Каждой семье по комфортной квартире
Руководители города, наконец, надумали всерьез взяться за решение квартирного вопроса граждан. Буквально на следующем после оглашения Послания губернатора заседании правительство приняло Концепцию жилищной политики. Если эта концепция будет реализована, то уже через четыре года большинство петербуржцев забудет об этой вечно стоящей проблеме. К 2011 году из обихода должны исчезнуть ветхие и аварийные дома, чуть ли не вполовину сократится фонд коммунальных квартир, а кварталы, застроенные домами первых массовых серий, начнут превращаться в современные ансамбли высотной архитектуры. Насколько реальны эти планы? Гость нашей редакции – председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов.
– Юнис Халитович, Концепция жилищной политики кардинально меняет отношение руководства города к этому больному вопросу. С чем это связано? Отчего вдруг такое внимание к решению квартирных проблем?
– Наша цель – европейские стандарты жизни. Сегодня мы уже по многим показателям их достигаем. А вот жилищная проблема, по-прежнему, остается самой острой. Люди не замечают позитивных изменений вокруг, если им приходится жить в бараках, общежитиях, ветхом и аварийном жилье. Ведь дом – это место, где мы проводим большую часть жизни. Конечно, сегодня уже есть условия для решения жилищной проблемы. Бюджет вырос в три раза, экономика стабильно развивается, появилась возможность больше средств выделять на новое строительство, а значит, сегодня мы уже можем обеспечить социальным жильем тех, кто стоит в очереди не один десяток лет. Более того, у нас появляется возможность расселять ветхое, аварийное, коммунальное жилье, сносить дома первых массовых серий. Мы переходим к очень серьезным изменениям в сфере строительства, когда за четыре года планируем довести количество жилья, построенного за бюджетные средства, до 1 млн кв. метров в год. А с учетом инвестиционного строительства – это будет 3 млн кв. метров, что уже вполне подходит под европейские стандарты.
– Какие подзаконные акты правительство намерено принять во исполнение концепции? В какие сроки?
– Хочу сказать, что все документы, которые необходимо разработать в развитие данной концепции, Жилищным комитетом уже разработаны и будут приняты в течение ближайших трех месяцев. Все законы, все нормативные акты, которыми будут вноситься изменения в действующие целевые программы, подготовлены. Разработаны также и две новые целевые программы – «Жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир». В настоящее время эти документы находятся на согласованиях в отраслевых комитетах. Не скрою, что концепция готовилась в очень тесной связи с Комитетами по строительству и финансов, потому что там серьезное финансирование (157 млрд рублей за четыре года, в том числе 88 миллиардов на новое строительство) и серьезное увеличение параметров строительства. Без плотного взаимодействия с отраслевыми комитетами не могут состояться наши планы – ведь здесь и правовые вопросы, и энергетика. Кстати, мы уже рассмотрели два документа в ее развитие. Это проект закона «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилье». Этот закон касается проживающих в общежитиях, и постановление, связанное с жилищным фондом коммерческого найма.
– Расскажите, пожалуйста, подробнее о жилищном фонде коммерческого найма. Раньше в городе, по-моему, такого фонда не было.
– Действительно, коммерческий фонд только еще создается в Петербурге в соответствии с Жилищным кодексом. На первом этапе мы предполагаем, что он будет использоваться только на те цели, которые требуются городу. А если в перспективе появится возможность, будем использовать и в коммерческих целях. Но пока слова «коммерческий наем» означают только невозможность приватизации данного жилья. Сейчас в городе часто возникают ситуации, когда семье, может быть многодетной или проживающей в аварийном жилье, надо временно куда-то съехать. Или сотруднику государственной системы, правоохранительных органов необходимо срочно решить жилищный вопрос, а срочно это сделать никак нельзя, кроме как предоставив жилье коммерческого найма во временное пользование. Вот на эти цели оно будет использоваться. Пока мы предполагаем, что каждый район выделит от пяти до десяти квартир до конца года для решения проблем, о которых я сказал. В 2008 году, возможно, количество квартир будет увеличиваться в соответствии с потребностями города. Предполагаем также предоставлять жилье коммерческого найма высокотехнологичным предприятиям, которые будут сюда приглашать из других регионов высококвалифицированных работников, или, например, выпускникам вузов. Для нас не является самоцелью сформировать гигантское количество коммерческого жилья. Мы будем работать в этой сфере таким образом, как этого потребуют нужды города. Квартплата на первом этапе будет соответствовать обычной, как в социальных домах, в связи с тем, что это жилье первоначально будет использоваться органами, которые выполняют государственные задачи.
– С коммерческим жилым фондом все ясно. А теперь давайте перейдем к коммунальным квартирам. На заседании правительства говорилось, что за четыре года будет расселено 40 процентов коммунальных квартир, а за 10 лет – и все 90 процентов. Как вы собираетесь достичь таких результатов?
– Программа предполагает, в первую очередь, что освободившиеся комнаты не будут повторно заселяться. Будут включены механизмы, которые позволят жителям коммуналок выкупать освободившиеся комнаты. Перераспределение жилья может происходить следующим путем. Появляется пустая комната или несколько комнат, эта площадь может быть распределена между оставшимися жильцами. В тех случаях, когда освободившееся помещение сильно увеличивает площадь у тех, кто остался в квартире, может быть предложен обмен. Семье или семьям предоставляются отдельные квартиры, а в эту большую вселяется многодетная семья, стоящая на очереди. Таким образом, решается судьба сразу нескольких семей. Эту работу может выполнять наш Горжилобмен. Задачи перед ним поставлены очень серьезные. Ее также могут выполнять и городские агентства недвижимости. Безусловно, город будет оказывать помощь и очередникам, и риэлторским компаниям. Например, риэлторы расселяют квартиру, а там – долг по коммунальным платежам. Жилищные службы требуют погасить долг, а до того не позволяют расселять квартиру. Возникает тупиковая ситуация. Мы договорились, что в банке сейфов арендуется ячейка, куда кладется необходимая сумма, она переходит к эксплуатирующей организации после заключения сделки. Это выход из тупиковой ситуации. Кроме того, расселение будет происходить в процессе реализации иных целевых программ – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам», «Долгосрочное кредитование». Если мы включаем ипотечные программы при помощи субсидий, то комнаты могут быть включены в эти ипотечные схемы. Количество коммуналок планируется сокращать также и за счет средств инвесторов. Например, при расселении аварийного фонда. Эта процедура известна давно, но теперь расселение может проводиться при поддержке города, который все будет делать в соответствии с Жилищным кодексом. То есть расселение коммуналок – это не одна программа, а целый комплекс программ. Если брать только одну программу, то до 2011 года мы расселяем порядка 10 процентов, но в совокупности со всеми программами – около 40 процентов, к 2017 году – до 90 процентов. Мы уверены, что это реальные цифры. Они рассчитаны из тех возможностей, которые город имеет сегодня. Но ведь город развивается, а значит, и возможности его растут. Поэтому реально говорить, что к 2017 году Петербург может полностью избавиться от коммуналок.
– Расскажите, пожалуйста, о программе реновации территорий, занятых домами первых массовых серий. В какие сроки планируется решить эту проблему? С каких кварталов предполагается начать? Есть ли реальные инвесторы, готовые включиться в этот проект?
– Говоря о реновации кварталов, мы имеем в виду кварталы с домами первых массовых серий, или как мы привыкли их называть – «хрущевками». Речь идет об обновлении территории. Конечно, «хрущевки» будем в основном сносить. Недавно мы еще раз обсуждали эту проблему. Эти квартиры по своим параметрам – кухни 4 метра, комнаты – от 6 до 9 метров – не могут никого удовлетворить. Между тем затраты на санацию адекватны затратам на новое строительство. Кроме того, территория под «хрущевками» используется неэффективно. Городская территория стоит очень дорого, и на месте пятиэтажек выгоднее возвести высотные дома. Мы планируем, что на месте двух-трех снесенных домов будет построено современное высотное здание, в которое переселят жителей из соседних домов. А дальше волновым методом – освободившиеся дома сносить, как это делалось в Москве. Каждый квартал рассматривается индивидуально: какие дома сносить, какие пятна использовать для первоначального строительства. В каждом квартале будут обязательно соблюдаться требования по наличию объектов социальной инфраструктуры. В этом будет участвовать город. Кроме того, значительно увеличится количество жилой площади, а это новые нагрузки на инженерные системы, новая мощность электросетей, новое водоснабжение и канализование. Сети придется менять. Так что проблем много. Сегодня выбраны в качестве пилотных 11 кварталов в Кировском, Калининском, Московском и Фрунзенском районах. К августу мы должны подготовить документацию и до конца года провести торги на право реновации кварталов. Торги будут проводиться по основному показателю – наименьшее участие города. Тот инвестор, который большую часть забот возьмет на себя, – победит.
– Решение жилищных проблем петербуржцев предварительно оценено в 157 миллиардов рублей за четыре года. Учитывает ли эта цифра рост стоимости жилья?
– Мы рассчитывали программу, исходя из сегодняшней ситуации. Надеюсь, что цены удастся стабилизировать, и мы уложимся в установленные параметры по натуральным показателям.
– Юнис Халитович, если отвлечься от концепции, как Вы считаете, улучшилось ли обслуживание жилья за последние годы? Насколько? Довольны ли Вы теми темпами, которыми движется жилищная реформа?
– Скажем, удовлетворен. 54 процента домов принадлежит обществам собственников жилья (ОСЖ). Мы здесь первые в России. Правда, сейчас темпы создания ОСЖ замедлились. И этому есть объяснение. Потому что объективно создавать ОСЖ надо в нормальных домах, и брать их в собственное обслуживание. А у нас остаются в основном дома с недоремонтом, ветхие и аварийные здания. Мы не должны форсировать образование ОСЖ в таких домах. Пусть люди сами решают. С управляющими компаниями в 2007 году определились 923 дома. Но здесь тоже есть проблемы. В соответствии с новым законом о госзаказе в конкурсе побеждает назвавший наименьшую цену. Квалификационные требования не учитываются. В результате компании демпингуют, предлагают 45 процентов от реальной цены. Какое при этом будет качество? Нам предлагают: контролируйте. Ну что, я должен в технадзор взять 100 человек? Есть разумный предел демпинга, а дальше – разумная цена. Весь мир работает на эффективной цене, ведь сметы-то подвергаются экспертизе. Вот и надо учитывать эту разумную цену. Мне кажется, этот вопрос надо решать как можно скорее. Иначе ничего хорошего ждать не приходится.
Что касается Жилкомсервисов, не все оправдали наших ожиданий. Несостоятельны порядка 40 процентов – это оптимистичная нота. Постепенно все несостоятельные будут выставлены на продажу. Сейчас идет процедура определения рыночной цены и процесс согласования с районными администрациями, какие Жилкомсервисы продавать. Предполагаем на первом этапе выставить около 10 ЖКС. Цель – продать по одному в каждом районе. А начнем с тех районов, где нет частных управляющих компаний. Это тормоз нашей реформы. Надеюсь, эти меры позволят улучшить обслуживание жилых домов.
– Спасибо за полезную информацию. Вы вселяете в нас надежду. Успеха Вам.
Лилиана Глазова
Некоторые петербургские строители говорят, что сегодня якобы незачем ходить в Комитет по строительству. В то же время, как уверяет его председатель Роман Филимонов, «задачи решаются практически все, и хочется решать все больше и больше».– Вы уже освоились в кресле председателя Комитета по строительству?
– Кресло старое, что с ним осваиваться – стоит и стоит. А политика – она как была определена губернатором, а господин Яцышин был провайдером этой политики – так и я продолжаю те начинания, которые он начал (извините за тавтологию). Я просто-напросто их углубляю и расширяю.
– Лично для Вас что-то за это время изменилось?
– Кроме того, что увеличилась нагрузка, более ничего. Работа достаточно сложная, но интересная, и, в общем-то, мне как трудоголику это приемлемо, и интересно, и вполне по силам. На сегодняшний момент есть большее понимание процессов: инвестиционно-строительного, бюджетного… Посему работать можно.
– Есть ли у Вас какие-нибудь сложности?
– Какие могут быть сложности у трудоголика? Нехватка времени. Задачи решаются практически все, просто по мере того, как они решаются, ставятся новые задачи, и хочется решать все больше и больше. Железно работаю 5 дней в неделю, иногда шесть, а в воскресенье ежевечернее читаю недочитанную почту.
– Сейчас строители говорят, что в комитет ходить незачем. Это правильно?
– Это очень хорошо, это результат той работы, когда у нас рынок стал открытым и доступным. Теперь фактически все равноудалены, и нет того, кто равнее удален, – это тоже результат работы. У нас открытые процедуры по инвестициям, по торгам, к нам в комитет ходят те, кто действительно работает, а не те, кто занимается девелоперскими проектами, и не те, кто занимается торговлей строительными подрядами. Места в комитете меньше не стало, парковаться легче не стало, но это машины не столько сотрудников, сколько представителей тех фирм, которые действительно работают в комитете. Тем не менее фирмы работают, город строится.
– Расскажите о планах комитета на второе полугодие.
– У нас две основных стратегических задачи на второе полугодие. Это подготовка полных пакетов на торги – нам в этом полугодии нужно их подготовить порядка 1 млн 100 тыс. кв. метров по жилой функции, и мы это действительно сделаем. У нас наработана документация по планировке, которая позволит сделать полные пакеты. Причем, хочу отметить, что раньше инвесторы были лидерами по подготовке пакетов, а на сегодняшний момент лидеры по подготовке этих пакетов – государственные органы власти. Почему? Потому, что в силу профессиональных обязанностей сотрудники комитета внимательно прочитали всю ту новую нормативную базу и готовят пакеты в достаточно большом объеме. А инвесторы, к сожалению, немножко по инерции идут, хотя уже сейчас выявились лидеры и аутсайдеры по формированию инвестиционных пакетов, и у тех, кто вовремя перестроился, подготовка идет достаточно успешно. Уже на-гора выдано порядка восьми инвесторских пакетов объемом около 200 тыс. кв. метров.
Другой важной задачей является выполнение государственного заказа – у нас, как правило, на конец III квартала и начало IV приходится основной объем выполнения работ. Наработка идет, естественно, за летний период времени, и вводные объекты предусмотрены на последний квартал. Будем делать основной упор на эти позиции.
И третье: мы не ослабляем контроль за строительными компаниями в плане выполнения инвестиционных обязательств сдачи квадратных метров жилья и выполнения платежей по инфраструктуре и следим за порядком и организацией работ на строительных площадках.
– Планы строительства жилья в этом году будут выполнены?
– Построим. Вернее, инвесторы построят. У меня сомнений по выполнению плана достаточно мало.
– Как Вы считаете, стагнации на строительном рынке нет?
– Мы проводили конкурс по закупке жилья для бюджета. Дали достаточно высокую, фактически среднерыночную, цену, при этом закупали жилье эконом-класса. При этом набрали квадратных метров с трудом – это не значит, что строителям предложить нечего, потому что жилье не построено, просто оно продано.
Почему говорят о стагнации рынка? Потому, что не покупают, как раньше, жилье на уровне фундамента. Раньше забор поставили – жилье на 20-30 процентов продали – можно строить на эти деньги, и не нужно никаких кредитных схем. Имея живые деньги, можно было даже другие объекты перекредитовывать и строить. На сегодняшний день перекредитование одного объекта за счет другого потихонечку вымывается, сегодня надо строить объекты целевым способом и деньги тратить целевым образом. Мы проводили анализ: по нашим данным, порядка 12,9 млн кв. метров жилья находится в выпущенных постановлениях на проектирование и строительство на период до 2010 года. Может быть, мы в расчетах где-то допустили ошибку и произойдет какая-нибудь корректировка цифр в сторону уменьшения. Но даже если взять 10 млн кв. метров стройки до 2010 года, это значит минимум по 2 млн кв. м жилья будет производиться в год. Поэтому у нас есть определенная уверенность в сдаче метров в этом году.
Бюджетного строительства в этом году мы сдаем немного – порядка 100 тыс. кв. метров с уточнением по факту. Однако бюджет тоже наращивает объемы, например, на следующий год мы запланировали ввод до 156 тыс. кв. метров, и бюджет гарантирует выделение средств, а на 2007 год – до 200 тыс. кв. метров. Это амбициозные планы, но они реальные.
– Как решается проблема аварийного и ветхого жилья? Есть ли помощь из федерального бюджета?
– Решается в соответствии с планом. К примеру, программа по Шкапина-Розенштейна практически решена. Там к ноябрю должны завершить снос шести домов. Мы постоянно обращаемся к федеральному правительству, но пока не получили ни рубля из федерального бюджета, пока обещают. Мы готовы принять эти деньги для строительства жилья, у нас есть пусковые адреса, которые имеют дефицит по финансированию, и мы с удовольствием их закончим.
– А «хрущевки»?
– В этом году мы дозавершили пилотные проекты санации «хрущевок». Посмотреть есть на что. Во-первых, стало теплее в квартирах, это энергосбережение, значит, дома можно совершенно спокойно переводить на оплату по счетчикам, потери по энергоресурсам минимальны. Сделаны сети, подвалы плюс прилегающее благоустройство. Это немало. Правда, не на что посмотреть в квартирах: насчет квартир каждый хозяин, собственник должен сам постараться – расширить квартиры в «хрущевках» невозможно, но в порядок привести квартиру зможно.
Когда речь идет о реконструкции кварталов пятиэтажек со сносом и строительством на их месте новых домов, всегда возникает проблема с жильцами. Они не хотят уезжать из этого квартала, они привыкли, им не нужен новый район, не нужен новый дом. А проводить реконструкцию дома со сносом и потом возвращать туда жильцов экономически невыгодно, думаю, что и сами жильцы не согласятся ждать где-то, допустим, в том же маневренном фонде минимум 2 года при условии строительства панельного жилья, а в среднем – 3-4 года. У нас не сделано ни одного квартала со сносом.
– Многие эксперты говорят о недостаточном внимании властей к инженерной подготовке территорий. Ваше мнение?
– В соответствии с Градостроительным кодексом все комитеты работают, все нормативные документы приведены в соответствие. Подготовлен новый закон об общественных слушаниях, правила застройки, генеральный план в работе… Но есть ряд вопросов по Градостроительному кодексу, которые находятся в компетенции Федерации, и постановлений по этим вопросам нет. Это немножко настораживает, поскольку если до конца года вопросы не будут решены, то строительный комплекс юридически может встать с 1 января 2006 года – компании попадут в правовой вакуум, когда по-старому нельзя, а по-новому – неизвестно, как.
Правительство города инженерной подготовке территорий уделяет большое внимание. В бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей выделяется на общую инженерную подготовку, включая и Комитет по энергетике, и Комитет по строительству, и КБДХ, каждый в своей компетенции. Все обязательства перед инвесторами по всем территориям, которые мы предоставили по торгам, мы активно выполняем. Более того, мы не перекладываем ни на чьи плечи инженерную подготовку, просто Градостроительный кодекс предусматривает такую опцию, как вовлечение в оборот дополнительных земель. Обязательства бюджета ограничены в зависимости от того, сколько территорий продали: сколько денег есть, на столько подготовим новые территории и старые обеспечим. А есть и другая возможность. Например, при подготовке новых территорий можно привлечь внебюджетные средства. Это значит, что необходимо представить территорию вначале под инженерную подготовку, и эта же территория будет являться фактически обеспечением гарантий инвестору, что он может там дальше и строить. Фактически получается комплексное освоение: город не берет плату за инфраструктуру, он берет просто арендную плату за условно свободную землю по минимальной строительной ставке. И торги идут за получение этого арендного права. В результате инвестор осуществляет инженерную подготовку, понятную ему, тем самым обеспечивая строительство, которое будет вести он сам. Если же он дальше не захочет строить, то имеет право эту территорию переуступить. Почему бы на сегодняшний момент не предоставить такое право коммерческим организациям – не делать дополнительные обязательства в бюджете, тратить кредитные деньги, не делать бюджет дефицитным? Есть бизнес, который точно так же, взяв эту территорию, может привлечь средства. Ведь эта земля может являться предметом залога, предметом обеспечения для обеспечения кредитных ресурсов, и город предоставляет такое право.
– Какова судьба короткого пакета?
– Короткого пакета больше не будет. Будет два вида предоставления земельных участков – это комплексное освоение и полный пакет. Не надо требовать создания никаких консорциумов, надо просто заниматься комплексным освоением территорий. Просто рынку надо не мешать.
Более того, мы прорабатываем вопрос переформатирования коротких пакетов в формат комплексного освоения, когда берется территория и обеспечивается объектами инженерной инфраструктуры, а возможно, и социальной инфраструктуры. Если это инвестиционно привлекательная территория, то можно построить и школы, и детские сады, и объекты инженерной инфраструктуры, и заработать.
Беседовала Елена Петрова