Ленинградской областями.
Справка:
В 2013 году Новгородская область заняла первое место в России по показателю индекса промышленного производства с результатом 105,4%. I квартал 2014 года область закончила с показателем ИПП в 108,6%. В отличие от структуры ВРП России, где преобладают добывающие производства, в Новгородской области преобладают обрабатывающие (35% продукта). Всего в регионе в обрабатывающих производствах работает 1374 предприятия, в этой отрасли занято более 80 тыс. человек. Предприятия и организации области в 2013 году инвестировали в основной капитал 52,6 млрд рублей, или 108,8% (на 8,8% больше, чем в 2012 году). В инвестиционном портфеле области по состоянию на 1 января 2014 года – 82 инвестиционных проекта по созданию, модернизации и расширению производств крупного и среднего бизнеса. Суммарный объем инвестиций по проектам – 117,5 млрд рублей.