Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Основным механизмом поддержки строительного рынка со стороны Смольного должна стать помощь в решении точечных вопросов, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Отражаются ли на деятельности вашей компании кадровые перестановки в Смольном? Вы отслеживали ситуацию со сменой председателя Комитета по градостроительству и архитектуре?
– Конечно, я знаком с этой ситуацией. Но сегодня мы не так тщательно отслеживаем кадровые перестановки, как раньше. Принципиальная константа для нас – вице-губернатор по строительству Марат Оганесян, с которым у основных застройщиков есть контакт и взаимопонимание и который курирует все профильные ключевые вопросы.
– В чем вы видите поддержку городской власти?
– Наверное, если бы мы работали с бюджетом, можно было бы более широко ответить на этот вопрос. Но занимаясь строительством жилья массового сектора и продавая эти квартиры конечному потребителю, мы взаимодействуем с властью только по каким-то основным инфраструктурным и градостроительным вопросам.
– На Съезде строителей Санкт-Петербурга губернатор Георгий Полтавченко пригласил застройщиков обращаться в Смольный при возникновении проблем. На ваш взгляд, такие обращения последуют в текущем году?
– Разумеется, хотелось бы, чтобы не последовали. Однако всегда есть поводы поговорить с представителями власти и уточнить градостроительные вопросы. Например, те моменты, которые имеют отношение к региональным градостроительным нормативам, изменениям генплана города, точечным вопросам по проектам планировок.
Мне вообще кажется, что ускорение принятия решений по точечным вопросам в строительной сфере сегодня должно стать основным механизмом поддержки рынка со стороны городского правительства. Я имею в виду сокращение сроков утверждения проектов планировки, выдачи разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию, то есть помощь в координации действий тех служб, которые решают строительные вопросы на местах.
Если же говорить о финансовых аспектах взаимодействия застройщиков и Смольного, то остаются субсидии для участников жилищных программ и выкуп квартир городом (правда, в меньшем объеме, чем прежде).
– Нуждается ли профильное федеральное законодательство в дальнейшем совершенствовании или все необходимое уже сделано?
– Наверное, вносить коррективы в законодательство можно всегда. Но жесткой необходимости в этом именно сегодня я не вижу.
– А как, по вашему мнению, повлияло на рынок введение обязательного страхования ответственности застройщиков?
– Моя позиция, и, думаю, со мной солидарны многие застройщики, такова, что принудительное страхование – вещь абсолютно ненужная, искусственная. Страхование должно быть добровольным. Особого влияния на рынок законодательная новелла, связанная со страхованием ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, не оказала.
– В конце декабря губернатор Ленобласти Александр Дрозденко представил «Программу эффективного рубля», где, с одной стороны, предполагалась оптимизация расходов, а с другой – повышение доходов. Что предполагает «программа эффективного рубля» вашей компании?
– А чем ситуация сегодня отличается от той, которая была год назад? Во-первых, я абсолютно искренне считаю, что сейчас кризиса на рынке недвижимости нет. Возможно, справедливо говорить о небольшом сжатии спроса.
Во-вторых, любой застройщик заинтересован в минимальной себестоимости строительства, и над этим надо работать постоянно. Я просто не понимаю, как моментально можно сократить себестоимость на 20%. Это надо было тогда делать еще 10 лет назад. Другое дело, что инвестиционная стратегия может быть разной. Сейчас мы, к примеру, новых объектов не начинаем и покупки земельных участков не планируем, потому что непонятно, какую цену считать разумной.
– Какие новые возможности для бизнеса вы видите сегодня?
– Сегодня представляется хороший случай поторговаться с продавцами земли. Наверное, через какое-то время те, у кого есть деньги на приобретение земель, смогут договориться о выгодных условиях с собственниками участков.
– Что делать, чтобы остаться на плаву, компаниям, которые менее устойчивы, чем ваша? Можно ли сегодня решить давно копившиеся проблемы?
– Знаете, проблемы всегда проявляются в моменты сжатия рынка. Но, образно говоря, поезд никогда не уходит. Надо работать ежедневно, последовательно. Возможность исправить все, что угодно, есть до последнего.
– Как на фоне экономических сложностей изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня потенциальные покупатели заинтересованы в более длительной рассрочке и большей степени готовности дома на момент совершения сделки. В ближайшей перспективе почти наверняка произойдет смещение спроса к более маленьким квартирам. Например, от компактных двухкомнатных к однокомнатным. До этого мы фиксировали противоположную тенденцию. Что касается локации, все зависит от того, где удобно жить конкретному покупателю, конкретной семье.
– На какую динамику цен рассчитывать потребителям? Скажем, будут ли застройщики снижать цены, чтобы стимулировать покупательский спрос?
– Объективных оснований для снижения цен нет, а демпинг со стороны некоторых компаний, выводящих на рынок новые проекты, вполне объясним. Самый простой способ обеспечить финансирование проекта на нулевом цикле – снизить цены, пусть даже себе в убыток, в расчете на последующую прибыль. Но отказ от демпинга – одна из характеристик надежной компании. И ведущие игроки рынка не снижают ценовую планку, но предлагают покупателям больше вариантов приобретения жилья. Это более гибкая система скидок, более длительная рассрочка и т. д.
Сегодня, кстати, многие застройщики отмечают стабильность покупательского спроса. У нас, например, благодаря нескольким новым объектам, выведенным на рынок за последние месяцы, объем продаж в январе нынешнего года увеличился по сравнению с началом 2014 года. Правда, существенно изменилась структура спроса. Если в конце прошлого года доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в нашем портфеле составляла 50%, то в январе – только 10%, а сейчас этот показатель равен 20%.
– Вы планируете сохранить прежний пул банков-партнеров?
– Конечно, от кого-то мы отказались просто потому, что сейчас не все банки из числа тех, кто ранее развивал ипотечное кредитование, работают на рынке. Но перспективы ипотеки выглядят достаточно позитивно. С воодушевлением и застройщики, и, думаю, покупатели восприняли недавнюю новость о понижении процентной ставки по ипотечным кредитам у одного из наиболее сильных игроков в этом сегменте в Петербурге – банка «Санкт-Петербург». А если вспомнить недавний вторичный пересмотр ключевой ставки Центробанком, можно с большой долей уверенности говорить о том, что процент сделок с участием ипотечных кредитов будет и далее расти.
– К каким событиям ваша компания готовится в ближайшее время?
– В мае мы переедем в новый офис, расположенный в бизнес-центре «Аполло» на пр. Добролюбова. Эти коммерческие площади мы приобрели еще год назад, а теперь все готово к переезду.
Если говорить о реализации проектов, подчеркну: работа идет без неожиданностей. Например, планово занимаемся проектными работами по новому городу в Новосаратовке: это не те расходы, на которых надо экономить. С точки зрения проектирования, прохождения экспертизы, получения разрешений на строительство мы выдерживаем график по всем заявленным объектам. Даже более того – пытаемся наращивать темпы. Кстати, сейчас мы практически все объекты проектируем силами собственного конструкторского бюро.
– Ваши планы по вводу жилья в эксплуатацию в нынешнем году тоже останутся неизменными?
– Обязательства перед дольщиками по завершению объектов выполним обязательно. А вот введем ли до конца года 200, 300 или 500 тыс. кв. м – пока прогнозировать сложно. Но наша минимальная планка – это ввод 200 тыс. кв. м в год.