Антон Евдокимов: Мы и дальше будем работать в классе "комфорт"
Антон Евдокимов, гендиректор ГК «Эталон» о том, какие новые возможности дает кризис и за каким сегментом рынка строительства будущее.
– Ведущие застройщики Санкт-Петербурга и Ленобласти, как правило, стремятся следовать внутрикорпоративным стандартам качества строительства. Есть ли такой стандарт у ГК «Эталон»? На чем вы делаете акцент?
– Мы всегда строили качественные дома, а за последние три года весь свой опыт свели в единую систему качества, которая работает, начиная с момента выбора площадки. В большой степени решению вопросов качества и неразрывно связанных с ними вопросов безопасности строительства способствует применение BIM-технологий. Важную роль играет и система стандартов: на виды работ, те или иные материалы, стандарты входного контроля этих материалов и т. д. У нас разработан внутренний индекс качества, который используется на всех объектах. Мало того, этот индекс привязан к мотивации работников: любой сбой на строительной площадке измеряется в деньгах.
По сути, реализуется «кривая обучения»: мы накапливаем опыт, систематизируем его и применяем в последующих проектах. Для генерирования идей приглашаем еще и внешних проектировщиков.
Так, в 2014 году состоялся международный конкурс на лучшую архитектурную концепцию жилых комплексов комфорт-класса ETALON NEXT. Его задача заключалась в том, чтобы не только красиво представить архитектурный замысел на бумаге, но и предложить технические решения, применение которых возможно в наших новых проектах. Вторая составляющая в системе качества – это система реагирования. Предъявляя результаты своей работы клиенту, мы не устраняемся от исправления возможных дефектов. При приемке квартиры покупателем присутствуют представители генподрядчика, продавца и эксплуатирующей организации. Выявленные дефекты актируются и устраняются на протяжении максимум двух недель. Надо сказать, что число претензий в последние три-четыре года остается неизменным, даже несмотря на рост объемов квартир с отделкой в нашей продуктовой линейке.
– А почему вы расширили объем предложения таких квартир?
– Исходя из очевидных предпочтений покупателей. Например, по данным опроса, проведенного среди посетителей осенней Ярмарки недвижимости, 30% людей хотят приобрести жилье без отделки, еще 30% голосуют за полную отделку, может быть, даже с мебелью. А 40% потенциальных покупателей предпочитают квартиру с «полуотделкой», то есть на самом деле речь о той же чистовой отделке, но, к примеру, без обоев. Для сравнения, еще пять лет назад соотношение между теми, кто хотел отделку, и теми, кто хотел просто купить жилье, составляло 20:80%.
– Насколько оперативны ваши внутренние процессы принятия решения, в том числе при взаимодействии жильцов ваших домов с управляющей компанией?
– Если необходимо экстренное реагирование, например, в случае случайно разбитого стеклопакета в квартире, вопрос решается сразу, и только потом мы определяем, что стало причиной ситуации и кто должен понести расходы по ее устранению. Мы идем на контакт с нашими клиентами, даже если ситуация для нас очень непростая. Мы же сами живем в наших домах, и среди заявителей бывают и сотрудники ГК «Эталон». Заявления по менее экстренным поводам отрабатываются по налаженным маршрутам системы документооборота. Нельзя принять решение, не определив ключевые точки, не уведомив ответственных специалистов, не посчитав затратную часть и не заказав необходимые материалы. Но в то же время не имеет смысла «растягивать удовольствие».
Поэтому каждый из процессов имеет свою жестко реграментированную продолжительность. Если мы в прошлом году сдали 502 тыс. кв. м, а в позапрошлом – 580 тыс. кв. м, то можно довольно точно оценить возможное число обращений. При таких огромных объемах строительства должна работать система.
– Сегодня крупные застройщики тяготеют к комфорт-классу как наиболее востребованному потребителями. Действительно ли за этим сегментом будущее?
– Мы сами работаем и будем работать в классе комфорт, который сегодня составляет более 45% предложения на рынке. Это жилье для среднего класса – для людей, которые вполне социально защищены и сами отвечают за свое будущее. Мы, по сути, помогаем им это будущее формировать. Жилье сегмента эконом также рассчитано на массового покупателя. Но такие проекты в значительной степени зависят от государственных жилищных программ, наполнения бюджетов всех уровней.
– Все жилые комплексы ГК «Эталон» – со звучными названиями. Чем еще вы стремитесь привлечь внимание потребителей и насколько названия соответствуют стилистике объектов?
– Название должно создать для объекта уникальную легенду, сделать его неповторимым. Рекламные кампании, скажем, ЖК «Ландыши» и ЖК «Ласточкино гнездо» по определению не совпадают, потому что объекты воспринимаются по-разному. Всегда есть логика, которая соответствует нашим мотто, лозунгам – «Будущее строится сегодня» и «Строим с теплом и заботой». Мы не просто строим дома – мы создаем жилую среду. Понятно, что это во многом отражает эволюцию наших представлений о том, какая среда гармонична. Но основная идея остается неизменной: для нас важно, чтобы каждый новый объект ГК «Эталон» становился неотъемлемой, органичной частью городского пейзажа, а его название – точкой геолокации. Например, никому не надо объяснять сегодня, что такое «Юбилейный квартал», можно просто найти это название на схеме городского транспорта. Если же оценивать степень соответствия названий жилых комплексов их архитектурному облику, позволю себе заметить, что строить «Ласточкино гнездо» в форме гнезда было бы неразумно.
– А в форме замка?
– Можно, если за это кто-нибудь заплатит. Однако наш клиент очень прагматичен: он не хочет платить за лишние квадратные метры даже в прихожей. Например, средняя площадь квартиры раньше была 75 кв. м, а сейчас стала 55 кв. м – это, по сути, уже европейский стандарт. Поэтому мы очень детально продумываем площади и планировки – привлекли компанию, которая в буквальном смысле слова прорисовывает логистику внутри квартиры.
– Есть ли у вас интерес к локациям в Ленобласти?
– Вероятность нашего участия в развитии областных территорий зависит от решения инфраструктурных вопросов. В мировой практике есть немало примеров, когда жилищная проблема решалась за счет расширения городов. Все жилье за КАД относится к Ленобласти только формально: фактически это кварталы, «завязанные» на город, либо достаточно удаленные коттеджные поселки, то есть это в любом случае не альтернатива квартире в Петербурге. Когда появится реальная альтернатива городской квартире в Ленинградской области, мы готовы туда двигаться. Но только в том случае, если параллельно будет развиваться инфраструктура, прежде всего транспортная и энергетическая.
– С какими результатами ГК «Эталон» завершила прошлый год? – Счастье для бизнеса – когда планы совпадают с фактом. Вот у нас именно это и произошло, и, считаю, это главный производственный результат группы в целом. Важно и то, что мы сделали очень много для улучшения внутренних управленческих процессов, продвижения компании, поддержания стабильности и подготовки платформы для следующих лет. Сегодня мы, не побоюсь такого заявления, самая стабильная (финансово, организационно, с точки зрения продуманности проектов) строительная компания в России. Мы ожидали гораздо большего падения объема продаж в 2015 году – в пределах 30%, но они сократились только на 12%. Плюс у нас очень хорошие перспективы. В 2016 году намечен рекордный вывод в продажу новых площадей и новых проектов.
– Каковы ваши планы на ближайшую перспективу?
– Самое главное для нас – не просто удержать занимаемую позицию, а расширить присутствие на рынке, в том числе выйти в дополнительные сегменты. В частности, мы понимаем, что квартиры с отделкой – это целый пласт новой деятельности. Кроме того, к нам обращаются сторонние заказчики с предложениями о строительстве самых разнообразных объектов силами ЛенСпецСМУ и других наших компаний. Мы уже выполняем большой объем работ как генподрядная и подрядная компания, а в перспективе возможно взаимодействие с государственными предприятиями, участие в строительстве социальных объектов.
Алексей Ерков, главный экономист Института территориального развития, в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» рассказал о транспортных и экономических предпосылках создания магистрали непрерывного движения М-7 из центра Петербурга в северные районы города.
– Какова, на ваш взгляд, ситуация с транспортным обеспечением границы территорий двух районов – Выборгского и Приморского, где согласно Генеральному плану Петербурга должна пройти М-7? Необходима ли новая автодорога непрерывного движения в этой локации?
– Развитие улично-дорожной сети (УДС) в границах рассматриваемой территории неравномерно. Это связано с тем, что мелкая сеть узких дорог в районах дачной застройки начала ХХ века граничит с районами советской типовой застройки с ее широкими улицами и проспектами. В результате возникает ситуация, когда интенсивные потоки с широких проспектов проходят через не предназначенную для них исторически сложившуюся УДС. Ситуация осложняется наличием железнодорожной линии с интенсивным движением поездов, разделяющей Приморский и Выборгский районы.
На этом фоне пр. Энгельса является наиболее прямым путем для движения в северо-западном и северном направлении. В районе станции метро «Озерки» сходятся весьма интенсивные потоки с Выборгского и Новоприозерского шоссе, создавая концентрацию транспорта в районе Поклонной горы. При этом в направлении запад – восток прямые транспортные связи почти отсутствуют.
Таким образом, можно сказать, на границе Выборгского и Приморского районов основная проблема – это неравномерность УДС. Улучшить ситуацию призвано строительство Суздальского шоссе с путепроводом через железнодорожную линию и строительство путепровода на Поклонногорской ул. В соответствии с Генеральным планом в версии от 2005 года предполагалось соединение Парашютной ул. и Манчестерской ул. через Удельный пр. Однако позже западная часть Удельного пр. была полностью застроена жилыми домами, а в Генеральный план были внесены изменения.
В принципе, дублирование пр. Энгельса магистралью с непрерывным движением должно его разгрузить. При этом стоит заметить, что планируемая в данный момент магистраль М-7 начинается в центральной части города, от Арсенальной наб., где уровень загрузки УДС велик, а заканчивается на Выборгском шоссе, в районе Осиновой Рощи, где имеются загруженные узлы со светофорными перекрестками, но эти несомненные трудности не могут нивелировать целесообразности строительства М-7 даже в нынешнем виде.
Что же касается эстакадной части М-7 вдоль Финляндской железной дороги – это может быть только часть автомагистрали, аналогичной ЗСД, с выходом на КАД. Для решения же проблемы концентрации движения следует принимать меры по более равномерному распределению потоков за счет увеличения плотности сети улиц городского и районного значения и общему снижению интенсивности маятникового автомобильного движения (на работу и с работы) за счет развития общественного транспорта и перехватывающих парковок.
– Есть ли вариант, когда новую автотрассу М-7 возможно построить в другом месте, например была концепция пустить ее вторым этажом над Пискаревским пр.?
– Для строительства внеуличных магистралей с непрерывным движением больше всего подходят незастроенные территории, полосы отвода железных дорог. При этом попытки организации непрерывного движения на городских улицах спорны. Сам по себе Пискаревский пр. никак не может являться альтернативой М-7, поскольку обслуживает другие направления.
– Действительно ли сильно страдает Удельный парк при создании этой дороги? Возможет ли вариант строительства магистрали № 7, когда и сохраняется парк, и одновременно появляется дорога, например вторым этажом над уже существующей железнодорожной веткой или в тоннеле под основанием парка?
– На мой взгляд, ущерб Удельному парку можно минимизировать за счет строительства эстакады над железнодорожным полотном, однако ширина железнодорожного полотна меньше ширины эстакады, в связи с этим, скорее всего, вырубка зеленых насаждений неизбежна, однако процент вырубленных деревьев по отношению к общей площади парка будет ничтожным.
При этом строительство эстакады над железной дорогой довольно дорого и потребует многочисленных согласований с ОАО «РЖД». Возможен, конечно, вариант строительства двухэтажной эстакады, имеющей меньшую ширину, однако это еще более затратно.
– По вашим оценкам, сколько средств потребуется для реализации такого объекта, как М-7? Возможно ли строительство дороги по форме государственно-частного партнерства?
– Затраты на строительство зависят от того, в каком объеме планируется реализовать проект и в каких параметрах. Очевидно, эстакадная часть в полосе отвода железной дороги будет примерно соответствовать стоимости аналогичных участков ЗСД. Как показывает опыт, привлечь средства инвесторов возможно только тогда, когда проект уже находится в стадии реализации, и риски его остановки минимальны, и при том условии, что дорога будет платной, что маловероятно. На ранних этапах финансирование неизбежно ложится на плечи городского бюджета.
– С одной стороны, территории, привлекающие внимание инвесторов, становятся ключевыми точками развития города. С другой – это зоны потенциальных рисков. Стихийный девелопмент ведет к формированию дискомфортных для жизни районов, создает ряд других трудноразрешимых проблем. Как, на ваш взгляд, избежать такой ситуации в дальнейшем?
– Я считаю, чтобы этого избежать, у города должна быть единая стратегия развития, основанная не на желании реализации отдельных проектов, а на необходимости создания комфортной для человека городской среды в рамках комплексного подхода, включающего все градостроительные аспекты. Справедливости ради стоит сказать, что попытка решения одной проблемы приводит к появлению нескольких других.
При комплексном подходе и правильной расстановке приоритетов возможно создание комфортной, сбалансированной среды, привлекательной для жизни. Таким образом, инвестиционная привлекательность будет планомерно расти. Отдельные инвесторы не могут обеспечить этого на своей территории, стратегия должна работать на уровне городского правительства, опережая стихийное развитие.
Справка:
Скоростная магистраль М-7 по проекту Генплана Петербурга 2005 года должна пройти от Арсенального моста до Выборгского шоссе и таким образом соединить центр Петербурга и северный район (Выборгский, Приморский) города, пересекая Удельный парк. Последний факт вызвал недовольство горожан, в защиту зеленой зоны было организовано общественное движение. В 2014 году трассу предлагали исключить из Генплана, но этого не произошло. Вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян, отчитываясь перед депутатами ЗакСа по поводу реализации Генплана города, отметил, что автодорогу М-7 могут превратить в эстакаду или тоннель в той части, где она пересекает Удельный парк. Чиновник обещал, что мнения жителей будут учтены.