Михаил Медведев: Строительство дорог в пригородах - на первом месте
Прошлый год оказался для строительного рынка достаточно позитивным, говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, стал ли 2015 год удачным для строителей на фоне 2014-го?
– Наверное, начало 2015 года было похуже, чем первые месяцы 2014-го, но ненамного: объемы продаж жилья сократились максимум на 12-15%. Однако это сокращение – в пределах стандартных колебаний. Чувствуется, конечно, что у покупателей стало меньше собственных средств: выросла доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, различных жилищных субсидий, материнского капитала и т. д. Еще одним свидетельством того, что уровень обеспеченности потребительского спроса понизился, стало падение спроса на жилье с отделкой.
Люди, у которых есть собственные средства на покупку жилья, планируя переезд в новую квартиру, заранее продумывают и необходимость отделочных работ. А вот те, у кого собственных средств хватает только на первоначальный взнос, своей основной задачей ставят собственно покупку квартиры с полной оплатой ее стоимости. И только выполнив эту задачу, они задумываются об отделке: это дополнительная опция, и пусть стоимость отделки составляет на наших объектах 8-15 тыс. рублей за 1 кв. м, многие потребители вынуждены от нее отказываться.
Если вернуться к динамике рынка в 2015 году, то надо отметить, что, как и в 2014-м, в декабре был зафиксирован выраженный рост продаж по отношению к ноябрю. Но если в 2014 году на рынке царила паника, то в декабре 2015 года рост продаж не носил лавинообразного характера.
– Как за 2015 год изменились цены на квартиры в ваших домах?
– Рост составил в среднем 10%. Но надо понимать, что цены на жилье определяются множеством факторов: степенью готовности объекта (разница между нулевым циклом и этапом строительства перед вводом в эксплуатацию составляет не менее 30%), локацией и т. д. Думаю, что и в нынешнем году рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге не превысит индекса инфляции. Конечно, экономика более сжатая, чем ранее, да и конъюнктура на внешних рынках хуже. Но, с другой стороны, цены у нас рублевые. А себестоимость жилищного строительства в рублях снижаться не будет – напротив, скорее, она будет повышаться.
– В прошлом году вы выиграли конкурс на строительство объекта с бюджетным финансированием – школы на 600 мест в Колтушах. Как продвигается работа над этим объектом?
– В нынешнем году школа уже будет введена в эксплуатацию. Надеюсь, что удастся построить этот объект без прибыли, но и без убытка – по себестоимости. Но такая экономика на объекте бюджетного строительства была прогнозируема, поэтому больше в конкурсах с бюджетным финансированием мы не участвовали.
Одновременно «ЦДС» проектирует и строит детские сады и школы в рамках социальных обязательств. В нынешнем году, например, запланирован ввод в эксплуатацию школы в Мурино на 700 мест.
– Пополнился ли в 2015 году ваш земельный банк?
– Мы постоянно смотрим какие-то земельные участки и в городе, и в Ленобласти, стараемся что-то покупать. Но говорить о наших приобретениях имеет смысл при выходе на стадию строительства или на финальном этапе градостроительного согласования.
– Одна из ваших ключевых идей – о необходимости гармонизации с жилищным строительством развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Что в этом смысле изменилось в 2015 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– Работа, направленная на развитие инфраструктуры, и в одном, и в другом субъекте РФ ведется постоянно. Просто в плане социальной инфраструктуры в какой-то момент город и область столкнулись с тем, что бюджет не выдерживает такой нагрузки, и каждый регион пошел в решении этого вопроса своим путем.
Если говорить о Ленинградской области, где картина более наглядная, то в 2015 году было много сделано для решения конкретных инфраструктурных вопросов и в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и в Янино. Полностью обеспечен социальной инфраструктурой будет новый город, который мы планируем строить в Новосаратовке.
Кстати, до начала строительства мы стремимся заблаговременно решить там вопросы развития дорожной сети. В плане инженерной инфраструктуры на приграничных территориях Ленобласти вообще все хорошо, есть даже конкуренция среди тех организаций, которые поставляют эти услуги. А в плане дорожно-транспортной инфраструктуры, считаю, за последние два года сложилось понимание, что все технические сложности в этом сегменте могут быть разрешены. Дальше остается определить временной промежуток для реализации принятых решений и обеспечить финансирование. Но вопросы финансирования тоже, в принципе, абсолютно решаемы при совместных усилиях инвесторов, застройщиков и руководства Ленинградской области.
– Нет ли, на ваш взгляд, опасности того, что районы активного жилищного строительства в Ленобласти будут обеспечены дорожной сетью, а спрос на жилье в этих локациях резко пойдет на убыль?
– Если дорожно-транспортную инфраструктуру не развивать, то так оно может и оказаться. Вопросы транспортной доступности сейчас для этих территорий наиболее острые. Просто бывают ситуации, когда отсутствуют технические возможности для их решения. В случае с Кудрово, Мурино и т. д., как я уже сказал, технически ничто не препятствует дорожному строительству. Просто надо как можно быстрее воплощать проекты в реальность, чем и занимаются и застройщики, и власти.
– Не так давно с серьезными финансовыми сложностями столкнулся один из крупных игроков рынка – ГК «СУ-155». В чем вы видите причину этой ситуации и как обезопасили себя от подобного развития событий?
– Мне кажется, это следствие неаккуратного финансового планирования. Каждый застройщик строит его по-своему, обращая внимание на одни моменты и упуская как несущественные другие. Но грамотность планирования видна только по завершении того или иного проекта. Если ничего негативного не случается в ходе реализации, это еще ни о чем не говорит, кроме того, что в будущем все возможно.
Один из факторов экономической безопасности в моем представлении – небольшая доля кредитных средств в общем объеме. «ЦДС» традиционно сохраняет низкую закредитованность.
– С учетом стабильного развития «ЦДС» есть ли планы ее превращения в публичную акционерную компанию?
– Нет, планов размещать облигации и котироваться на бирже пока нет: не вижу в этом смысла, поскольку плюсов от этого гораздо меньше, чем минусов. А в том, как мы работаем с населением, нашими клиентами, мы и так открытая публичная компания.
– На нескольких корпусах ЖК «Весна» в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия. В чем, по вашему мнению, отличия этой схемы от продаж с заключением договора паевого взноса?
– Идея обезопасить покупателя через регистрацию договора долевого участия в ФРС, а теперь и его страхование в специальной аккредитованной компании по своей сути очень привлекательная. Но ее воплощение еще требует серьезной доработки. И основная претензия, которую можно предъявить к этой схеме, в том, что договор долевого участия не обеспечивает потребителю защиту от сбоев в деятельности строительной компании. Однако я абсолютно уверен, что для стабильности в строительной отрасли необходимо отложить все поправки в профильное законодательство как минимум на год, а то и на пару-тройку лет. В ситуации экономической нестабильности менять в очередной раз правила игры нецелесообразно.
Кстати:
До конца февраля на фасаде бизнес-центра «Аполло», штаб-квартиры ГК «ЦДС», появится активная подсветка, позволяющая выводить различные изображения. Кроме того, руководство «ЦДС» планирует установить уличный экран, где будет транслироваться преимущественно социальная реклама.
Генеральный директор ГК «Меридиан» Алексей Горячев в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал о том, как сложная экономическая ситуация отразилась на состоянии рынка подрядных организаций, работающих в электросетевом комплексе, а также о том, как запустить механизм импортозамещения в сфере энергетики.
– Насколько сильно, по вашим данным, в Петербурге изношены электрические сети и распределительные подстанции?
– На мой взгляд, ситуация с состоянием электрических сетей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области находится в удовлетворительном состоянии. За последние четыре года в городе и области были реализованы крупные инвестиционные программы как у старейшего игрока – Ленэнерго, так и у альтернативных компаний – Санкт-Петербургских электрических сетей, ЛОЭСК, которые включали в себя комплексную работу по улучшению качества электросетевого комплекса: реновацию кабельных линий, реконструкцию и строительство подстанций, ЛЭП. Это позволило устранить основные проблемные места и создать задел на будущее.
– В каком состоянии сегодня находится рынок подрядных компаний, занимающихся строительством и модернизацией энергоообъектов в Петербурге?
– На сегодняшний день в Петербурге и Ленинградской области сложился высококонкурентный рынок подрядных организаций, которые обладают необходимыми компетенциями в сфере энергетического строительства. У компаний есть своя специализация и почерк на рынке. Можно отметить порядка 15 крупных генподрядчиков, которые способны комплексно выполнять большой спектр задач в области реконструкции и строительства энергообъектов. К сожалению, в той экономической ситуации, в которой оказалась отрасль, многие компании поставлены перед выбором: продолжать дальнейшую работу или распускать компанию.
– Какие сложности сейчас мешают работать на рынке?
– Ключевой вопрос, стоящий сегодня на повестке дня любого руководителя подрядной организации, – это финансирование. В текущей тяжелой экономической ситуации в стране и в отрасли мы столкнулись с очень настороженной кредитной политикой банков, тенденцией к отсутствию авансирования и одновременным увеличением сроков выплат за выполненную работу от заказчиков. В итоге возникает кассовый разрыв, который подрядчику нужно перекрыть за счет собственных оборотных средств. Все это вносит значительные сбои в работу с контрагентами (поставщиками, субподрядчиками), создавая сложные ситуации. А надо учесть, что в стоимости контракта на реконструкцию и строительство поставка оборудования составляет около 70% всех затрат объекта. При этом производители оборудования в настоящее время не работают по постоплате.
Они все хотят получить аванс в размере не менее чем 30% до поставки оборудования и окончательный расчет к моменту готовности этой продукции к отгрузке. Мы частично решаем проблему путем индивидуальных договоренностей с нашими контрагентами, то есть в ручном режиме.
– Если взять кризис неплатежей, то как, на ваш взгляд, повлияет на рынок подрядных энергокомпаний тяжелая финансовая ситуация ОАО «Ленэнерго»?
– Я считаю, что ситуация, сложившаяся вокруг Ленэнерго, временная. Ее нужно просто пережить. Уверен, что те действия, которые предпринимает новое руководство энергокомпании, в итоге приведут к разрешению трудностей. Большой плюс в деле урегулирования этих вопросов – недавнее принятие решения по санации банка «Таврический». Необходимо понимать, что ситуацию с финансовой проблемой Ленэнерго в существующих экономических реалиях не решить в течение короткого промежутка времени. Потребуется не меньше года, чтобы произошла нормализация с платежами.
– То есть вы рекомендуете подрядчикам Ленэнерго подождать и не подавать в суд на компанию?
– Здесь нельзя говорить о каком-то едином шаблоне действий. Судиться с Ленэнерго или продолжать работу, надеясь, что ситуация выровняется, – это выбор каждого подрядчика в отдельности. Мы для себя определили политику партнерства, при которой стараемся, насколько это возможно, поддержать и подставить плечо Ленэнерго в это непростое время. Другой вопрос, что непростая ситуация с неплатежами на рынке сложилась не только по вине Ленэнерго. Сыграло несколько факторов: кризисные моменты в экономике, девальвация рубля, ситуация с банком «Таврический», где «зависли» в том числе деньги Ленэнерго для подрядчиков.
– Насколько длителен процесс им- портозамещения в электроэнергетике?
– Думаю, это потребует нескольких лет, ведь чтобы полностью запустить процесс импортозамещения, необходима поддержка на государственном уровне и долгосрочные гарантии. Только при создании целого комплекса благоприятных условий подобная работа принесет успех.
Насколько нам известно, сегодня Минэнерго составляет для Минэкономразвития реестр существующих российских производителей, в котором предлагает сделать некоторые льготы в виде налоговых послаблений и субсидий на разработку НИОКР. Подобный шаг даст возможность отечественным производителям вздохнуть полной грудью и развиваться. Мы же как компания, несущая ответственность за выполнение строительства объекта в целом, заинтересованы в скорейшем расширении линейки отечественных аналогов зарубежного оборудования.
Конечно, удобнее работать с производителями, располагающимися в России. Они способны оперативнее поставлять оборудование, оказывать техническую и сервисную поддержку. Все это создает неоспоримые плюсы для нашей работы.
– Ваша компания как-то корректировала свою политику в кризис?
– Еще три года назад мы понимали, что нам нужно провести некую диверсификацию по заказчикам. Таким образом, помимо географического расширения нашего портфеля заказчиков среди электросетевых компаний (Россети, ФСК ЕЭС) мы вышли на рынок строительства сетей связи и ЛЭП для компаний автодорожной отрасли. Среди наших партнеров появились крупные генподрядчики, выполняющие работы для Росавтодора, ГК «Автодор» и Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, для которых мы выполняем работы по переустройству сетей связи на строящихся и реконструируемых автомагистралях.
Кризис, как известно, не только опасность, но и возможность. Помимо негативных факторов, о которых я сказал, он приносит и положительные моменты. Он позволяет очиститься от всего ненужного, стать сильнее. Более критично оценить себя и результаты своей деятельности. По нашим прогнозам, года через два эффект отложенного спроса даст о себе знать. Кризис пройдет, рынок восстановится, придут новые игроки. Поэтому важно укрепить свое положение в период нестабильности.
Кстати:
ГК «Меридиан» – это многопрофильный строительный холдинг, работающий на рынке с 2010 года и обладающий собственными производственными ресурсами, оказывающий полный комплекс услуг по строительству и проектированию объектов электроэнергетики, кабельных и воздушных линий, систем связи для дорожно-строительных и электроэнергетических компаний в классе напряжения от 0,4 до 750 кВ.