Капремонту необходима регламентация
В Москве прошло экспертное заседание рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта.
В его рамках активисты ОНФ обсудили исполнение поручений президента страны об эффективности выполнения программ капремонта. В совещании принял участие член Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
– Павел Борисович, ОНФ как общественное движение контролирует исполнение «майских» указов президента страны Владимира Путина, направленных на улучшение качества жизни. В том числе реализацию программы капитального ремонта жилых домов. Как вы оцениваете ее исполнение чиновниками?
– Эффективное выполнение программы капитального ремонта органами власти на местах – одна из приоритетных задач деятельности рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни». Пока можно сделать выводы, что результативность работы программы достаточно низкая. Связано это с множеством причин. Одна из существенных – несовершенство жилищного законодательства, на которое опирается программа. В частности, существуют взаимоисключающие правовые акты, имеются различные нормативные пробелы.
– Это можно как-то исправить?
– Не только можно, но и нужно. Пока не наведем порядок на законодательном уровне, эффективность реализации программы капремонта будет оставаться невысокой. В частности, в еще большей степени внимание должно быть уделено регламентации проведения строительных работ, осуществляющихся в рамках капремонта. Без такой регламентации остается невыполненной как задача обеспечения надлежащего качества капитального ремонта, так и контроля реального использования направляемых на него средств. В связи с этим необходимо на федеральном уровне значительное дополнение нормативно-правовой базы с внесением изменений в отдельные нормы федеральных законов.
– Можете ли рассказать, какие конкретно нужны законодательные новшества?
– Во-первых, необходимо регламентировать сами работы, выполняемые в процессе капремонта. Дело в том, что ст. 166 Жилищного кодекса РФ устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. При этом по существу те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что при выявлении повреждений и нарушений указанный нормативный акт предусматривает в случае необходимости проведение восстановительных работ.
Если соотносить два этих положения, а также Градостроительный кодекс, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД и работами по его капитальному ремонту.
– Это очень критично?
– Вопрос об отнесении разного рода восстановительных работ к капитальному или текущему ремонту носит принципиальный характер, поскольку с этим связано отнесение расходов по их проведению за счет средств, собираемых управляющей организацией или региональным оператором. Соответственно, при существующей ситуации нередки случаи двойной оплаты гражданами проводимых работ – в составе средств на оплату взносов на капитальный ремонт и в составе средств на оплату содержания и текущего ремонта МКД.
Исходя из этого можно сделать вывод, что подробная регламентация единых требований к составу работ по капитальному ремонту общего имущества МКД должна быть обеспечена изданием нормативно-правового акта Правительства РФ. В его рамках номенклатура работ должна разрабатываться в качестве детализации их видов с учетом видов общестроительных работ, в частности выполняемых при капитальном ремонте МКД и включенных в Перечень видов работ, утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624.
Также считаю важным в целях развития строительного контроля, расширения и уточнения ответственности саморегулируемых организаций предложить Росстандарту совместно с Ассоциацией «Национальное объединение строителей» разработать национальные стандарты и своды правил в области капитального ремонта, в том числе строительного контроля в этой сфере. Профессиональное сообщество может разобраться в возникающих нормативных сложностях.
– Необходим ли надзор при строительных работах и по капремонту, и каким он должен быть?
– По действующему законодательству на проведение капремонта не требуется ни обязательной экспертизы проекта, ни обязательного строительного надзора. Контроль над выполнением работ осуществляют сами фонды капремонта, которые и определяют объем работ и выбирают подрядчика. Считаю такую схему контроля неправильной, способствующей возможности возникновения коррупции, хищению средств. Поэтому должна быть рассмотрена норма об обязательности участия в строительном контроле и надзоре органов государственной власти, в том числе региональных органов госстройнадзора и госжилинспекций.
Отмечу, что сейчас Минстроем внесено предложение о переподчинении ГЖИ высшим должностным лицам регионов. В настоящее время в большинстве субъектов, в том числе и в Петербурге, данное указание не реализовано. Однако в целях повышения статуса ГЖИ считаю такое требование обоснованным. Но тут стоит добавить, что в настоящее время из-за низкой оснащенности материально-технической базы и отсутствия возможности использовать современные методы инструментального анализа, а также нехватки квалифицированных кадров ГЖИ не может осуществлять свою деятельность в полном объеме. Отсутствие инструментального анализа не дает возможности реального контроля за выполнением текущего и капитального ремонта. Работа инспекторов ГЖИ по оценке технического состояния объекта в основном опирается на визуальный осмотр и анализ соответствующей технической документации дома, которая до настоящего времени не приведена в соответствие с фактическими данными.
– А необходима ли проектная документация?
– Согласно ч. 12.2 ст. 48 ГсК РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Необходима регламентация Правительством Российской Федерации подготовки данных разделов проектной документации в соответствии с установленной детальной номенклатурой видов работ по капитальному ремонту.
В соответствии с действующей редакцией ч. 3 ст. 49 ГсК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования. Представляется необходимым внесение изменения в данную норму, устанавливающего, что экспертиза проектной документации работ по капитальному ремонту проводится в отношении видов работ, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
В связи с рассматриваемым вопросом следует учитывать, что согласно той же ч. 3 ст. 49 экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство. При этом в соответствии с п. 4.1 с. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. В логике действующего ГсК РФ невозможна ситуация, когда предусматривается необходимость проведения экспертизы проектной документации и в то же время не требуется выдача разрешения на строительство. Поэтому, по всей видимости, необходимо внесение изменения в п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ, устанавливающего необходимость получения разрешения на строительство в случае выполнения видов работ по капитальному ремонту, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
Добавлю, что в случае установления требования о получении разрешения на строительство для выполнения определенных видов работ по капитальному ремонту необходимо будет иметь свидетельство о допуске к работам саморегулируемой организации. Отмечу, что на сегодняшний день на проведение 80% работ по капремонту сегодня вообще не требуется получение допуска СРО, а значит, их могут выполнять неквалифицированные компании.
– А как выбрать оптимального подрядчика?
– В настоящее время предусмотрено, что региональный оператор выбирает подрядную организацию по конкурсу. Данный порядок предусматривает конкурентные способы определения подрядчика. Однако на практике это не всегда случается. Поэтому важна дополнительная прозрачность конкурсов, их открытость. Это предотвратит злоупотребления при выборе подрядчика. Полагаю, что к процессу выбора подрядной компании необходимо подключить саморегулируемые организации.
Отмечу, что методики отбора подрядных организаций для капитального ремонта различаются в субъектах РФ, что затрудняет создание единой системы контроля. Поэтому необходимо разработать единую методику выбора подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту.
Помимо конкурентного порядка отбора подрядчиков решающее значение для обеспечения обоснованной стоимости работ имеют сметные нормы, в соответствии с которыми должна определяться начальная цена при проведении такого отбора. В связи с этим необходимо ввести в действие на федеральном уровне единую систему сметного нормирования. Она должна своевременно обновляться нормативно-правовыми актами отраслевого ведомства – Минстроя.
Справка:
В 2016 году в Петербурге запланирован капитальный ремонт 1388 многоквартирных домов. По предварительным подсчетам, на это будет потрачено 8,9 млрд рублей. По итогам 2015 года фондом капитального ремонта в Петербурге было накоплено 2,64 млрд рублей, собранных с собственников помещений в МКД. С начала запуска программы общая сумма взносов граждан составила более 3 млрд рублей.
В 2013 году в регионе планируют ввести 1,5 млн кв. м жилья. Жилье, строящееся в Ленобласти на приграничных с городом территориях, становится все более востребованным у петербуржцев. Председатель Комитета по строительству Ленинградской области Николай Крутов рассказал о том, кто из застройщиков планирует прийти в регион, а также о перспективном участии региональных властей в выставке-семинаре "Жилищный проект".
Николай Витальевич, вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что в 2013 году в регионе может быть введено 1,5 млн кв. метров жилья. Еще 2,5 млн кв. метров – в стадии возведения. На каких территориях и в каких районах будет разворачиваться массовое жилищное строительство в ближайшие годы?
- Думаю, что планы вполне реальны. Они подтверждаются заявленными застройщиками проектами. Конечно, в основном в ближайшее время жилье будет строиться на приграничных с Петербургом территориях. Выборгский, Гатчинский, Всеволожский районы - это основные центры, где в настоящее время девелоперы возводят свои объекты. Но, тем не менее, уже в ближайшие годы жилищное строительство в Ленобласти может развернуться и на периферии. Мы надеемся, что, например, в Кингисеппском районе застройщики начнут активно осваивать территории, прилегающие к возводимым мощностям порта Усть-Луги. В Тихвинском районе – к строящемуся вагоностроительному заводу. Это позволит выровнять дисбаланс по развитию районов Ленобласти.
Кто сейчас, по вашим оценкам, в основном приобретает жилье в многоквартирных домах Ленобласти: петербуржцы, местные жители или приезжие?
- Привести статистику довольно сложно, потому что специалисты комитета по строительству Ленобласти не проводили подобные исследования. Но, по моему личному мнению, большинство покупателей жилья в Ленобласти - петербуржцы, которые нашли работу в так называемых спальных районах города или в приграничных областных территориях и хотят подобрать себе доступное жилье. Во-вторых, это мигранты, переезжающие в Ленобласть на заработки. В- третьих, это пожилые, обеспеченные люди – они приезжают вслед за своими детьми, которые уже живут и работают в Петербурге.
По словам вице-губернатора Георгия Богачева, уже в следующем году в Ленобласти могут создать свои филиалы крупные застройщики. О каких компаниях идет речь?
- Решение застройщиков о создании своих филиалов связано с готовностью властей Ленобласти выкупать объекты социальной инфраструктуры у тех девелоперов, которые возводят ее за свой счет и платят налоги в бюджет региона. Объекты планируется выкупать у тех строителей, чей объем налоговых платежейпревышает стоимость приобретаемых в казну объектов. Сейчас свое желание организовать филиалы в Ленобласти заявили почти все застройщики, работающие на приграничных с городом территориях. Это ЦДС, Setl City, NCC и многие другие.
Власти Ленобласти заявили о необходимости отмены пяти проектов планировки в Муринском сельском поселении из-за недостатка там объектов социальной инфраструктуры. Отменены ли уже ППТ? Как в будущем региональные власти намерены контролировать ситуацию, при которой муниципалы в обход действующих региональных нормативов разрешают девелоперам возводить небоскребы с высокой плотностью застройки?
- Сейчас отменен ППТ только для проекта, который компания NCC хотела реализовать в Мурино в районе привокзальной площади. Дело в том, что муниципалы отменяют ППТ, то снова их согласовывают - такие решения они могут принимать для проектов, которые были утверждены до вступления в силу в марте этого года Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Но после того, как нормативы начали действовать, муниципалы уже не могут своевольничать - документ четко прописывает, какая высотность предусмотрена для различных территорий. Если же они будут утверждать проекты планировок в обход РНГП, мы будем привлекать для проверок прокуратуру.
Более того, с 2013 года в регионе должен заработать некий аналог петербургской комиссии по землепользованию и застройке. Этот единый для всей Ленобласти орган будет рассматривать все спорные проекты и принимать решения для застройщиков о возможности отклонения от установленной в РНГП высоты.
В выставке-семинаре "Жилищный проект" участвуют более 30 тыс. человек, в том числе представители городских властей и участники рынка недвижимости. Тематика мероприятия обширная - от обсуждения тенденций на рынке, обзоров по новостройкам (в том числе областных), до практических советов как улучшить свои жилищные условия. Насколько интересно представителям областных властей участие в такого рода мероприятиях? Например, для того, чтобы рассказать о последних изменениях в областных жилищных программах?
- Да, мы бы хотели участвовать в выставке-семинаре. Как уже отмечалось, в последнее время спрос и петербуржцев, и жителей Ленобласти смещается в сторону жилья, возводимого на приграничных территориях. Поэтому для нас было бы актуальным участие в мероприятии, которое бы позволило рассказать населению о последних тенденциях на этом рынке. Кроме того, сейчас в Ленобласти решается вопрос о создании единого оператора, который бы отвечал в регионе за реализацию всех жилищных программ. Сейчас непосредственно работой с гражданами по участию в госпрограммах занимаются муниципалитеты, однако они не обладают всей полнотой информации по всему субъекту. Когда такой единый оператор будет создан, его специалисты смогут предоставлять всем желающим полноценные, развернутые консультации. Одной из площадок для консультирования населения вполне может стать "Жилпроект".
Сейчас для многих петербуржцев крайне востребованы советы профессионалов по приобретению жилья. В рамках "Жилищного проекта" будет организован семинар "Риски граждан при покупке готового и строящегося жилья и способы их снижения". Известно, что Ленобласть сейчас готовит законопроект о защите участников долевого строительства. Сколько сейчас в регионе обманутых дольщиков и насколько безопасны покупки жилья в новостройках Ленинградской области?
- Мы считаем, что после того, как начал действовать 214 ФЗ, в Ленобласти проблема защиты участников долевого строительства почти решена. Практически все наши застройщики работают по 214 ФЗ. Сейчас обманутых дольщиков насчитывается не более сотни. При этом их нельзя назвать именно "обманутыми" - застройщики просто задерживают и переносят сроки сдачи объектов, но не отказываются от них и не признают себя банкротами. В основном это стройки, которые начались еще до вступления в силу 214 ФЗ.
Для "Жилпроекта" традиционны опросы участников рынка и простых граждан по актуальным вопросам. По каким сегодняшним или готовящимся инициативам областных властей в сфере строительства Вам было бы интересно узнать мнение профессионалов рынка недвижимости и населения?
- Прежде всего, властям Ленобласти была бы интересна точная статистическая информация, о том, кто в основном покупает жилье в регионе и какова мотивация покупателей. Это помогло бы нас скорректировать собственные планы по развитию районов, определиться с тем, какие проекты наиболее востребованы и сформулировать более четкие условия взаимодействия с инвесторами.
Недавно петербургские депутаты выступили с федеральной инициативой аннулировать разрешение на строительство у застройщиков, которые используют труд нелегальных мигрантов. По данным наших опросов на "Жилпроекте", большинство петербуржцев поддерживают это решение. Как вы относитесь к новшеству и насколько проблема незаконных мигрантов актуальна для Ленобласти?
- Думаю, что вопрос об ответственности девелоперов, использующих труд нелегальных мигрантов, должны решать не депутаты, а СРО, в которых застройщики состоят. Аннулирование разрешения – это не выход, такое решение приведет лишь к остановке строек, появлению новых обманутых дольщиков и недовольству граждан. К сожалению, пока большинство регионов России не может обойтись без труда мигрантов. Ленобласть не исключение.
На Ваш взгляд, какие темы могли бы стать особо актуальными для рынка недвижимости в 2013 году?
- Я надеюсь, чтобы вопреки прогнозам некоторых экспертов кризис 2008 года не повторится. Тогда у всех застройщиков, властей, риэлторов будет много работы, а население по-прежнему сможет приобретать жилье. Планов у нас много – это и страхование жилья граждан на вторичном рынке, которое может начаться уже в следующем году, и развитие коммерческого найма для жителей Ленобласти.
По данным пресс-службы выставки-семинара "Жилищный проект".