Капремонту необходима регламентация
В Москве прошло экспертное заседание рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта.
В его рамках активисты ОНФ обсудили исполнение поручений президента страны об эффективности выполнения программ капремонта. В совещании принял участие член Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
– Павел Борисович, ОНФ как общественное движение контролирует исполнение «майских» указов президента страны Владимира Путина, направленных на улучшение качества жизни. В том числе реализацию программы капитального ремонта жилых домов. Как вы оцениваете ее исполнение чиновниками?
– Эффективное выполнение программы капитального ремонта органами власти на местах – одна из приоритетных задач деятельности рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни». Пока можно сделать выводы, что результативность работы программы достаточно низкая. Связано это с множеством причин. Одна из существенных – несовершенство жилищного законодательства, на которое опирается программа. В частности, существуют взаимоисключающие правовые акты, имеются различные нормативные пробелы.
– Это можно как-то исправить?
– Не только можно, но и нужно. Пока не наведем порядок на законодательном уровне, эффективность реализации программы капремонта будет оставаться невысокой. В частности, в еще большей степени внимание должно быть уделено регламентации проведения строительных работ, осуществляющихся в рамках капремонта. Без такой регламентации остается невыполненной как задача обеспечения надлежащего качества капитального ремонта, так и контроля реального использования направляемых на него средств. В связи с этим необходимо на федеральном уровне значительное дополнение нормативно-правовой базы с внесением изменений в отдельные нормы федеральных законов.
– Можете ли рассказать, какие конкретно нужны законодательные новшества?
– Во-первых, необходимо регламентировать сами работы, выполняемые в процессе капремонта. Дело в том, что ст. 166 Жилищного кодекса РФ устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. При этом по существу те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что при выявлении повреждений и нарушений указанный нормативный акт предусматривает в случае необходимости проведение восстановительных работ.
Если соотносить два этих положения, а также Градостроительный кодекс, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД и работами по его капитальному ремонту.
– Это очень критично?
– Вопрос об отнесении разного рода восстановительных работ к капитальному или текущему ремонту носит принципиальный характер, поскольку с этим связано отнесение расходов по их проведению за счет средств, собираемых управляющей организацией или региональным оператором. Соответственно, при существующей ситуации нередки случаи двойной оплаты гражданами проводимых работ – в составе средств на оплату взносов на капитальный ремонт и в составе средств на оплату содержания и текущего ремонта МКД.
Исходя из этого можно сделать вывод, что подробная регламентация единых требований к составу работ по капитальному ремонту общего имущества МКД должна быть обеспечена изданием нормативно-правового акта Правительства РФ. В его рамках номенклатура работ должна разрабатываться в качестве детализации их видов с учетом видов общестроительных работ, в частности выполняемых при капитальном ремонте МКД и включенных в Перечень видов работ, утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 № 624.
Также считаю важным в целях развития строительного контроля, расширения и уточнения ответственности саморегулируемых организаций предложить Росстандарту совместно с Ассоциацией «Национальное объединение строителей» разработать национальные стандарты и своды правил в области капитального ремонта, в том числе строительного контроля в этой сфере. Профессиональное сообщество может разобраться в возникающих нормативных сложностях.
– Необходим ли надзор при строительных работах и по капремонту, и каким он должен быть?
– По действующему законодательству на проведение капремонта не требуется ни обязательной экспертизы проекта, ни обязательного строительного надзора. Контроль над выполнением работ осуществляют сами фонды капремонта, которые и определяют объем работ и выбирают подрядчика. Считаю такую схему контроля неправильной, способствующей возможности возникновения коррупции, хищению средств. Поэтому должна быть рассмотрена норма об обязательности участия в строительном контроле и надзоре органов государственной власти, в том числе региональных органов госстройнадзора и госжилинспекций.
Отмечу, что сейчас Минстроем внесено предложение о переподчинении ГЖИ высшим должностным лицам регионов. В настоящее время в большинстве субъектов, в том числе и в Петербурге, данное указание не реализовано. Однако в целях повышения статуса ГЖИ считаю такое требование обоснованным. Но тут стоит добавить, что в настоящее время из-за низкой оснащенности материально-технической базы и отсутствия возможности использовать современные методы инструментального анализа, а также нехватки квалифицированных кадров ГЖИ не может осуществлять свою деятельность в полном объеме. Отсутствие инструментального анализа не дает возможности реального контроля за выполнением текущего и капитального ремонта. Работа инспекторов ГЖИ по оценке технического состояния объекта в основном опирается на визуальный осмотр и анализ соответствующей технической документации дома, которая до настоящего времени не приведена в соответствие с фактическими данными.
– А необходима ли проектная документация?
– Согласно ч. 12.2 ст. 48 ГсК РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Необходима регламентация Правительством Российской Федерации подготовки данных разделов проектной документации в соответствии с установленной детальной номенклатурой видов работ по капитальному ремонту.
В соответствии с действующей редакцией ч. 3 ст. 49 ГсК РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования. Представляется необходимым внесение изменения в данную норму, устанавливающего, что экспертиза проектной документации работ по капитальному ремонту проводится в отношении видов работ, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
В связи с рассматриваемым вопросом следует учитывать, что согласно той же ч. 3 ст. 49 экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство. При этом в соответствии с п. 4.1 с. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. В логике действующего ГсК РФ невозможна ситуация, когда предусматривается необходимость проведения экспертизы проектной документации и в то же время не требуется выдача разрешения на строительство. Поэтому, по всей видимости, необходимо внесение изменения в п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ, устанавливающего необходимость получения разрешения на строительство в случае выполнения видов работ по капитальному ремонту, предусмотренных нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации.
Добавлю, что в случае установления требования о получении разрешения на строительство для выполнения определенных видов работ по капитальному ремонту необходимо будет иметь свидетельство о допуске к работам саморегулируемой организации. Отмечу, что на сегодняшний день на проведение 80% работ по капремонту сегодня вообще не требуется получение допуска СРО, а значит, их могут выполнять неквалифицированные компании.
– А как выбрать оптимального подрядчика?
– В настоящее время предусмотрено, что региональный оператор выбирает подрядную организацию по конкурсу. Данный порядок предусматривает конкурентные способы определения подрядчика. Однако на практике это не всегда случается. Поэтому важна дополнительная прозрачность конкурсов, их открытость. Это предотвратит злоупотребления при выборе подрядчика. Полагаю, что к процессу выбора подрядной компании необходимо подключить саморегулируемые организации.
Отмечу, что методики отбора подрядных организаций для капитального ремонта различаются в субъектах РФ, что затрудняет создание единой системы контроля. Поэтому необходимо разработать единую методику выбора подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту.
Помимо конкурентного порядка отбора подрядчиков решающее значение для обеспечения обоснованной стоимости работ имеют сметные нормы, в соответствии с которыми должна определяться начальная цена при проведении такого отбора. В связи с этим необходимо ввести в действие на федеральном уровне единую систему сметного нормирования. Она должна своевременно обновляться нормативно-правовыми актами отраслевого ведомства – Минстроя.
Справка:
В 2016 году в Петербурге запланирован капитальный ремонт 1388 многоквартирных домов. По предварительным подсчетам, на это будет потрачено 8,9 млрд рублей. По итогам 2015 года фондом капитального ремонта в Петербурге было накоплено 2,64 млрд рублей, собранных с собственников помещений в МКД. С начала запуска программы общая сумма взносов граждан составила более 3 млрд рублей.
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.