Каждой семье по комфортной квартире
Руководители города, наконец, надумали всерьез взяться за решение квартирного вопроса граждан. Буквально на следующем после оглашения Послания губернатора заседании правительство приняло Концепцию жилищной политики. Если эта концепция будет реализована, то уже через четыре года большинство петербуржцев забудет об этой вечно стоящей проблеме. К 2011 году из обихода должны исчезнуть ветхие и аварийные дома, чуть ли не вполовину сократится фонд коммунальных квартир, а кварталы, застроенные домами первых массовых серий, начнут превращаться в современные ансамбли высотной архитектуры. Насколько реальны эти планы? Гость нашей редакции – председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов.
– Юнис Халитович, Концепция жилищной политики кардинально меняет отношение руководства города к этому больному вопросу. С чем это связано? Отчего вдруг такое внимание к решению квартирных проблем?
– Наша цель – европейские стандарты жизни. Сегодня мы уже по многим показателям их достигаем. А вот жилищная проблема, по-прежнему, остается самой острой. Люди не замечают позитивных изменений вокруг, если им приходится жить в бараках, общежитиях, ветхом и аварийном жилье. Ведь дом – это место, где мы проводим большую часть жизни. Конечно, сегодня уже есть условия для решения жилищной проблемы. Бюджет вырос в три раза, экономика стабильно развивается, появилась возможность больше средств выделять на новое строительство, а значит, сегодня мы уже можем обеспечить социальным жильем тех, кто стоит в очереди не один десяток лет. Более того, у нас появляется возможность расселять ветхое, аварийное, коммунальное жилье, сносить дома первых массовых серий. Мы переходим к очень серьезным изменениям в сфере строительства, когда за четыре года планируем довести количество жилья, построенного за бюджетные средства, до 1 млн кв. метров в год. А с учетом инвестиционного строительства – это будет 3 млн кв. метров, что уже вполне подходит под европейские стандарты.
– Какие подзаконные акты правительство намерено принять во исполнение концепции? В какие сроки?
– Хочу сказать, что все документы, которые необходимо разработать в развитие данной концепции, Жилищным комитетом уже разработаны и будут приняты в течение ближайших трех месяцев. Все законы, все нормативные акты, которыми будут вноситься изменения в действующие целевые программы, подготовлены. Разработаны также и две новые целевые программы – «Жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир». В настоящее время эти документы находятся на согласованиях в отраслевых комитетах. Не скрою, что концепция готовилась в очень тесной связи с Комитетами по строительству и финансов, потому что там серьезное финансирование (157 млрд рублей за четыре года, в том числе 88 миллиардов на новое строительство) и серьезное увеличение параметров строительства. Без плотного взаимодействия с отраслевыми комитетами не могут состояться наши планы – ведь здесь и правовые вопросы, и энергетика. Кстати, мы уже рассмотрели два документа в ее развитие. Это проект закона «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилье». Этот закон касается проживающих в общежитиях, и постановление, связанное с жилищным фондом коммерческого найма.
– Расскажите, пожалуйста, подробнее о жилищном фонде коммерческого найма. Раньше в городе, по-моему, такого фонда не было.
– Действительно, коммерческий фонд только еще создается в Петербурге в соответствии с Жилищным кодексом. На первом этапе мы предполагаем, что он будет использоваться только на те цели, которые требуются городу. А если в перспективе появится возможность, будем использовать и в коммерческих целях. Но пока слова «коммерческий наем» означают только невозможность приватизации данного жилья. Сейчас в городе часто возникают ситуации, когда семье, может быть многодетной или проживающей в аварийном жилье, надо временно куда-то съехать. Или сотруднику государственной системы, правоохранительных органов необходимо срочно решить жилищный вопрос, а срочно это сделать никак нельзя, кроме как предоставив жилье коммерческого найма во временное пользование. Вот на эти цели оно будет использоваться. Пока мы предполагаем, что каждый район выделит от пяти до десяти квартир до конца года для решения проблем, о которых я сказал. В 2008 году, возможно, количество квартир будет увеличиваться в соответствии с потребностями города. Предполагаем также предоставлять жилье коммерческого найма высокотехнологичным предприятиям, которые будут сюда приглашать из других регионов высококвалифицированных работников, или, например, выпускникам вузов. Для нас не является самоцелью сформировать гигантское количество коммерческого жилья. Мы будем работать в этой сфере таким образом, как этого потребуют нужды города. Квартплата на первом этапе будет соответствовать обычной, как в социальных домах, в связи с тем, что это жилье первоначально будет использоваться органами, которые выполняют государственные задачи.
– С коммерческим жилым фондом все ясно. А теперь давайте перейдем к коммунальным квартирам. На заседании правительства говорилось, что за четыре года будет расселено 40 процентов коммунальных квартир, а за 10 лет – и все 90 процентов. Как вы собираетесь достичь таких результатов?
– Программа предполагает, в первую очередь, что освободившиеся комнаты не будут повторно заселяться. Будут включены механизмы, которые позволят жителям коммуналок выкупать освободившиеся комнаты. Перераспределение жилья может происходить следующим путем. Появляется пустая комната или несколько комнат, эта площадь может быть распределена между оставшимися жильцами. В тех случаях, когда освободившееся помещение сильно увеличивает площадь у тех, кто остался в квартире, может быть предложен обмен. Семье или семьям предоставляются отдельные квартиры, а в эту большую вселяется многодетная семья, стоящая на очереди. Таким образом, решается судьба сразу нескольких семей. Эту работу может выполнять наш Горжилобмен. Задачи перед ним поставлены очень серьезные. Ее также могут выполнять и городские агентства недвижимости. Безусловно, город будет оказывать помощь и очередникам, и риэлторским компаниям. Например, риэлторы расселяют квартиру, а там – долг по коммунальным платежам. Жилищные службы требуют погасить долг, а до того не позволяют расселять квартиру. Возникает тупиковая ситуация. Мы договорились, что в банке сейфов арендуется ячейка, куда кладется необходимая сумма, она переходит к эксплуатирующей организации после заключения сделки. Это выход из тупиковой ситуации. Кроме того, расселение будет происходить в процессе реализации иных целевых программ – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам», «Долгосрочное кредитование». Если мы включаем ипотечные программы при помощи субсидий, то комнаты могут быть включены в эти ипотечные схемы. Количество коммуналок планируется сокращать также и за счет средств инвесторов. Например, при расселении аварийного фонда. Эта процедура известна давно, но теперь расселение может проводиться при поддержке города, который все будет делать в соответствии с Жилищным кодексом. То есть расселение коммуналок – это не одна программа, а целый комплекс программ. Если брать только одну программу, то до 2011 года мы расселяем порядка 10 процентов, но в совокупности со всеми программами – около 40 процентов, к 2017 году – до 90 процентов. Мы уверены, что это реальные цифры. Они рассчитаны из тех возможностей, которые город имеет сегодня. Но ведь город развивается, а значит, и возможности его растут. Поэтому реально говорить, что к 2017 году Петербург может полностью избавиться от коммуналок.
– Расскажите, пожалуйста, о программе реновации территорий, занятых домами первых массовых серий. В какие сроки планируется решить эту проблему? С каких кварталов предполагается начать? Есть ли реальные инвесторы, готовые включиться в этот проект?
– Говоря о реновации кварталов, мы имеем в виду кварталы с домами первых массовых серий, или как мы привыкли их называть – «хрущевками». Речь идет об обновлении территории. Конечно, «хрущевки» будем в основном сносить. Недавно мы еще раз обсуждали эту проблему. Эти квартиры по своим параметрам – кухни 4 метра, комнаты – от 6 до 9 метров – не могут никого удовлетворить. Между тем затраты на санацию адекватны затратам на новое строительство. Кроме того, территория под «хрущевками» используется неэффективно. Городская территория стоит очень дорого, и на месте пятиэтажек выгоднее возвести высотные дома. Мы планируем, что на месте двух-трех снесенных домов будет построено современное высотное здание, в которое переселят жителей из соседних домов. А дальше волновым методом – освободившиеся дома сносить, как это делалось в Москве. Каждый квартал рассматривается индивидуально: какие дома сносить, какие пятна использовать для первоначального строительства. В каждом квартале будут обязательно соблюдаться требования по наличию объектов социальной инфраструктуры. В этом будет участвовать город. Кроме того, значительно увеличится количество жилой площади, а это новые нагрузки на инженерные системы, новая мощность электросетей, новое водоснабжение и канализование. Сети придется менять. Так что проблем много. Сегодня выбраны в качестве пилотных 11 кварталов в Кировском, Калининском, Московском и Фрунзенском районах. К августу мы должны подготовить документацию и до конца года провести торги на право реновации кварталов. Торги будут проводиться по основному показателю – наименьшее участие города. Тот инвестор, который большую часть забот возьмет на себя, – победит.
– Решение жилищных проблем петербуржцев предварительно оценено в 157 миллиардов рублей за четыре года. Учитывает ли эта цифра рост стоимости жилья?
– Мы рассчитывали программу, исходя из сегодняшней ситуации. Надеюсь, что цены удастся стабилизировать, и мы уложимся в установленные параметры по натуральным показателям.
– Юнис Халитович, если отвлечься от концепции, как Вы считаете, улучшилось ли обслуживание жилья за последние годы? Насколько? Довольны ли Вы теми темпами, которыми движется жилищная реформа?
– Скажем, удовлетворен. 54 процента домов принадлежит обществам собственников жилья (ОСЖ). Мы здесь первые в России. Правда, сейчас темпы создания ОСЖ замедлились. И этому есть объяснение. Потому что объективно создавать ОСЖ надо в нормальных домах, и брать их в собственное обслуживание. А у нас остаются в основном дома с недоремонтом, ветхие и аварийные здания. Мы не должны форсировать образование ОСЖ в таких домах. Пусть люди сами решают. С управляющими компаниями в 2007 году определились 923 дома. Но здесь тоже есть проблемы. В соответствии с новым законом о госзаказе в конкурсе побеждает назвавший наименьшую цену. Квалификационные требования не учитываются. В результате компании демпингуют, предлагают 45 процентов от реальной цены. Какое при этом будет качество? Нам предлагают: контролируйте. Ну что, я должен в технадзор взять 100 человек? Есть разумный предел демпинга, а дальше – разумная цена. Весь мир работает на эффективной цене, ведь сметы-то подвергаются экспертизе. Вот и надо учитывать эту разумную цену. Мне кажется, этот вопрос надо решать как можно скорее. Иначе ничего хорошего ждать не приходится.
Что касается Жилкомсервисов, не все оправдали наших ожиданий. Несостоятельны порядка 40 процентов – это оптимистичная нота. Постепенно все несостоятельные будут выставлены на продажу. Сейчас идет процедура определения рыночной цены и процесс согласования с районными администрациями, какие Жилкомсервисы продавать. Предполагаем на первом этапе выставить около 10 ЖКС. Цель – продать по одному в каждом районе. А начнем с тех районов, где нет частных управляющих компаний. Это тормоз нашей реформы. Надеюсь, эти меры позволят улучшить обслуживание жилых домов.
– Спасибо за полезную информацию. Вы вселяете в нас надежду. Успеха Вам.
Лилиана Глазова
Эксклюзивное интервью с главой Комитета по строительству Санкт-Петербурга Романом Филимоновым.
– Если говорить в шутку: кресло Евгения Владимировича (Яцышина, прежнего председателя КС. – «АСН-Инфо») очень удобное. Хотя, безусловно, беспокойное, но ведь это же работа. Любая работа – это труд. Каждый мешок он, по-своему, тяжел: все равно – государственная это служба, или бизнес. Поэтому я расцениваю свое назначение, как обыкновенную работу, которую надо выполнять со всей ответственностью.
– В таком случае, Вы, наверное, уже знаете, чем будете заниматься в перспективе? Каковы планы работы Комитета на нынешний год?
– Первоочередная задача – это строительство порядка 100 тыс. кв. метров жилья для расселения ветхого и аварийного фонда. Вторая, не менее важная – переход на торги по «полному пакету», которые назначены на конец года. Третья равнозначная задача – это совершенствование всей нормативной базы, приведение ее в соответствие с новым Градостроительным кодексом, начиная от территориальных градостроительных нормативов и заканчивая порядком подготовки документов для проведения торгов. Кстати, то, что мы сегодня делаем по «короткому пакету», вполне вписывается в новый Градостроительный кодекс. Поэтому можно с уверенностью сказать, что мы идем в ногу со временем, ведь аналог «короткого пакета» прописан в ГК.
– В качестве заместителя Вы курировали вопросы инженерно-энергетического обеспечения территорий. До последнего времени инженерной подготовкой в городе никто не занимался. Как изменилась ситуация при вашем управлении? Что удалось сделать за прошедший год?
– На самом деле, начав разбираться с ситуацией по вопросам инженерной подготовки, мы увидели, что практически отсутствует градостроительная документация. Вот за ее разработку мы и взялись, планируя в последующем перейти к стадии рабочего проектирования по схеме инженерных сетей и магистралей. После стадии рабочего проектирования мы намерены перейти к строительству инженерных коммуникаций. На сегодняшний момент КС подчищает старые «хвосты», дорабатывает проекты строительства проездов, магистралей, окаймляющих сетей в тех районах, которые уже отданы инвесторам под строительство. Более того, в некоторых районах уже стройка заканчивается, а инженерных сетей еще нет, вот мы и наверстываем упущенное. Но не забываем и новые территории. В частности 56 квартал Северо-Приморской части. Проведя в конце прошлого года торги на право аренды и проведение строительства в этом квартале, мы уже в январе начали его непосредственную инженерную подготовку. Это строительство магистралей и окаймляющих сетей. Кроме того, проложив необходимые магистрали в 56 квартале, мы заодно решим проблему инженерного обеспечения и 59 квартала, который уже с апреля нынешнего года планируется выставить на торги, как по «полному», так и по «короткому (небольшую его часть) пакетам» Ситуация меняется к лучшему.
– Сразу после назначения Вы сказали, что перетасовкой кадров в Комитете заниматься не будете. А кто займет ваше место? Будут ли другие перестановки?
– Вопрос с назначением руководителя на мое бывшее место планируем закрыть до конца этого месяца. Мы ведем тщательную работу по подборке заместителя и внутри Комитета, и в бизнесе, и среди работников других структур администрации. Нам нужен сотрудник, который сразу поднимет флаг, сразу начнет работать. Люди набираются под те задачи, которые ставит Правительство Санкт-Петербурга. Никаких других кадровых перестановок не ожидается. Перед людьми поставлены определенные задачи, они их выполняют, зачем что-то менять?
– Как Вы уже сказали выше, в этом году предстоит полностью перейти к торгам по «полному пакету». В какой стадии находится подготовка документации? Кто из застройщиков помогал в оформлении документов, или их полностью готовили сотрудники Комитета? Сколько еще участков по «короткому пакету» будет реализовано в этом году?
– Внутренняя задача Комитета – полностью перейти на торги по «полному пакету» в IV квартале, а как показало последнее заседание правительства, «полные пакеты» уже выходят при помощи бизнеса. На заседании правительства 1 февраля был утвержден один такой проект. Комитет сейчас занят подготовкой более глобальных территорий в Северо-Приморской и Южно-Приморской частях города. Речь идет о территориях, в среднем, в 30 га, которая будет разбита на лоты до 3 га. Комитет готовит документы примерно на 2 млн кв. метров улучшений в равных пропорциях по «короткому» и по «полному пакетам».
– Каков план по вводу жилья на нынешний год? Ваш прогноз – будет ли он выполнен?
– Постановлений правительства на строительство жилья, которое должно окончиться в этом году, выдано на 3,2 млн кв. метров. Однако опыт показывает, что, как минимум, 2 млн из них будут введены.
– В Фонд развития инфраструктуры поступают большие средства. По мнению депутатов Законодательного собрания, с момента основания фонда там собрано более $1 млрд. Какая часть этого «миллиарда» поступила в прошлом году? На что их планируется израсходовать?
– На самом деле, фонд развития инфраструктуры имеет определенные статьи, которые за счет него и финансируются. В прошлом году собрано 4630 млн рублей. Эти средства, помимо инженерных сетей, будут израсходованы на строительство дорог и магистралей, которые тоже являются инфраструктурой, на программы по энергетике, например на строительство завода по сжиганию осадков, строительство головных источников. Эти статьи тоже финансируется из ФРИ. На долю нашего Комитета приходится 1400 млн рублей (на инженерную подготовку территорий). К тому же достаточно большие суммы распределены между Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению и Комитетом по благоустройству и дорожному хозяйству. Кроме того, 1360 млн рублей выделено на расселение ветхого и аварийного жилья в АПКВ. Так что, если говорить о пропорциональном расходовании средств ФРИ в отношении 30 процентов к 70 процентов, то все четко выдержано. Вопросов никаких нет. Всего же на строительство жилья в 2005 году будет выделено 1900 млн рублей.
– Вы упоминали о том, что в этом году на средства госбюджета будет построено порядка 100 тыс. кв. метров жилья для расселения ветхих и аварийных зданий. Кто будет строить это жилье? Застройщик будет определен по конкурсу, или Вы их подберете на свой вкус?
– Разумеется, по конкурсу. Это же городской заказ. Кстати, первый конкурс уже объявлен. Он состоится в марте. Будет выбираться генподрядчик для строительства жилья в квартале 50, Ржевка-Пороховые.
– Александр Вахмистров в одном из последних интервью подтвердил, что строительный рынок находится в стадии стагнации. Комитет может как-то помочь строителям выйти из создавшейся ситуации, когда снижать цены убыточно, а доходы не позволяют горожанам приобретать жилье по нынешним ценам? Или это проблема самих строителей?
– Проблема стагнации рынка действительно существует. Мы пытаемся помогать строителям, в том числе совершенствуя нормативную базу о порядке сдачи жилья, корректировкой ТСН о порядке ввода в эксплуатацию. В нашей нормативной базе много изъянов и мы планируем облегчить участь строителей, приведя его в соответствие с федеральным законодательством. На эти же цели направлено и решение приобретать жилье за счет бюджета. Жилье еще будет приобретаться через Жилищный комитет, которому выделено 400 млн рублей на долевое участие в инвестиционных проектах. Мы совместно с ЖК очень плотно работаем по этим проблемам.
– Как вы относитесь к приходу на петербургский рынок московских и иностранных строительных компаний? У местных строителей, по-моему, это вызывает беспокойство.
– Положительно отношусь. Эти компании, по большей части, имеют петербургский менеджмент. Неправильно говорить, что на рынок пришли московские или иностранные компании. Правильно говорить, что в Петербург пришли инвестиции из других регионов, а это означает привлекательность города. Значит, у нас нормальные правила игры, значит мы идем в правильном направлении.
Беседовала Лилиана ГЛАЗОВА