Каждой семье по комфортной квартире
Руководители города, наконец, надумали всерьез взяться за решение квартирного вопроса граждан. Буквально на следующем после оглашения Послания губернатора заседании правительство приняло Концепцию жилищной политики. Если эта концепция будет реализована, то уже через четыре года большинство петербуржцев забудет об этой вечно стоящей проблеме. К 2011 году из обихода должны исчезнуть ветхие и аварийные дома, чуть ли не вполовину сократится фонд коммунальных квартир, а кварталы, застроенные домами первых массовых серий, начнут превращаться в современные ансамбли высотной архитектуры. Насколько реальны эти планы? Гость нашей редакции – председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов.
– Юнис Халитович, Концепция жилищной политики кардинально меняет отношение руководства города к этому больному вопросу. С чем это связано? Отчего вдруг такое внимание к решению квартирных проблем?
– Наша цель – европейские стандарты жизни. Сегодня мы уже по многим показателям их достигаем. А вот жилищная проблема, по-прежнему, остается самой острой. Люди не замечают позитивных изменений вокруг, если им приходится жить в бараках, общежитиях, ветхом и аварийном жилье. Ведь дом – это место, где мы проводим большую часть жизни. Конечно, сегодня уже есть условия для решения жилищной проблемы. Бюджет вырос в три раза, экономика стабильно развивается, появилась возможность больше средств выделять на новое строительство, а значит, сегодня мы уже можем обеспечить социальным жильем тех, кто стоит в очереди не один десяток лет. Более того, у нас появляется возможность расселять ветхое, аварийное, коммунальное жилье, сносить дома первых массовых серий. Мы переходим к очень серьезным изменениям в сфере строительства, когда за четыре года планируем довести количество жилья, построенного за бюджетные средства, до 1 млн кв. метров в год. А с учетом инвестиционного строительства – это будет 3 млн кв. метров, что уже вполне подходит под европейские стандарты.
– Какие подзаконные акты правительство намерено принять во исполнение концепции? В какие сроки?
– Хочу сказать, что все документы, которые необходимо разработать в развитие данной концепции, Жилищным комитетом уже разработаны и будут приняты в течение ближайших трех месяцев. Все законы, все нормативные акты, которыми будут вноситься изменения в действующие целевые программы, подготовлены. Разработаны также и две новые целевые программы – «Жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир». В настоящее время эти документы находятся на согласованиях в отраслевых комитетах. Не скрою, что концепция готовилась в очень тесной связи с Комитетами по строительству и финансов, потому что там серьезное финансирование (157 млрд рублей за четыре года, в том числе 88 миллиардов на новое строительство) и серьезное увеличение параметров строительства. Без плотного взаимодействия с отраслевыми комитетами не могут состояться наши планы – ведь здесь и правовые вопросы, и энергетика. Кстати, мы уже рассмотрели два документа в ее развитие. Это проект закона «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилье». Этот закон касается проживающих в общежитиях, и постановление, связанное с жилищным фондом коммерческого найма.
– Расскажите, пожалуйста, подробнее о жилищном фонде коммерческого найма. Раньше в городе, по-моему, такого фонда не было.
– Действительно, коммерческий фонд только еще создается в Петербурге в соответствии с Жилищным кодексом. На первом этапе мы предполагаем, что он будет использоваться только на те цели, которые требуются городу. А если в перспективе появится возможность, будем использовать и в коммерческих целях. Но пока слова «коммерческий наем» означают только невозможность приватизации данного жилья. Сейчас в городе часто возникают ситуации, когда семье, может быть многодетной или проживающей в аварийном жилье, надо временно куда-то съехать. Или сотруднику государственной системы, правоохранительных органов необходимо срочно решить жилищный вопрос, а срочно это сделать никак нельзя, кроме как предоставив жилье коммерческого найма во временное пользование. Вот на эти цели оно будет использоваться. Пока мы предполагаем, что каждый район выделит от пяти до десяти квартир до конца года для решения проблем, о которых я сказал. В 2008 году, возможно, количество квартир будет увеличиваться в соответствии с потребностями города. Предполагаем также предоставлять жилье коммерческого найма высокотехнологичным предприятиям, которые будут сюда приглашать из других регионов высококвалифицированных работников, или, например, выпускникам вузов. Для нас не является самоцелью сформировать гигантское количество коммерческого жилья. Мы будем работать в этой сфере таким образом, как этого потребуют нужды города. Квартплата на первом этапе будет соответствовать обычной, как в социальных домах, в связи с тем, что это жилье первоначально будет использоваться органами, которые выполняют государственные задачи.
– С коммерческим жилым фондом все ясно. А теперь давайте перейдем к коммунальным квартирам. На заседании правительства говорилось, что за четыре года будет расселено 40 процентов коммунальных квартир, а за 10 лет – и все 90 процентов. Как вы собираетесь достичь таких результатов?
– Программа предполагает, в первую очередь, что освободившиеся комнаты не будут повторно заселяться. Будут включены механизмы, которые позволят жителям коммуналок выкупать освободившиеся комнаты. Перераспределение жилья может происходить следующим путем. Появляется пустая комната или несколько комнат, эта площадь может быть распределена между оставшимися жильцами. В тех случаях, когда освободившееся помещение сильно увеличивает площадь у тех, кто остался в квартире, может быть предложен обмен. Семье или семьям предоставляются отдельные квартиры, а в эту большую вселяется многодетная семья, стоящая на очереди. Таким образом, решается судьба сразу нескольких семей. Эту работу может выполнять наш Горжилобмен. Задачи перед ним поставлены очень серьезные. Ее также могут выполнять и городские агентства недвижимости. Безусловно, город будет оказывать помощь и очередникам, и риэлторским компаниям. Например, риэлторы расселяют квартиру, а там – долг по коммунальным платежам. Жилищные службы требуют погасить долг, а до того не позволяют расселять квартиру. Возникает тупиковая ситуация. Мы договорились, что в банке сейфов арендуется ячейка, куда кладется необходимая сумма, она переходит к эксплуатирующей организации после заключения сделки. Это выход из тупиковой ситуации. Кроме того, расселение будет происходить в процессе реализации иных целевых программ – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам», «Долгосрочное кредитование». Если мы включаем ипотечные программы при помощи субсидий, то комнаты могут быть включены в эти ипотечные схемы. Количество коммуналок планируется сокращать также и за счет средств инвесторов. Например, при расселении аварийного фонда. Эта процедура известна давно, но теперь расселение может проводиться при поддержке города, который все будет делать в соответствии с Жилищным кодексом. То есть расселение коммуналок – это не одна программа, а целый комплекс программ. Если брать только одну программу, то до 2011 года мы расселяем порядка 10 процентов, но в совокупности со всеми программами – около 40 процентов, к 2017 году – до 90 процентов. Мы уверены, что это реальные цифры. Они рассчитаны из тех возможностей, которые город имеет сегодня. Но ведь город развивается, а значит, и возможности его растут. Поэтому реально говорить, что к 2017 году Петербург может полностью избавиться от коммуналок.
– Расскажите, пожалуйста, о программе реновации территорий, занятых домами первых массовых серий. В какие сроки планируется решить эту проблему? С каких кварталов предполагается начать? Есть ли реальные инвесторы, готовые включиться в этот проект?
– Говоря о реновации кварталов, мы имеем в виду кварталы с домами первых массовых серий, или как мы привыкли их называть – «хрущевками». Речь идет об обновлении территории. Конечно, «хрущевки» будем в основном сносить. Недавно мы еще раз обсуждали эту проблему. Эти квартиры по своим параметрам – кухни 4 метра, комнаты – от 6 до 9 метров – не могут никого удовлетворить. Между тем затраты на санацию адекватны затратам на новое строительство. Кроме того, территория под «хрущевками» используется неэффективно. Городская территория стоит очень дорого, и на месте пятиэтажек выгоднее возвести высотные дома. Мы планируем, что на месте двух-трех снесенных домов будет построено современное высотное здание, в которое переселят жителей из соседних домов. А дальше волновым методом – освободившиеся дома сносить, как это делалось в Москве. Каждый квартал рассматривается индивидуально: какие дома сносить, какие пятна использовать для первоначального строительства. В каждом квартале будут обязательно соблюдаться требования по наличию объектов социальной инфраструктуры. В этом будет участвовать город. Кроме того, значительно увеличится количество жилой площади, а это новые нагрузки на инженерные системы, новая мощность электросетей, новое водоснабжение и канализование. Сети придется менять. Так что проблем много. Сегодня выбраны в качестве пилотных 11 кварталов в Кировском, Калининском, Московском и Фрунзенском районах. К августу мы должны подготовить документацию и до конца года провести торги на право реновации кварталов. Торги будут проводиться по основному показателю – наименьшее участие города. Тот инвестор, который большую часть забот возьмет на себя, – победит.
– Решение жилищных проблем петербуржцев предварительно оценено в 157 миллиардов рублей за четыре года. Учитывает ли эта цифра рост стоимости жилья?
– Мы рассчитывали программу, исходя из сегодняшней ситуации. Надеюсь, что цены удастся стабилизировать, и мы уложимся в установленные параметры по натуральным показателям.
– Юнис Халитович, если отвлечься от концепции, как Вы считаете, улучшилось ли обслуживание жилья за последние годы? Насколько? Довольны ли Вы теми темпами, которыми движется жилищная реформа?
– Скажем, удовлетворен. 54 процента домов принадлежит обществам собственников жилья (ОСЖ). Мы здесь первые в России. Правда, сейчас темпы создания ОСЖ замедлились. И этому есть объяснение. Потому что объективно создавать ОСЖ надо в нормальных домах, и брать их в собственное обслуживание. А у нас остаются в основном дома с недоремонтом, ветхие и аварийные здания. Мы не должны форсировать образование ОСЖ в таких домах. Пусть люди сами решают. С управляющими компаниями в 2007 году определились 923 дома. Но здесь тоже есть проблемы. В соответствии с новым законом о госзаказе в конкурсе побеждает назвавший наименьшую цену. Квалификационные требования не учитываются. В результате компании демпингуют, предлагают 45 процентов от реальной цены. Какое при этом будет качество? Нам предлагают: контролируйте. Ну что, я должен в технадзор взять 100 человек? Есть разумный предел демпинга, а дальше – разумная цена. Весь мир работает на эффективной цене, ведь сметы-то подвергаются экспертизе. Вот и надо учитывать эту разумную цену. Мне кажется, этот вопрос надо решать как можно скорее. Иначе ничего хорошего ждать не приходится.
Что касается Жилкомсервисов, не все оправдали наших ожиданий. Несостоятельны порядка 40 процентов – это оптимистичная нота. Постепенно все несостоятельные будут выставлены на продажу. Сейчас идет процедура определения рыночной цены и процесс согласования с районными администрациями, какие Жилкомсервисы продавать. Предполагаем на первом этапе выставить около 10 ЖКС. Цель – продать по одному в каждом районе. А начнем с тех районов, где нет частных управляющих компаний. Это тормоз нашей реформы. Надеюсь, эти меры позволят улучшить обслуживание жилых домов.
– Спасибо за полезную информацию. Вы вселяете в нас надежду. Успеха Вам.
Лилиана Глазова
В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга утвержден новый перечень документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы. На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
- Александр Иванович, в чем суть изменений перечня документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы?
- Перечень документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы, в основной своей массе изменений не претерпел. Дело в том, что порядок процедуры государственной экспертизы и количество документов, представляемых на экспертизу, и в первой редакции Градостроительного кодекса, и во второй редакции ГК в 48 статье и 49 статье были четко прописаны. Но Правительство РФ дало ряд поручений в своем 145-м постановлении Министерству регионразвития и Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству уточнить и подготовить новый, более детализированный перечень документов. 25 апреля 2007 года вышло распоряжение Главгосэкспертизы № 38-р «О внесении изменений в распоряжение от 05.04.2007 № 34-р о распределении полномочий по проведению государственной экспертизы проектной документации в Главгосэкспертизе России», в котором уточняется порядок, а, самое главное, перечень документов, которые прикладываются к заявлению о проведении госэкспертизы.
В отличие от того перечня, который действовал до введения поправок в ГК (в декабре прошлого года), здесь добавились лишь те дополнения, которые произошли собственно в самом ГК. Введено понятие градостроительного плана земельного участка. Градплан является одним из основных документов, копия которого прилагается к заявлению (градплан участка, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта). Сейчас нет ни для кого исключений, то есть градплан должен быть оформлен не только на строительство, но и на реконструкцию в пределах тех границ, в которых осуществляется реконструкция, и на капитальный ремонт объекта. Строители иногда путают понятия и считают, что градплан нужен только для нового строительства. Градплан нужен по любым границам, пусть даже это границы фундамента. КГА принимает такие заявки, и на реконструкцию и капитальный ремонт объекта, который уже имеет свои границы, выдает градплан гораздо быстрее.
Добавилось также такое понятие, как идентификационные сведения об исполнителях, об объекте, о заявителе. Почтовый адрес, индекс и технико-экономические характеристики объекта - это ряд уточнений, которые детализируют ранее предоставляемую информацию. Основное - это копия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. Это дополнение не ново, и мы эти сведения всегда требовали. Был проведен некоторый анализ, и для упрощения процедуры по объектам государственного заказа мы взяли у основных заказчиков документы, ввели их в базу, и теперь с каждым пакетом документов мы не требуем на бумажном носителе повторение копий одних и тех же документов. Точно также и по нашим основным ведущим проектным организациям, которые постоянно работают с госзаказом и заслужили хорошую репутацию. По той же схеме: один раз приняли документы (устав и так далее) и пользуемся ими, поскольку они тоже занесены в базу данных с условием того, что в случае изменений, та или другая организация оперативно вносит изменения в нашу базу данных.
Для проведения госэкспертизы и результатов инженерных изысканий особых дополнений и серьезных изменений в этом перечне нет. По своему составу он таким же и остался, только здесь опять-таки детализируются документы и положения о ряде проектов. К примеру, в перечне детализируется понятие о документах повторного применения или типовых проектов. Для проведения государственной экспертизы, результатов инженерных изысканий с использованием типовой проектной документации представляется, в том числе, и положительное заключение государственной экспертизы в отношении применяемой типовой проектной документации (модифицированной типовой проектной документации), выданное любому лицу не ранее трех лет до дня подачи заявления о проведении государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Единожды прошедшая экспертизу документация, предъявляемая повторно, будет приниматься и рассматриваться как документация повторного применения. И к этой документации только прилагаются вновь проведенные инженерные изыскания, сводный план сетей и проекты инженерных сетей. А сам проект будет трактоваться как проект повторного применения. Это нововведение несколько облегчает нашу работу, и в какой-то мере за счет этих резервов мы сможем идти по пути сокращения сроков для проведения других экспертиз.
Для выдачи заключений конкретизируются основания для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, представленных на государственную экспертизу. Перечислю:
а) отсутствие в проектной документации разделов, предусмотренных частями 12 и 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
б) несоответствие разделов проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
в) несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме, установленным в соответствии с частью 6 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
г) представление не всех документов, указанных в пунктах 1-3 настоящего перечня документов, необходимых для проведения государственной экспертизы, в том числе отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (в случае, если проектная документация направлена на государственную экспертизу после государственной экспертизы результатов инженерных изысканий).
К этому добавляется еще и пункт, который гласит о том, что отказ может быть в том случае, если экспертиза проводится не тем органом. Если представляется это к нам, а мы видим по признакам, что это федеральный уровень, этот проект мы направляем в федеральную экспертизу.
- Усложнилась ли в связи с этим процедура прохождения государственной экспертизы?
- Для нас работа упростилась, поскольку были конкретизированы многие моменты. Упростился сам процесс приемки документов. Теперь можно не по формальному признаку, а по четкому перечню документов посмотреть состав документации и тут же принять решение: соответствует или не соответствует. Сейчас все четко и регламентировано. У заказчика есть 10 дней, в течение которых он может доукомплектовать пакет документации, которую мы готовы принять и продолжить с ней работу.
Что касается заказчиков. Пока, во всяком случае, на сегодняшний день серьезных нареканий за прошедшие 4,5 месяца в части изменения процедуры, сроков не было. И мы, и заказчики привыкают к новым понятиям, к новым срокам и к новым требованиям. В этот период могут возникнуть какие-то недопонимания, но мы стараемся это решить. В середине марта стала выстраиваться очередь по сдаче документов. Мы оперативно отреагировали, и сейчас очереди на сдачу документов нет. Все зависит от готовности заказчика представить все документы.
В завершении хотелось бы напомнить всем строительным организациям, заказчикам, застройщикам о том, что руководитель Росстроя Сергей Круглик отмечает, что за последнее время участились случаи представления заказчиками на экспертизу проектной документации объектов, имеющих высокую степень строительной готовности или полностью завершенных. К сожалению, по всей России имеются такие случаи. Это типичное нарушение, когда стройка опережает завершение проектирования и прохождение экспертизы. При рассмотрении такой документации выявляются случаи, когда имеются серьезные отступления от нормативных требований, в том числе и с обеспечением конструктивной надежности и надзорной безопасности. Поэтому, учитывая изложенное, агентство еще в конце прошлого года и сейчас напоминает, что с 1 января 2007 года проектная документация объектов, на которых началось строительство, и разработанная документация на отдельные типы возведения зданий и сооружений, фундаменты и надземную часть не принимаются к рассмотрению структурами государственной экспертизы. Это должны усвоить все, и возврата к старому не будет.
Ознакомиться с полным перечнем документов, представляемых заказчиком для проведения государственной экспертизы, можно по адресу: http://gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/slujba/inf/perechen.
23 мая в Николаевском дворце (бывший Дворец Труда) пройдет научно-практическая конференция «Состояние и проблемы строительной индустрии Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Об актуальных вопросах, которые будут обсуждаться на этой конференции, мы поговорили со Львом Капланом, вице-президентом «СоюзПетростроя».- Лев Моисеевич, почему возникла идея проведения такой конференции?
- Несмотря на то, что в стройиндустрии, по нашим расчетам, занято не менее 10 тысяч работников и производится примерно 9,6 процента всей промышленной продукции Санкт-Петербурга и Ленобласти, этой отраслью промышленности никто не занимается.
Начну по порядку. Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли промышленностью стройматериалов не занимается, и заниматься не намерен, несмотря на то, что стройиндустрия – это промышленность, производство. Три года назад мы делали исследование по промышленности стройматериалов для КЭРППиТ, но оно лежит втуне. Это была последняя попытка что-то сделать.
Комитет по строительству достаточно давно ликвидировал отдел промышленности стройматериалов. И теперь в комитете этим никто не занимается. Правда, губернатор Валентина Матвиенко потребовала к 1 июня представить полную картину стройиндустрии и перспективы ее развития. Теперь в Комитете по строительству создана рабочая группа по данному вопросу.
Петербургкомстат говорит, что по последней классификации промышленность стройматериалов исчезла из классификатора и звучит она несколько экзотично, а именно: «Прочие неметаллические минеральные продукты». И для того, чтобы собрать данные по стройиндустрии, ему нужно заказывать специальное исследование, потому что краски - это химия, деревообработка - это самостоятельный подраздел, также как и металлические изделия, чугунные трубы и т.д. А уж цемент входит в прочие неметаллические минеральные продукты…
Итак, получается, что и статистика тоже не знает о промышленности стройматериалов.
Что интересует рынок? – Интересует, из чего состоит промышленность стройматериалов, что туда входит, какие компании работают на этом рынке, какова потребность в развитии отдельных компонентов этой промышленности.
Кроме того, необходимо знать, какова потребность в развитии этой отрасли, что развивать, а что и не нужно вовсе. И очевидно важно получить ответ на то, как готова сама промышленность стройматериалов на эту потребность откликнуться. Короче говоря, создать программу развития стройиндустрии, попытаться учесть баланс потребностей и возможностей этой отрасли.
- Какая из госструктур, по Вашему мнению, должна курировать эти вопросы?
- Мне представляется что, в первую очередь, этим должен заняться Комитет экономического развития совместно со стройкомитетом. Именно эти подразделения исполнительной власти должны создать подобную структуру, поскольку необходим центр управления промышленностью стройматериалов.
Кстати, в годы советской власти Ленинград и Ленинградская область развивались как единое целое, потому что в Ленинградской области в основном сосредоточена промышленность стройматериалов, там естественно, находится сырьевая база, там ресурсы и энергетика. И все это потреблялось в большинстве случаев в Петербурге. Ситуацию в промышленности региона регулировал Обком КПСС.
- Каков состав участников научно-практической конференции?
- На этой конференции удалось собрать основных участников этой промышленности, заинтересованных в решении проблем, а именно: Ассоциацию «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада», Союзпетрострой, в составе которого 100 компаний, которые занимаются производством и поставкой стройматериалов, Союз строительный организаций и объединений (ССОО), Петербургский строительный центр, Группа ЛСР и, конечно, руководители строительной отрасли Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Кроме того, мы предполагаем большое участие самих производителей стройиндустрии и поставщиков, многие из них выступят с собственными докладами.
В этой части интересно соотношение импорта и отечественного производства, поскольку до дефолта 1998 года 70 процентов отделочных материалов поставлялось из-за границы. Также важно узнать состояние и износ основных фондов промышленных предприятий разных отраслей, их модернизация, организация на предприятиях маркетинга, организация деловых связей, спрос и предложение, кадры... Узнать все, чем эти предприятия живут, и чем они дышат.
Для участников конференции мы готовим несколько исследований, которые будут розданы. Во-первых, это общее исследование дел по городу. Мы хотим дать характеристику состава предприятий и из каких отраслей можно вычленить промышленность стройматериалов, кто в ней занят, какие предприятия по составу –крупные, средние и мелкие. И, кроме того, всех интересует вопрос сертификации. Ведь до сих пор сертификация происходила по видам продукции, и делал ее ТЕСТ Санкт-Петербурга. Сейчас эта сертификация ограничилась только экспортной продукцией.
А самое главное, рынок не устраивает сертификация продукции, рынку нужна сертификация предприятий - кто они? Тем более, что с переходом на саморегулирование мы должны знать, кто эти компании такие и как с ними работать.
Ну, и кроме того, наконец очень интересует проблема подготовки кадров для промышленности стройматериалов. В конференции будут принимать участие и представители учебного комбината, и Комитета по образованию.
- Будет ли принят какой-то документ по итогам работы конференции?
- Все это должно закончиться принятием итогового документа - это декларация, в которой должно быть зафиксировано состояние стройиндустрии, ее проблемы и возможные перспективы решения этих проблем. Ведь не зная промышленности стройматериалов и не управляя ею при помощи государства, мы не сможем решать проблемы строительства любого жилья – и доступного, и не доступного…