Капремонту необходима регламентация
В Москве прошло экспертное заседание рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта.
В его рамках активисты ОНФ обсудили исполнение поручений президента страны об эффективности выполнения программ капремонта. В совещании принял участие член Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
– Павел Борисович, ОНФ как общественное движение контролирует исполнение «майских» указов президента страны Владимира Путина, направленных на улучшение качества жизни. В том числе реализацию программы капитального ремонта жилых домов. Как вы оцениваете ее исполнение чиновниками?
– Эффективное выполнение программы капитального ремонта органами власти на местах – одна из приоритетных задач деятельности рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни». Пока можно сделать выводы, что результативность работы программы достаточно низкая. Связано это с множеством причин. Одна из существенных – несовершенство жилищного законодательства, на которое опирается программа. В частности, существуют взаимоисключающие правовые акты, имеются различные нормативные пробелы.
– Это можно как-то исправить?
– Не только можно, но и нужно. Пока не наведем порядок на законодательном уровне, эффективность реализации программы капремонта будет оставаться невысокой. В частности, в еще большей степени внимание должно быть уделено регламентации проведения строительных работ, осуществляющихся в рамках капремонта. Без такой регламентации остается невыполненной как задача обеспечения надлежащего качества капитального ремонта, так и контроля реального использования направляемых на него средств. В связи с этим необходимо на федеральном уровне значительное дополнение нормативно-правовой базы с внесением изменений в отдельные нормы федеральных законов.
– Можете ли рассказать, какие конкретно нужны законодательные новшества?
– Во-первых, необходимо регламентировать сами работы, выполняемые в процессе капремонта. Дело в том, что ст. 166 Жилищного кодекса РФ устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. При этом по существу те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что при выявлении повреждений и нарушений указанный нормативный акт предусматривает в случае необходимости проведение восстановительных работ.
Если соотносить два этих положения, а также Градостроительный кодекс, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД и работами по его капитальному ремонту.
– Это очень критично?
– Вопрос об отнесении разного рода восстановительных работ к капитальному или текущему ремонту носит принципиальный характер, поскольку с этим связано отнесение расходов по их проведению за счет средств, собираемых управляющей организацией или региональным оператором. Соответственно, при существующей ситуации нередки случаи двойной оплаты гражданами проводимых работ – в составе средств на оплату взносов на капитальный ремонт и в составе средств на оплату содержания и текущего ремонта МКД.
Исходя из этого можно сделать вывод, что подробная регламентация единых требований к составу работ по капитальному ремонту общего имущества МКД должна быть обеспечена изданием нормативно-правового акта Правительства РФ. В его рамках номенклатура работ должна разрабатываться в качестве детализации их видов с учетом видов общестроительных работ, в частности выполняемых при капитальном ремонте МКД и включенных в Перечень видов работ, утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624.
Также считаю важным в целях развития строительного контроля, расширения и уточнения ответственности саморегулируемых организаций предложить Росстандарту совместно с Ассоциацией «Национальное объединение строителей» разработать национальные стандарты и своды правил в области капитального ремонта, в том числе строительного контроля в этой сфере. Профессиональное сообщество может разобраться в возникающих нормативных сложностях.
– Необходим ли надзор при строительных работах и по капремонту, и каким он должен быть?
– По действующему законодательству на проведение капремонта не требуется ни обязательной экспертизы проекта, ни обязательного строительного надзора. Контроль над выполнением работ осуществляют сами фонды капремонта, которые и определяют объем работ и выбирают подрядчика. Считаю такую схему контроля неправильной, способствующей возможности возникновения коррупции, хищению средств. Поэтому должна быть рассмотрена норма об обязательности участия в строительном контроле и надзоре органов государственной власти, в том числе региональных органов госстройнадзора и госжилинспекций.
Отмечу, что сейчас Минстроем внесено предложение о переподчинении ГЖИ высшим должностным лицам регионов. В настоящее время в большинстве субъектов, в том числе и в Петербурге, данное указание не реализовано. Однако в целях повышения статуса ГЖИ считаю такое требование обоснованным. Но тут стоит добавить, что в настоящее время из-за низкой оснащенности материально-технической базы и отсутствия возможности использовать современные методы инструментального анализа, а также нехватки квалифицированных кадров ГЖИ не может осуществлять свою деятельность в полном объеме. Отсутствие инструментального анализа не дает возможности реального контроля за выполнением текущего и капитального ремонта. Работа инспекторов ГЖИ по оценке технического состояния объекта в основном опирается на визуальный осмотр и анализ соответствующей технической документации дома, которая до настоящего времени не приведена в соответствие с фактическими данными.
– А необходима ли проектная документация?
– Согласно ч. 12.2 ст. 48 ГсК РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Необходима регламентация Правительством Российской Федерации подготовки данных разделов проектной документации в соответствии с установленной детальной номенклатурой видов работ по капитальному ремонту.
В соответствии с действующей редакцией ч. 3 ст. 49 ГсК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования. Представляется необходимым внесение изменения в данную норму, устанавливающего, что экспертиза проектной документации работ по капитальному ремонту проводится в отношении видов работ, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
В связи с рассматриваемым вопросом следует учитывать, что согласно той же ч. 3 ст. 49 экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство. При этом в соответствии с п. 4.1 с. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. В логике действующего ГсК РФ невозможна ситуация, когда предусматривается необходимость проведения экспертизы проектной документации и в то же время не требуется выдача разрешения на строительство. Поэтому, по всей видимости, необходимо внесение изменения в п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ, устанавливающего необходимость получения разрешения на строительство в случае выполнения видов работ по капитальному ремонту, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
Добавлю, что в случае установления требования о получении разрешения на строительство для выполнения определенных видов работ по капитальному ремонту необходимо будет иметь свидетельство о допуске к работам саморегулируемой организации. Отмечу, что на сегодняшний день на проведение 80% работ по капремонту сегодня вообще не требуется получение допуска СРО, а значит, их могут выполнять неквалифицированные компании.
– А как выбрать оптимального подрядчика?
– В настоящее время предусмотрено, что региональный оператор выбирает подрядную организацию по конкурсу. Данный порядок предусматривает конкурентные способы определения подрядчика. Однако на практике это не всегда случается. Поэтому важна дополнительная прозрачность конкурсов, их открытость. Это предотвратит злоупотребления при выборе подрядчика. Полагаю, что к процессу выбора подрядной компании необходимо подключить саморегулируемые организации.
Отмечу, что методики отбора подрядных организаций для капитального ремонта различаются в субъектах РФ, что затрудняет создание единой системы контроля. Поэтому необходимо разработать единую методику выбора подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту.
Помимо конкурентного порядка отбора подрядчиков решающее значение для обеспечения обоснованной стоимости работ имеют сметные нормы, в соответствии с которыми должна определяться начальная цена при проведении такого отбора. В связи с этим необходимо ввести в действие на федеральном уровне единую систему сметного нормирования. Она должна своевременно обновляться нормативно-правовыми актами отраслевого ведомства – Минстроя.
Справка:
В 2016 году в Петербурге запланирован капитальный ремонт 1388 многоквартирных домов. По предварительным подсчетам, на это будет потрачено 8,9 млрд рублей. По итогам 2015 года фондом капитального ремонта в Петербурге было накоплено 2,64 млрд рублей, собранных с собственников помещений в МКД. С начала запуска программы общая сумма взносов граждан составила более 3 млрд рублей.
Об особенностях экоформата строительства и о том, как влияет внедрение ресурсосберегающих и экологичных технологий на стоимость квадратного метра жилья, рассказывает Виктор Осокин – председатель совета директоров компании О2 Development, успешный предприниматель, выступающий не только за социальную, но и за экологическую ответственность российского бизнеса.
– Компания О2 Development относительно недавно вышла на рынок жилищного строительства Петербурга. Как вы оцениваете свои позиции сегодня?
– Нельзя сказать, что мы новички на строительном рынке Санкт-Петербурга, так как мы несколько лет выступали в качестве генподрядчика или подрядчика при строительстве как жилой, так и социальной недвижимости, и надо сказать, выступали успешно. Но в качестве девелопера – да, мы начали свою деятельность около двух лет назад. Схема была классической: сначала приобрели в собственность земельные участки, затем начали разрабатывать проекты, а потом приступили и к активному строительству. Сегодня в нашем активе три крупных и, я бы сказал, небанальных проекта. Это жилой комплекс «Самое сердце» в Пушкине, строительство которого близится к завершению, жилой комплекс «Невский проект» недалеко от центра, возле метро «Площадь Александра Невского» и проект совершенно нового формата – экоквартал «Силы природы» в Волжском районе Ленинградской области.
– А вас не смущает, что, по мнению ряда экспертов, первичный рынок жилья перенасыщен новыми объектами, особенно теми, которые строятся на границе Петербурга и Ленинградской области?
– Нет, не смущает. Я вообще не вижу перенасыщенности. Судя по нашим объектам, точнее, по темпам и объемам продаж квартир в этих объектах, спрос на жилье, в том числе и «пограничное», очень активен – только успевай строить. Думаю, что есть смысл говорить не о перенасыщенности рынка, а о трудностях выбора. Жилья строится, действительно, немало, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии свое – это и непросто, и небыстро. Так что если у кого-то покупателей сегодня нет, то это не значит, что они утратили интерес, – они просто находятся в поиске.
Что касается пограничной территории между городом и областью, то она, вы правы, развивается бурно. Я могу судить об этом по нашему проекту «Силы природы», который находится в районе Мурино-Девяткино. Года 3-4 назад в этом районе была почти пустыня, и если кто-то что-то здесь покупал, то только по причине крайней стесненности в средствах. Сегодня помимо нас в районе работает еще почти десяток застройщиков, реализуя очень достойные проекты. Предусмотрена современная инфраструктура: детские сады, школы, нормальные большие «городские» магазины, спортивные площадки, поликлиники, банки, зоны отдыха и т. д. Это весьма перспективная для инвесторов территория, и думаю, что через некоторое время район войдет в число наиболее престижных. И дело здесь, на мой взгляд, в уровне комфорта, который получат люди, проживая здесь. Фактически это и город – по качеству жизни и по времени, необходимому чтобы добраться до центра, и загород – по отсутствию пробок и суеты.
– Чем вы планируете выделиться на фоне десятков строящихся объектов и удивить потенциальных покупателей?
– Современного покупателя удивить сложно. Но возможно, и, на мой взгляд, нам это удается. Мы, компания О2 Development, делаем ставку на экологичность и внедрение технологий, которые помогут сделать жилье недорогим в обслуживании. Как пример приведу наш проект «Силы природы» – это максимальное количество «зеленых» технологий, которые реализуются на каждом этапе строительства и с минимальными затратами. Подчеркну, что это жилье массового сегмента, которое по определению не должно быть слишком дорогим. Не выходя за ценовые рамки этого сегмента, мы позаботились о снижении расхода воды и электроэнергии, о защите от шума и запыленности, о максимальном уровне естественной освещенности квартир и о рациональном использовании внешнего освещения внутри квартала. Сейчас наш проект находится на стадии сертификации по международной экологической системе BREEAM, и к концу года мы рассчитывает получить сертификат. Когда это произойдет, экоквартал «Силы природы» станет вторым жилым объектом в России и Петербурге, сертифицированным по системе BREEAM.
– Как вам удается при этом удерживать невысокие цены на жилье?
– Экологично – не значит безумно дорого. Экологично – это, скорее, рационально. Мы провели исследование по поводу того, как влияет применение «зеленых» технологий на себестоимость квадратного метра. Так вот, удорожание составляет всего 3-5%. Даже 5% – это небольшая сумма, которая к тому же очень быстро «отбивается» за счет снижения расходов на содержание такого жилья. Покупатели, которые думают не только о сиюминутной выгоде, но видят и перспективу, это очень хорошо понимают и ценят.
– Вы предполагаете все свои объекты в дальнейшем строить в таком экоформате?
– Да, потому что уверен: будущее за экологическим строительством. По многим причинам. Во-первых, потому что этого требует рынок, так как покупатели при обширности выбора смотрят на дополнительные критерии, один из которых – экологичность. Во-вторых, потому что в Европе и в России наступает эпоха экологически ответственного бизнеса, так как все большее количество предпринимателей осознает, что мы должны сохранять природу для детей и внуков, и позиция «после нас – хоть потоп» становится несовременной, наверное так, и невыгодной экономически. Если же говорить о нашей компании, то мы гордимся, что на форуме PROEstate О2 Development получила премию Green Awards – «Зеленую премию». Более того, в августе 2013-го мы вступили в Совет по экологическому строительству, в задачи которого входит развитие и внедрение в России новейших технологий в области экостроительства.
– Давайте поговорим о другом. Почему вы, точнее, компания О2 Development, реализуете проекты через жилищные кооперативы, а не через договор долевого участия? Ведь банки и покупатели скептически относятся к такой схеме.
– Я не разделяю этот скепсис. Напротив, по моим наблюдениям, популярность приобретения жилья через ЖСК набирает обороты как среди покупателей, так и среди банков, которые сегодня уже готовы кредитовать такие объекты. Я думаю, что многие со мной согласятся в том, что механизм ЖСК более гибок, прозрачен и часто более выгоден для покупателя. Этот механизм позволяет, например, выплачивать пай, уже проживая в своей построенной и сданной в эксплуатацию квартире. При долевом участии это невозможно, там все однозначно: «утром – деньги, вечером – стулья». Также при использовании механизма ЖСК возможны рассрочки и отсрочки платежей не только на этапе строительства, но и после сдачи дома в эксплуатацию. Очевидно, что для покупателей это немаловажно.
Теперь о банках. Мы наладили сотруд-ничество со многими банками, которые дают под наши объекты ипотеку. Ипотеку наши покупатели могут взять в банке «Балтика» или ВТБ, а вскоре к ипотечной программе присоединятся Сбербанк и еще несколько коммерческих банков. Поэтому я не говорил бы на данном этапе о скепсисе по стороны банковской системы.
– Сегодня в связи с введением новых правил ведения кадастрового учета на рынке у покупателей жилья появляются проблемы с оформлением права собственности. Что мешает застройщикам поставить построенные дома на кадастровый учет?
– С января этого года поменялся порядок госрегистрации новостроек. Теперь застройщики обязаны оформлять кадастровые паспорта на готовые дома, но прежде чем поставить объект на госучет, застройщик должен представить разрешение Госстройнадзора на сдачу дома в эксплуатацию и технический план здания, выданный Федеральной кадастровой палатой Росреестра. После того как дом внесен в Единый кадастровый реестр, необходимо оформить отдельный кадастровый паспорт на каждую квартиру. Только пройдя все этих этапы, дольщики могут зарегистрировать право собственности на жилье.
Ситуация осложняется еще и тем, что с 1 января 2013 года перестали действовать все нормативные акты, регулировавшие процесс инвентаризации объектов, и было непонятно, как проводить технический учет, нужно ли оформлять кадастровые паспорта только на построенный дом или еще и на квартиры. Не определено законодательством и то единственно правильное «окно», куда застройщик должен обратиться за оформлением технического плана. По новым правилам, технические планы готовят кадастровые инженеры, но до конца текущего года этой работой могут заниматься еще и специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро. Как быть в этой ситуации? Я считаю, что сейчас идет переходный период, он связан с определенными техническими сложностями, но причин для паники нет. Застройщики непременно разберутся в новой схеме постановки новостроек на госучет, и все станет на свои места.
– Расскажите о ваших планах по реализации новых проектов.
– Планы большие. В настоящее время мы активно формируем свой земельный банк под реализацию новых проектов. На стадии предпроектной подготовки у нас сейчас находится жилой комплекс «Невский проект», который будет расположен на пересечении улиц Херсонской и Александра Невского. Это ориентировочно 140 квартир жилой площадью более 12 тыс. кв. м, и коммерческая недвижимость. Этот проект – своего рода переходный от архитектуры старого центра Петербурга к современным формам, и одна из наших задач – максимально точно вписать его в окружающее пространство так, чтобы он смотрелся гармонично, но при этом не архаично. Задача сложная, ответственная, зато очень интересная. Строительные работы мы планируем начать уже в будущем году. Сама компания О2 Development тоже динамична; она развивается и будет развиваться. Мы хотим войти в число так называемых компаний полного цикла. Это значит, что спектр наших услуг должен охватывать все, начиная от инвестирования до самостоятельной реализации жилья в строящихся объектах. Для этого мы создали новое структурное подразделение – канал продаж «О2 Недвижимость». Это логично, так как покупать жилье непосредственно у застройщика и выгодно, и удобно, ведь все наши специалисты владеют полной информацией об объектах, материалах, технологиях, сроках их строительства, условиях и схемах продаж, пост-продажном обслуживании – обо всем, что интересует покупателя.
– Как вы формулируете для себя задачи компании O2 Development?
– Нам бы хотелось, чтобы экоформат стал новым стандартом в современном строительном секторе. Мы хотим показать и показываем, что «зеленое» строительство выгодно, а жилье массового сегмента в экоформате – доступно. Будет правильно, если я сажу так: мы ставим новую планку, создаем новый тип предложения на рынке недвижимости – доступное, экологичное и экономичное в содержании жилье. И для того чтобы с нами конкурировать, нашим коллегам-застройщикам понадобится тоже равняться именно на эту планку. По-моему, это будет правильно.
Работа в стиле BREEAM
BREEAM – один из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий. Он позволяет заказчикам, девелоперам, проектировщикам и всем участникам строительной индустрии стимулировать поиск новых, инновационных решений, уменьшающих воздействие на окружающую среду, а также формировать оценочный критерий, превышающий регламентированные государством стандарты, сокращать эксплуатационные расходы и др. BREEAM охватывает широкий спектр вопросов устойчивого развития и охраны окружающей среды и позволяет застройщикам и проектировщикам наглядно демонстрировать преимущества использования экоэффективных технологий своим партнерам и заказчикам.
Экоквартал «Силы природы»
Адрес: Ленинградская область, Мурино, шоссе Лаврики, 64
Сроки реализации проекта: 2012-2016 годы
В III квартале 2014 года будет готова первая очередь, а IV квартале 2016 года – весь экокомплекс «Силы природы» – жилой экоквартал, расположенный на территории в 30,4 га. В проекте предусмотрено 16 домов от 7 до 16 этажей. Всего будет построено 10,5 тыс. квартир с полной отделкой и удобными планировками. Объекты идеально впишутся в зеленую зону отдыха на берегу реки Охты. В данном проекте компания О2 Development реализует идею комфортного проживания и гармонии человека с природой. В квартале запланированы детские сады, школа, спортивные площадки, фитнес-центры, банки, мастерские, аптеки, библиотеки, магазины и салоны красоты. Девелопер обустроит большую зону отдыха, посадит зеленые насаждения, также будет создан парк современной скульптуры. Застройщик предлагает удобные схемы реализации жилья. А первый взнос за квартиру в экокомплексе «Силы природы» составляет всего 300 тыс. рублей.
Жилой комплекс «Самое сердце»
Адрес: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Архитектора Данини
Сроки реализации проекта: 2012-2014 годы
Жилой комплекс «Самое сердце» является первым проектом компании О2 Development. Его площадь составляет 46 439 кв. м (952 квартиры). Десятиэтажный монолитно-каркасный дом состоит из семи корпусов. Общая площадь территории составляет 2,6 га. Проект отвечает всем современным требованиям. При его создании большой уклон делался в сторону удобства будущих жильцов. В комплексе представлены квартиры различных планировок – от студий до трехкомнатных, с подготовкой к чистовой отделке. Обустройство жилого пространства продумано до мелочей: закрытый двор, элегантный ландшафтный дизайн придомовой территории, парковочная автостоянка, детский сад, новая школа, магазины.
Жилой квартал «Невский проект»
Адрес: Санкт-Петербург, угол Херсонской ул. и ул. Александра Невского, недалеко от станции метро «Площадь Александра Невского»
Сроки реализации проекта: начало строительства в IV квартале 2013 года
Объект находится на стадии проектирования. Согласно проекту, дом жилой площадью 12 600 кв. м будет построен по монолитно-кирпичной технологии. Количество квартир составит 140.
Данный проект также будет соответствовать нормативам экологического девелопмента и энергоэффективности, которые соблюдает компания О2 Development.
Календарь событий:
Апрель 2013 года
Жилой проект О2 Development «Силы природы» зарегистрирован в международной системе экологической стандартизации объектов недвижимости BREEAM и уже в конце 2013 года получит престижный сертификат. Фактически это «знак качества», подтверждающий, что проект отвечает самым строгим требованиям экологии и ресурсоэффективности зданий, которые существуют сегодня в мире.
Май 2013 года
О2 Development получила официальное разрешение Госстройнадзора на начало строительства первой очереди ЖК «Силы природы». Процесс строительства первой очереди жилого квартала вступил в активную стадию.
Июнь 2013 года
О2 Development открыла собственный канал продаж – «О2 Недвижимость». В рамках нового подразделения работают три новых пункта взаимодействия с клиентами и покупателями: на Парадной ул., 7; в ТРК «Мега Парнас» и непосредственно на площадке объекта «Силы природы» – шоссе Лаврики, недалеко от станции метро «Девяткино».
Август 2013 года
Компания O2 Development вступила в Совет по экологическому строительству (RuGBC).
Сентябрь 2013 года
Проект экоквартала «Силы природы» компании О2 Development стал победителем в одной из номинаций престижного всероссийского конкурса Green Awards, который посвящен выбору лучших российских объектов в сфере экологического девелопмента и энергоэффективности.